第6章结论与投资建议
6.1结论
从2000年开始，商业地产在我国幵始迅猛发展。一方面这体现了我国经济的快速发展，国家实力的不断增强，创造了新的投资热点，为消费者带来了更加现代、方面、优美的购物环境，也建设了城市的新标志形象。然而由于我国的商业地产发展经验不足，也在发展中出现了很多问题，直接导致很多投资者和开发商的利益受损从而造成了一些不必要的浪费，严重制约了我国商业地产的发展。
本论文通过研究商业地产的定义、分类、国内外商业地产的发展，我国商业地产开发的主要集中经营模式，进一步引入上海商业地产的现状、特征及存在问题与发展趋势。
目前国内的商业地产开发商大多数还是仅仅着眼于当前的利益，为了资金能够早日回笼，急于将自己手中开发的项目销售出去，在销售完毕后，就任其自生自灭。长期下去，将对商业地产的后续发展带来不利影响，在市场渐渐成熟的今天，由于市场竞争格局激烈，该种经营模式势必会遭受淘汰，这是我国开发商经营商业地产必须走出的框架。
商圈对于一个城市的发展起到的作用是无可厚非的，各种类型的商圈组成城市。随着居民物质生活逐渐的提高，对精神生活的渴望也越来越迫切，这就是商圈存在的意义。
于此同时，商圈的发展在一定程度上也可以用来体现一个城市的发达程度。城市越发达、商圈建设越高端，城市商圈的形成与发展与城市形态的变化与发展是相辅相成，互为促进的。
6.2上海商业房地产投资建议
随着上海商业的高度发展，市级商圈的规模已见成效，次级商圈也初见雏形，然而部分地区的商业房地产仍然出现了严重的供大于求的局面。目前存在相当一部分的空置房，通常由于它们的租金过高或者售价过高而增加了投资者的风险。所以说，在上海市内各区中心投资商业房地产的机会甚小并且意义不大。然而，随着上海的城市化进程的加速、城市规划的各项落实，上海还是会出现各种新的建设重点，同时为商业房地产投资者提供了更多的新平台。
（1）看清宏观环境利于弊
从整个大环境着眼商业房地产，上海可以说拥有着独一无二旳资源配置。首先，上海可谓是商业发展中心，这里浓郁的商业气息有利于进行商业地产的开发，所谓商业中心那一定是要有很多的商业化地产来支撑，在上海，我们可以看到许多有特色的商业街。
其次，上海在90年代对城市进行了改造，并大力发展商业。上海人对现代化的追求，使商业房地产的发展空间有了更大的可能，上海所有的城市建设，包括旧区改造、高架、轨道交通等都使上海每个角落都迎来了发展的机遇。第三，商业房地产相对于普通地产来说，竞争还没有那么激烈，也就是说需要有一个配套成熟的运营模式，在整个经营模式上也要做些调整，这样投资者才会在一个成熟的模式上投资。当然，它还是会存在不可避免的短板。首先，中国现阶段的商业房地产只是一个模糊的概念，没有具体的标准，房地产企业之间因为没有规则可依，竞争惨烈；其次，风格多样的商业建筑物对管理来说造成了一定的困难，整个行业受到了一定的制擎；最后，政府多次干预房地产，很多国有房地产企业进军商业地产，给商业房地产在市场上的发展带来了一定的影响，让投资者进场的门槛变高。
（2）摸清现状把握政策、投资以规划经营为重
基于我国商业房地产当下所处的环境，可以视为资源的商业化建筑物和能够把房地产商业化的经营起来有很大的区别，商业房地产要求建筑物有更高的人流，更快捷的物流。在上海，浓烈的商业氛围还是集中于中心地段。有一定的地域上的优势，可以说各个板块中都分散着经营平台和资源，相反，上海周边的商业地产资源相对比较隐晦，其实，一些路段或成熟的居民住宅区也有着优质的资源，带来了聚拢的效应。当然，国有商业房地产企业拥有着一些比较隐蔽的商业地产建筑，而新的商业地产的开发要依靠土地政策和当地政府对开发商的标准要求。这样来看，政策对商业房地产受带来了很大的影响，投资者要把整体的现状摸清，实时了解政策的动向，使投资的风险最小化。
