3 中国房地产基金行业概况及分析
3.1 中国房地产基金概况
3.1.1 基本概念
房地产投资基金是一种通过渠道募集社会或个人投资人资金，集中通过专业人员的运营管理，选择房地产项目，用于房地产开发建设、通过销售或持有经营结利获得投资收益，然后将扣除管理费、渠道费等支出后的净收益返还给投资人的金融产品。
开发类房地产投资基金特点是投资回报收益较高，期限为 3 年左右的中短期投资，持有型房地产基金的特点是，投资回报期较长，基金追求稳定、长期的收益，但收益率较开发类基金较低。基金管理人的收益主要是房地产投资基金收取的项目管理费和超额收益。
3.1.2 国内房地产基金发展背景
房地产基金的萌芽出现在 2000 年，但房地产私募股权基金真正得到快速发展则是在 2009 年之后，2010 年国内市场涌现 20 多只房地产私募基金，资金规模达到了500 多亿，因此 2010 年也被称为房地产“基金元年”。
长期控制银行对房地产行业的融资规模是国家调控的重要手段，单纯依靠传统的银行信贷间接融资的方式不能长久支撑房地产发展，基金等直接融资模式会得到快速发展。从银行为主的融资方式转向以信托、资产管理计划、基金为主的直接融资是中国房地产融资的趋势。由以下几点可见房地产基金的发展空间大、前景好。
——民间、个人资金量大，投资需求旺盛是房地产私募基金发展的前提。由已经成立的房地产基金可见，不论是开发商主导还是独立发展模式，基金融资规模都较大，说明私募资金来源充足，可发展空间广阔。
——投资渠道匮乏是房地产私募基金发展的必然。从投资者角度，房地产行业是相对安全和收益稳定的投资项目，而目前国内其他投资渠道较少，机构或个人会选择房地产基金模式进行投资。
——房地产行业比较其他传统行业，其投资回报相对较高，良好的投资回报是房地产私募基金发展的基础。中国正处于快速城市化进程中，在未来相当一段时间内房地产行业回报率仍会处于相对较高的位置，所以房地产私募基金也会对投资者具备相当的吸引力。
——长期看国内银行信贷环境将从宽松趋于正常化，利率市场化是大势所趋，直接融资是房地产行业发展的必然需求，也为房地产私募基金发展带来市场空间。
3.1.3 国内房地产基金现状及发展方向
房地产基金主要通过私募方式向资金方筹集资金，然后选择房地产项目进行投资，组织形式按大类分有公司制基金，信托制基金、合伙制基金等，目前有限合伙制房地产投资基金最为普遍。
目前，我国的房地产基金多属于私募范畴，它的特点是可以利用基金的平台将分散资金集中形成“合力”，广大中小投资者也可以借助这一平台投资于资金门槛要求很高的房地产行业。
近年来，由于房地产基金回报相对稳定，投资周期短，并且一直没有出现失败的项目，所以逐渐受到追捧，规模不断扩大。随着房地产行业与金融行业逐步融合并快速发展，房地产基金即将迎来一个高速发展期。
国内房地产基金主要分为三种模式，开发商主导模式、金融机构主导模式和独立发展模式，下表为较有代表性的国内房地产基金：
3.1.4 开发类和自持类项目两种不同房地产基金存在不同的发展模式，其发展方式对房地产行业的发展具有重要意义。
目前，中国房地产基金在资金投向上呈现多元化，商业类产品、住宅类产品、旅游、养老地产等细分行业都是基金投资关注的对象。与此同时，在严厉的住宅房地产市场调控政策下，资金为了规避住宅类房地产项目的高风险，也开始投资于受调控影响较小的自持类经营商业地产，如写字楼、商铺、酒店等不动产。
开发类基金的资金相对追求高回报，同时承担较高风险，其投资对象重要是开发周期相对较短的快销性住宅或公寓。自持类基金的资金一般要求较高的安全性，可以接受相对较低的收益率，一般投资对象为可以长期自持的商业、写字楼、酒店等开发物业。
3.2 房地产基金的优势特点
3.2.1 为房地产企业提供可靠的融资渠道
几年随着楼市的火爆，各地的土地价格也屡创新高，各地地王频现，更加推高了房地产项目的资金需求量，而不动产建设的性质，客观造成整个项目从开发到竣工到销售或经营，必然需要较长时间的运营周期，所以要求开发商必须要具备雄厚的资金实力，储备期限较长的资金来源。房地产基金具有强大的融资功能，其资金规模一般比较大，基金期限也比较长。
3.2.2 通过基金方式运作房地产项目，可以提高开发商的专业化水平
房地产基金存在和发展的前提就是能为投资人带来令人满意的收益，否则就要被市场所淘汰。要达到这一目标，基金除了寻找好项目外，更重要的选择、督促、监控业务水平高的项目运作人，也就是开发商的的专业化水平。房地产基金作为投资人的委托方，其特点就是除募集资金外，要具备专业化房地产运作能力，通过它的外部监管，可以客观上提高开发商的专业化业务能力。而且，除了传统的项目开发，为了满足项目最大化增值的需求，房地产基金还会根据项目需求，市场化选择物业管理、项目运营等专业公司，提高整个房地产行业链上的公司化、专业化水平。
3.2.3 通过市场化的选择，促进行业资源的优化以及企业的优生劣汰
房地产投资基金是在市场上选项目，哪个项目利润好，哪个开发商运用能力强，资金就会跟着谁走。房地产基金将会更加准确的反映开发商之间的能力差距，通过资金调配加快开发商的优胜劣汰，只有业务能力好，专业水平高的开发商才能吸引到资金，反之，能力差，规模小的开发商将会逐步被淘汰，或者被有实力的开发商吞并、收购，所以房地产基金会加快整个行业的资源整合，开发商的优化淘汰。
