第一章 相关理论基础及税收法律规定第一节 相关理论基础
一、“经济人”假设
（一）经济人假设的概念。经济人又称“理性经济人”、“实利人”或“唯利人”。这种假设最早由英国经济学家亚当斯密斯提出。他认为人的行为动机根源于经济诱因，人都要争取最大的经济利益，工作就是为了取得经济报酬。为此，需要用金钱与权力、组织机构的操纵和控制，使员工服从与为此效力。这种假设起源于享乐主义，再经 19 世纪合理主义的影响而形成是雪恩在《组织心理学》中提出。此假设认为，人的一切行为都是为了最大限度地满足自己的利益，工作是为了获得经济报酬。
（二）经济人假设的伦理意义。并不是指任何谈论经济活动的善恶的道德理论。实际上，经济伦理只有在经济学取得了学科的独立地位之后才能产生，即通过把以前以道德哲学形式出现的利己和社会利益之间的问题系统地转化为经济学的伟大主题，人类把经济活动看作是人类一项正常的、成体系、不断扩展秩序的活动来考虑它的伦理特点、道德要求和对人的精神气质的塑造，这样，才会有对经济活动的伦理考量。
二、“公共产品”理论
（一）公共产品的概念
公共产品理论，是新政治经济学的一项基本理论，也是正确处理政府与市场关系、政府职能转变、构建公共财政收支、公共服务市场化的基础理论。公共产品理论作为公共经济学的核心理论，是用于说明政府为什么要存在以及为何而存在的理论。
（二）公共产品的特征
1.消费的非竞争性。指一个人或厂商对公共物品的享用，不排斥、不妨碍其他人或厂商同时享用，也不会因此而减少其他人或厂商享用该种公共产品的数量或质量。
2.受益的非排他性。指在技术上没有办法将拒绝为之付款的个人或厂商排除在公共产品的受益范围之外，或者说，任何人都不能用拒绝付款的办法，将其不喜欢的公共产品排除在其享用品范围之外。
3.效用的不可分割性。公共产品是向整个社会共同提供的，具有共同受益或联合消费的特点。其效用为整个社会成员所共享，而不能将其分割为若干部分，分别归属于某些个人或厂商享用，或者，不能按谁付款、谁受益的原则，将其限定为仅供付款的个人或厂商享用。
三、契约论
（一）契约论的概述
契约理论是近 30 年来迅速发展的经济学分支之一，也因为如此，契约理论一直处于不停的整合过程之中，中国部分学者在介绍该理论时，将代理理论列为传统理论，但这种归类可能产生一些误导，使人感到代理理论是一种过时的理论，已被不完全契约理论所替代。我国部分经济学者对交易成本理论与不完全契约理论的关系也存在误解。
（二）契约论在纳税筹划的应用
将契约理论应用于纳税筹划的分析，有助于我们更加深刻的理解纳税筹划的动因、条件、效应及其整体性与复杂性。纳税筹划是一项系统工程，踏直接或间接的关系到企业契约各方的经济利益。企业在进行纳税筹划的动态博弈过程中，必须将企业内部的和外部的利益相关者乃至边缘利益相关者的利益，考虑各种可能的协作与冲突，均衡契约各方的利益，制定出多方共赢的策略方案。只有这样，企业才能有效地实现纳税筹划的目标四、博弈论。
（一）博弈论的概念
博弈论是指研究多个个体或团队之间在特定条件制约下的对局中利用相关方的策略，而实施对应策略的学科。有时也称为对策论，或者赛局理论，是研究具有斗争或竞争性质现象的理论和方法，它是应用数学的一个分支，既是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要学科。
（二）博弈论的意义
博弈论的研究方法和其他许多利用数学工具研究社会经济现象的学科一样，都是从复杂的现象中抽象出基本的元素，对这些元素构成的数学模型进行分析，而后逐步引入对其形势产影响的其他因素，从而分析其结果。 基于不同抽象水平，形成三种博弈表述方式，标准型、扩展型和特征函数型，利用这三种表述形式,可以研究形形色色的问题。因此,它被称为“社会学的数学”从理论上讲，博弈论是研究理性的行动者相互作用的形式理论，而实际上正深入到经济学、政治学、社会学等等，被各门社会科学所应用。 博弈论是指某个个人或是组织，面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，并从各自取得相应结果或收益的过程，在经济学上博弈论是个非常重要的理论概念。
第二节 税收相关法规及税务机关管理办法
一、各税种的相关规定
（一）营业税税收规定
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。
1.纳税义务人。营业税的纳税义务人为在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
2.计税依据。营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
3.应纳税额的计算。营业税税款的计算是按照营业额和规定的适用税率计算应纳税额。公式为：应纳税额=营业额×税率。
（二）企业所得税收规定
企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。
1.纳税义务人。在中华人民共和国境内，企业或其他取得收入的组织为企业所得税的纳税义务人，依照本法的相关规定缴纳企业所得税。个人独资企业和合伙企业不适用企业所得法。企业分为居民企业和非居民企业，企业所得税法中称的居民企业，指依法在中国境内成立，或依照外国法律成立但是实际管理机构在中国境内的企业。 企业所得税法中称的非居民企业，指依照外国法律成立并且实际管理机构不在中国境内，但是在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。
2.应纳税收入总额。指企业在生产经营活动中以及其他行为取得各项收入的总和。包括生产、经营收入；利息收入；财产转让收入；特许权使用费收；租赁收入；股息收入和其他收入。
