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【题目】社会控制体系下中国房屋租赁关系探究
【第一章】住房租赁社会控制之必要性
【2.1】德国法的解约限制模式
【2.2 2.3】美国法的租金管制模式
【3.1】我国租赁法概况
【3.2 3.3】租赁合同特征比较
【第四章】借鉴德国、美国住房租赁社会控制之反思
【结论/参考文献】房屋租赁关系存在的问题研究结论与参考文献
引 言
社会控制是社会生活的规范方面，法律是社会控制的重要方面。文中借用社会学概念提出"房屋租赁的社会控制",旨在通过一系列立法及司法行政的过程，调整房屋租赁的关系，维护社会秩序。正如罗斯科·庞德在其《通过法律的社会控制》一书中提到的："在近代世界，法律就是社会控制的最主要的手段。"在房屋市场中毫无疑问的是，出租方占有资源，他们的本性就是追求其利益，所以在租赁关系中，就可能侵犯承租人的正当权益。但是社会中的资源都有有限性，要平衡"用尽资源"和"限制资源"的矛盾，就要通过社会的支配力量对出租人进1租赁问题，本文的房屋仅指《商品房屋租赁管理办法》第 2 条中的"城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁的简称",而不包括公租房廉租房等政府提供的可供租赁之房屋。
在我国，也出现了恩格斯曾经指出的"住房困境":大量人口涌入城市，导致住房紧张、条件恶化，住房拥挤以至于人们（弱势群体）流离失所。由于房价持续高温不降，在住房问题上人们也开始更多的考虑租赁的方式。但是我国房屋租赁市场中，租金与房价齐飞，解约共暴利一色，可谓我国住房租赁市场中承租双方的处境的真实写照。还有其他很多现象，使民众心存忧虑，比如租金收取标准不一、缺乏依据，比如出租人随意收回房屋，还有房屋供应缺少保障等等。这些因素极大了影响了房屋租赁的稳定性。本文用实证研究可以表明，我国商品房租赁市场规制不足、管理缺位。
从比较法角度观察，无论是德国的以通知终止保护的方法，还是美国某些地方的租金管制，都既保证了承租人租赁住房的稳定性，也能抑制租金的上涨。与之相反的是，我国法律本身既不能保证承租人长期居住租赁房屋，也不能抑制逐年上扬的房租。面临此种情形，人们自然会呼吁向德国或者美国的租房租赁社会控制制度学习，人们确实也在研究中描述和推荐上述两国的相关制度。然而，这样的研究大多存在一个共同的问题：要么讨论住房租赁关系社会控制的正当性，要么讨论其经济理性，要么重于描述德国和美国的相关制度，然后不加论证地推荐借鉴这两个国家的做法。这样的研究均失之于一点：长于论理而疏于作为。通过比较分析，考察域外经验，能够得到一些启示。无论是从以大陆法系为代表的德国民法中，还是以英美法系的美国纽约市、华盛顿州等法律规范中都可以找到合适的制度，从租期规定、租金限制以及退租条件等方面来改善、弥补我国的法律体系，解决我国实践中的问题，成为值得借鉴的方法。
所以我们应该更进一步分析我国住房租赁立法落后的深层根源，并在此种基础之上，讨论应该在何时、何种方式以及何种程度上借鉴德国和美国的相关有益做法，提出完善我国房屋租赁法律体系的社会控制的建议。房屋租赁合同关系需要适当的法律规制作为坚强后盾，所以就需要具体的制度支撑，从比较研究中得出制度设计寻找理论依据，用以商品房租赁社会控制体系的建立；这将对稳定房屋市场租金、改善居住质量、提高租赁稳定性具有现实意义。
基于上述考虑，本文将如下安排行文顺序。首先，本文将在第一章中在各国既有经验的基础上讨论住房租赁的社会控制的必要性。其次，在第二章中介绍德国和美国的住房租赁法律制度，其用意在于构建观察我国住房法律制度的参照体系。第三章将我国现有的住房租赁法律制度置入这一体系之中，由此呈现出我国现有制度在立法和司法上对承租人保护的不周全之处。在第四章之中，本文将会把前面章节中呈现出的域外具有启发意义的做法引入我国的具体现实之中，思考借鉴的可能性问题和借鉴程度问题。最后，本文将在结论中对全文各处的结论进行系统总结。
第一章 住房租赁社会控制之必要性
