第 3 章 生产性服务业园区开发企业内部风险控制的理论研究
3.1 上海生产性服务业园区概述
3.1.1 上海生产性服务业园区现状
1. 上海现代服务业进入新的战略机遇期
伴随上海建设国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心规划及系列鼓励措施的出台，上海现代服务业的发展进入新的战略机遇期。2008 年，上海服务业占 GDP比重达到 56%，2009 年为 59.4%，2010 年为 57.3%，2011 年达到 58%，2012 年突破60%，产业的融合性进一步加深。作为以世界城市为目标的上海而言，实现制造业向服务业转型，服务业最终成为上海第一大产业（世界城市的服务业占 GDP 比重通常在70%以上）是不可逆转的趋势。
2. 上海生产性服务业集聚区发展迅猛
上海生产性服务业的空间布局由原来零星的用地向成片的功能区集聚发展，已形成一批特色鲜明的生产性服务业功能区，成为生产性服务业集聚发展的核心载体。主要有三类：一是转型类，即以老工业区和老工业企业产业转型为特点的生产性服务业功能区。如原以传统制造业为主的市北工业区、长征工业区等，将产业结构逐步调整为研发设计、总部经济等的生产性服务业。二是配套类，即以增加开发区综合配套功能为特点的生产性服务业功能区。金桥、漕河泾浦江、康桥、张江、南汇等生产性服务业功能区，立足增加开发区综合配套功能，积极引进研发和总部型企业，为开发区内企业建立公共服务和技术研发创新平台等。三是专业类，即以服务高端产业为特点的生产性服务业功能聚集区，主要为上海专业性企业如化工行业等提供专业化研发设计平台服务。
至 2010 年,上海市 20 个现代服务业集聚区已全部建成。现代服务业集聚区已成为上海现代服务业发展的主要载体。
3.1.2 上海生产性服务业园区存在的主要问题
1. 规划主导型发展思路
上海的服务业集聚区多数属于规划主导型，而非通过市场主导自发聚集，出于思维惯性和管理手段的路径依赖，目前上海现代服务业集聚区在很大程度上表现为以“工业经济”的发展思路在搞服务业：抓规模和大项目、追求规模和形象、追求整齐划一、追求主导产业，过分追求税收引进大企业而忽略了必要的产业生态的营造，忽略了服务业对更大范围产业与城市功能的辐射，导致服务业集聚区活力不足，对更大范围区域的功能性服务平台建设不够。从长远看，势必影响上海现代服务业的发展。
2. 企业间的竞争与协作水平低
目前集聚区的普遍做法是以优惠政策吸引企业形成空间集聚，这种集聚不是以价值链、产业链的联系为基础，而是靠“行政捏合”或“模仿经济”成长起来。由于没有相关的产业与技术做支撑，企业之间无法做到共享和互补资源，因而无法分享知识资源带来的好处。
3. 配套支撑条件仍不完善
上海的相关服务业集聚区的基础设施和配套环境发展不足。如：陆家嘴金融贸易区生活配套跟不上的问题，张江地处周边无合适的园区居住小区等，同时，园区专业人才的入驻和配套设施与国外先进园区相比还存在较大差距。
3.1.3 上海生产性服务业园区发展展望
1. 工业园区升级为办公园区是上海现代服务业集聚区的创新模式
在服务业办公场所需求不断增长、上海工业园区转型升级、政策鼓励降低商务成本等多因素推动下，创意产业园、总部经济园区、高科技开发区的生产性服务业功能区等工业用地正在通过装载“创意产业”、“总部经济”、“生产性服务业”等 2.5 产业，从生产型园区变为办公型园区，成为上海现代服务业集中发展的重要载体。大量工业用地通过再开发变身为办公型园区已经成为趋势。未来，以工业用地用作现代服务业办公园区的增量将主要位于各工业开发园及其周边（市中心工业用地数量有限）。【表3.1】
2. 条件良好的园区崛起为新兴另类 CBD 成为可能
（1）郊区服务业园区正成为办公选址的新趋势出于成本因素和扩展空间、拥有专属物业等考量，越来越多的企业倾向于从原市中心 CBD 地区的甲级写字楼撤出。郊区园区凭借工业用地的低成本、高起点、生态环境优越，成为办公选址的新趋势。
（2）特大城市 CBD 呈网络状分布传统的 CBD 聚集于城市中心城区，呈现摊大饼式发展模式，一旦特大城市 CBD发展到巅峰，城市结构就会因避免大城市病而被网格化。随着大虹桥的建设，未来大上海的 CBD 分布不再是一个核心区，而是一张网：上海中心城区 CBD 带——若干个上海郊区服务业集聚区——上海周边的现代服务业集聚区（如昆山花桥、吴江等）。其中条件良好区域有可能成长为网络中的新兴 CBD。
（3）新兴另类 CBD（郊区服务业园区）的发展方向发展面向生产的服务业，将产业链向总部研发和市场营销两端延伸，承接服务外包，形成与传统 CBD 核心区办公楼宇错位互动发展的格局，是非中心城区的园区型服务业集聚区的发展方向。
