第1章商业地产的相关概要
1.1商业地产及投资风险的定义
1.1.1商业地产的定义
所谓的商业地产，就是指幵发商在开发商业房地产的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，包括了商场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。将地产、商业、投资三重特性融为一体，商业地产是一个综合性行业，商业地产的发展程度对于城市经济的拉动与城市形象的提升具有举足轻重的作用。同时商业地产作为城市商业发展的物质载体，由于其开发周期长、投资耗用大、易受经济发展和政策的影响，所以商业地产是一个高风险的行业，一旦商业地产项目投资失策导致的产能过剩，都有可能加大行业的风险。
商业地产投资，往往是指投资者通过将其持有资金投放到商业地产项目的开发经营当中，最终利用出售或者将持有的物业出租从而获取产业利润的一种经济行为。伴随着投资行为的发生，商业地产投资风险是指在投资活动中存在的一些影响利润的因素，往往这些因素难以预料或者难以控制，而这些因素会导致开发商的利润和预计的利润发生一定程度的偏离，从而导致其受到经济损失的可能性。由于开发房地产是一个动态的过程，其中包括四个阶段：投资决策、取得土地、房屋建造、房产经营。在这整个的过程当中，房产开发周期长而且需要大量的资金投入，同时在开发过程中存在一定的不确定性，所以想要在一开始就对相关费用和建成之后的收益做出预测有很大难度，不可避免的带有风险。目前，很多商业地产开发企业已经不再局限于对商业地产项目的前期开发，而更多的是对持有商业地产项目的后期管理和经营做了较完善的准备工作。
1.1.2商业地产投资风险管理的定义
投资风险主要是指投资者可能面临遭遇损失的概率。由于房地产投资是一项综合投资，存在很多方面的因素会导致房地产投资风险的产生。房地产投资风险不仅仅包括投入资本的损失，同时包括未达到目标收益的损失。商业地产的投资风险通常是指出现的影响商业地产开发项目的目标无法实现的一种可能性。伴随着我国市场经济的不断发展，商业地产的市场己经不再是之前简单的满足人们购物需求的阶段，而是已经发展成为可以满足人们多方面的综合需求的高级阶段。商业地产投资风险来自于多方面因素的影响，包括外部投资环境的风险，包括来自于开发商和物业自身的风险，不管是从主管层面还是从客观层面都有不同的因素在影响着商业地产投资风险的发生。住宅用地和商业地产并不相同，住宅用地是在房屋出售这一过程完成之后，开发商通过交易获取价值收益；而对于商业地产而言，随着商业地产的回收期的加长逐渐出现了很多的不确定性，例如在商业地产的回收期内，地产周边的经济环境、消费群体、交通环境、政策等都会或多或少对商业地产的收益产生一定的影响。同时就算在地产建成之后，也需要度过商业地产2-3年的经营期之后，才能逐步趋向成熟，在这样一个过渡期内，随时面临调整和亏损的可能，所以商业地产投资的风险相对于住宅用地而言要大很多。
1.2商业地产及投资风险的特点
1.2. 1商业地产的特点
作为房地产的一种类型，商业房地产首先具有房地产的固定性、耐久性、保值增值性等特点，同时还具有其他房地产类型所不具有的特征：
（1）区域环境：对区域环境状况进行分析是一个商业项目成功与否的重要前提。任何项目在投资、开发前期必须要对区域环境进行系统性的了解与分析；通常情况下，通过实地调查来深入了解项目区域的政策影响、消费水平、人群素质、商业业态分布情况、环境限制等因素，从而观察分析可能受到的影响，及时发现不利的因素进行投资评估或者规避。商业房地产对于区位非常的敏感，不同区域内的商业房地产商圈不同、客流量不一样，这必然导致功能定位、服务对象和基本商业面积方面有所差异，最终在商业房地产的商业利润产出能力上也体现出其差异性。
（2）配套设施存在差异性：通常情况下来看，不管是住宅还是办公写字楼配套设施的配备大体上一致，区别仅体现在设施的用料、数量和档次上。对于商业房地产而言，不同的业态和业种通常会配备不通的配套设施。正如从事餐饮业的商业房地产的防火、煤卫设施不同于其他类型的商业房地产、大型的购物中心需要配备相应规模的停车场地然而小型沿街店面却不需要；其次，基础设施对于城市商圈的供应商也会产生一定的影响，尤其是城市物流条件、道路交通条件、金融结算条件、邮电通讯服务等城市基础设施，对供应商提高采购、生产、分销效率都有很大的帮助。良好的基础设施也是提高城市商圈竞争力的来源之一；再者，配套设施对于城市商圈的竞争者也产生一定的影响，良好的地理位置、良好的潜在顾客市场、良好的基础设施都是零售业企业在激烈的市场竞争中获胜的一大法宝，同样，城市商圈的繁荣往往也会进一步改善基础设施的条件。