哈耶克在《通往奴役之路》中提出，良好的社会不是简单地追求私利和依赖于政府；而是应该有赖于一套复杂的法律和行为规则的框架。这套框架就像社会管制系统，综合性强，却是致力于社会福祉，应该为大多数社会成员所理解和认同。我国和世界其他国家在城市化的过程中面临的住房问题给这个观点提供了绝佳的注脚。
改革开放以来，我国城市化持续推进，大城市因为丰富的就业机会和较高的生活水平，不断吸引外来人口涌入。实际上，住房问题并不局限于我国，在其他现代国家，这个问题的解决在城市化带来的社会治理中都具有挑战性。在出现这一群体的住房紧张而引起社会问题同时，也引发了我们的深层次思考：如何通过租赁的方式解决这种状况？法律需要在此方面做出怎样的努力？
在美国和德国以及在世界其他一些地方，他们都不约而同的发展出对租赁关系进行某种形式"控制"的做法。
尽管这样的做法表面上看起来是对传统的契约理论有所突破，但是它的实际效果有目共睹。总得说来，对住房租赁进行社会控制的必要性寓于以下几个方面。
一、建构健全的住房及租赁市场
尽管购买一套自己的住房在我国被视为实现安居的唯一标志，但近年来大城市住房价格急剧上升，远远超过工薪阶层的担负能力，于是人们选择另一种办法--租房。调查显示，近八成在京青年没有自有住房，超过一半的人在租房，比例达到 52.2%.
上海易居房地产研究院对上海、北京等 8 个城市进行了不严格抽样问卷调查的结果显示，约有 40%的受访者以承租住房方式居住，其主要原因都是买不起房。并且大致估计得出，我国主要城市承租住房的住户大概在住户总数的 20-40%左右。越来越多的租赁关系形成这一情况表明，价格可负担、稳定的租赁住房是解决新增城市人口住房问题的重要途径之一；而且我国住房租赁市场实质上也已经承担起了一部分人的住房供给，成为住房方式多元化其中一支。
目前住房买卖市场价格居高不下，租赁这一住房供给渠道是无法被房屋买卖市场替代的，因而其现时功能日益凸显。
在这种情况下，完善法律规范，健全住房和租赁市场，保护租赁关系，就可以为民众提供更多稳定、可靠的选择可能性。
二、优化承租双方的利益格局
通过建立租赁关系，用于租赁的房屋就成为了承租人赖以生活的场所，包括租赁住房的周边的基础设施，还有交通、教育、娱乐和医疗等设施，形成了承租人全部生活的中心。正如德国联邦宪法法院强调的那样，租赁房屋具有一种社会功能。居住是人类的基本需要之一，也体现和维护人的尊严，因此之故，1948年的《世界人权宣言》将住宅权列入基本人权范畴。从合同双方利益关系这个角度审视，以租赁为基础形成的住房关系就显得尤为重要。
而中华传统文化中以"安土重迁"为传统，社会心理通常认为长期地居住在某个环境中才产生安全感。经常迁移容易使人丧失归属感，不利于邻里关系形成。
因此承租人不可能承受被责令搬家的紧迫要求，也不会希望得到租金日渐增长的通知。但另一方面，出租人仍保有住房的所有权，在租赁合同中要追求其利益的实现和最大化。现实生活中，以终止房屋租赁为要挟，强迫承租人多交房租，或要求承租人搬离，另行缔结新的租赁合同，是获得更多租金的目的常用手段。
住房租赁功能的提升也使得租赁双方的利益发生冲突，住房租赁需求越大，这种利益冲突越发紧张。社会控制的方法能够解决这两方面的问题，缓解双方压力。
三、克服住房租赁市场的缺陷
合同法提倡自治精神，但是在租赁合同中是个例外，因为完全寄望于市场自身的调解机制无法形成功能健全的住房租赁市场。私法自治实行的前提有两条，一是市场充分的竞争条件，二是一方取得利益不能依赖于另一方的给付。而在住房租赁关系上，这两个条件都无法满足，所以仅凭市场的作用，只会导致租金飞涨、人们流离失所。历史经验也表明，完全提倡合同自由反而不能带来法治的正义，私法自治也不可能很好的保护承租人。因此，在崇尚自由主义的资本主义国家，合同自由在租赁关系中受到了来自于公权力的干预，这个特殊性就表现在，立法者需要既对所有权进行保护，也对其有所限制，要把制度置于所有权的社会功能之上，使其权利人的利益和公共利益处于一种恰当的关系之中。这也是租赁的社会控制的实质，即系统的对自由和法制进行平衡。正如经济学家凯恩斯主张的那样，为了解决一些问题，宁愿放弃经济自由主义，代之以国家干预的方针和政策。
