第4章上海市商业地产的业态分析
4.1上海市商业业态
现在的商业也种结构除了餐饮、娱乐等多功能以外，还有医疗、体育等等其他功能，商圈必须表面千街一面，以提高整个商圈的吸引力。比如，四川北路曾经以“低价实惠”
为特色，与南京路、淮海路错位经营，形成“三街鼎立”之势，后来经过全面改造，兴建大型商厦，商铺成本拉高了商品售价，人气一度不如从前。所以说，商业业态在整个商业层面来看占着不可忽视的重要性。
依据上海的城市特征，目前上海的商业业态主要有九种，分别是：大型购物中心、大型综合超市、百货店、专卖店、专业店、商店、超市、便利店。从业态的分布中可以看出，连锁超市比重占多，其次是大型购物中心、百货店、专卖店，主要集中在市级和次级商业中心内，再次就是大型专卖店，往往集中在同一个区域里，如宜山路装汉街已经具有很大的知名度，形成了规模效应。
商业房地产对低端的依赖性极强，不同地区的商业房地产功能不同、服务对象不同、业态和业种也不相同。目前，上海的商业共设为八级，分别是：市级商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业。（见下表4. 1）。
4.2上海商业中心布局
随着社会的不断进步和发展，商圈的一切都在发生变化。在传统商圈的基础上，新进迸发的潜力型商圈越来越多的脱颖而出形成新的商业中心。一些陈旧的伴有问题的老商圈通过合理的运作和培育，积蓄力量积极赶上。越来越多的新型商圈的涌入给传统商圈带来了巨大的冲击，旧商圈不改造不创新就意味着将要被淘汰，如果能够积极的应对社会形势的变化，在经营模式和创新角度上有所改进，则原有的客源方面都能给足明显的优势。
市级商业中心是由历史形成或者新近形成，包括着上海市城市总统规划确定的市级公共活动中心。市级商圈主要是面向全市、国内和国际的广域性、超广域性消费人群并提供综合消费服务，以综合性商圈或者综合性商业街区为主要空间载体，集购物休闲、餐饮娱乐、文化、商务等多功能于一体的大型综合类商业功能区。市级商圈应当符合六个综合性指标：集聚辖射范围广（服务人口达到50万人以上，日客流量达到20?30万人次左右）；商业商务建筑规模大（商业设施集聚在不少于25公顷的空间范围内，规划商业设施建筑面积在60?100万平方米，商务建筑面积在150万平方米以上）；城市综合功能齐全（购物娱乐、餐饮休闲、文化旅游、商务会展等综合性功能高度密集）；商业业态配比合理（大型商业网点集聚度高、百货店和购物中心等大型商业业态的建筑面积占全部建筑面积的百分之四十以上）；知名度高、社会声誉良好（拥有丰富的城市和商业历史文化积淀，拥有相当数量的着名商业服务企业和知名品牌，拥有一定数量的地标性建筑）；交通、市政等基础设施配套完善（停车设施配件完善、公共交通网络便捷、区域内及周边有多条轨道交通线路）。次级商圈主要服务于一定的城市区域或者人口，与交通枢纽、旅游景点、居住区、商务楼宇相互结合，以满足区域内购物娱乐、餐饮休闲、娱乐等综合消费为主，形成规模中毒集聚、服务功能完善、行业业态齐全、具备一定集聚和辐射能力、服务范围广的综合型商业功能区。
2009年11月公布的《上海市商业网点布局规划纲要（2009年-2020年）》对未来上海10年时间各大商圈布局，做出了清晰而明晰发展规划。其中，市级商圈由原来的10个增至12个。现阶段最为大众所认可的主要有以下几个市级商圈：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、浦东新上海商业城、豫园商城、五角场、新客站不夜城、和中山公园。规划新增2个：新虹桥商业中心、中环商业中心。次级商圈达到13个：老西门、打浦桥、虹桥、赵巷商业商务区、长风生态商务区、曹安、曹家渡、大柏树、提篮桥商业中心、液宝区域性商业商务中心、庙行镇商业中心、大华区域商业中心、七宝商圈。
