第四章 鼎业房地产开发公司各税种的纳税筹划
鼎业房地产开发公司涉及的主要税种有：营业税、企业所得税、土地增值税等税种。各个税种所采取的的筹划方法不尽相同，下面对鼎业房地产开发公司的各个税种筹划如下：
第一节 营业税的纳税筹划
一、利用合作建房的筹划
合作建房就是指一个企业提供土地使用权，一个企业提供资金，两个企业一起合作建造房屋。合作建房又细分为两种形式：一种是成立联合公司，而另一种是以物换物。企业可以根据自己的实际情况对这两种形式进行纳税筹划，以达到增加收益，降低税负的效果。但是这两种形式下所产生的纳税义务不同，纳税筹划的方法也有所不同。
（一）成立合营企业
鼎业房地产开发公司可以在筹建新楼盘时，可以找到有土地使用权的公司进成立合营企业，以此来减少营业税的税收负担。按照合营企业分配方式的不同可以分为三种情况：
1.按收入比例分配，是指在房屋销售时，双方公司按照协商的比例或出资比例对利润进行分配。这种分配方式属于持有土地使用权的企业把土地使用权出售给联合公司，按照营业税的相关规定，应该对联合公司中的持有土地使用权一方缴纳转让无形资产营业税，而对于联合公司本身则按照全部的销售收入缴纳销售不动产营业税。
2.按房屋比例分配，是指在联合公司的全部房屋建成后，按照协商的房产比例进行分配。这种方式的原理和按收入比例分配差不多，都是对持有土地使用权一方按转让无形资产缴纳营业税，而对于双方分得的房产，如果进行销售则各自按照销售不动产缴纳营业税。
3.共享利润、共担风险，即双方采取利润共享、风险共担的方式组建合营企业。营业税法规定，“以无形资产投资入股，参与接受投资双方的利润分配、共同承担投资风险的行为，暂不征收营业税。在投资以后转让其股权的行为也不征收营业税。”因此，在这种情况下，提供土地使用权的公司则被视为以无形资产投资入股企业，对其不征收营业税。
综合上述三种情况，鼎业房地产开发公司可以根据，提供土地使用权的公司的要求来进行选择。前两种虽然提供土地使用权的公司可以规避部分风险，但是也会多缴一道转让无形资产的营业税。后一种不需缴纳转让无形资产营业税，但是会有一定的投资风险。无论采取哪一种方式对于鼎业房地产开发公司来说都会降低其营业税的税收负担。例如鼎业房地产开发公司准备开发的山水四期项目，土地出让金为 1000 万元，预计销售收入为 26000 万元。采用第一种纳税筹划方案，假设分配比率为 1：9 的话，鼎业房地产开发公司可以少负担营业税额为 130 万元；采用第二种纳税筹划方案，假设房屋价值比率为 1：9，那么鼎业房地产开发公司依然可以少负担 130 万元的营业税；采用第三种纳税筹划方案，合营公司的利润分配比率假设还是为 1：9，那么鼎业房地产开发公司依然可以少负担 130 万左右的营业税。
（二）以物换物
以物换物是指拥有土地使用权的企业和房地产开发企业的房屋所有权相互交换，这种交换存在两种形式。
1.直接交换，也就是说持有土地使用权的企业，用其土地使用权换取开发企业的房屋所有权。在这个过程中，持有土地使用权的企业发生了转让土地使用权的行为，而房地产开发企业则发生了销售不动产的行为。这样一来双方都发生了应税行为，持有土地使用权的企业应按照转让无形资产来缴纳营业税，房地产开发公司应按销售不动产来缴纳营业税。
2.出租式交换，是指拥有土地使用权的企业已出租的形式来换取房地产企业的房屋所有权。具体内容是，拥有土地使用权的企业将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业对其土地进行投资、建设、使用，在租赁到期时，房地产开发企业要将其土地以及建造的房屋一起交给拥有土地使用权的企业。在这个过程中，拥有土地使用权的企业要按照财产租赁缴纳营业税，房地产开发公司应该按照销售不动产缴纳营业税。这种方式在房地产开发企业中只适用于售楼处的建设和使用。根据佳木斯市的房地产市场行情以及鼎业房地产开发公司的实际情况，建议鼎业房地产开发公司使用第一种方法，虽然在交换的过程中需要缴纳营业税，但是在交换的过程中鼎业房地产开发公司也完成了部分房源的销售，这样也可以算是一种增加销售收入的方法。