3.2 生产性服务业园区开发企业概述
3.2.1 生产性服务业园区开发企业的主要特点
生产性服务业园区开发企业作为房地产开发企业，具有一般房地产开发企业的特性，同时，由于定位在园区开发，所以还带有园区管理的一些属性。
1.投资周期长，投资风险大
园区开发不是简单的一个楼盘开发，为了实现集聚效应，规模都比较大。园区开发在中国改革开放，经济发展的过程中发挥过重要作用，据不完全统计，上海每年GDP 中来自开发区的贡献超过 30%。园区开发由于投资金额大，一般只能实施滚动开发，因此，它的投资周期就显得比较漫长，而且一般是前期由于基础设施投资大，配套设施投入高，开发前期微利甚至出现亏损，到后期随着土地价格的升值等因素才可能实现较大盈利。
2.政策影响强，市场风险大
工业园区的发展经过了几十年的发展，历经了三个跨越式的发展阶段。一是上世纪 80 年代，围网发展加工车间，以工业厂房为主，多处于远效区，与城市分割独立发展，也不考虑环保等要求；二是上世纪 90 年代，突出制造基地，重视招商引资，但园区主要产业比较单一，与城市的发展协调不统一；三是 2000 年以来，开始兴起产业链招商，重视税收贡献，向园区经营管理方向发展，开始重视低碳，环保及人文关怀。园区升级换代发展的过程，说到底是国家政策发展变化的过程。工业园区发展到今天，政策更多地引导到推进产城融合，绿化低碳的方向上来。
3.产业集聚程度高，园区竞争激烈
2007 年 9 月，国务院新闻办公室发布信息，“到 2006 年，全国开发区为 1568 个”，这还是经过整顿压缩后的数据，整顿压缩前为 6866 个。据不完全统计，至 2013 年仅国家级开发区就有 192 个，其中上海就有 9 个。在此基础上，近年来国家和地方都大力发展生产性服务业，上海为建设四个中心，到 2010 年已基本建成了 20 个生产性服务业集聚区，园区竞争空前激烈。
生产性服务业是从制造业中脱胎而来，由于生产性服务主体开发创新的服务内容、模式和服务技能多属于隐性知识（蕴含在服务过程中，很难用文字、图表、数据准确表达描绘出来，其传播需在特定情境下面对面、近距离学习和在体验中学习），为相互获得外部性的知识溢出和创新发展的需要，生产性服务主体倾向于在特定区域集聚发展，决定了生产性服务业天生具有空间集聚发展的特性，最先在交通便利、基础设施配套良好的城市中心区域集聚发展。
3.2.2 生产性服务业园区开发企业面临的主要风险
生产性服务业园区开发企业的主要风险来自外部风险和内部风险，外部风险包括政策风险、市场供求风险和金融风险；内部风险包括定位风险、投资决策风险、项目管理风险。
1．外部风险
（1）政策风险
在园区开发过程中，政府的土地动拆迁政策、土地价格、财政税收以及市场利率政策以及环境保护政策都会对开发企业投资者利益目标的实现带来很大的影响。可以说，政策是风向标，在园区开发过程中要及时关注政策的变动，遇到出台了新的政策，甚至在政策未出台之前，就要做足功课，提前研究应对措施。
（2）市场供求风险
价格由价值决定，同时受供求关系影响。园区开发企业要从宏观市场和微观市场两方面进行分析，既要考量某个园区在整个区域，甚至整个国家的发展前景，是否符合并跟上国家地方主导发展方面，市场总容量是否够大，也要分析细分市场，与同类1由于园区开发企业投资体量大，贷款需求量大，因此利率的变化、银行贷款政策的变动、信贷政策的走向等都给企业的资金管理带来不确定性。举例来说，银行利率的上升将至少给园区开发企业带来三方面的影响，一是房地产实际价值的减少，在测算项目投资时采取的净现值比较时，由于利率升高，自然会使开发的项目净现值减少；二是增加企业的财务成本，减少预期收益，资金紧张甚至出现还贷困难；三是使投资者即购房者置业成本提高，投资欲望降低，需求自然下降，有效购买力降低，去化压力增大。
2.内部风险
（1）定位风险
定位包括园区的定位和产品的定位。生产性服务业门类众多，园区品质是否与生产性服务业的具体特性相吻合，园区能否体现产城融合，符合国家、地方主管部门的政策引导方向，主要体现在定位上。从产品而言，产品能否适销对路，能否体现低碳环保理念，具有旺盛的生命力，也是体现在定位上。
（2）投资决策风险
投资周期长及投资金额大的特点，决定了园区开发企业无时不刻面临投资决策风险，往往园区的一个项目就要投入上亿元，由于房地产开发特性，决定了从土地获取到产证办理，往往需要二、三年的时间，而且项目一旦开始施工，要进行重大变革的话，仍需重新报批手续，周期更加漫长。这些因素的存在决定了园区开发企业要把投资决策风险放在首位任务。