（1）市级商圈现状
南京东路：作为世界上最为着名的商业街区之一，南京东路已经繁华160年有佘。南京东路凭借三大优势着称，其有超为广域的商圈特性，有网格化的商业街的特征，有综合性的功能特性。以此三大特性，南京东路向世界展示着上海最为繁华的一个商业窗口，也吸引了国内外各大知名品牌的汇聚。时至今日，南京东路依然能够在全国同类商圈中名列前茅，不负“中华商业第一街”的盛誉。同时，南京东路这里拥有非常便捷的交通，同时汇聚了 1、2、8号线，并且在各条路线的下一站都衔接大小不一的商圈。
南京西路：作为上海市最为高档的商圈之一，南京西路商圈汇聚着全国各地最为国际化和高档知名品牌的商家。在这里国际一线品牌的入住率非常高，而且相对较为集中。
从功能定位上来看，南京西路商圈已经是上海市国际化品牌的制高点。南京西路作为静安产业发展的轴心，按照方向从东向西依次进行不同定位的规划：信息传媒、购物、文化旅游、休闲，南京西路围绕这五大功能基本形成了三个层次的商业组合，即：大型高档购物中心、大型商厦、专卖店。南京西路商圈同样交通便捷，给南京西路带来大量的消费群体。
淮海中路：淮海中路商圈位于上海市中心，坐拥上海最为繁华和最为悠久文化的地段起源。淮海中路沿街的各式建筑荟萃了地方特色，都市文化休闲气息非常浓郁。曾经的淮海路属于法国租界，所以这里一切都极其的具有法式韵味和欧陆风情。淮海中路正是凭借着高雅的格调和丰富的人文意蕴，享负盛名。淮海中路沿街公交、旅游线路多条纵横，交通便捷直接连通商业设施。
四川北路：四川北路商圈南起苏州河，北至鲁迅公园，全长长达3.7公里。作为上海着名的商业街之一，四川北路也曾经是是上海市东北地段最为繁华的商业中心，在全市的商业发展中占有重要的地位。然而，伴随着商业环境的进化，四川北路的一些新兴商圈的兴起，其他一些商圈的改革，都使得消费者逐步从四川北路分流出去，逐渐失去了往昔的色彩。四川北路逐步被沦为档次较为中低的商业区。近些年，通过新一轮的全面改造启动，在四川北路地段大多数老店被拆掉，以全新的现代商务气息新建以文化娱乐为特色的商务休闲街。虹口区重新以改造历史建筑为突破口，重新引进了国际品牌，逐步凸显四川北路商业街新一轮的业态调整。
徐家汇：位于上海中心城区西南部的徐家汇，蕴藏深厚、独特的历史文化底蕴，乃中西方文化的汇聚、交融之地。徐家汇的商业发展浓缩了发达国家长长几十年的历程，是上海商业发展的一个奇迹。徐家汇商圈属于综合性商业区域，汇聚了、餐饮、休闲、购物娱乐、办公、培训教育、住宿各项功能于一体。众多规模化与集约化的代表性商业企业构建了徐家汇商圈的主要结构，它的繁华与昌盛充分体现在了充满生机的经济客流上，并凭借休闲、娱乐、餐饮、文化等商业服务企业，配套形成集聚效应，拉动了整个商业圈的经济腾飞。太平洋百货、港汇广场、新路达广场、东方商厦、汇金百货、美罗城等大型购物中心错落有致地占据了徐家汇的中心地带。徐家汇四周环绕有衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级专业特色街，辖射效应较强。商圈的经济发展给徐汇区的经济发展带来了巨大的贡献，且逐年提高、日益显着，使之成为了上海市最具持续发展潜力的商圈之一。此外，商圈附近交通十分便捷多条轨道交通在徐家汇形成交行，如地铁1号线、9号线、11号线，另有44条公路始发或者中转路线途经徐家汇商圈，内环高架、沪闵高架与轨道明珠轻轨线均交汇于此。