3.准予扣除项目。是指纳税人每一纳税年度发生与取得应纳税收入有关的所有正常的成本、费用、损失和税金。一般应遵循五个原则，即权责发生制原则、相关性原则、配比原则、合理性原则和确定性原则，而资本性支出、开发支出、无形资产受让、罚款支出，各种赞助支出等非正常的成本、费用，则不得在计算应纳税所得额时扣除。
4.应纳税额的计算。企业所得税应纳税额的一般计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×税率；应纳税所得额=应纳税收入总额。准予扣除项目金额不明时为了加强企业所得税的征收管理，对于部分中小企业采取核定征收的办法。采用核定应税所得率征收和定额征收两种办法计算其应纳税额。
（三）土地增值税收规定
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1.纳税义务人。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。
2.应税收入。纳税人转让房地产取得的应税收入包括，转让房地产的全部价款及相关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、其他收入和实物收入。
3.应纳税额的计算。土地增值税应按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率进行计算征收。计算公式是：
应纳税额=Σ (每级距的土地增值额×适用税率)在实际工作中，一般多是采用速算扣除法进行计算。即：土地增值税税额=增值额+适用的税率- 扣除项目金额×速算扣除系数（四）契税税收相关规定。
契税是在房屋、土地所属权转移时对其承受人征收的一种税。
1.征税对象，契税的征税对象是境内转移房屋、土地权属。具体包括一下五项内容：国有土地使用权出让；房屋买卖：土地使用权转让；房屋交换；房屋赠与。
2.纳税义务人，契税的纳税义务人是境内转移房屋、土地权属，承受的单位或个人。
3.计税依据，契税的计税依据为不动产的价格。具体为：
（1）国有土地使用权出让、房屋买卖、土地使用权转让，以成交价格为计税依据。
（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照房屋买卖、土地使用权出售的市场价格核定。
（3）房屋交换、土地使用权交换，为所交换的房屋、土地使用权的价格差额。
（4）以划拨方式取得土地使用权、经批准转让房地产时，房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
（5）应纳税额的计算契税采用比例税率，计算公式为：应纳税额=计税依据×税率（五）房产税税收相关规定。
房产税是以房产为征税对象的，依据房产价格或者房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。
1.纳税义务人，房产税以在征税范围内的产权所有人为纳税人。外商投资企业和外国企业暂时不缴纳房产税。
2.计税依据，房产税的计税依据分为从租计征和从价计征两种。
（1）从租计征，出租的房产，其房产税以房产租金收入为计税的依据。
（2）从价计征，房产税依照房产原值减除 10％--30％后的余值计算缴纳房产税。扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府在范围内确定。
3.应纳税额的计算，从租计征的计算公式为：应纳税额=租金收入×12％；从价计征的计算公式是：应纳税额=应税房产原值+(1-扣除比例)×1．2％。
（六）城镇土地使用税税收相关规定
城镇土地使用税是以城镇土地为征收对象，对有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
1.纳税义务人，城镇土地使用税的纳税义务人包括以下几类：
（1）拥有土地使用权的单位和个人。
（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，以其土地的实际使用人或代管人为纳税人。
（3）土地使用权未确定或权属存在纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人。
（4）土地使用权为共有的，共有各方都是纳税人，可以由共有各方分别纳税。
2.征税范围，城镇土地使用税的征税范围包括在城市、县、建制镇和工矿区在内的的国家所有和集体所有的土地，但对外国企业和外商投资企业在华机构的用地暂不征收城镇土地使用税。
3.应纳税额的计算，全年应纳税额=实际占用的应税土地面积(平方米)×适用税额。
（七）印花税税收相关规定
印花税是对经济交往和经济活动中书立、领受、使用具有法律效力的凭证的单位或个人而征收的一种税。
1.纳税义务人。印花税的纳税义务人，是在中国境内书立、领受、使用印花税法所规定的凭证并且应依法履行纳税义务的单位或个人，分为立合同人、立账簿人、立据人、使用人和领受人五种。此外，对于两方或两方以上当事人共同书立的，其当事人方都是印花税的纳税义务人，应各就其所持凭证的计税金额履行相应的纳税义务。
2.税目。印花税法明确规定的应当缴纳印花税的项目，有 13 个：购销合同；加工承揽合同；建筑安装工程承包合同：建设工程勘查设计合同：财产租赁合同；仓储保管合同：货物运输合同：借款合同；技术合同；财产保险合同；营业账簿；产权转移书据；权利、许可证照。一般来说，列入税目的就要征收印花税，未列入税目的就不征税。
3.应纳税额的计算。按比例税率计算应纳税额的公式为：应纳税额=应税凭证计税会额+适用税率按定额税率计算应纳税额的公式为：应纳税额=应税凭证件数×单位税额二、佳木斯市地方税务局房地产业建筑业项目税收管理办法。