二、控制价外费用的筹划
营业税是以营业额为计税依据的，而营业额则是纳税人提供的应税劳务、销售不动产等活动取得的全部价款和价外费用。价外费用包括很多方面，如：代收的水电费、取暖费、燃气费等各种性质的价外款项。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。
这些价外费用都是房地产开发企业在销售时必须涉及的费用，房地产开发企业可以通过纳税筹划的方式对着些价外费用进行筹划。
鼎业房地产开发公司在销售房屋的同时，需要先代收部分的水电费、燃气费、取暖费、维修基金等各种费用。对于鼎业房地产开发公司来说这些价外费用都是代收款项，还需要将这部分款项上缴给各个部门，不能当做销售收入处理，应该计入企业的其他应付款当中，但是企业在计提营业税时要把这部分款项包括在营业税的计税依据里，这样就对企业的税负造成了影响。所以，鼎业房地产开发公司可以将这部分费用的收取转由鼎业物业公司收取。这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税，同时也为开发公司减少了营业税的税收负担.
三、折扣处理方式的筹划
根据相关税收法律法规规定，纳税人在提供劳务、转让无形资产等活动时，如果存在折扣的，需将折扣额和折扣后的价款开具在同一张发票上，以折扣以后的价款作为营业税的应纳税所得额。如存在折扣，但未将折扣额和折扣后的价款开具在同一张发票上，而分别开具发票的，则必须以全部价款作为营业税的应纳税所得进行缴税。①所以，把折扣价款和实际成交价款开具在同一张发票上可以减少营业税的应纳税所得额，从而降低营业税的应缴税额，减少企业的税负。
鼎业房地产开发公司在销售商品房时，经常会通过打折进行促销、鼓励购房者一次性付款等。其具体做法是直接把折扣后的金额注明在发票中，这样一来在税务检查时，会造成价款明显低于市场价格的后果，税务机关会以折扣前的价格重新计算营业税。如果能够按照税法的规定，对其折扣金额采取恰当的处理方式，则能取得更好的节税效果，避免企业缴纳不必要的营业税。
四、兼营行为的筹划
相关税收法律法规规定，纳税人在兼营多个不同的应税行为时，要分别按照不同的税目对其营业额、转让额等进行核算，并按照不同的适用税率申报缴纳营业税，没有分别核算的，按照兼营行为中涉及的最高税率进行缴纳营业税。②房地产开发企业在开发过程中涉及的营业税税目有很多，如：转让无形资产、建筑业、服务业、娱乐业等，这些税目的税率都不相同，其中建筑业为最低的税率 3%，而最高的娱乐业是 20%，这样一来如果不对其进行分别核算的话企业的税负将会大幅度上升。因此，房地产开发企业需要了解税法的这一规定，对兼营的行为进行分别核算，以此避免从高适用税率。以上水家园项目为例，其中包括了代缴鼎业建筑公司的建筑业、山水大市场的服务业、山水会馆的娱乐业等，如果不分别核算税务机关则会以娱乐业的 20%税率征收营业税，这样就会对鼎业房地产开发公司造成不必要的损失。所以，通过上述筹划方法的分析，建议鼎业房地产开发公司一定要分清不同项目的不同核算，以免增加企业的税收负担。
第二节 企业所得税的纳税筹划
一、子公司和分公司的选择筹划
鼎业房地产开发公司的注册地为佳木斯市前进区，如有外地的开发项目时就会面对是建立分公司还是子公司的选择。子公司和分公司都有着其各自的优点，子公司在法律意义上讲是独立的法人，而分公司则不是。正因为这一点子公司和分公司在税收的角度也有着很多的不同。
子公司的好处包括以下几点：1.在东道地区只负有限责任；2.对于母公司只上报其在生产经营方面的成果；3.由于子公司是独立的法人，所以在计算所得税时也是独立进行的，并可以享受东道地区的相关税收优惠政策；4.当居住地的税率高于东道地区时，子公司可以递延纳税。