豫园商城：集黄食品旅游、房地产、金珠宝、工艺品百货、餐饮医药、金融和净出口贸易等多元化产业为一体的豫园商城商业中心，是上海特色乃至中国特色的商圈，被称之为“上海的根”.早在元、明、清时期，豫园700多年来一直是上海的政治、文化、经济中心，是上海独有的人文标志、文化名片。豫园商城最少起源于清代同治年间的，集园林、建筑、邑庙、商铺、旅游、美食等于一体的老城隍庙市场。与豫园为伴的豫园商城，同样闻名全国，同时又有城障庙落座其中，使豫园商城成为了上海市着名的旅游景点之一，其核心商区具有商业集聚的民俗风为。豫园商城的古典建筑风貌，精美小吃，吸引了不少国内外旅客，给来过豫园商城的游客们留下美好的回忆。由此可知，豫园商城每日的销售业绩即使再全国都是数一数二的。如今通过轨道交通10号线、旅游巴士、旅游线路、公交线路都可以到达豫园商城，交通便利。
五角场：五角场商圈得名于其位于五条街的交汇，之前它是上海的东北部仅有的一个商业中心，并不繁华规模也很有限。时至今円，它已发展成为一个现代化商圈，可媳美于徐家汇，成为了杨浦很重要也很具潜力的商区。五角场近几年出现的革新面貌，始于建造环岛和下沉式广场，只不过在当时，这里体现出的现代化的姿态，还不被当地人看好，总觉得跟周围的老旧环境格格不入，如今，环岛成了五角场的地标。且从五角场商圈辐射的文化资源来看，周围有复旦大学、上海财经、同济大学等高校，凭借此文化教育中心的优势，五角场在教育、服务、文化和科研方面有了很好的资源匹配，为自己将来在商业和科教以及国际化发展方面规划自己的未来发展方向。从交通来看，五角场交通便捷，有8号线和10号线可贯穿商圈，并有36条公交中转于此。
中山公园：中山公园商圈在之前，曾经是上海最繁华的区域之一，虽然近几年来，发展速度放缓，同静安寺和徐家汇近几年的快速发展相比相对缓慢，但现在依然是最具潜力的商业中心。中山公园的中长期发展目标是：以商业带动商务发展，建成以现代商业和多媒体产业为主导的，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的“商业型、休闲式、数字化的太阳商圈”.从交通来看，二号线、三号线、四号线三条地铁轨道交通汇聚于此，是上海重要的交通枢纽，除此之外，还有28条公交线路中转于此。
浦东新上海商业城拥有目前亚洲最大的零售商店，位于上海浦东陆家嘴贸易区，它以百货餐饮和娱乐文化为主导，是高聚集度、福射范围很广的综合商区。新上海商业城曾经调整商业模式，以每座楼都有每座楼的特色和品味为原则，极大的丰富了商区的业态，带动了商区的升级。历经业态调整，中融国际引入了会所式餐厅、游戏动漫城等，另外，业态调整也帮助打造了以第一八佰伴、上海湾、时代广场为核心的高档休闲、综合百货、国际知名品牌汇聚的黄金地带。浦东新上海商业城的发展也带动了周边商区的发展，如福兴大厦、三蹇世界、胜康廖氏大厦等等都进行了业态调整，呼应成为了综合经营区。从交通来看，轨道交通2、4、6号线到世纪大道站即可到达，交通非常便捷，并且40余条公交线路贯穿其中，特别是浦东南路和张扬路。
新客站不夜城：位于上海火车站的新客站不夜城，属于上海较早的一个商圈，它混合了新型商业中心的很多种产业形势。之前，在“十一五”期间，该地区利用铁路上海站北广场的优势，辅之以综合的改造，逐步拆除不夜城地区中片块的旧区，充分的将交通枢纽的优势发挥到极致。与此同时，不夜城在加快闲置地块的建设，加大功能幵发的力度，逐步形成以现代交通服务为核心，同时依赖中小企业商务的支撑，凭借独具特色的休闲娱乐综合服务将各种产业产区等现代化服务业汇聚到一起，成为了上海现代交通商务区的核心区域。伴随着巨大的消费人群的来往，不仅给交通上带来的相对的繁荣，同时为金融、旅游等产业都带来的很大的社会经济效益。
南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇、浦东新上海商业城的加快调整完善，以提升形象、能级和文化品位为主，通过区域内核心路段或核心地块的整体改造、标志性商业设施的建设、现有商业网点经营业态的调整和整合，引进和集聚更多国内外着名商业服务业企业和知名品牌商品，营造核心商圈分为，集聚核心商圈人气，保持上海地标性商业中心的地位和示范作用。五角场、中山公园、新虹桥、新客站不夜城等新兴市级商圈较快设施建设，以集聚功能、完善布局、依托新的大型综合商业项目、大型交通枢纽商业项目的建设，形成购物中心、百货店、大型专业店、品牌旗舰店等新的商业集群，简称上海新兴地标性都市商业中心，成为上海商业可持续发展的重要支撑。
