本篇论文目录导航：
【题目】社会控制体系下中国房屋租赁关系探究
【第一章】住房租赁社会控制之必要性
【2.1】德国法的解约限制模式
【2.2 2.3】美国法的租金管制模式
【3.1】我国租赁法概况
【3.2 3.3】租赁合同特征比较
【第四章】借鉴德国、美国住房租赁社会控制之反思
【结论/参考文献】房屋租赁关系存在的问题研究结论与参考文献
第二章 德、美住房租赁社会控制之概况
目前各国的住房租赁控制大致可以分为两种模式：一是以解除租赁关系的限制为核心，即对承租人的解约要求有各种限制，意在保护承租人的权利，维护住房租赁合同的稳定性；这种方式以德国为典型。另一种是以租金管制为核心，通过控制租金稳定的法典，对租金、租赁期限和房屋维护等事项进行限制和管理；美国某些州的法律中就有所涉及。
一、德国法的解约限制模式
德国法的限制解约模式经历了特殊历史时期的特殊手段到正常时期的常态措施的发展历程。
在这一发展过程中，此限制模式一方面在各个方面得到完善，在另一方面也实现了租赁双方的利益的平衡。因此，德国法的限制解约模式就规制住房租赁的效能而言以及与其他制度价值之间关系的谐调而言，均能承受批判性的反思。
（一）通知终止限制模式
德国法的限制解约模式以通知终止（Kündigung）权的限制为核心，为保障此种限制的实际作用的发挥和双方利益的平衡，德国立法者在修法过程中又逐渐丰富了这一模式，最终形成了以通知终止权的限制为核心，以合同期限限制、特殊情形保护和多元的租金约定和租金升降机制为辅助的手段体系。
1、通知终止权的限制
《德国民法典》中，通知终止是使继续性债务关系消灭的主要方法。以债务关系消灭的期限为区分标准，"通知终止"划分为普通的通知终止（OrdentlicheKündigung）和非常的通知终止（Au?erordentliche Kündigung）。前者又被称为附期限的终止，行使此种通知终止权需要限制在一定期限内。"通知终止的意思表示经过一段法定期间后方能生效，便于合同双方有时间对租赁关系即将消灭这一情况做出调适性行为。"非常的通知终止也就是即时的通知终止，是立即发生效力的。在非常的通知终止中，法律规定了遵守法定期间的非常的通知终止，这种通知终止只有在法定期间届满时才发生终止的效力，可以说是非常通知终止中的例外通知终止。
非常的通知终止权，一般是由另一方当事人的违约行为引起的，此种租房租赁合同的消灭不存在法律保护的必要性,因此，本文仅就普通通知终止的问题进行讨论。在德国的租赁法（Mietrecht）中，对承租人所做出的终止合同行为是没有限制的，也就是说他们有权随时提出终止租赁关系的要求。与之相反，出租人方面行使终止权却受到很多条款的限制。
《德国民法典》明确规定，出租人不得以提高租金为目的解除合同。
但当出租人对使用租赁关系的终止存在"正当利益"（berechtigtes Interesse）时，可以解除合同.这包括了三种情况：（1）承租人有过错，且显著地违反了合同义务；（2）出租人要将房屋作为其自己、家庭或其他亲属同住者使用的（Eigenbedarfskündigung）；（3）因出租关系的存续影响了土地、房屋的经济利用价值，并受到严重损害，但房屋可以以更高的价格租予他人或出售的除外.第 573 条第 2 款 1 至 3 项的列举，并没有穷尽"正当利益".因此，可以引用与法定利益相当的其他情形，但要求对此利益进行谨慎衡量。
法律对其正当利益的情形进行了以上列举，也是简化出租人对自己利益论证的难度，保证了出租人合理回收住房的权利。
当然，《德国民法典》中还包含了一些不适用通知终止保护的规定，目的是排除那些有关未构成承租人生活的中心的住房的租赁合同，以更好的保护作为承租人的生活中心的租赁住房的稳定性。《德国民法典》第549条第2款、第3款规定的情形为：（1）仅为临时使用而出租的住房；（2）属出租人自己居住的住宅部分；（3）公法上的法人或有资质的私人福利机构为将住房转租给紧急需要住房的人而出租的住房；（4）大学生宿舍和青少年宿舍等。
2、限制租赁合同期限
通知终止只适用于不定期的住房租赁关系，所以《德国民法典》也鼓励当事人订立不定期租赁合同，限制当事人订立定期租赁合同。只有在一些特定情况下，比如出租人打算在租赁期限届满后自行居住该房屋或对该房屋进行重大修缮时，才允许双方当事人订立定期租赁合同；倘若不具备这些条件，则该租赁属于不定期租赁。
