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【题目】货币政策对房地产市场的影响探究
【第一章】基于货币政策的房地产价格变化探析绪论
【第二章】山西省房地产市场的发展概况
【3.1 3.2】货币政策对山西省房地产价格的影响途径分析
【3.3 3.4】货币政策作用于房地产价格的历史分析
【第四章】货币政策对山西省房地产价格影响的实证分析
【结论/参考文献】货币政策对房产价格的作用研究结论与参考文献
第 3 章 货币政策对山西省房地产价格影响的理论与历史分析
在对山西省房地产市场的发展现状及问题作了简要分析之后，本章将分别从理论和历史的角度研究货币政策对山西省房地产价格的影响。
3.1 货币政策
货币政策是指中央银行或货币当局为了影响经济活动，控制货币供应量、利率、汇率等经济变量来达到经济目标而采取的一系列措施的总和。
3.1.1 货币政策工具
我国央行常用的货币政策工具有：法定存款准备金率、公开市场操作、再贴现率、利率政策、汇率政策等等。上述货币政策工具可以划分为价格型的货币政策工具和数量型的货币政策工具两类。
（1）价格型的货币政策工具
价格型的货币政策工具是指通过利用利率、汇率等货币政策工具来调整资产价格，资产价格的变化会影响微观主体的预期收益或成本，微观主体会综合资产价格的变化和宏观调控信号来调整自己的行为，这是由央行主导、居民被动与央行互动的的行为。
（2）数量型的货币政策工具
数量型的货币政策工具主要是指使用工具总量对经济增长产生影响，央行调节法定存款准备金率、公开市场操作等数量型工具来改变货币供给量，从而影响主要经济变量，调控的目标是货币数量，数量型货币政策工具可以直接影响 GDP、CPI 等宏观经济变量，但是这类工具缺乏对微观主体行为的监测。
（3）两类货币工具的选择
从货币政策工具的选择来看，数量型调控手段具有"大水漫灌"的特征，难以对多种宏观经济变量进行精准的调控，很容易造成"急刹车";而利率、汇率等价格型手段可以直接、精准地作用到微观主体上，以便于微观调节，因此价格型货币政策的调控越发的受到货币当局的重视和青睐。由西方的货币政策演变过程可以看出，随着融资渠道多元化和经济环境市场化的不断加深，数量型工具在调控能力上的不足也越发凸显，金融宏观调控需要更多的向价格型工具的使用上转移。
3.1.2 货币政策传导机制
运用货币政策工具来引起经济生活的变化就是所谓的货币政策传导机制的过程。货币政策传导机制的过程为：货币政策工具--货币政策中介指标--货币政策目标。
3.2 货币政策对山西省房地产价格的影响途径分析
影响房地产价格的因素有很多，市场的供求是影响房地产价格主要因素。从供给角度来分析，房地产的供给会受到土地这种不可再生的稀缺资源的影响，且房屋建设周期较长，所以短期内房地产的供给弹性很小；从需求角度来分析，区域 GDP、居民可支配收入、居民消费结构组成、人口情况、以及宏观货币政策都能影响居民对住房的需求。在这些因素中货币政策是对房地产市场产生影响的重要因素之一。
我国宏观经济在不同时期面临不同的问题，我国出台了很多货币政策来调整宏观经济形势，这些货币政策在调整宏观经济的同时通过利率途径、货币供应量途径、汇率途径等也对房地产价格产生了作用。
3.2.1 利率途径
房地产的供给会受到土地资源的影响，众所周知，土地资源具有不可再生性，而且房地产建设周期一般都在 3-5 之间，周期相对较长，所以在短期内房地产的供给弹性很小，所以假定房地产的供给在短期内不变。
在我国从 2002 年到 2013 年，房价持续上涨，对于普通工薪阶层的购房者来说，一次性付清房款实属不易，他们大多会选择向银行或住房公积金管理机构贷款，使用分期付款的方式购买住房。
此外，房地产是一个具有投资属性的特殊商品，是投资者众多投资品中的一个重要品种，利率的变化会导致资产组合中货币资产收益发生变化，投资者会根据自身的风险承受能力和预期收益水平来调整各项资产的比例，进而对房地产的需求发生变化。
3.2.2 货币供应量途径
货币供应量的变化会对房地产价格产生影响，主要是由于商业银行的放贷能力会受到央行货币政策的影响，商业银行的放贷能力决定了资金需求者获取贷款的困难与容易程度，这将会调节房地产的需求状况，进而对房地产价格产生影响。
3.2.3 汇率途径
随着改革开放的不断深入，我国经济与全球经济不断相互渗透、相互融合，在加入 WTO 之后，我国的经济开放程度更是不断地提高，逐渐成为一个开放的经济体。在研究房地产价格的时候，为了考虑外部经济对我国房地产市场的影响，必须将汇率的变动考虑进来。汇率主要利用以下两种方式来影响房地产价格：
（1）短期国际资本流动
一些高流动性、高灵敏性的短期国际流动资本在受到人民币升值和房地产市场高收益率的双重吸引下会大规模流入，主要聚集在我国房地产市场。因为，我国的投资渠道不够多元化，股市和房市是我国两个最主要的资本投资市场。股市和房地产共同作为资产组合中的配置资产，房地产市场在我国具体国情下具有很多股票市场所不具备的优势。我国处于城市化进程加速推进的机遇期，房地产的刚性需求和房地产的有限供给之间的矛盾短期内难以改变，进而形成了房地产价格上涨的预期。基于此，当国际资本流入时，房市对股市的替代作用明显，房市对股市形成资本吸空效应，这也是近年来我国房地产价格一路飙升的原因之一。
（2）国内货币供给的变化
人民币升值会使货币供给增加，这主要体现在两个方面：①随着外汇市场对人民币升值预期的增强，外国进口厂商希望向我国的出口商支付长期不断走弱的货币。在国内出口企业将外国货币作为收款货币之后，也倾向于进行结汇，企业和居民都愿意持有具有预期升值的货币而放弃具有贬值风险的货币。大量出口所得的外汇都汇兑给了银行，银行为了规避汇率风险，在银行间外汇市场抛售外币资金或提供外汇贷款。为稳定人民币汇率，中央货币当局购入过剩的外币资金，投放相应规模的本国货币，释放了流动性。②随着人民币升值及其升值预期的强化会吸引国际资本源源不绝地流入。因为目前我国资本项目尚未完全开放，大规模流入的国际资本必须在银行兑换成人民币才能在国内流通。这样一来，我国外汇储备增加，银行被动投放了过量的基础货币，增加基础货币的投放对房地产价格的影响如同 3.2.2 所述，货币供给增加从而房地产市场中的有效需求增大，致使房地产价格上升。