分公司的好处包括以下几点：1.分公司对财务制度要求比较简单便于经营；2.分公司的相关费用也比子公司要节省的多；3.由于分公司不是独立的法人，在与总公司进行资本转移时不涉及所有权变动，不需要负担相关的税收；4.分公司在所在地只需缴纳流转税即可，所得税由总公司进行统一缴纳，而且当分公司亏损时还可以冲减总公司的利润，从而降低总公司在所得税方面的税收负担。
由此可见，子公司和分公司的税收利益存在着较大差异。但是由于鼎业房地产开发公司在全国的房地产行业中属于中小型开发公司。其业务也只限于佳木斯地区以及周边市县，在成立子公司与分公司的选择上根据企业的实际情况，建议选择建立分公司的筹划方案，理由有如下几点：1.佳木斯地区及周边市县采取的企业所得税征收方式一般为核定征收，不涉及其税收优惠的差别。2.分公司与子公司相比可以减少成本费用，也就可以增加部分收益。3.分公司与子公司相比管理上也较为简便，不需要进行会计制度的改变。
二、筹资方式选择的筹划
筹资顾名思义就是筹集资金，企业的筹资是指企业向外部或内部筹措集中生产经营资金的一种财务活动。由于房地产企业所需的资金巨大，很多时候企业自己的资金不足以维持企业的运行，那么筹资就是房地产企业的唯一出路。在我国房地产企业的筹资方式主要有一下几种：银行抵押借款；房地产信托；发行企业债卷；吸引投资；发行股票；融资租赁等等。但是，不同的筹资方式也会给企业带来不同的影响。如：股权筹资没有到期日，也不需要还本付息，但是这种筹资方式的成本较高，各种审批的手续也比较严格。而负债类筹资则需要还本付息，这样一来企业的利息负担相对较高，好在部分利息可以在税前利润中扣除，可以减少部分的企业所得税，相对于股权筹资而言筹资成本较低。
鼎业房地产开发公司目前的筹资方式主要有：银行借款和经济担保公司借款两种。银行借款的利息较低，但办理相关的手续也比较严格，贷款金额也比较固定。经济担保公司借款利息较高，但办理相关的手续比较简单，贷款的金额也比较自由。如果鼎业房地产开发公司按照筹资方式筹划企业所得税的话，前提必须向税务机关申请企业所得税查实征收，不能按照核定的方式缴纳企业所得税。再按照所得税法中规定的准予扣除标准来分配银行借款和经济担保公司借款的比例进行筹划，已达到扣除金额最大化，税收负担最小化的目的。
三、产品出租与出售选择的筹划
鼎业房地产开发公司现行的经营方式全部都是销售不动产，但是其山水家园项目中的地下停车位和山水大市场为非独立房屋，在房产局的备案中没有相关产权，但是在公司销售时，是以销售不动产的方式来进行企业所得税的申报缴纳。
这样就需企业一次性缴纳所有相关税款对企业的资金流造成影响。对于上述两个项目公司可以选择先出租再出售的筹划方式进行申报缴纳税款，这样可以暂时减少企业的税收成本，也为企业初期资金回流慢减轻了压力。
四、利用规划房源面积的筹划
由于佳木斯市采取的房地产业企业所得税为核定征收，140 平米以下的房产企业所得税率为 3.75%，140 平米以上的房产企业所得税率为 4%。企业可以在规划时多建造 140 平米以下的小户型住房，这样可以减少相应的企业所得税率，从而减少企业的税收负担。以山水家园三期项目为例，该项目的房屋总套数为 420 套，其中 140 平米以上的 186 套，平均每套房屋价值 60 万元，如果把 140 平米以上的房屋减少至 120 套，那么可降低所得税税收负担 9.9 万元。
第三节 土地增值税的纳税筹划
一、利用税收优惠政策筹划
