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【题目】货币政策对房地产市场的影响探究
【第一章】基于货币政策的房地产价格变化探析绪论
【第二章】山西省房地产市场的发展概况
【3.1 3.2】货币政策对山西省房地产价格的影响途径分析
【3.3 3.4】货币政策作用于房地产价格的历史分析
【第四章】货币政策对山西省房地产价格影响的实证分析
【结论/参考文献】货币政策对房产价格的作用研究结论与参考文献
第 1 章 绪 论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
1998 年，我国政府决定停止福利分房，将住房实物分配改为货币化分配，这一举措带动了我国房地产市场的高速发展，逐步实现了房地产的商品化和市场化。
房地产业也促进了上下游相关行业的飞速发展，增加了投资需求、刺激了居民消费，大大的促进了社会进步和国民经济发展。尤其是在 2008 年金融危机之后，为了防止美国次贷危机波及我国，我国实施了宽松的货币政策，双双下调一年期贷款利率和存款准备金率，并且颁布了一系列新政策支持房地产的发展，在 2008 年 9 月到2009 年 5 月之间，我国房地产市场得到了飞速的发展，各地房地产价格也是急速的飙升，山西省也不例外，作为中部大省，山西省的商品房销售价格由 2008 年的 2355元/平方米上升至 2009 年的 2707 元/平方米，上涨的幅度达到 15%.此时我国的房地产市场迈开了急速扩张的脚步，并逐渐成为了我国国民经济增长的主要推动力量。
由于房地产价格的快速飙升，房地产调控又被重新提上议程，出台"国十一条"、"新国十条"等限购、限贷政策来抑制房价过快增长，但是对山西省房地产市场的调控效果一般，山西省的房地产价格从 2009 年就一直保持着上涨的态势，而且山西省人口密度大，经济欠发达，人均可支配收入低于全国平均水平，房地产价格与居民的收入水平的比例严重失调，山西省商品房平均销售价格在 2008 年为 2355 元/平方米，到 2013 年房地产价格就几乎翻了一番，上涨到 4433 元/平方米，而 2013年本省的人均可支配收入只有 22,455.6 元，低于全国平均水平，在山西省一个普通家庭购买一套 80 平米的住房的支出是其收入的 8 倍，而全国的平均水平是 7.3,由上可知山西省的房地产市场的发展已经偏离了全国的平均水平，需要调整和规范。
从 2014 年开始，我国房地产市场相对低迷，在许多二、三线城市都面临库存多、需求不足的问题，以至于出现无人问津的"鬼城",政府出台多项政策来鼓励住房消费，例如取消限购、首套住房贷款利率打折、放宽公积金使用条件等政策来维持房地产市场的稳定，防止房地产价格巨幅波动。房地产价格的大幅波动无疑将对国民经济和金融系统稳定甚至社会的稳定造成巨大的损害，美国的次贷危机就是前事之鉴。我国正处于经济结构转型和产业升级的重要时期，面对房地产市场可能出现的危机，政府必须防患于未然，否则后果不堪设想。
1.1.2 研究意义
（1）房地产业的健康发展关乎金融市场的稳定
房地产作为一种投资手段，在居民财富中的占比较高，同时房地产市场与实体经济的关系密切，与银行联系更为紧密，房地产价格的稳定事关银行系统甚至金融系统的稳定。所以，从维护金融市场稳定的角度来说选取货币政策对山西省房地产价格的影响为本文的研究内容。
（2）山西房地产市场在发展中存在诸多问题
山西省房地产市场近年来得到了飞速的发展，但是也存在着许多问题，如房地产开发投资巨幅增长，房地产价格居高不下；最近又面临供求不平衡，房屋库存量大，需求不足，空置率高等问题。所以，对于山西省房地产市场的研究具有重要价值。