四、促进社会稳定
解决住房租赁市场中利益冲突不仅仅是平衡双方的利益的问题。如果公民的住房问题得不到解决，就会导致社会不稳定因素，并最终影响国家的长治久安。
不受管控的住房租赁极有可能导致富人区和贫民窟的形成，进而导致社会结构的固化和阶层的对立。收入较少的居民在选择租赁时，也选择了自己的生存环境，高档住宅社区条件设施健全，但租金也更昂贵。城市的贫富分区逐渐形成。但是租赁的社会控制制度就可以干预这种过程，避免贫富聚居。特别是租金制度，价格的控制有助于打破优质住宅区和贫民窟的对立--即使上是避免社会阶层对立。房屋根据自身情况和性质定价，并且不以周边的基础建设而"坐地起价",哄抢"学区房"之类的现象也可以有所改善。在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中，就明确规定，"住房问题是重要的民生问题",形象地道出了住房与民生乃至社会稳定之间的密切联系。
法律的干预既是平衡两个主体之间的利益关系，保证租金平稳，运用社会控制，保障人民生活质量，还可以使得房屋租赁市场健康稳定发展，也就是社会大环境内保证了安定和谐。
五、改善住房租赁立法的现状
无论是我国住房租赁市场的现状，还是我国住房租赁法律制度，均与住房租赁的现实功能不相匹配。而要良好地进行住房租赁社会控制，首先要完善相关法律制度体系。
就总体状况而言，我国商品房租赁起步慢、发展不均衡。具体而言，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇职工住宅制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号，简称23号文件），标志着住房制度改革的启动。随着"23号文"的颁布，我国住房租赁市场才渐渐发展起来。"我国在'北上广深'等一线城市约有20-25%的居民通过租赁获得住房，其中市场化租赁比例在10%左右。"与国外成熟的住房租赁市场相比，此种市场化租赁的比率相对较低。德国的租赁市场极其发达，占一半以上的德国家庭是租房户。有数据表明，在2008年德国共有住房总数约为4000万套，其中58%的德国家庭选择了租房，年轻人群体的租房率更高达77%.
"美国的住房自有率也长期保持在65%左右，有三分之一的家庭是靠租房居住的。"纽约的曼哈顿区甚至有高达90%以上的居民都是租赁居住。
由于住宅租赁涉及到土地、房屋、城市规划，甚至社会治安等问题，涉及各个部门，导致了住宅租赁的利益主体多元化，所以许多制度难以协调统一。从立法体例来看，我国房屋租赁立法中尚存不少问题。首先，目前，我国个别省市地区制定了自己的租赁法规，比如1992年12月《深圳经济特区房屋租赁条例》出台，全国各大城市于是纷纷效仿，迅速制定了相关的地方性法规或政府规章，许多地区的立法也还处在酝酿之中。然而，我国还没有专为住宅租赁而设的单行法律或法规，这明显落后于社会现实。2011年，一部《商品房屋租赁管理办法》出台并生效，一定程度上缓解了这一矛盾。但该《管理办法》很多内容仍旧落后于一些发达城市的立法。其次，由于各地住宅租赁市场发展程度不一，我国各地区之间在立法上不平衡。例如在一些经济发达地区一般有超前性意识和做法，已经制定出相对完善的地方法规和规章，但于此同时，很多省、市地方性住宅租赁立法还存在重大疏漏，甚至有的地方相关法律法规就付之阙如。这种立法体系上的不协调、不统一，导致了法律规范适用上的混乱。
由于我国租赁市场的需求量加大，法律保障又在摸索之中，通过比较研究找寻出路，借鉴世界各发达市场经济国家或地区的住房消费经验，不妨为考虑这一问题的有益思路。比如上述提到的德国和美国，它们都是通过立法形式对承租人的权益加以明确，并获得制度上的充分保障，全社会形成"购房居住"与"租房居住"皆能安居的消费意识，租住者毋须劳其一生负担住房，而通过租房方式亦可"安居乐业".然而，比较研究并不意味着照搬，域外实践经验在此只具有参照系和启发的功能。