《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目会额 20％的免征土地增值税：增值额超过扣除项目会额 20％的，应就其全部增值额按规定计税。①鼎业房地产开发公司采用这个筹划方案的前提是，首先要保证财务核算票据的健全及具有法律效力，其次要对项目分期进行清算，再次是要及时的向相关税务机关申请土地增值税清算，达到以上三个条件时可以采取利用税收优惠政策筹划。具体方案是：当土地增值额达到增加的价值大于因为享受税收优惠政策而带来的收益时，可以放弃享受税收优惠政策而维持现有的房屋销售价格。反而言之，当土地增值额增加的价值小于因为享受税收优惠政策而带来的收益时，可以适当的调低房产的售价，已达到可以享受税收优惠的条件。因此，我们可以通过对土地增值税的筹划，使企业减轻税负，增加利润。
二、增值额核算方式选择的筹划
对于鼎业房地产开发公司来说既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。如果不将其进行分别核算的话，容易对免征土地增值税的部分造成影响，导致应享未享优惠政策的后果。反之，分别核算后可以享受相关的优惠政策同时也降低了企业的税收负担。
三、分散收入的筹划
由于土地增值税的税率是超额累进税率，增值额越高税率也就越高，所以我们可以采取分散收入的方法来降低土地增值额，从而减少土地增值税的应纳税额。
鼎业房地产开发公司的精装修住房的销售中，装修费用是直接计入房产总价内的，这样就会造成增值额的增加。因为在超率累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增值率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负上升。所以，精装修住房在销售时要把装修费用和房产价格区分销售，这样可以减轻土地增值税的税率，降低企业在土地增值税上的税收负担。
四、其他税种的纳税筹划
（一）契税的纳税筹划
契税的纳税义务人是承受土地、房屋权属的单位和个人，即契税最终由购房者或是购买土地使用权者负担。因此，房地产开发企业在销售商品房时只是承担代扣代缴的义务。由于佳木斯地区的契税税率与房屋面积的大小有直接关系，鼎业房地产开发公司可以在房屋设计上进行筹划，减轻购房者的税收负担，加大开发项目对购房者的吸引力，从而促进销售，提高企业的投资回报率，实现双赢。
（二）房产税的纳税筹划
通过第二章对鼎业房地产开发公司的房产税的分析可以看出，租用部分缴纳的房产税为 9600 元，而自建部分的房产税是 3360 元，自建部分的应纳税额小于租用不分。而且自建部分的房产在项目结束以后还可以进行销售，企业在选择办公用房时，应该采用自建自用的方法。这样可以减少企业在房产税上的纳税负担。
（三）城镇土地使用税的纳税筹划
鼎业房地产开发公司的城镇土地使用税的筹划可以从两方面进行，1.要是充分利用税收优惠降低税收负担，如：企业办的学校、医院、托儿所，其用地能与企业其他用地明确区分，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。2.是及时开具销售不动产统一发票，由于鼎业房地产开发有限公司在开具发票的方式是统一开具，这样就延后了产权转移的时间，也增大了城镇土地使用税的税收负担。采用销售完成后立即开具销售不动产统一发票的方式，可以及时的进行产权转移来减少土地使用税的税收负担。
（四）印花税的纳税筹划
鼎业房地产开发公司的印花税的筹划方案主要就是其甲方供应材料时发生的印花税，其他部分的印花税税额比较小暂时没有相关的优惠政策可以筹划。在企业要发生甲方供应材料时，可以直接把材料款作为工程款拨给建筑方购买材料，站在建筑单位的角度无论是甲方供料还是自己购买材料印花税的税率都是一样的，所以，把印花税的征税对象直接转移到建筑商身上，不但不会给建筑企业造成损失，而且可以减少开发企业的印花税，减轻开发企业的印花税税收负担。
本章小结
本章在前面四章的基础上，对鼎业房地产开发有限公司的营业税、企业所得税、土地增值税等税种进行了纳税筹划，通过各种筹划方法对各税种做出方案，并且给企业提供的选择的空间。企业可以依据实际情况来选择适合的方案进行纳税筹划，也增强了方案的实用性和目的性，并证明了纳税筹划对房地产企业的重要性。