（3）解决房地产调控无效的问题
实际经济生活中，货币政策的调控对象是我国宏观经济整体，但是我们不能忽略货币政策对房地产市场产生了重要的影响。政府在使用利率、信贷政策对房地产市场进行调控时经常出现调控效果不佳的现象，并且这些调控政策出台时间不连续，有的还无法量化，但是这些调控手段与货币政策对房地产价格产生影响的方式有着相似之处，货币政策变量还可以量化成为完整的时间序列，所以研究货币政策对山西房地产价格的影响对房地产调控有着重要意义。
1.2 国内外文献综述
1.2.1 国内研究现状
（1）关于货币政策对房地产价格影响的研究
蔡洁（2007）认为我国货币政策对房地产市场的影响模式分为两段，首先货币政策的变动会对房地产价格的波动产生影响，然后房地产价格的波动会给国民经济带来诸多影响。
蔡振海（2009）、傅海峰（2012）都认为货币政策会在房地产市场进行传导，进而影响房地产价格，但其传导效率有待进一步的提高。
（2）货币政策对房地产价格产生影响的途径分析
①认为信贷途径影响显著的研究
郭锋、王福来（2010）对货币政策与房地产市场的关系进行了持久、动态、多元的影响分析，实证结果表明信贷额、利率都会对房地产市场产生影响，但是信贷政策对房地产市场的影响较为显著，并且持续时间较为长久。
陈敏彦、平新乔（2004）、韩冬梅（2007）、高铁梅、梁云芳（2006） 、赵奉、王先柱（2010）等利用计量模型分析了信贷额与房地产价格的关系，实证结果表明：信贷规模的变化能够极大地影响房地产的投资额，紧缩的信贷政策会对房地产价格的上涨产生抑制作用。
赵胜民（2013）利用"有向循环图"（DAG）分析了信贷量与房地产价格之间的动态关系，认为房地产价格与金融信贷量之间无同期动态关系，房地产价格的变化来自于自身的冲击。
②认为利率途径影响显著的研究
戴国强、张建华（2009）认为货币供应量的变化不能对房地产供给和需求的变化产生影响，而利率的升降却能对房地产价格和房地产投资额产生显著的影响。
魏唯（2010）分别以利率和货币供应量为变量建立了两组 VAR 模型对我国货币政策对房地产市场影响进行分析，研究表明较货币供应量而言，利率可以对房地产价格产生持久有效的影响。
（3）货币政策对区域房地产价格的影响研究
常海滨（2007）、梁云芳（2009）分析得出，东、西部地区房地产市场对信贷规模的变化都较为敏感，而中部地区房地产市场对这一信号反应比较迟钝。
李洋、张红（2013）利用 2001-2010 年十年间中国 30 个省市地区的数据建立向量自回归模型（VAR）研究货币政策传导在不同房地产市场有不同的效果，货币政策在东部地区的传导效应要显著高于中西部地区的。
1.2.2 国外研究现状
Peter N. Ireland（2005）货币政策通过利率，汇率，股票和房地产价格，银行贷款和公司资产负债表传导至实体经济，影响实际产出和就业，旨在了解这些渠道在动态随机一般均衡模型的背景下是如何工作的。
Wiedmann Marcel,BelkeAnsgar（2006）对美国房地产市场及其特点进行了描述并对产生泡沫的迹象做了实证分析，作者将目前美国房地产市场存在的问题与实证结果进行对比，得出结论：资产价格和资产价格泡沫应该成为央行当局在货币政策制定过程中所关注的问题。
Michael Holz（2007）认为欧洲央行的货币政策对欧元区整体的，货币政策对房价过高的国家（如西班牙）和房地产停滞不前的国家（如德国）产生了不同的影响，欧盟内各国的房地产发展状况相对发散，利率并不是一个有效的调控手段，坐着建议利用基于资产的准备金政策对各国房地产市场进行微调。