为防止出租人以短期的住房租赁关系来规避此制度的限制范围，《德国民法典》规定，签订定期的住房租赁合同，出租人必须在缔约时书面告知承租人限制租赁期限的理由。《德国民法典》对此有严格的限制，列举了三项可以缔结定期合同的事由:（1）租期届满后，将房屋自用、供亲属或同住者使用的；（2）用合法的方式将房屋拆除、大修或置于某种不解除租赁合同会严重影响其进展的状态的；（3）准备将房屋租给服务提供人居住的。
在租赁合同到期前，承租人可询问是否仍存在相关理由，出租人必须以书面形式做出说明.该书面说明须充分、具体，以便承租人事后核实。例如，在将房屋交给亲属使用时，需在告知中说明亲属的姓名和相关个人信息。若出租人未履行上述告知或通知义务，或其限制租期的理由违反了法律规定，或有关理由不存在，则承租人仍可主张有关租赁合同为不定期合同，在期限届满后继续使用有关房屋。.如果约定有期限住房租赁关系并没达成，承租人有权要求将该租赁关系变更为不定期的租赁关系。
这一系列规定使出租人订立有期限住房租赁合同的可能性受到较大程度的限制，大部分的住房租赁关系因而被限制在"不定期"之内，定期租赁关系临近终止的时机趁机提高续租租金的可能性相应降低，也就都被置于普通的通知终止的范围里了；租赁关系的稳定性也就得到了更充分的保障，承租人的利益也因之得到了更切实的保护。
3、对承租人的特殊保护
《德国民法典》第574 条第1 款还规定：就承租人本人、其家庭或属于其家计的其他人而言，使用租赁关系的终止是一种困难情形（H?rte），而且，即使考虑到出租人的正当利益，仍然不能期待承租人容忍这种"困难",承租人就可以对出租人的通知终止提出异议并要求续约。
承租人可以提出异议的情形有：住房租赁合同的终止对于承租人等来说是苛刻的；德国民法教义学将此解释为，终止合同对承租人及其家人来说是不可期待其容忍的紧急状况。承租人另换住所会对已有的生活条件造成重大影响的，而且搬家会带来极大不便的。如果单个"困难"情况不足以达到承租人不可期待的程度，也可以对各个"困难"情形的归纳而认定为一个不可期待的"困难".
其次，经过利益权衡，这个"困难"必须超过出租人终止租赁关系的利益。出现利益相当的情形时，出租人的利益应优先考虑。另外，在通知终止的期限内，一个合适的替代性住所找不到也不可期待时，无论困难的存在是暂时的还是持续的，都适用于异议权。在德国判决中，被认定为是此种意义上的困难情形主要基于：承租人年事高；承租人健康情况不好；承租人正在准备考试或者在毕业论文写作和设计期；承租人在出租人的同意之下，为住房的装修投入大量资金；怀孕的；多子女的；附近有残障人士专门的学校和承租人的贫困等等。
4、租金机制
由于德国住房租赁合同的租金问题上是以市场为导向的，当事人在订立合同时可以自由约定租金，其后租金也可以根据市场行情逐年上调，但此种市场导向并不意味着放任。就德国租赁法中关于租金问题的规定而言，立法者一方面竭力避免出租人利用出租住房形成的优势强迫承租人接受高额租金，另一方面有力求被干预的住房租赁市场的租金水平不仅在整体上也在个案中尽量体现市场的调解作用。德国法规制租金的具体做法寓于已下几个方面：
首先，德国法的租金机制严格控制初始租金。为了防止出租人在租赁合同缔结时，向承租人要求畸高的初始租金，《德国民法典》规定过高的租金将构成暴利而被认定为无效.如果约定的初始租金高于本地有可比性住房平均租金水平的20%,出租人还有可能构成《德国经济处罚法》（Wirtschaftsstrafgesetz）第5条规定，故意或者过失的利用承租人缺乏经验或者紧缺状况"要求过高租金"（Mietpreisüberh?hung），最高可以被处以5000欧元的罚金。另外，根据联邦最高法院的判决，若租金高于当地一般可比性住房评价租金水平的50%,还可能构成暴利罪（Mietwucher），受到刑法的制裁，面临最高达可3年的自由刑或者罚金。
承租人还可以援引《德国民法典》第134条和《德国刑法典》第291条第1款第1句第1项，主张其与出租人约定的过高租金的行为是法律禁止，因此约定无效。
其次，德国法的租金机制还关注于租金上涨的幅度控制。如果当事人在租赁合同存续期间，对租金如何调整有过约定，则适用该约定；法律对此提供了两种提高租金的约定形式：在租金已经 15 个月未变动的前提下，一是双方就未来某一特定时段的租金的提高做出明确书面约定，但每次必须至少保持一年不变，这称之为分级租金（Staffelmiete）;二是将租金的数额根据联邦统计局所发布的生活价格指数逐年调整，这称为指数租金（Indexmiete）.