（3）项目管理风险
园区开发企业项目管理主要面临四大任务，质量管理、安全管理、进度管理和成本管理。这四大任务相互牵制，相辅相成。不能忽视安全和质量去谈成本管理，如果成本管理太严格，由于“羊毛出在羊身上”，施工单位在安全和质理管理上肯定会少投入或偷工减料，给项目管理带来风险。如何有效协调处理质量管理、安全管理、进度管理与成本管理的关系，是一个值得探讨的问题。
3.3 生产性服务业园区开发企业内部风险控制的理论研究
3.3.1 生产性服务业园区开发企业内部风险控制的原则
1. 成本与产出兼顾的原则
企业作何管理工作都是需要成本的，成本来自人、财、物三方面，内部风险管理同样也不例外，要加强企业风部风险管理，自然要增加人手，增加设备，从而增加开支。但如果不抓内部风险管理，任由经营者依靠个人自觉性，企业是难以生存下去，俗话说的好“没有规矩，不成方圆”，失去内部风险管理，失去内部控制，企业这条大船，难免会出现触礁，偏离航向，甚至沉没的危险。如何在企业内部风险管理与内部控制成本两者之间找到平衡点，是我们在一开始建立内部风险管理时就要考虑的问题，从而避免出现“一管不死，一放就乱”的现象。
2. 控制与效率兼顾的原则
众所周知，环节越是多，流程越是复杂，效率自然就慢。内部控制核心原理相同，但存在于每家企业表现形式各有差异，找到与企业实际情况最相适应的内部控制才能极大的提高经营管理能力并实现经营目标，反之，没有找到与企业最相适应的，只是一味拿过来，凭“拿来主义”是难以消化的，同样，如果只是简单地追求控制环节严密，从而设置复杂繁琐，不仅无法实现预想目的，还会增加企业成本，降低企业管理效率，从而得不偿失。因此，企业要结合实际情况，梳理控制的关键点，确定科学的控制点，以点带面，重点清晰，以实现控制与效率的最佳组合。最好的办法是，每个企业要根据自身的特点，结合实际情况制定适合自身实际的控制强度和内部控制机制，特殊问题特殊处理。
3. 稳定与发展兼顾的原则
从内部控制的发展轨迹可以看出，任何时期的内部控制都是当时特定情况下的产物，拿企业外部来说，外部法律环境、税收政策、信贷政策等一有变化，对企业的内部风险管理自然就提出更新的要求；就企业内部而言，企业在初创期与成长期、成熟期对内部控制的要求也不一致，在初创期更多要求贴近市场，抢占先机，所以内部控制由于人少也变得简单，到了企业成熟期，由于人手的增多，企业业务的增量，种类的发展，自然对内部控制提出了要求，这时，更多的是要求规范化、制度化管理。
从另一角度来看，企业内部控制作为企业经营管理的重要保障手段，是指导经营者的重要手册和标准，这个标准不能朝发夕改，一旦制定就要相对进行固化，否则，企业经营者将无法适应，从而无法保证经营活动的正常持续发展。
总体上看，企业内部控制要坚持“与时俱进”的原则，企业要紧随国家经济形势的变化和自身生产经营的需要，从企业外部和企业自身两个角度，做到内部控制相对稳定与内部控制及时更新的相互平衡。
4. 信息化建设同步的原则
信息化的发展是一个不可逆转的趋势。企业信息化是指企业以业务流程的优化和重构为基础，在一定的深度和广度上利用计算机技术、网络技术和数据库技术，控制和集成化管理企业生产经营活动中的各种信息，实现企业内外部信息的共享和有效利用，以提高企业的经济效益和市场竞争力。企业内部控制是基于业务流程的管理和控制，在当今年代，企业随时处于被信息化包围的局面，会计电算化、企业管理 ERP、办公自动化、云储存云计算等等，业务实现了信息化，自然企业的内部控制也需要信息化，事实也证明，利用信息化的手段可极大的提高管理效率。
5. 全面独立相互制约的原则
全面性是指内部控制要渗透和体现全员风险管理，全程风险管理和全方位风险管理的要求，综合在企业战略研究，市场策略，产品定位，风险分析，投资评估，内审监督等环节的经营活动中。独立性是职能管理部门与业务管理部门保持相互独立，使双方在追求利润和控制风险之间取得平衡。相互制约是指授权、执行、监督的权力应严格分开，以保证风险管理部门自身的风险控制。
3.3.2 生产性服务业园区开发企业内部风险控制的主要方法
1. 建立并不断优化适于内部风险控制体系运行的企业组织架构
企业的组织架构是保证一个企业良好运营的基本前提，“只有适合的才是最好的”，没有最好的组织架构，只有最适合的组织架构。随着企业外部环境的变化，企业经营任务的变化以及企业所处的阶段不同，必然要求企业不断地修正并完善自己的组织架构，以满足提高企业运营管理效率和有效防范经营风险的目的。
企业组织架构决定着企业经营者的职、责、利，很大程度上也决定了公司的主要业务管理流程和管理效率，良好的组织架构充分体现了权利与义务关系，监督与执行.
