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【题目】中国住房市场货币调控问题探究
【第一章】房地产市场货币政策效果探析绪论
【第二章】政府对住房市场进行货币调控的理论依据
【3.1】我国住房市场货币调控政策历史回顾
【3.2】我国货币政策对于住房市场的调控效果
【3.3】住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析
【第四章】住房市场上货币政策调控效果的实证分析
【第五章 参考文献】提升住房市场货币政策调控效果的建议及参考文献
3.2 我国货币政策对于住房市场的调控效果
根据不同的阶段经济和住房市场发展情况，国家逆风向行事采取不同的货币货币政策调控住房市场。下文分阶段对货币政策对住房市场的调控效果进行分析。
3.2.1货币政策对住房成交量的影响
由于每个阶段政策力度以及侧重点存在差异，而且住房市场本身具有很强的阶段性特点，货币政策对于住房市场成交量的影响在不同时期是有很大差异的。表 3.6 是我国商品房年度销售面积。因为销售面积只是单纯成交量，不涉及价格因素，因此以全国商品房的销售面积作为成交量的代表指标。由于 1998 年数据统计局官网暂时缺失，因此 1998 年暂不予分析。各阶段住房成交量的变化情况：
（1）1999-2002 年鼓励发展政策下成交量稳步上升
1999 年至 2002 年这一阶段国家采取的是鼓励住房市场发展的货币政策。可以看出在货币政策的支持作用下，商品房成交面积从1999年的13380.58万平方米到2002年上涨到 26808.29 万平方米，成交量上涨了两倍。从图 3.3 成交量趋势图可以看出，这段时间我国商品房销售面积稳步上升，这一阶段销售面积年增长率大概都在 30%左右。
（2）2003-2007 年收缩政策下成交量增速加快
2003 年至 2007 年住房市场发展很快，国家政策趋向收紧。表 3.6 显示 2003 年时我国商品房销售面积已经达到 33717.63 万平方米。从 2003 到 2007 每年成交量都大幅度上涨，2007 年商品房销售面积达到 77354.72 万平方米。图 3.4 可以直观的看出这一阶段销售面积增长幅度很大，市场存在过度投机，不如 2003 年之前平稳。前文已总结了这段时间的货币政策，此阶段存款准备金率和利率水平频繁调整。然而政策本身存在一定滞后性，虽然货币当局向市场传达了市场收紧的信号，但是从成交量角度看，货币政策的调控效果有限。
（3）2008-2009 年鼓励刺激政策下成交量回升
2008-2009 年受到美国经济危机影响，再加上 2007 年之前我国抑制房地产的政策滞后效应，我国房地产市场在 2008 年陷入低迷。表 3.6 现实商品房销售面积 10 年来第一次出现下降到 65969.83 万平方米，图 3.4 显示 2008 年成交面积下降接近 20%.图 3.3和图 3.4 更直观显示出这两年我国房地产市场成交量的负增长趋势。这一段国家同时利用财政政策和货币政策刺激经济，取得很大效果，2009 年开始我国房地产市场就开始复苏，销售面积重新开始上升，在这一阶段货币政策调控效果是十分有效的。
（4）2010-2013 年紧缩限制政策下成交量增速较为稳定
从趋势图可以看出这一阶段我国房地产市场销售面积持续大幅度上升。上节分析我们知道这一阶段我国相继出台多项抑制房地产市场过热的政策，甚至开始限购，但是从销售量的角度看这些货币政策效果较为有限。从2010年到 2013年虽然年度销售面积增长率下降到 10%左右，货币政策从这个角度分析是有一定效果的。但是绝对销售面积增长量却很大，2010 年商品房销售面积是 104764 万平方米，以每年 10%上涨到 2013年已达到了 130550 万平方米，说明该阶段货币政策调控效果较为有效。
（5）2014 年成交量开始下降
2014 年我国经济发展进入新阶段，整体增速放慢。从 2014 年下半年开始房地产市场开始下行，从成交量角度分析很明显可以看出，从 1998 年至今除了 2008 年受经济危机影响以外，2014 年商品房销售面积第一次出现下降。图 3.3 和图 3.4 也很明显可以看到 2009 年以来到我国房地产市场第一次出现下行的趋势。政府这阶段的政策以微刺激为主，央行降息两次同时利用选择性货币政策工具，政策效果如何有待时间检验。本文预测目前我国对于房地产市场的态度是以调结构为主，稳定房地产市场发展，不会过度以政策刺激，成交量在未来一段时间可能更加趋于平稳。
3.2.2货币政策对住房价格的影响