Bouchouicha Ranoua 和 Ftiti Zied（2008）利用动态因素模型（DCF）研究美国和英国在不同市场（证券市场、商业市场和住宅市场）汇集下的房地产市场，他们研究发现，在美国财富效应和住房产支出对房地产危机的传导性很强，在英国房地产衰退的主要是通过财富效应进行传导的。
Michael Koetter（2010）从房地产价格、住房抵押贷款的价值、借款人的净财富值，研究了信用违约贷款的可能性，利用德国银行和房地产的数据去验证上述假设，发现房屋价格的扭曲会导致银行业的不稳定。
Stephen M. Miller,Rangan Gupta（2013）利用 1989 年 1 月至 2013 年 12 月的月度数据建立贝叶斯向量自回归（LBVAR），研究表明联邦利率影响了美国房地产市场的动态平衡；在区域层面，住房部门在南方的政策效应会影响全国数据的变动。
Michael Berlemann 、Julia Freese（2012）将瑞士房地产市场划分为多个子市场，并利用最新数据进行实证研究，研究表明正向的利率冲击对房地产价格有负影响，但是对房屋租赁价格有相反的影响。
Muellbauer 和 Murphy.A（2014）利用 1972-2013 年英国房地产的年度数据建立计量模型分析了英国房地产市场的繁荣与衰退，同时分析了英国房地产市场的泡沫问题。
从上述学者的研究成果可以看出，尽管各个学者的研究角度和结论有所不同，但都证明货币政策对房地产市场有重要影响，并且验证了不同货币政策变量对房地产价格产生的影响存在一定的差异。
1.3 研究内容与方法
1.3.1 研究内容
本文首先对山西省房地产市场的发展现状进行了分析，然后对货币政策对山西省房地产价格的影响分别进行了理论分析和历史分析，基于以上分析利用 2006 年 1月至 2013 年 12 月的房地产价格数据和有关的货币政策变量数据，并使用现代计量模型来估测我国货币政策对山西省房地产价格的冲击和影响，最后在充分理解了货币政策变量与山西房地产价格的关系、作用机制和影响程度后，对山西省房地产市场的调控提出政策建议。
1.3.2 研究方法
（1）文献研习法。阅读大量期刊文献、专业书籍、国内外最新研究，深入学习国内外关于货币政策与房地产价格之间的基本理论关系。
（2）理论实证相结合法。首先基于山西省房地产市场的发展现状和问题，对货币政策对山西省房地产价格的影响进行了理论分析和历史分析，用现实证明了我国货币政策是可以对山西省房地产价格产生作用。其次在相关理论的支持下，建立适当的计量经济模型来实证检验货币政策工具变量对山西省房地产价格的影响效果。
1.4 创新与不足
本文创新点在于：首先，国内的研究集中在货币政策对全国房地产价格的影响上，缺乏对各个地区的研究，对山西省的研究更是一片空白。再者，由于各地区的自然环境、经济发展状况和金融系统的发展状况存在较大差异，央行出台的货币政策是针对全国宏观经济整体的，对区域房地产市场产生的影响如何还有待研究和证明，所以本文旨在填补这一空白，研究货币政策对山西省区域房地产价格的影响机制。其次，国内学者在选用利率指标时，多选用的是一年期贷款利率，或者 90 天同业拆借利率这种单一利率指标，本文首次选用不同时期的利率作为变量，来检验山西房地产价格对短期、中长期贷款利率的不同反应。
本文也存在一些不足之处：第一，由于区域数据搜集存在一定的难度，所研究区域--山西省房地产市场的数据搜集困难，所以选取的样本区间较短，实证结论可能存在着片面性和不可靠性，在后续研究中应当注意。第二，在实际经济生活中，有许多因素会对房地产价格产生影响，如山西省的经济发展状况、人口情况、居民收入水平等因素，本文只考虑了货币政策的影响，在今后的研究中应纳入更多的影响因素。
1.5 论文的基本结构
全文共分为五章，下面用图表的方式来阐述本文的基本结构：
