我国房地产价格发展变动历程及成因分析

　　2 我国房地产价格发展变动历程及成因分析

　　2.1 我国房地产价格波动特征

　　2.1.1 中国房地产价格的变动历程

　　自 2000 年以来，我国商品房平均销售价格总体在波动中呈上升趋势，而我国商品房平均销售价格的变动率除 2008 年外要远高于居民消费价格指数（CPI）的变动率，房地产泡沫现象显着。2000 年，我国商品房平均销售价格仅为 2112 元/平方米，截至 2013 年，我国商品房平均销售价格达到 6237 元/平方米，是 2000 年的近 3 倍，用同期居民消费价格指数缩减，则 2013 年的实际可比商品房平均销售价格是 2000年的 2 倍多。

　　从图 2-1、图 2-2 来看，从 2000 年至 2013 年我国商品房平均销售价格与以 2000年为可比价的实际可比商品房平均销售价格走势大致相同。2000 年-2003 年我国商品房平均销售价格增幅不大，增长率维持在 4%左右，实际增长率在 3%左右，总体处于较平稳状态，商品房平均销售价格的变动率高于 CPI 的变动率。2004 年，我国商品房平均销售价格为 2778 元/平方米，比去年增长了 17.8%,实际增长了 13.3%,增速明显增加，与同期 CPI 增长率相比，高出 13.9 个百分点。2005 年开始，增速开始逐步放缓，其中 2005 年较 2004 年增长了 14%,实际增长了 12%,而 2006 年较2005 年仅增长了 6%,实际增长率降至 4.7%.2007 年，我国商品房平均销售价格再次快速增加，较去年增加了 14.77%,达到 3863.9 元/平方米，实际增加 9.5%,实际可比商品房平均销售价格增至 3397.14 元/平方米，商品房平均销售价格的增长率仍远高于 CPI 的增长率。2008 年，受全球性金融危机及我国上半年紧缩性货币政策的影响，我国 CPI 增长率达 2001 年来的最高水平，为 5.9%,CPI 变动率超过商品房平均销售价格的变动率，而我国商品房平均销售价格首次出现负增长，跌至3800 元/平方米，实际可比商品房平均销售价格较 2007 年下降了 7.1%,大于商品房平均销售价格的下降幅度，跌至 3154.83 元/平方米。而 2009 年，我国经济开始逐步复苏，加之政策实施效果的逐步显现，我国商品房平均销售价格再次大幅增加，同比增长了 23.2%,增速达 2000 年以来的最高水平，而实际可比商品房平均销售价格的增速也达 2000 年以来的最高水平，为 24.1%,商品房平均销售价格的变动率又超过了 CPI 的变动率。2010 年开始，我国商品房平均销售价格及实际可比商品房平均销售价格的增长速度均开始逐步放缓，并低速稳步增加。

　　2.1.2 我国各城市房地产价格的发展变动历程

　　从各城市商品房平均销售价格的角度来看，自 2002 年以来，我国房地产价格在各大城市有着不同的表现。表 2-1 选取了 2006 和 2013 两年，我国 35 个大中城市的商品房平均销售价格的数据。从表中不难发现，第一，我国各城市商品房平均销售价格均呈上升趋势。自 2006 年至 2013 年，我国各城市的商品房平均销售价格均有不同程度的上涨，平均增长了 124.4%,其中大连商品房平均销售价格的涨幅最低，为 82.6%,而乌鲁木齐商品房平均销售价格的涨幅最高，达 182.1%.第二，我国各城市商品房平均销售价格总体上在全国的排序变化不太大，但是个别城市的变动幅度很大。2013 年与 2006 年相比，北京等 8 个城市商品房平均销售价格在全国的排序均没有发生改变，而海口商品房平均销售价格在全国的排序上升了十位，昆明则下降了八位。第三，我国各城市商品房平均销售价格存在着巨大差异。在 2006年和 2013 年中，深圳、北京、上海的商品房平均销售价格分列一二三位，其中深圳 2013 年的商品房平均销售价格一枝独秀，突破 20000 元/平方米，达到 24402 元/平方米，高出排名第二的北京商品房平均销售价格 31.53%.商品房平均销售价格排在最后三位的城市分别是西宁、银川、贵阳，截至 2013 年，银川、西宁的商品房平均销售价格仍不足 5000 元/平方米，而排在第一位的深圳的商品房平均销售价格是排在最后一位的西宁商品房平均销售价格的 5 倍多。各城市房地产价格存在显着的差异。