（3）邻近商业房地产的相关性：一般情况下，位于同一地段的住宅、写字楼由于物业品质、目标顾客、价格、租金等等指标大致相同，往往会成为竞争楼盘，所以说相邻的商业房地产除了相互竞争之外还可能共生和互补。譬如，宜山路的建材市场、建筑材料、装潢材料、卫生洁具、家具、五金等等商品品种齐全，各类商业房地产既竞争成市又能够实现互补型配套。相类似，快餐类餐厅大多幵设在大型的百货公司、大卖场内部及附近，这能够为彼此吸引消费者从而形成互补需求。
1. 2.2商业地产投资风险的特点
商业地产的投资风险表现出来即为房地产风险的本质及其规律，如果能够正确的认识商业地产的投资风险具备的特征，就能够很好的帮助建立和完善风险管理控制机制，能够很好的降低风险发生的可能，这对于提高投资活动的效义具有很重要的意义。本论文从以下几个角度对于商业地产投资风险的特征进行概述：
（1）客观性：房地产风险是客观存在的，其不以人的意志为转移。购买房地产的人产生的购买行为归根结底是源自于其社会环境的影响及个人经验的促使。一些客观存在的事物其发展变化的过程都是由其内部事物发展的不确定所造成的，风险存在一定的客观性，正是这个特性决定了购买方在执行购买这一举动时需要采取正确的立场态度，能够承认并且正确的认识到风险。
（2）不确定性：不确定性是风险的主要特征。对于自然界可能存在的风险由于其时间的难以预知，造成了房地产投资风险的不确定性，不确定性的存在往往是由于客观的条件的变化而导致的，所以说房地产投资过程中存在的风险也是由于外界各种不确定的因素缩造成的。
（3）潜在性：投资房地产存在的风险是具有潜在发生的可能，这意味着投资房地产存在的风险具有潜在性，需要我们更多更深入的去认识。人们可以根据以往的经验或者类似事件的统计，判断可能造成的经济损失的大小。
（4）两面性：对于经营房地产的一方而言，投资房地产发生的风险可能对于预期的经营收益方面有一定程度的负面影响；但是从另一个角度来看，如果我们能够客观的认识风险并且对其加以利用和整合，往往不仅不会带来任何负面的影响反而还会使得收益有较大程度的提升。从一个例子的角度来看，当开发商开发一个新的地产项目的时候，最初的时候总会高估预期的收益，此时随之而来的风险也偏高，但是一旦经济形势发生改变出现下滑时，只有通过科学的决策才能使得损失最小化，甚至扭亏为盈。风险的两面性能够很好的说明人们在应对风险的态度上不应该消极被动，而是应该主动积极的去面对风险，想办法规避和降低风险。
1.3商业房地产的区位分布
1.3.1城市发展与商业房地产的区位分布
众所周知商业的发展离不幵城市的发展。从本质的角度来看，城市经济实际上是一种与农业经济相分离的商品经济。商业房地产作为商品交易的载体从出现就是城市的有机组成部分，其发展规律和空间分布都遵循着城市的发展轨迹。从城市的发展来看，中心商业区一定位处城市中心地带。
1.3.2住宅区的发展与商业房地产的区位分布
由于公共交通的延伸和功能的具体分化，大片住宅区正在逐步呈现在城市内，并且在城市空心化的进程中，住宅区越来越远离市中心，而是分散在城市地域的四周。正是由于居民和市中心之间的距离在不断加大，所以不太可能频繁赶至是中心商业区购买生活必需品。于是，能够提供生活便利的社区型的商业由此而生。如今越来越多的地方对建设住宅小区提出了更完备的要求--配备相应的社区型商业房地产。由于小区的规模不一样，社区型商业房地产的规模、形态以及功能也在做相应的调整。规模不一样的社区型商业房地产分布在各个住宅小区内外，不仅为居民提供了服务，也在一定程度上带动了人气。
1.3.3交通的发展与商业房地产的区位分布
随着城市规模的不断扩大、生活节奏的加快、人口的快速增长，交通压力越来越大。不仅要能够简单满足居民的出行要求，更要其能够降低其“赶路成本”（即为时间和金钱），从这个角度来看，单纯的依靠地面上的公共交通显然较为困难，所以，城市快速轨道交通应景而生。地铁、轻轨的出现大大缓解了交通的压力。凭借停靠站点特有的独立空间的优势，轨道交通形成了别具特色的轨道商业，在地铁站点、轨道站点、换车过道里，可以看到许多小型的店铺，依据始终较高的客流量并且出售的商品能够应和过往行人需求的优势，通常能够获得可观的利润，这也是轨道交通枢纽站内人流量大的店铺能够收到较大的欢迎的原因。