3.2.4 降低了行业的投资门槛，使投资者可以参与房地产投资，享受行业增值收益
虽然近年房地产行业较高的投资回报一直吸引着投资人的关注，但房地产行业投资动辄十几亿、几十亿的投资一直是民间或个人投资者望而却步。而房地产基金的方式可以给民间或个人投资人一个投资平台，通过这一平台可以将众多分散资金集中在一起，形成大额资金在市场寻找合适项目，凭借大量资金可以和开发商进行博弈，通过专业的、独立第三方加以项目控制，以获取更好的房地产行业发展的收益。
3.3 中国房地产基金存在的问题
3.3.1 在国内房地产基金的相关法律制度急需建立健全
由于国内房地产基金处于发展初期，投资基金、私募基金的专门法律法规还没有建立，如何通过法律来规范、维护房地产基金涉及各方的利益还没有相关基础。由于本身房地产基金的交易结构、运作方式就较为复杂、运营期限又比较长，涉及法律问题也比较多，很容易产生各方利益的冲突和分歧。所以尽快建立并完善相关法律法规是房地产基金发展的前提条件和基础，近期，国家相关部门也在积极研究相关问题，针对行业发展的需求尽快推出相关法律法规，只有法律基础牢靠，才可以使更多的投资人进入规范的投资市场。
3.3.2 国内金融市场环境、信用体系薄弱
中国尚未建立健全完整的信用体系，对待不良信用行为缺少惩罚机制，不能全面的维护投资人的合法利益。而房地产基金是以良好信用为基础和保证的运营模式，只有在良好信用基础上，开发商和投资人、基金管理人互信互利才能使基金进入良好的发展轨道。
所以目前国内缺少科学的信用体系也是严重制约房地产基金发展的重要因素，但随着我国金融市场发展、完善，个人及机构的征信系统及信用信息的建立，房地产基金将会很快进入规范、良性的发展模式。
3.3.3 房地产行业经营模式尚处于初级阶段，盈利模式还处于粗放式阶段
虽然房地产行业高速发展很多年，但我国仍然处于行业发展的初级阶段，开发商各自特点不明确，行业分工不细，大小企业之间只有规模的区别没有业务性质的本质差异。目前大部分开发商的运营模式还是处于筹集资金、建房、买房、回收资金获得盈利的粗放式经营阶段。
但随着市场竞争的家居，由于土地不可复制性，走简单规模化扩张的方向肯定不能持久。开发商也都逐渐转向行业深层次盈利点的分析及挖掘，对如住宅、商业、养老地产不同细分行业的研究，加大产品的利润附加值，创新企业的盈利模式，由粗放式管理向精细化管理过渡。
3.3.4 房地产企业利用较高财务杠杆，存在较大财务风险
房地产企业大多利用较高的财务杠杆，资产负债率较高，资金链条紧张，一旦市场环境有较大调整，或者开发运营方面遇到问题，就可能造成资金流断流，企业生存形成巨大风险。
3.4 中国房地产基金存在问题之应对
中国房地产基金唯向上游拓展房地产金融，多元化融资渠道；向下游丰富产品线，优化产品结构，房地产企业才能适应未来的生存环境，谋得更长远的发展。私募房地产股权投资基金在现阶段的发展中遇到了一些问题，但是未来其必将成为房地产企业资金来源的重要来源，针对上文中提及的问题，本文提出以下应对措施：
3.4.1 加强对私募基金参与者的管理
从基金管理人的角度看，应建立基金管理人资格审查机制。基金管理者的金融、房地产行业的专业水平决定着房地产投资基金的发展情况，而目前国内这种高素质的综合性人才较为稀缺，实体项目运作经验较少，所以可以考虑建议基金管理人的能力、资格审查机制，对其管理人的执业背景、专业学历水平、投资经历提出硬件条件，并对其进行资格审核，针对不同素质的人才给予相关自资产管理规模的限制，以保证房地产项目的规范运营，维护行业的健康发展。
从市场投资方参与基金投资的角度，市场目前最具资金实力的还是机构投资者，但由于政策限制，许多大资金方如保险、社保、银行自有资金等的投资渠道受限，不能直接投资与私募房地产基金。如果能正确加以引导，规范市场上的资金运作，可以合法维护投资利益，应适当扩大对投资私募基金资金来源范围，这样可以加强投资房实力，跟合理配置市场资源，加强资金方对基金的监督和管理，合理争取投资方利益。
3.4.2 健全建立法律、法规体系
梳理房地产基金运作过程中投资人、基金管理人、项目运作人的权利与义务，通过制定相关法律法规，为期在运作中可能遇到的问题设立解决方案，以保护各自利益。
我国可以将房地产基金纳入整个金融行业监管范畴，比照银行、信托行业的监管手段，从项目立项、运作、分红、持有等全行业继续规范、监管。
3.4.3 加强监管体系建设
构建一个完善的私募基金监管体系，首先要确定一个明确的监管部门，并界定它的权限范围。同时要兼顾私募基金自身的运作特点，建立一个多层次全方位的监管体系。其次，鉴于我国的基金交易市场还不够完善，许多投资者还不够理性，对于超过一定规模的、可能给整个证券市场的稳定性带来影响的私募基金，监管部门应该加强引导与监督，建立私募基金大额交易报告制度，待市场成熟完善后给予放松。
由于没有强制规定，我国在基金操作实务中只有部分基金采取托管模式。而在实际市场中，资金托管制度对于优化基金的治理结构，加强投资运作的监督有十分重要的意义。通过资金托管制度，可以有效发现、反映项目运作中的违规现场，便于监管机构对项目参与人的监管，促使项目参与者人履行自身责任，承担义务。