　　从各城市新建住宅价格指数的角度来看，我国各城市的房地产价格变动差异也是十分明显的。表 2-2 选取了 2014 年 11 月和 12 月我国 35 个大中城市的新建住宅价格指数（以 2006 年 1 月为 100）的数据。总体上来看，2014 年 12 月较 2014 年 11月各城市的新建住宅价格指数均略有下降，与此同时，每年各城市新建住宅价格指数的高低排序大体相同，但是各城市的新建住宅价格指数却差异明显。在 2014 年12 月和 2014 年 11 月中，银川的新建住宅价格指数最高，分别为 183.74 和 183.37,较 2006 年 1 月，涨幅分别为 83.74%和 83.37%.南宁、武汉分别紧随其后，新建住宅价格指数也均在 160 以上。而排在最后两位的城市分别为太原、乌鲁木齐，其新建住宅价格指数不足 120,涨幅不足 20%,各城市房地产价格变动差异十分明显。

　　2.2 我国房地产价格发展变动成因分析

　　2.2.1 需求角度

　　我国房地产业的快速发展，促使我国房地产市场需求与日俱增，是我国房地产价格发展变动的一大原因。

　　第一，居民生活水平角度。随着我国经济的快速发展，居民生活水平不断提高，个人可支配收入也不断增加。2006 年，我国城镇居民家庭人均可支配收入为 11759.5元，较去年增加了 12.07%.2007 年，我国城镇居民家庭人均可支配收入增速明显增加，较去年增加了 17.23%,达到 13785.8 元。人们有更多的可支配资金来进行房地产投资和消费，住房需求与日俱增，从而推动我国房地产价格快速上涨。2008 年，增速开始放缓，直至 2009 年，增速降至 8.83%,是 2005 年以来的最低水平，这与我国商品房平均销售价格的变动趋势刚好相反，其主要是因为我国受到全球金融危机的影响，经济陷入低迷状态，城镇居民家庭人均可支配收入增速放缓，消费者对住房需求的骤减，与此同时国家强制实行了扩张型货币政策来刺激经济复苏，政策效果更为显着，推动了我国房地产价格呈现快速上涨的趋势。2010 年开始，我国城镇居民家庭人均可支配收入平稳增加，增长率维持在 12%左右，房地产需求平稳增加，使我国房地产价格也以稳定的速度增长。另一方面，各城市城镇居民家庭人均可支配收入存在较大差异。据《2013 年大陆主要城市城镇居民人均可支配收入排名》

　　显示，东莞、深圳、上海、苏州、广州、宁波、厦门、绍兴、北京、南京分列前十名。深圳、上海、广州、宁波、厦门、北京的城镇居民人均可支配收入均在前十名，且达到 40000 元以上，是位列第 80 位的石家庄城镇居民人均可支配收入的 1.6 倍，各城市城镇居民人均可支配收入的显着差异，使得各城市对住房的需求也存在显着差异，从而推动我国房地产价格存在显着的城市差异。

　　第二，城市化进程角度。目前，我国城市化进程不断加快，2006 年我国城市化率为 44.34%,2007 年我国城市化率增至 45.89%,增加了 1.55 个百分点。由于大量人口从农村转移到城市，产生了巨大的住房需求，使我国房地产价格快速增加。2008年，城市化率增速放缓，较 2007 年增加了 1.1%,这大大降低了住房需求并在一定程度上使我国房地产价格出现下跌趋势。2009 年，城市化率增速明显增加，达 1.6%,是 2005 年以来的最大值。大量人口的迁移使房地产需求骤增，从而推动我国房地产价格呈现快速上涨的态势。2010 年开始，城市化率低速稳步增加，其增长率在1.3%左右。人口流动的相对稳定使得我国房地产价格也开始以较稳定的速度上涨。

　　第三，消费者对房地产价格的预期角度。当预期到房地产价格要上涨时，消费者会将大量资金投入到房地产市场中去，并从中赚取房地产买卖差价，这种投机活动使消费者对国内房地产需求大大增加，从而推动房地产价格不断走高，并存在严重的泡沫现象。