2. 加强企业主要业务活动风险控制
园区开发企业的经营管理主要是围绕土地获取、设计方案研究、招商方案策划、资金筹措研究等主要经营管理及决策活动，这些经营管理活动具有牵一发而动全身的特点，对企业的经营具有重要意义，过程中一旦失误或出现偏差，都可能给企业经营管理带来致命的伤害，甚至可以一招致命，让企业破产。为了有效防范风险，将企业经营管理决策风险可控，从而最大程度减少或避免损失，园区开发企业应建立适合于本企业的主要业务活动风险控制，主要是公司集体决策程序系统，项目投资决策系统，项目建设管理系统，项目成本管理系统，合同管理系统，资金审批管理系统，预算管理系统，员工考核绩效管理系统，从人力资源、业务活动、财务管理等各个方面进行管控，以保证企业的人、财、物安全并有效运营。围绕项目的前期研究、建设开发、招商销售到后期的园区运营服务各个环节进行有效控制。
3. 加强内部风险控制的监督机制
一是以制度管人，以流程议事。园区开发企业要建立健全制度流程体系建设，对行政、人事、财务和业务等四条线进行系统梳理，以主要经营业务流程为抓手，做到重点突出，责任明确，横向到边，纵向到底的制度体系，在此基础上，对主要业务管理流程也要做到明确清晰，大家按规则办事，从而减少内部风险带来的不确定性和损失。
二是加强内部审计，延伸内部审计职能。内部审计是建立健全企业内部控制制度中重要的一环，通过内部审计可以及时发现内部控制的执行效果，从而给企业经营管理者建议哪些内部控制制度是符合企业实际的，哪些是需要加以改进和提高的。内部审计要发挥其独立的监督作用，首要前提是设立独立的内部审计机构，保证企业内部审计人员及时更新专业知识和企业业务知识，认真抽查，客观分析，敢于顶住压力，敢于面对矛盾，从而充分发挥审计独立性的监督作用。内部审计还要突破传统的以会计审核监督的方式和手段，更多往绩效审计、效益审计方向发展，通过对企业流程的审计跟踪，发现其中不合理的地方，为企业决策层提供参考建议。
三是借力外部监督，发挥外部审计的作用。外部审计是政府相关主管部门，通过审计和税务等政府监督手段，对企业经营管理是否符合国家相关法律法规予以检查，从而推动企业进一步规范经营，合法经营，防范风险的作用。相比较内部审计，外部审计更具有独立性和公正性，对于财务报表等信息，企业还可以委托会计师事务所进行年报审计，并适时按国家规定公布相关财务信息，让社会舆论等社会监督方式，来实现加强内部风险控制的目的。
4. 建立风险管理信息系统
建立风险管理信息系统，主要是形成一套从风险识别、风险分析、风险研判到风险决策应对的有效机制，从而提高企业风险应对处理能力，提高风险响应效率。企业风险来自企业外部和企业内部，不管是哪方面的风险，处于业务的一线是最容易感受到风险，但往往业务一线不能及时将信息反馈，因此风险管理信息系统就要形成树状管理结构，将触角深入业务一线，及时收集，整理相关风险信息并向上传递，中间管理层根据收集的信息进行及时的分析，并研究相应的管理举措和对策上报企业决策层，以便企业决策层及时做出布署，以应对风险，降低损失。