一旦企业决定投资商业房地产后，就要有良好的规划和妥善的经营管理模式，要把握好上海对城市的规划和得天独厚的土地优势。现阶段，商业地产对上海来说已经有饱和的迹象，虽然不缺硬件资源，但是软件资源却相对匮乏。而软件资源就是我们所说的商业地产的整体规划和后期在经营上的管理。事实上，商业地产整个市场的经营可以归纳为三个特点：其一，商业地产的品质好坏影响着商业房地产进入市场的条件以及后期经营环境；其二，软件和硬件环境有着极高的要求，投资也需要花很高的成本，同时得有对行业的准确判断和投资所面对的极大风险；其三，每个阶段的回报率都可以给商业房地产的经营目的作参考，房地产的买卖只能是辅助参考。因此，我们说投资商业房地产，首先得了解这些特点，要重点关注经营上的规划。
（3）轨道交通的规划
一个城市的商业市场的发展与轨道交通规划有着很密切的关联，由于轨道交通独具的特点--运客量大，直接暗含着轨道交通站内外的商业房地产投资的价值性。众所周知，商铺越是靠近地铁、轻轨，就越具备集聚、疏散客源的能力；反之，越是远离地铁、轻轨，则越缺乏这方面的优势，而这势必能够为商业房地产增值或掉价。在上海轨道交通还直接引申出地铁商铺。看现在的上海，繁华的商业地产在三大火车站周边林立，配套也非常的成熟。来沪的游客在这里可以享受餐饮、购物、休闲等一站式服务，这些商圈都各有各的风格，那都是怎样经营的呢？现状如何呢？我们可以看到上海火车站的商铺离候车大楼较远，整体的规划也比较分散，人流量虽然很多但是却很嘈杂；上海南站有着摩登的、丰富多彩的商圈设计，但是客流量日渐稀少使得经营面临困难；最近几年投资者都看好虹桥站的商业圈，得益于它媲美机场的布局和高端的品类定位。它们的差异正是交通枢纽商圈苦与乐的最真实写照。
截至2014年2月28日，上海的轨道交通线网已经幵通运营11条线（见图6.1）、在建线路6条（见图6.2）、275座车站，运营里程达到420公里之多（不含磁浮示范线）。
2010年，世博会的成功举办给上海带来了投资的高峰，城市化进程也越来越快，规划中的轨道路线都已开通。地铁沿线的投资环境愈发成熟，政府也在积极对投融资模式进行创新，在这些利好环境的影响下，轨道交通的建设也吸引了一些外资企业和民营企业。
目前，轨道交通的天然优势吸引了大量消费群体，地铁沿线的商业地产项目越来越受到投资者的欢迎，现在，越来越多的店铺选择安置在轨道交通枢纽中的地下通道，提供了大量的市场需求。所以说，随着上海轨道交通的进一步规划建设，地铁店铺的供应量必将继续增加，而地铁沿线的店铺也将出现新的发展，投资者都会去关注地铁沿线的房地产开发以及商业地产的运营。
由于房地产投资行为的研究设计内容较为广泛，理论错综复杂，而且获取数据的难度相对来说较大，同时由于笔者自身理论水平和能力的限制，本论文仍然存在着很多不尽如人意的地方需要进一步完善和更为深入的探讨。本文旨在从上海现有商圈的角度着手，对商圈、次商圈进行了理论性的分析，并且从理论的角度对于房地产给予了投资建议。(图略）
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致谢
岁月如梭，如歌。转眼间，三年的研究生求学生活即将结束，站在毕业的门槛上，回首往昔，奋斗和辛劳成为丝丝的记忆，甜美与欢笑也都尘埃落定。首先，要感谢我的导师麦勇教授，三年来，导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。导师不仅授我以文，而且教我做人，虽历时三载，却赋予我终生受益无穷之道。本论文从选题到完成，几易其稿，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血，同时，我感谢所有在华理教过我的老师。
其次，要感谢我的妻子和两个小孩，她们使我一直严格要求自己，秉承低低调调做事，踏踏实实做人的原则，正是他们一直支持我攻读硕士进行深造，他们的期望和鼓励使我有了今天的成绩《另外，要感谢与我朝夕相处的同学们，在三年的学习中给予了我无微不至的关心，使我不但有了学术上的进步，还拥有了美好而难忘的研究生生活。
最后，衷心感谢毕业论文评审委员会和答辩委员会的各位专家和老师们。