　　第四，国家对房地产市场的调控政策角度。国家通过对房地产市场的宏观调控，来改变房地产需求，从而影响我国房地产价格。

　　1998-2002 年间，面对低迷的房地产市场，政府提出加强住房建设，增加住房消费的调控重点，运用减少银行住房抵押贷款、提高抵押贷款成数、延长还款年限、八次降息等多种扩张性货币政策手段，来刺激住房需求，从而推动我国房地产价格不断上涨。2008-2009 年间，为了促进房地产市场的繁荣，在保障自住型住房需求的同时，抑制投资型住房需求，央行 5 次降低金融机构存贷款利率，部分二线城市和个别省份也纷纷出台购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，来刺激房地产需求，使房地产价格与日俱增。

　　2.2.2 供给角度

　　第一，房地产开发投资角度。我国房地产业的快速发展，促使我国房地产开发投资额不断增加，最终导致房地产价格不断上涨。

　　2006 年至 2007 年间，我国房地产开发投资额快速增加。具体来看，2006 年我国房地产开发投资额为 19422.92 亿元，较 2005 年增加了 22.09%,而 2007 年我国房地产开发投资额显着增加，较去年增加了 30.2%,比 2006 年的增速高出 8 个百分点。2008 年，我国房地产开发投资额的增速开始逐步放缓，直至 2009 年，我国房地产开发投资额的增速降至 16.15%,我国房地产供给明显减少，致使我国房地产价格快速增长。2010 年开始，我国房地产开发投资额的增长速度基本保持不变，也就是说房地产供给低速稳步增加，从而使我国房地产价格呈现稳步增长的态势。与此同时，我国各城市房地产开发投资额也均呈上升趋势且差异显着，2012 年，北京房地产开发投资额为 3153.44 亿元，至 2013 年，北京房地产开发投资额为 3483.4 亿元，位列首位，较去年增加了 329.96 亿元，而 2013 年西宁房地产开发投资额仅为195.58 亿元，排名垫底，较去年增加了 35.44 亿元。房地产开发投资额显着的城市差异，推动我国各城市房地产价格呈上升趋势并存在明显的差异。

　　第二，我国住房供给结构不合理，使房地产价格不断上涨，并存在显着的城市性差异。其一，我国中低档商品房供给不足。一方面，政府提供的经济适用房、廉租房数量严重不足。自 2004 年开始投资用于建设经济适用房的金额开始下降，经济适用房建造比例很小，甚至已停建。截至 2006 年底，全国仍有 145 个城市未建廉租房。同时，房地产市场出现了建设别墅化、买者富人化、监管失控化的现象，这使得经济适用房不能为中低收入家庭解决住房问题。另一方面，我国中低档、中小户型商品房供给严重不足。每平方米 8000 元以上的住房供过于求，而中低价位住房明显短缺，房地产市场供给严重不均衡。其二，高档商品房供给过剩。楼盘越高档，利润率越高，因此房地产商更愿意投资建造高档楼盘，由此造成大量高档商品房难以销售，严重积压，同时也使中低收入家庭陷入购房难的困境。这种房地产结构性失调，直接会引起房地产价格的持续上涨以及城市差异性。

　　第三，国家调控房地产市场的政策角度。国家对房地产市场的宏观调控，改变了房地产供给，从而推动我国房地产价格的上涨。在 2003-2007 年间，面对住房供给结构不合理及房价不断上涨的局面，央行更加灵活、频繁的使用货币政策工具，取消了住房贷款优惠利率，并八次上调存款利率，提高第二套及以上住房贷款最低首付比，并加强对外商投资企业的审批和监管，控制国内外资金流向高档房地产领域等措施，来从房地产供给角度抑制我国房地产价格的上涨趋势。

　　2010 年至今，针对我国房价过快增长的问题，国务院多次召开会议商讨，并指出：要坚决抑制住宅建设的不合理需求，增加住房的有效供给；要进一步落实保障房建设，实行差别化的住房信贷政策；对房价过高、上涨过快的城市，要增加限价商品房、经济适用房、公共租赁房的供给，对二套房贷款要严格管理，首付比例不得低于 40%.这些政策的实施，对房地产供给产生巨大的影响，从而使我国房地产价格得到有效控制。