2相关概念及理论基础
2. 1房地产市场的内涵和特征
从房地产业实践来看，房地产业是指以提供房地产产品为目的的相关企业及其经济活动的集合。具体来讲，房地产业除了提供房地产直接产品的房地产开发经营业外，还包括以房地产为对象在相关领域中提供服务的行业，如物业管理业、中介服务业和房地产金融业、房地产保险业等。其特征如下：
（1）房地产市场发展速度极快，每年增长额度都很大。从2001年开始，房地产市场加速发展，每年的新开工面积、梭工面积和销售面积都在大幅度增加。
（2）房地产业幵发投资增长很快，在国民经济中占重要地位。房地产幵发总投资额在GDP所占比重由1986年的1%到目前为止已经超过10%,房地产开发投资比重占全社会占固定资产投资比重从98年的12. 72%上升到2008年的17.8%.自2001年以来房地产业进入快速增长期，逐步成为国家经济发展的重要产业。对中国房地产行业发展与国民经济关系的研究证实，在改革开放过程中，房地产投入与国民生产总值之间的相互关系，存在着极大的变化。国民生产总值对地产行业投资的松紧度，是制约房地产行业是否扩张的重要因素，房地产投入与GDP增长有着大约10-20年的正相关关系。因此，房地产行业的发展速度对GDP的贡献率举足轻重。
（3）我国房地产的发展协调了不同地域的同步发展在今后较长时间内，中国将继续保持原有的快速经济增长模式、产业结构、地区结构、城乡结构将发生巨大的变化。边远地区将被大力开发、产业结构优化和消费层次的升级；中部复兴和各区域协调发展的国家战略的实施；城乡统筹发展，特别是城镇化的进展和新型农村建设、现代农业社区的建设；以及城乡居民绝对收入的不断提高，都将会对房地产市场产生积极有效需求，促进房地产市场的进一步发展。
（4）房地产行业吸纳了更多就业者。随着房地产业持续发展壮大，带动了建材、家装需求也迅猛增长，而且建材的性能也在不断的发生演变，新型材料、环保材料开始进入市场，房地产市场不断壮大，带动了相关产业链行业的发展壮大，为市场提供了更多的就业岗位，对国民经济的增长也起到巨大推动作用。从1999年至今，我国房地产市场供应量不断增大，房地产从业人数持续增加，房地产行业的健康发展对提升我国的人口就业率起到了举足轻重的作用。
房地产市场是房地产交易的场所和领域，也是房地产实物流通关系的总和，具有三个层次的含义：
首先，房地产市场是进行房产买卖和其它各种交易的场所，或者说是房产交投双方进行商品交换的场所；其次，房地产实物的价格既由市场供求决定又要受国家政策的影响；再次，房地产市场是房地产商品交易双方经济关系的总和，亦即是指一定时空内的房地产供给和有支付能力的房地产需求形成的交换关系，以及由这种交换关系而形成的交易者之间的关系。具体来讲，房地产市场是房地产实物和服务交互过程的统一，是联系房地产开发与消费的媒介，是实现房地产实物和服务的转化过程。房地产市场有以下几个特点：
（1）房地产市场是房地产实物和服务交互的统一体
房地产市场不但包括买卖和租赁，也包括其它房地产服务项目。具体来说房地产实物包括住宅、商业地产、商务办公产地、旅游产地、工业地产等；而房地产服务则包括房地产经纪、房地产咨询、地产价格评估、房地产信息的调查与收集等。
（2）房地产市场是房产市场与地产市场的统一体
虽然房产市场和地产市场各具独立的内容，但又有紧密的联系。主要表现在：在实物上，地是房的依托，二者不可分离；在价格上，土地使用费往往转移到房产价格之中；在权属上，土地使用权往往附着在地上房屋的所有权之中，地产使用权伴随着房产所有权的转移而转移。
（3）房地产市场往往被当作住宅地产和非住宅房地产结合
从理论来讲，房地产市场是一个统一体。但实际操作中，又可将房地产市场看成是房产市场和地产市场的结合。在理论分析层面上，将不同的物业类型划分到各自的市场进行研究会有许多好处。从大的经济分析方面看，居民住宅市场与其他的商业地产市场具有明显不同。民用建筑开发商开发的都是住宅地产，工业地产的开发商建设的都是工厂等物业。住宅地产幵发融资有独特的抵押贷款发起过程，住宅地产抵押贷款市场有一个活跃的二手抵押市场，并在这个市场中可以进行买卖。商业地产融资通常是经过民间机构完成，但只存在一个相对正规的、规模不大的二级市场。但在微观层面上，住宅和商业地产之间的差异并不明显的原因在于这两种类型的产品都伴生于土地这一共同的资源。
（4）房地产市场是有限空间和无限空间的结合体
房地产市场既包括进行房地产买卖的场所，也包括没有清晰区域分界的房地产交易的领域，如用来销售的售楼中心，形式多样的房地产展销会等。但是房地产买卖场所所和房地产市场是有区别的。房地产买卖场所作为房地产交易的地点，和空间意义上的房地产市场是相同的，但房地产买卖场所作为具体进行房地产交易的场所，它的作用是通过提供专业的咨询服务，实施行业管理和市场监测，以确保房地产产品买卖全过程的公正合理。
与其他商品相比较，房地产这种商品具有一些特殊性质。从根本来讲，房地产市场的特性是由房地产的这种商品的特别性决定的。房地产市场作为一个相对独立的市场体系，具有几个特征。
（1）房地产市场的交易信息不透明，交易手续费较高
这是由房地产买卖方式和房地产的特殊性所决定的。信息不对称，使得人们在买卖过程中价格磋商一直到最后按什么价格成交用时较长。对买方而言，它通常在不了解其它商家出价情况下，来决定是否接受卖方的报价。现实情况中，房地产的买卖和定价是在买卖双方信息高度不对称的情势下进行的，所以无法真实地反映房地产的实际价值。因此，房地产市场真实数据的搜集是比较困难的。为了解决供求双方信息不对称的难题，交投双方只有各自聘用房地产专业机构进行咨询以获取专业服务，从而更加推升房地产市场上的交易成本。
（2）房地产市场地域性强，商品供求范围小
由于房地产不能移动，购买以后只能在固定地点使用，加之区域的经济和社会发展的不平衡，房地产的买卖关系，交易价格等因素都是无法相比的。因此，房地产市场是一个以地域为基础的区域市场，这种区域性表现在：不同地区或同一地区不同板块的市场或多或少存在差别；同一类型商品在不同地域存在或多或少的价格差异；产品供求范围小，不同地区的同类型产品之间相互竞争关系不明显。
（3）房地产市场交易是房地产权的交割，不发生实物移动
房地产市场交易对象是不动产，在交换转移的是房地产权属，不能像可移动产品那样一手交钱一手交货的交易方式完成交易。所以，房地产产品不能移至特定的交易市场进行交易，也不能在成交之后携带和移动。事实上，房屋的流通和土地使用权的有偿转让只是货币与房地产产权的交换，通常以签订房地产交易合同进行交易，并发生相应的房地产产权的变更。
（4）房地产市场是一个相对成熟的投资市场
伴随着通货膨胀的不断加剧，人们认为把货币存在银行是一种购买力的减退，投资其他行业风险又相对较大。房地产作为不动产被当做是固定资产，投资房地产以达到保值增值的目的。另外，房地产天然拥有其他商品所不具备的出租功能⑴。