对于实践中没有约定的情形，租金只能根据住房所在地的可比租金水平（ortsübliche Vergleichsmiete）进行调整。对于可比租金的确定，法律规定了三种方式，分别见于《德国民法典》第 558 条至 558e 条。由于要求出租人准确证明当地可比性租金存在一定困难，条文规定的办法是参照地区租金一览表（Mietspiegel），就是有资质的出租人协会与承租人协会共同或由地区的行政管理部门定期测算得出的数据，主要反映过去两年内本地区的租金平均水平。其次，条文规定了合格的租金一览表（qualifizierter Mietspiegel），指在没有实行租金一览表地区通过抽查、专家意见等方式形成的对租金水平的分析。还有一种是租金数据库（Mietdatenbank），指为市镇或出租人和承租人利益代表人共同进行或承认，通过不断进行租金汇总，算出当地通常对比性租金。
第三，德国法律也对租金上涨幅度有所限制，根据《德国民法典》第 558 条第 3 款，租金上涨的幅度在三年内不得高于 20%,为截断界限（Kappungsgrenze）。即使在最初租金很低而且长时间未调整的情况下，无论出于友情、帮助或者其他等原因，同样适用。有学者形象的称之为租金提高的"涨停板".
（二）对德国法中解约限制的评价
孤立地观察德国法对出租人在住房租赁上设定的重重限制，作为成文法典范，《德国民法典》在租金管制的条款虽然规定之细致、严格，其实也存在一些弊端。比如出租人"正当理由"的列举不够详尽，却又存在有情可原之处时，刚性规定的弊端就显示出来了。
再比如租金一览表的统计工作可能会略微滞后于市场，对于租金上涨的要求如果参照当地可比租金，也会损害出租人的利益。而，此种限制是基于多重方面的必要性的。
限制的必要性首先源于住房租赁市场的特殊性。正如前面提到的，《德国民法典》将租赁关系中的双方视为不平等的两个主体，出租人处于优势地位，而承租人处于劣势地位。对此，拉伦茨有这样的解释："出租人与承租人在为达成租赁关系对合同的存续和租金数额博弈时，前者处分的只是自己的资本，而与后者相对应的却是他们的生活全部。"所以，德国租赁法是干预、调节这种不对等；保护弱势一方的法益。
德国租赁也将各种对于出租人的限制置于必要的情形之中。《德国民法典》
第573条关于出租人解约限制的规定，表面上看是一种对所有权的限制，其本质意义在于限制出租人滥用终止租赁关系的自由（willkürliche Kündigung）和保护承租人对租赁住房的占有。出租人如果有正当理由，其终止行为并不受此规定约束，更不会因此被限制合同自由。《德国民法典》的规定不仅仅是针对出租人随意提高租金、滥用合同自由的行为，而且意在纠正市场调节的缺陷。比如第558c条中的租金明镜一览表和第558e条中的租金数据库就能够很大程度的消除市场的不透明性，给租赁关系双方都提供公平、可靠的信息，利于他们协商并解决问题。
虽然《德国民法典》对租金的限制规定很严格，但是立法者也通过租金提高的一系列规定（§556-561ff. BGB）弥补了出租人在利润上造成损失的可能。这一系列规则实际上兼顾了双方的利益。此外，《德国民法典》第549条严格限制了解约制度的范围；573a条也列举了"易于进行的通知终止",降低了对出租人的行使终止权的限制，避免了对承租人的保护的不必要的扩展。
限制的必要性也源于德国《基本法》规定的德国的社会福利国家性质。其在民法中的体现就是通过对社会经济生活干预，平衡自由与市场；具体来说，就是平衡出租人的经济利益和承租人的居住利益。因为住房作为生活的必需品具有特殊重要的意义，所以这种保护机制的正当性基础为德国《基本法》第20条规定的"社会国"（Sozialstaat）原则。
德国法对出租人的种种限制也是《基本法》要求的利益在实践中的协调的准则（praktische Konkord?nz）的体现。《基本法》第14条第1款"保障财产权和继承权"的内涵，保护住房的基本权利即是保护人格的自由发展权。德国联邦宪法法院也在很多案例中强调，赋予和确保基本权利人对所有物的使用、处分权，在财产法的范围内给予一定的自由空间的保障。保护所有权的目的，是让权利人能够自主地安排和开展生活，这也就是基本法所保护的人格自由发展权。在民法制度中的具体体现就是，通过一般限制性的规定使所有权承担社会义务，使所有权的行使服从于公共利益。
德国法对出租人的种种限制也符合比例原则要求。比例原则的要求为，为达到正当目标，必须以牺牲权利主体合比例的损害为限度。德国联邦宪法法院将这个原则在住房租赁方面具体表述为：立法者应该同等对待所有权和所有权的社会义务。租赁住房由于承租人的生活利益附随，有了社会性。立法者把解约权与出租人的正当利益联系在一起，是与租赁住房的社会功能相适宜的，出租人和承租人之间的利益关系由此被置于合理的比例之中。
