第 7 章 项目商业定位建议
项目整体情况：从商业发展环境看，项目周边人口较多，商业发展空间较大、处于多个不同等级商圈之中，时尚度和综合性尚未成型，需要抓住空白点；从宏观经济环境来看项目所在区位发展相对滞后，但未来规划前景可观，丽泽金融商务区的金融资源和人口的导入值得期待，为区域整体的升级带来机会；从地块周边状况来看，项目周边有大量成熟居住社区及保障房分布。道路交通发达，公路网络优势较大，公共交通资源尚可；从商业竞争环境来看，项目处于三个社区级商圈辐射范围内，发展不够均衡，周围商业业态传统老旧，新兴规模型商业及综合性商业项目有限，且多位于距离项目 4 公里范围内，整体竞争环境一般，机会较大；但是项目南区大卖场分布密度较大，竞争较强，需要在该业态考虑差异化经营；从周边群体条件来看，项目三公里辐射范围内有超过 40 万的常住人口以及近 20 万的办公人口和学生人口；地铁十号线日均载客量 100 万，靠近西站公交枢纽，流动人口客观，潜在客流资源丰富；且周边以三口之家结构为主，家庭型消费趋势明显，整体消费能力中等。
7.1 档次定位
环境营造中高端、内容适当大众化，塑造中高端形象。本案整体体量较大，整体建筑规模体现了一定的商业档次，同时，为了与未来的消费趋势接轨，迎接竞争，也为了适应消费者对新事物的追求；在整体建筑风格和景观设计方面体现潮流性、时尚性，打造现代化的综合体形象；适当贴近大众化需求，在塑造特色的同时，综合考虑周边客群对项目的实际需求，在个别业态，如休闲娱乐和餐饮、卖场方面更多的引进亲民但不失品质感的品牌和商家，以求更大范围的吸引客流、聚拢人气，打造亲民形象。
7.2 概念定位
区域消费者结构特征以中年为主、三口之家、6000-8000 工薪阶层占比近半。区域消费者商业需求特征除了关注时尚度之外，更看重“大规模、温馨、实用”，对休闲娱乐和餐饮业态需求非常强烈。时尚享受、平价潮流的家庭一站式购物中心。【1】
7.3 A 区域型购物中心的业态组合【2】
7.4 A 购物中心的经营特色
7.4.1 打造特色一
主题性、大众化、综合性餐饮系列。关键词：主题化、综合性、特色尝鲜、家庭聚会、青年约会。【3】
7.4.2 打造特色二
娱乐、亲子两不误，消费者整体来看对休闲娱乐业态的需求最为强烈，其中影院占比突出（55%）；KTV、健身、亲子（儿童游乐、培训教育）、书城等类型占比也较为突出；周边群体构成：项目周边群体三口之家占比 60%以上，其中，未成年子女（18 岁以下子女占比大 64%），亲子类消费需求显而易见；将亲子与娱乐有效结合：儿童培训与娱乐（子女与家长的休闲项目有机结合）
1、健身、美体/Spa消费者对健身项目需求较为明显，女性中年群体对美容美体项目需求较大。KTV 需求较大，必备娱乐业态，火爆的大众主流娱乐消费。要以中低档次为主。
2、亲子体验类消费及培训一般依托幼儿园、学校、住宅发展，集群效应明显；娱乐、培训可以共享客流；且培训需求较大。
3、电玩整体行业处于培育期，中端大众消费档次为主；促销优惠力度大，品牌需要慎重，以保证符合商业整体形象。
4、KTV需求较大，必备娱乐业态，火爆的大众主流娱乐消费，要以中低档次为主。
5、电影院需求最为强烈，各收入段人群对观影需求都很明显；需要达到一定的影院规模和影厅数。
6、书店休闲文化场所需求也比较集中，可以考虑引进特色、中等规模书店 （书吧），满足此部分客群需求。
7.4.3打造特色三【4】
幼儿与儿童一体化娱乐成长乐园建议：1-5 岁儿童：亲子教育、学前儿童培训机构（早教班、兴趣班）。6-12 岁：亲子互动式验城。13-18 岁：青年培训教育（外语）。