（一）项目登记与注销
取得房地产业、建筑业项目信息后，税收管理员实地核实项目情况，在 30 日内取得项目相关资料并录入项目软件建立项目登记，利用软件进行日常管理，房地产业、建筑业资料要求相同的不需重复取得。
税收管理员要对项目的纳税情况、预收款票据使用情况、发票使用情况及票据缴销情况进行核对，核对无误后制作《房地产开发项目(建筑项目)注销审批单》报本部门负责人审核。本部门负责人审核无误签字后，报分管局长审批，经分管局长审核无误后，在审批单上签署意见，转税源管理部门对项目实施注销。
（二）项目巡查
管理部门取得项目信息后，要结合每个项目的建设特点，事先制定巡查预案开展项目巡查。
1.巡查方式：对同一项目的房地产开发、建筑施工、装饰装修等不同纳税环节由一个税源管理部门同一组管理员进行巡查;巡查时按项目软件的要求和信息预警采集信息，实现一次采集，信息共用;2.巡查时间：房地产开发、工程施工、装饰装修等项目要按旬、月、季巡查。巡查时间可根据不同项目的建设特点、工期长短、施工季节、纳税信用等情况确定，但要在巡查预案中预先制定;3.巡查内容：房地产开发项目包括：查看银行账和现金账等账簿，掌握预收款收入金额；核实售楼处房屋销(预)售数量和收款方式，掌握房屋存量和预收款情况；核实销售部门销售台账，掌握预收款收入和预收款票据、发票的使用情况；根据实际需要查看物业部门收取的物业费、水电气费、装修保证金以及房屋钥匙的发放情况，辅助掌握实际销售数量。
（三）征收与管理
房地产开发项目应当按月对取得的销售款项及预收款项进行纳税申报。税务机关结合项目软件和实地巡查，比对项目申报、缴纳税款数据，出现异常情况，督促纳税人及时补正申报并清缴税款。开展税款委托代征工作，对城市基础建设、铁路、公路、电力等重点建设项目依法委托代征税款，同时对重点建设项目租赁场地、房屋、设备、运输车辆等营业税、车船税和砂石资源税等税收，委托施工方代扣代缴。
加强房地产业、建筑业欠税的管理，对有欠税企业要依法采取税收保全措施和强制执行措施,所欠税款应按规定纳入管理。对发生欠税的房地产开发项目，要选择优良房源或资产进行扣押;同时利用协同管理机制对房地产建筑安装实行一体开发的单位，优先征收建筑业税款。
（四）管理与审核
依托项目软件中的“管理审核”模块功能，对房地产建筑业项目管理中的项目分配、项目认定登记、纳税人上报信息、票据税款入库、未纳入项目管理信息、房开建安已征营业税未征所得税纳税人信息、房地产企业拨款建筑企业开票与税款入库七个关键环节进行重点监控审核。市局将按季利用软件进行筛查，并将筛查信息下发各县(市)区局，各局要在 5 个工作日内将各类问题逐项予以说明，并汇总至政策法规部门上报市局同时进行改正，未及时改正及同一问题重复出现的，市局将在全市进行通报，并将结果记入年终考核。本办法自 2011 年 4 月 1 日起施行，之前与本办法规定不一致的依照本办法执行。
第三节 房地产业纳税筹划的基本方法
一、利用建房的方式进行纳税筹划
在我国的税收法规当中有很多的优惠政策，房地产开发企业可以利用这一有利条件，通过享受税收法规中的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴纳营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”
税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。
二、利用货币价值的时间性进行纳税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。
三、利用临界点进行纳税筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。
开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
四、巧设分支机构来进行纳税筹划
根据房产税暂行条例第 3、4 条的规定，房产税依照房产原值一次减除 10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，在这种情况下，就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
五、适当推迟土地的开发时间进行纳税筹划
根据我国现行企业会计制度第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，应作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。待该项土地开发时，再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见，土地一旦开发，最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。
六、通过两次销售房地产进行纳税筹划
房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修，因此，房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。
本章小结
本章从纳税筹划的基础理论出发，首先对纳税筹划的基本理论出发，包括经济人假设、公共产品理论、契约论、博弈论等在纳税筹划中的重要理论。其次对房地产业涉及的税种及佳木斯地方税务局对房地产业的管理办法做简要介绍。最后介绍了房地产业纳税筹划的相关方法，为后面整篇文章的展开和论述打下基础。
