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【题目】货币政策对房地产市场的影响探究
【第一章】基于货币政策的房地产价格变化探析绪论
【第二章】山西省房地产市场的发展概况
【3.1 3.2】货币政策对山西省房地产价格的影响途径分析
【3.3 3.4】货币政策作用于房地产价格的历史分析
【第四章】货币政策对山西省房地产价格影响的实证分析
【结论/参考文献】货币政策对房产价格的作用研究结论与参考文献
第 2 章 山西省房地产市场的发展概况
1998 年是我国房地产发展的一个转折点，取消福利分房的举措刺激了我国房地产开发投资规模和房地产价格持续上涨，山西省作为中部大省，房地产市场经历了快速的发展，但在这一阶段中也凸显了诸多问题。
2.1 我国房地产发展概况
与发达国家相比，中国房地产业的发展时间较短，自 1998 年实行住房制度改革，1999 年实施住房按揭贷款改革以后，中国房地产业迅速发展，逐步走向市场化，房地产行业成为推动我国 GDP 增长的主要力量。
2.1.1 我国房地产市场的发展概况
自从住房商品化改革之后，我国的民用住宅房屋可以自由买卖，具有了商品属性，房地产的价格基本由市场的供求所决定。从 2000 年-2013 年房地产开发投资、商品房销售面积来看，我国房地产市场供给充足，需求旺盛，房地产市场的发展势头强劲，我国房地产行业发展速度迅猛。下面用数据和图标来说明近十几年来我国房地产市场的发展状况。
由表 2.1 可知，从 2000 年以来，我国房地产开发投资规模逐步的扩大，2000年全国房地产开发投资额是 4984 亿元，在 2013 年上升至 86013 亿元，是 2000 年房地产开发投资的近 20 倍，可以想象房地产发展速度之快，这十二年房地产开发投资额的平均年增长率高达 25%.占全社会固定资产投资的比重也是逐年上升，虽在个别年份稍有回落，但从表中可以看出 2013 年的比重是 19.24%,比 2000 年所占比重上升了 4.3 个百分点。从图 2.1 可以直观地发现我房地国产开发投资额在这十几年保持高速的增长。
2013 年商品房销售面积是 2000 年的近 7 倍，达到 13 亿平方米。在 2005 年达到近十几年来的最高的年增长率--45.13%.同时，我国的房价更是大幅度的攀高，2000-2013 年全国商品房价格平均每年增长 283 元/平方米。2004 年、2005 年全国商品房平均价格大幅攀升，一年之内竟然增长了 400 元左右，从 2000 年到 2013 年 14 年间增长了 4125 元，2013 年的价格是 2000 年的 3倍。从图 2.3 可以清楚的看出我国商品房销售面积和平均销售价格的增长情况。
综上可知，2000 年~2013 年之间，我国房地产行业发展状况可以总结为以下几点：
（1）房地产开发投资额持续、高速的增长。
（2）商品房销售成交量大，形成供给、需求都很旺盛的新局面。
（3）商品房平均销售价格持续攀升，价格虚高。
2.1.2 我国房地产市场具有显著的区域性特点
房地产作为一种商品，因其所处的地理位置不同，其区域的经济发展水平、人口规模、居民消费习惯、交通条件、自然环境等方面存在差异，而且房地产的建设周期在不同的区域也有很大差异，房地产价格因此而不同，在不同的区域即使是同质同量的房地产商品，房地产价格也不同。而且由于单一货币政策不能够有效切合不同区域的实际情况，其实施的效果也存在差异，进一步拉大了不同区域间的经济不平衡程度。
在我国，房地产行业显示出了显著区域性和地域性特征：不同地区的经济发展水平和规模都参差不齐，经济较为发达的东部以及沿海地区，利用经济发展上的优势带动起房地产行业的发展，所以房地产行业也较为完善。近年来，即便中部和西部部分地区的房地产行业得到了快速的发展，但是与发达的东部沿海地区比较仍然存在着较大的差距。西部地区由于地域宽广、人员稀少的特点，居住面积不仅不受限制，反而愈加宽松。而中部地区经济欠发达，且人口密度大，鉴于这两大弊端的存在，这使得中部的人均居住面积是全国最低的。山西作为中部地区的大省，经济欠发达且人口密度大，人均支可配收入又达不到全国的平均水平，房地产价格严重超过居民收入的可承受范围，所以住房问题日益严峻，居住条件的改善成为解决民生问题的关键。
2.2 山西省房地产市场的发展状况
山西的房地产市场虽然起步较晚，但在近十几年来的快速发展使之逐渐成为拉动内需、促进经济增长的主要力量。
由表 2.4 可以看出，山西省房地产市场的新开工面积和商品房的成交面积也呈现出逐年上升的趋势，这也表明了山西省房地产市场的供给和需求都很旺盛。山西省商品房的平均销售价格在 2001 年~2013 年间，基本保持着上涨的趋势，平均年增长率都达到了 12%.综上可知，1998 年~2013 年之间，山西省房地产行业发展状况可以总结为以下几点：房产地开发投资额增长速度迅猛；商品新房开工面积、销售面积也逐年增加，形成供求两旺的新格局；山西商品房平均销售价格也是持续的攀升；山西省房地产开发资投额占全省固定投资总额的比例也在逐年升高。
2.3 山西省房地产市场存在的问题
房地产业是市场经济的产物，自上世纪八十年代以来，山西的房地产业在改革春风的吹拂下逐渐苏醒、萌发，并且日益成长。房地产已经成为山西经济发展中不可或缺的一个重要行业，房地产业对山西 GDP 的贡献率在日益提高，但其中也存在着房地产开发投资额连年不断增加、商品住宅价格居高不下、房屋空置率高等问题，下文将对这几个问题进行具体分析。
2.3.1 房地产开发投资增幅巨大
从 2001-2013 年山西省房地产开发投资额都保持着逐年上升的趋势，近十二载的平均增长率保持在 28%以上，最高时竟然达到 46.25%,最低时也达到 17.21%的增长水平。
2001-2003 年，山西省房地产投资额由 46.65 亿元突增到 95.07 亿元，年平均增长率达 42.77%.从 2008 年 9 月，受到美国金融危机的影响，出口已经不是拉动我国经济增长的强劲马车之一，央行连续出台多项政策来刺激房地产的发展。在2008 年后半年房价快速飙升，房地产投机之风日益昌盛。从表中我们可以看出 2009年山西省房地产开发投资额较上一年的增长率创十年来最高，达到 46.5%,2010年-2013 年，山西省的房地产开发投资额增长率有小幅度下降，但是这四年的平均增长率也高达 28.7%.纵观 2001 年-2013 年山西省房地产开发投资额，从 2001年 46.65 亿元增长 27 倍至 2013 年的 1308.6 亿元，由此可见山西省房地产开发资额增幅之巨大。
2.3.2 房地产价格持续攀高且居高不下
从表 2.4 可以看出，山西省房地产价格从 2001 年到 2004 年保持持续的增长，在国家政策的引导下，房地产市场得到了进一步的发展和完善，但在发展的过程中同时也出现了房地产价格攀高不下的问题。
2005 年 3 月至 2006 年 5 月之间，我国政府出台了一系列的政策来调控房地产市场价格偏高的问题，如调整住房贷款利率，调整个人住房贷款首付比例等等。
在如此高强度的宏观政策调控下，山西省的房地产价格在 2006 年出现了负增长，比上年价格下降了 10%.