（2）次级商圈现状
老西门：身为世博会的主场地，越来越多的交通轨道引来这里，充满理性的规划设计、自由舒展的空间形态都给老西门吸引了大量境内外投资者的眼光。黄浦区政府一招老西门地区的资源及优势，从整体角度进行了商业布局，对老西门区域商业中心进行了规划建设，从中华路延生到大林路再到西藏南路、复兴中路，由四条主干线路围城的地区形成了一个新的商业圈；同时，西藏南路商业带、文庙路周边文化的休闲带再加上中华路极具传统特色的商业带都使得这里的布局合理得当。同时规划建设中开设了大量的专业性商业广场都便捷服务于居民，结合传统与现代的文化和商业的融合，使得老西门区域的商业中心具备一定的集聚辖射度。
打浦桥：打浦桥区域的商圈商务功能集聚，有着较为强大的福射能力。在打浦桥北部的淮海中路与在南部的滨江世博都呈现配套建设的设施，不管是产业延伸还是功能拓展都相互协调，使得打浦桥成为上海区域性的商务中心。作为上海旧区改造中幵发时间最短、规模最大的商圈之一，区位优势非常明显，同时伴随着商务形态的开发规模逐渐增加，基本形成了中高档住宅区域。淮海中路中多家时尚商务区的错位互补，都共同支撑起区域经济的发展，同时对周边区域形成了一定的辐射。
虹桥商圈：虹桥商圈是逐步从以前结构单一的社区型商业慢慢转变成商务配套型的商业设施，位处长宁区中部的虹桥涉外贸易中心。现在的虹桥商圈己经汇集了上海西部最为密集的外贸业、金融业等大型集团，已经成为商务型商圈形成和发展的产业基础。
赵巷：赵巷位处方家S地区，其地理位置隶属于青浦东部，主要衔接上海和江浙两省，也是上海本市衔接闵行、松江、嘉定等多区的重要节点。具备非常明显的区位优势，在其周边10公里范围之内，有朱家角旅游区、松江大学城，还有虹桥国际机场和青浦工业园区。便捷通达的立体交通网络体系更为赵巷的发展带来的扎实的基础支撑。
长风生态商务区：长风生态商务区位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，原为长风工业区，傍绿面水，交通便捷，区位优越，是市中心内不可多得的一块可供整体规划开发的尘地。通过精心规划、建设，在上海西区苏州河北岸，将建成一座“水、绿、建筑”完美组合，景观功能、经济功能、文化功能和谐统一的现代服务业集聚区，成为“上海现代服务业新高地，苏州河生态走廊新景观”,按照“世纪精品”的要求，高起点规划，高标准建设，力求体现“国际水准、海派风格、生态效益”.该商圈已建成集办公楼和商业娱乐设施，酒店式公寓、高尚住宅中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施为一体的商业化中心。
曹安商圈：沿着曹安路两边分布有上海轻纺市场、上工批文化用品？礼品国际釆购中心、上海曹安国际礼品城、曹安国际鞋城、曹安国际商城等多个大型商业中心；好美家、永乐电器、国美电器等多家建材电器卖场；另外还有东方汽配城等多个汽配项目。当前商圈的整体商业气氛已经慢慢成熟。
曹家渡：曹家渡商圈地域优势独特，多条市中心重要干道在此交汇；商业上受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈福射影响，已成为上海重点发展的12个区域商业中心之一。天时地利人和的后发优势曹家渡独特地域优势，静安、普陀、长宁三区交汇处，能吸纳三个区域的消费人群，商业聚集能力强大。另外，曹家渡距离上海顶级消费中心梅恒泰地区仅1.2公里，是得天独厚的商业副中心地带，世界个性化品牌更易进驻。同时，政府对曹家渡商圈差异互补式的商业定位，使曹家渡与其他商业中心及曹家渡区域内商业之间形成错位式的竞争格局，在商业规划超越现行商业形态的同时，又能容纳不同档次的商业。曹家渡商圈是近几年上海区域商业发展的后起之秀，它的幅起尤以上海首个定位于女性主题的悦达芳汇广场为招牌项目。