1.4商圈的概念及其特征
商圈最初是一个商业词汇，也成为商势圈。商圏通常是用来指在一个城市中以某个商场或者某个商业区为中心，沿着不同的方向和距离拓展开来，能够吸引到消费群体的一个福射范围。现代商圈不仅是指一定空间里的商业设施及其地理位置和范围，更多的是指在这个空间里存在的商场的经营及客流情况。一个城市中，城市的居民对于生活中的商业服务有很高的依赖性，其不仅是社会群体，也同样对社会存在的各种服务有索取，所以不同的层次、不同的类型的商圈的存在对于这样的社会群体来说是必要的，商圈的存在能够很好的推动一个城市的发展，这种作用力是不言而喻的。但是商圈的存在也会受到诸多因素的影响，社会群体的居住模式、城市的交通环境、商场的类型甚至同业竞争的存在等都可能对商圈的发展有很大的制约力。
根据顾客的分布可以将商圈分为三级，即为核心商圈、次级商圈、边缘商圈。其中，距离店面最近占有顾客总数50%-70%的顾客分布区域称之为商店的核心商圈；在其外缘部分占顾客总数10%-30%的区域范围称之为次级商圈；而在核心、次级商圈以外的区域范围的顾客来源只占5%-10%的部分，则称之为边缘商圈。
通常情况下，商圈的形状主要有条状、块状、条块结合、放射状。
条状：条状街型商业中心的特点是各种商业、服务设施主要沿着街道的两层呈线型排列从而形成一字型或者十字形。这种类型商圈最为显眼，如上海南京路步行街、四川北路商业街、淮海中路都是属于此种类型。
块状：块状区型商业中心多往往存在于中小型的城镇上或者在群体居住的区域内，通常这种块状的商业中心需要较大的用地面积。这种块状的商圈通常是以某两条的商业街交叉口为中心，往交叉四个方向进一步延伸，对着接到向外不断延伸远离中心，街市逐渐冷落。这种类型的商业中心大多是以铁路、地铁、车站为中心，数量较多。如：新客站不夜城、豫园商城等等。
放射状：放射状商业中心是由多条道路同时集中汇聚，集中分布大型的商业群体，同时沿着各条放射道路还有一字排开的小型商店。如：五角场等等。
1.5商圈发展与商业房地产开发的关系
在一个城市中，其商圈的建设在一定程度上正比于商业房地产的开发数目。商圈建设的成功最终能够直接促进城市的发展，能够为城市繁华做出巨大的贡献。在需要大力发展城市商圈的过程中，往往会产生一些较为负面的问题，比方说在某些地区会出现大型的商业设施发展过快或者存在一些盲目的商业建设的问题。这些问题的产生，通常可能是由于商圈的定位并没有能够很好的按照商圈周边的地理环境特征或者周边消费群体的需求状况来建设，从而违背了要科学开发商业地产的流程？,也有可能是因为商圈中仅仅釆用了某种比较单一的产权商品模式而促成的问题。本文基于这些可能出现的问题做出讨论，得出以下结论，城市的商圈建设应该把握好其余商业房地产之间的关系：
（1）商圈所在区域有其独特的功能特性，我们站在定位的角度来看，不得不充分考虑商圈未来的发展趋势。不仅因为这些功能特征能够据顶商圈基本的市场群体的定位。更是因为只有充分考虑其功能特性才能更有针对性的去投资商业地产的项目，能够更有确保性的获取经营收益。
（2）作为一个城市经济的载体，商圈不仅是社会发展的象征，更是一个城市文明的象征。开发商在选择商业地产项目做规划时，不仅要考虑到商圈的规模大小，同时要考虑到商圈所处的周边文化环境。只有将商圈中各个商铺的营业面积、商业业态、区域文化等全部考虑周全，才可以保证商业地产的项目能够在各个方面满足消费群体需求的同时，避免商业过度釆集和资源过剩问题的产生。
（3）第三，开发商还需要将商圈的环境支持条件的问题考虑其中，要充分保证商圈的安全性能和服务质量，保证商圈配套设施的完善性。商圈是一个城市客流相对来说集聚度相当高的地方，这就涉及到消费人群和大众的安全和舒适度问题，只有完善各种响应的配套设施，才能够保证商业地产项目更具有前瞻性，能够让大众群体更放心更舒适的在这样一个商业空间里消费购物。
（4）第四，商圈的主体是商业街区，其虽然布局各异、规模不同，但是它们对商圈有着举足轻重的影响。在建设商圈布局的过程中，必须要将商业的生态平衡放在一个较为重要的位置，才能够使得商圈向生态型发展。
（5）第五，作为一个城市的象征，商圈在运作方面必须充分考虑到产业的和谐发展，与此同时还应该不断尝试和探索更多的新兴发展，只有这样才能够有力地推动城市经济和社会发展。
所以说，不管是商业房地产的开发还是城市商圈的规划，都是城市建设规划中的重点问题。人们应该重视到这一市场化的投资产品，同时要以规范化要求来推动各大商业网点的标准化和法制化进程。