从 1998 年我国住房市场化以来，随着国民经济发展我国房地产市场价格一直以来是上升状态。2008 年受到经济危机影响房价小幅度下降，还有 2014 年下半年以来，房价有下降现象。下文中以全国商品房年度平均销售价格作为房地产价格的代表进行分析，相对于销售额而言，平均价格可以消除部分销售量的影响。
（1）1998-2002 年鼓励发展政策下房价小幅度上升
这一阶段我国住房市场刚刚开始市场化，在货币政策以鼓励支持下住房市场取得了很大发展，房价水平虽然呈现上升趋势，但是上涨幅度很小。上表中可以看到 1999 年我国商品房平均销售价格在 2052 元，到 2002 年上升到 2250 元，上升幅度很小。这一阶段的货币政策对于成交量的影响更为显着，住房市场刚刚发展，住房价格以非常平稳的趋势上升。
（2）2003-2007 年收缩政策下房价上涨速度加快
2003 年至 2007 年的住房价格水平相对于 2003 年之前上升趋势较为明显了，2003年商品房平均销售价格是 2359 元，到 2007 年已然上升到了 3864 元，四年时间房价水平上涨了 64%.图 3.6 可以较为直观看到这种价格趋势线比 2003 年之前陡峭很多。上一节分析了这一阶段的货币政策特点，货币政策调控手段很频繁。从图 3.6 可以看出在货币政策作用下，我国这一阶段的商品房销售价格增长率从 5%到 15%浮动，价格增幅不是很平稳。
（3）2008-2009 年刺激政策下房价开始回升
我国房价水平在 2008 年出现唯一一次下降，从图 3.5 房价趋势图很明显发现在 2008年出现弯折。但是下降幅度很小，从图 3.6 可以看到大概下降了大约 2%.一方面是经济危机的影响，另一方面是受我国的货币政策影响，08 年之前频繁出台抑制住房市场过热的货币政策。这一阶段国家利用多项货币政策工具刺激住房市场，取了很好的效果，2009年我国的房价就开始上升，而且上升幅度很大，从图 3.6 可以看到 2009 年是历史上房价上涨幅度达到了 25%.房地产市场价格对于这一阶段的货币政策反映速度很快。
（4）2010-2013 年紧缩限制政策下房价上涨过快
上节分析我们知道这一阶段我国相继出台多项抑制房地产市场过热的政策，开始限购限贷。从表 3.7 我们可以发现经济危机过后从 2009 年开始房地产市场复苏，2009年商品房销售价格是 4681 元，2013 年商品房销售价格是 6237 元。从图 3.6 可以看出我国商品房销售均价在这段时间上涨幅度比 2007 年以前大很多。显然从销售价格角度分析，我国这一阶段出台的一系列货币政策并没有起到稳定房价的目标。
（5）2014 年以来房价小幅下降
2014 年下半年开始房地产市场开始走下行线，这在 2014 年商品房年度平均价格的角度看并不明显，与 2013 年相比，2014 年房价还是上升的。但是从图 3.6 可以看出销售价格的增长率很低，从 2013 年的 7%下降到 2014 年的 1%.从 2014 年下半年以后央行两次降息以及 929 新政出台，对于住房市场进行微刺激，但是从 2015 年 2 月份的数据来看，我国 70 城市的房价 69 个仍然在下降，未来房价可能趋于平稳。
3.2.3 货币政策对于住房成交量和成交价的综合分析
住房作为一种特殊商品，住房同时具备消费品和投资品双重性质，而且还是居民生活的必需品，其需求和价格、供给和价格的关系与一般商品存在很大区别。前两个小节利用描述性分析方法分别从成交量和成交价的角度分析了货币政策对住房市场的影响程度。这一部分把货币政策对住房市场成交量和成交价格的影响综合起来分析。本文用销售面积代表成交量、销售均价代表成交价、用销售额代表总的量价水平。结合前两小节的分析我们发现住宅商品房的销售额和销售面积趋势基本一致，因为相对于房地产价格，全国的成交量水平是很高的数字，所以销售额受成交量的影响更明显。从图 3.7 可以发现虽然受不同阶段货币政策的影响，但从 1998 年以来成交量、成交价、总销售额趋势都是较为一致的，只是每个阶段货币政策目标不同，作用表现也不同。
1998-2002 年是住房市场市场化发展的初始阶段，货币政策目标在于提高住房市场成交量，价格不是其调控目标。2003 年至 2007 年，房价开始上涨速度开始加快，国家开始从供需两方面调节需求，成交价和成交量都是以相对平稳速度上升。2008 经济危机原因都出现暂时下跌。2009 之后，国家出台各种抑制房地产过热的政策，一方面抑制需求一方面增加保障性住房供给，但是这几年是我国历史上房价上涨最快的阶段，货币政策的调控效果不是很好。这有由多方面原因造成的，包括货币政策的时滞、市场参与主体对于房价的预期、各参与主体的行为偏差、我国金融市场的完善程度等等很多因素。