大柏树：大柏树地区和曲阳商圈因为城市交通的不断完善，传统居民区的定位被新型地位代替，政府的大力支持，要把该区域发展成为创新与服务为一体的贸易圈。现在，大柏树地区规划成为“传媒产业集聚区、综合商务区、创新拓展区”三大功能区，大批的老公房被高楼大厦所取代，传媒企业也看好该区域的发展，近两年纷纷进驻，数字媒体产业的发展得到了更多的空间支持。大柏树区域凭借着这股改革东风，不断的把建设速度提高，商业圈向北扩大。优越的地理区位和周边名校，浓郁的人文气息填满整个区域，在附近成熟商圈良好带动下，补充了自身产业型行业的不足。
提篮桥商业中心：提篮桥商业中心致力于地域性的商业建设，商业文化街区内甲级写字楼林立，吸引了大批跨国企业，综合配套设施齐全，生活服务便利，交通设施完善，形成了高档的商务环境。而且由于靠近北外滩，在区域发展上有一定的优势，一直保持自身的发展进度，不断完善自身的内涵，把航运服务业以及游轮列为发展重点，加强自身的经营能力，重点开发区域独有特质、具有竞争力的功能性项目。
池宝区域性商业商务中心：池宝区域性商业商务中心充分利用自己宝山中心地带的优势，建成了集商业中心和现代商务航运服务业为一体的商业中心。建设时尚的购物中心，吸引了大批品牌专卖、集各国特色美食，为区域居民提供医疗、健身等配套设施，大批商务型写字楼林立，大力发展具有特色的服务业。
庙行新镇政府已完成搬迁新建，庙行镇结合自身区域优势建成具有特色的商业圈，在满足镇上居民的基本生活和休闲娱乐的同时，也吸引了多数附近的社区居民前来消费。同时社区商业作为居住型社区的一部分为社区级附近居民提供了日常所需。比较有特色的是，社区商圈不仅仅作为消费场所，也给社区居民的日常交流带来便利，提供居民的精神所需，居民通过商圈来进行精神上的交流，使连系社区居民之间的纽带更为紧山0大华地区位于宝山、闹北、普陀三个区的交界处，地处上海市区内中环线间，由十多个居住小区以及商业、市政、文教等配套设施有机组成。大华社区如今己经是上海主题鲜明、环境优美、人文气息浓郁、生活便利的知名大型综合性居住生活社区，是上海市十大示范性社区之一。大华区域商业中心的建设重点是大话虎城地区，通过招商招入一批国内外知名的品牌企业，调整业态结构，提升精英档次，引进先进管理。如今，在目前大卖场为主导型的大型社区商业基础上，提升调整完善现代化商业和服务业业态功能结构，增强辐射能力，培育形成上海大华都市区域性商业中心和现代生活服务业集聚区。
七宝商圈是上海西南地区的一个新兴商业区，近年来的商业、服务业都有长足的发展，带动了全镇商业档次的提升，聚集了大量的人气，商业、现代服务业的雏形已经基本形成。为今后的现代服务业集聚区的建立打下了基础。七宝商圈周边地带均为成熟社区，为商圈提供了有力的购买力支持。地铁9号线的幵通，使得七宝商圈的服务半径扩大到了九亭等地区。
近年来，上海市市场热点仍然集中在远郊区县，专业市场、地铁商业、大型社区商业依然唱主角，尤其是在第四季度专业市场的成交异常火热，新政调控对于近期商铺市场影响微弱，商铺市场的稳定性使投资者不着急出手，但是随着新政下商办地块的不断推出，以及住宅巨头纷纷涉足商业地产，元气商业地产将向多元化、差异化方面发展，投资者商业投资的选择将更多，未来成交前景看好。
2010年上海市商业房产供求比达到1:1.1,市场表现为供不应求，相比2009年的整体市场成交量良好，2010年小幅上涨，新政调控对于近期商铺市场影响微弱，商铺市场的稳定性使投资者不着急出手，部分投资者仍在比较、观望。2010年上海商业房地产供应总量为222.9万平方米，同比09年上涨14.8%,新政的推出，与住宅市场相比，商业市场的升值空间正被各方投资资金所看好，不过开发商的惜售心态也较为明显，从而好的项目会出现明显的供不应求态势。