2008 年 9 月，美国的次贷危机扩展至全球金融危机，我国政府立马出台了扩张性的宏观经济政策，增加"四万亿"的政府投资来刺激经济的发展。这些政策使得奄奄一息的房地产市场又迎来了春天，山西省房地产价格也自 2008 年后持续攀升，在2010年的平均价格同比增长幅度到达历史最高水平，平均销售格价为3487元/平方米，较去年增长了近 30%.2011-2013 年山西省的房地产价格在宏观政策的调控下虽保持着平稳低速增长，但由于上一阶段的刺激政策，房地产价格已经高位运行，即便增长率有所降低也会使得房地产价格大幅上涨，如 2012 年、2013年，山西省商品房的平均销售价格分别是 3871 元/平方米和 4433 元/平方米，2013年较 2012 年上涨了 14%.
2.3.3 房屋空置率偏高空置率是指待售房屋面积与房屋竣工总面积的比值。空置率在国内是指开发商竣工后，空置的房屋面积与竣工面积之比，按照国家统计局的算法，空置率=空置面积/近三年累计竣工面积。
根据我国的实际状况，空置率在15%~30%之间意味着房地产市场空置量适宜、供求基本平衡。而由表 2.5 可知，山西省的 2005 年房屋空置率最低，仅为 24.7%,最高的空置率则出现在 2008 年，达到 50.62%,此后的几年均超过 30%,而且平均空置率也有 38.6%之多。
适当的空置率标志着房地产市场供给和需求达到均衡，从市场交易角度进行分析可知，过高的空置率是对卖方利益的损害；而空置率过低，则标志着市场给买方提供的选择机会较低或基本没有，只能被动接受卖方提供的房屋。可见房屋空置率偏离合理水平时是对供求双方利益的共同损失，这时将对房地产市场的发展产生不利的影响。山西省的房屋空置率已经偏离了正常水平，而这个空置率已经不能保障买卖双方的利益不会得到损失，会导致住房资源不能得到合理、高效的利用。
2.3.4 房地产供求极度不平衡
（1）2001-2013 年山西省房地产市场施工、竣工情况。
从表 2.6 可以看出，从 2001-2013 年，山西省房屋施工面积的年平均增长率27.16%,在 2009 年达到最高值，同比上年增长了 40.83%,这是受到我国扩张性的货币政策的影响，导致房屋施工面积疯长。而房屋建设有 2 至 3 年的建设周期，房屋的竣工面积的增长率则在 2011 年达到峰值，2011 年的增长率高达 75.33%.
房地产市场在受到一系列宏观调控的影响后，2010 年房屋施工面积比 2009 年降低了两个百分点，有下滑的趋势，但平均上涨率仍然保持在 20%左右。
（2）山西省商品房销售情况
从 2001 年到 2013 年，山西省的房屋销售面积保持着上涨，除了受到 2008 年美国金融危机影响，销售面积有所下降之外，总体保持 18.08%的增长率，在 2010年之后，销售面积增长率出现震荡，但销售面积基数很大，都保持在 1000 万平方米以上。
（3）山西省房地产市场供求不平衡
从表 2.6 的供销比可以看出山西省房地产市场供需存在极大的不平衡性，从2001 年到 2003,供销比大于 1,说明房地产的供应量大于需求量；以 2004 年为转折点，2004、2005 年供求比还算基本平衡，直到 2009 年，供销比都小于 1,房地产市场出现了供不应求的现象；在 2011 年的供销比高达 164.26%,房地产市场的供应量严重过剩。从图 2.5 可直观的看出，十几年来，山西省房地产的供给和需求关系很难达到平衡。
2.4 小结
本章在分析了我国房地产市场近年来的发展概况的基础上，进一步分析山西省房地产市场的发展现状，鉴于房地产具有很强的区域性特征，所以山西房地产市场的发展存在自身的特点和问题：房地产开发投资额增幅高位运行，房屋的空置率偏高，但是在高空置率下山西省的房地产格价却稳步上升且居高不下，这也表明了山西省房地产市场供求极度的不平衡。