2010年的上海商业房产成交均价为13488元/平方米，比起2009年12785元/平方米的均价上涨了 5.5%,这也是自从2005年以来最高的年度均价涨幅。中心城区商铺价值居高不下、远郊区县大型市场的商铺也趁市场不断增值，引起了全市成交均价的大幅上涨的利润，这也是轨道交通枢纽站内人流量大的店铺能够收到较大的欢迎的原因。
4.3影响商业房地产价值的因素
商业房地产的类型多种多样，可以按照规模、投资形式、经营形式、行业、辐射范围、商业业态等多种方法进行区分，具有区位敏感性、经营状况影响性、配套设施差异性、向邻近商业房地产的相关性等等特点。商业房地产的区位分布随着城市、交通、住宅区的发展而改变，商业房地产的价值影响因素有：一般因素、区域因素、个别因素。
各种影响因素的变化，都会直接导致商业房地产价值发生变化，所以我们可以从这里存在的价值规律中，摸索出提升价值的途径。上海，作为国际化的商业中心，商业房地产市场的发展也非常的而活跃，本文主要对上海商业房地产市场的业态、市级商圈、次级商圈和发展趋势进行了较为基础的分析。影响商业房地产价值的因素有很多并且繁杂，笔者针对能够商业房地产价值的因素进行分类划分，从三个角度入手来进行归纳：一般因素、区域因素、个别因素。
首先，一般因素是指对于商业房地产价值、走势有着普遍性、一般性和共同性的影响因素。通常情况下，这些影响因素对千商业房地产价值的影响是整体而全面的。其次，区域因素是指商业房地产所处的市场、地区的特性对商业房地产价值水平的影响因素，这种因素相对于宏观因素而言，其影响范围要小得多。最后，个别因素则是指能够具体影响到商业房地产价值的影响因素，通常这类因素对于房地产市场的影响范围和程度都最小，但是却对于具体某个商业房地产价值的影响最直接也最具体。
依据上图4.5、图4.6、图4.7,其实不难发现有些因素直接影响了商业房地产价值同时也存在一定的规律。笔者总结规律如下：商业房地产的价值规律1:距离市中心距离越远，价值越低；商业房地产的价值规律2:临街的商业用地，距离接到越近则价值越高，反之越低；商业房地产的价值规律3:商业房地产面宽越大，价值越大；商业房地产的价值规律4:商业房地产面积越大，总价值越大然而单价越小；商业房地产的价值规律5:除了限制高度的商业设施以外，楼层越高价值越低；商业房地产的价值规律6:使用年限越长，价值总体走势往下，但租金走势却不一定。
从上述规律中看，上海的商业地产在发展过程中仍然存在些许问题：①房地产总量饱和，结构业态布局不够合理化。从功能结构定位的角度而言，越来越多的单纯满足日常生活购物的商业设施涌现出来，相反能够陶冶人们精神文化相关的娱乐设施相对来说略显不足。零售业过于发达而批发产业相对薄弱。从商业形态的布局上来看，很多商圈都喜欢扎堆，都喜欢集中在一个非常热闹的商圈，而使得一些相对较为偏僻的地方缺乏这样的商业设施；②类似于住宅地产一样，很多开发商在项目开发完毕之后，会忽视后续的经营工作。这些开发商只注重前期开发的过程，并且尽可能的缩短开发周期，以便早曰交房拿款，根本不会考虑到是否适合经营，这就导致很多失败的局面出现，不少开发商能够功成身退，而留下了一堆烂摊子给投资者和购买方；③商业地产的融资渠道相对而言有点单一，绝大多数都依赖银行贷款，这就意味着很多开发商很容易面临资金链断裂的风险。商业地产的开发往往需要提高自身持有的自己比例，只有将眼光放长远点，注重长期回报投资，才能够解决这些潜在的风险。
4.4上海商业房地产发展趋势研究
“十二五”商业规划给上海带来了更多机遇和挑战。首先来看一下会带来哪些机遇呢？ 一是，现阶段的国情必须以内需的不断扩大来促进消费，这些客观因素使得上海的消费规模、消费能级、消费需求、消费内容和消费方式都随之扩大并有所创新；二是，上海城市在创新上的突破、不断地转型探索、自贸区的建设，这些天然优势让上海成为了 “国际购物天堂”,也为上海的商业发展赋予了更高的使命和目的；三是，2010年的世博会让上海更具有开放性并提高了上海在国际上的知名度，这些让上海吸引了各种类型的交易，商业上的活动也频繁了起来；四是，成熟的城市交通基础设施逐步建设完成，形成了上海服务长三角、福射全国的宝贵条件；五是，世博馆主体的利用、虹桥配套区、迪斯尼主题公园、南桥、青浦等郊区新城建设，让上海有了更多新的成长空间；六是，随着人口老龄化日趋严重，养老地产也将成为上海商业地产发展的契机。
当然，上海商业发展在“十二五”期间还将面临巨大的挑战：一是，受国际经济整体不景气的影响，一些外力因素，比如国际货币走势不稳定，大宗商品的热炒、贸易壁全、人口红利下降等因素都会制衡商业发展；二是，上海周边的城市也在加快商业建设，缩减了上海城市商业化的扩充范围；其三，上海商业发展先发效应减弱，结构性矛盾逐步显现，在全国的优势地位趋于弱化；其四，商业企业成本高，市场拓展能力和提高核心竞争力的压力增强，内外贸融合有待加快探索和实践；五是，人力资源的严重广乏，制约着商业发展进程；六是，没有足够的资源来支撑整个发展的需求，加快商业发展有待进一步依靠和发挥社会各方的积极作用。
身为国际大都市，上海始终保持高端的姿态与国际接轨，按照不同区域的要求供应商品，发展超市规模化、专卖店品牌化、百货店多功能化、连锁店大众化、便民昼夜化等“五化”业态，能使不同的业态各自保持独有的特色，从而满足不同的消费层次在不同的时间和地点的需求，使得商业在多元化经营中保持着有序竞争。
政府不仅仅应该针对商业布局加强宏观性指导管理给予规划，更应该根据不同的地区、商业业态和布局合理性的原则对新兴增加的中型以上项目实行鼓励或限制措施。错位竞争是有序竞争的一个很重要的策略，尤其是在同一个区域内，采取错位经营，从服务、商品、档次三方面引到商业企业的错位竞争，从而会从整体上促进区域商业的发展。为了实现既定目标，上海市各区政府已经开始着手调整商业规划，以合理规划为前题，致力于打造适合环境的商业布局，使各个商圈都能够发挥自己的优势，带来良好的投资效应。
市级商圈建设和调整的总体目标是：纵观各自的区位特点，分布不同的商业布局，充分利用自身的经营能力，使区域更具有浓郁的地域气息，感受不同的城市氛围。南京东路以购物、餐饮、观光、文化、娱乐、休闲、展示等综合型经营功能为特色，并加快周边路线的开发；淮海中路、南京西路主要引进专卖店、特色餐饮，大力发展娱乐休闲，打造高端、时尚、个性化的购物区；四川北路以大众化的品牌专卖和消费为主，主要打造购物、娱乐、餐饮为一体的商业布局；徐家汇商城追求多样化的经营，发展购物中心、主题商厦、专卖店、万国餐饮等，致力于打造现代摩登的商业综合体；浦东新区八借伴、国金中心则主要是依托陆家嘴金融贸易区，并加快金桥、张江等区域的商业设施配套建设，辖射整个经济圈，从而形成购物、娱乐、商务、餐饮等多功能于一体的新兴商圈；豫园商城别具一格，主要凸显出商业、旅游、文化功能三位一体的特色，形成商旅结合、联动发展的商业中心。
重点发展的13个次级商圈，主要是为各自区域的居民提供服务，同时又能因为差异而吸引其它区域的人流。每个区域发展的环境因素都有所不同，在布局上各自凸显自身的优势，打造不同的商业模式，形成别具一格的特色。对于次级商圈而言，并没有因为客流不大或者地理位置不佳产生不了人气而一蹶不振，实际上对于次级商圈的卖场而言，正如宋曙光在《次级商圈卖场又没有活路》一文中所述，经营基本上与采购、管理体系没有太大的关系，商业模式才是能够存货发展的主要因素。
