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【题目】中国住房市场货币调控问题探究
【第一章】房地产市场货币政策效果探析绪论
【第二章】政府对住房市场进行货币调控的理论依据
【3.1】我国住房市场货币调控政策历史回顾
【3.2】我国货币政策对于住房市场的调控效果
【3.3】住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析
【第四章】住房市场上货币政策调控效果的实证分析
【第五章 参考文献】提升住房市场货币政策调控效果的建议及参考文献
3 我国住房市场的货币调控政策及其效果
3.1 我国住房市场货币调控政策历史回顾
1998 年我国住房市场开始了市场化，为了维护房地产市场的健康运行，政府开始利用各种政策工具对住房市场进行调控。因为房地产市场对于货币政策反映敏感，货币政策工具成为国家调控住房市场的重要工具。根据我国住房市场发展状况，国家货币政策或收缩或积极，下图描述了这段时间存贷款基准利率水平以及存款准备金率水平的变动。1998 年到 2002 连续多次下调基准利率水平。2003 年至 2007 年连续多次上调存款准备金率以及利率工具。2008 年至 2009 年利率曲线开始向下弯折，国家四次降低基准利率。2010 年至 2013 年利率和存款准备金率曲线是向上弯折的，国家采取紧缩性政策控制住房市场过热。2014 年下半年以来利率曲线再次向下弯折。
根据以上货币政策的阶段特点以及住房市场的发展情况，本文将住房市场货币政策划分为五个阶段分析。下文详细分析了每个阶段的货币政策内容。
3.1.1 1998 至 2002 年： 鼓励发展的货币政策
因为 1998 年我国住房市场制度改革，从 1998 年到 2002 年国家用了多种货币政策工具支持住房市场的发展，主要包括存准准备金率、利率、以及一些选择性政策工具。
（1）存款准备金率两次下调这一阶段国家调整存款准备金率的力度很大，如图 8 所示在 1998 年和 1999 年进行了两次存款准备金率的调整，调整幅度很大，两次总共下调了 7 个分点，大幅度提高了市场的货币供给水平，促进了住房市场的大力发展。
（2）利率五次下调从 1998 年到 2002 年基准利率一共进行了五次调整，存款基准利率和贷款基准利率下调幅度都很大。其中，为了刺激需求，活期存款利率从 1.71%下调到了 0.72%;为了给住房市场提供更多的资金支持，一年期贷款利率从 7.92%下降到了 5.31%.
（3）政策激励购房从1998年到2002年国家出台了多项文件鼓励金融机构对住房市场的发展提供金融支持。其中 1998 年国务院下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》，特别提出了信贷在住房市场发展中的重要作用。1999 年国务院又发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，主要是通过政策鼓励支持居民以住房抵押贷款来购房，提高居民的有效住房需求。
3.1.2 2003 至 2007 年：适度收紧的货币政策
在国家政策的大力支持下，我国住房市场获得了大量信贷资金的支持，发展速度很快，市场甚至出现了投资过热的趋势，因此在 2003 年至 2007 年之间国家的货币政策开始收紧，以抑制房产市场的投资过热。这个阶段货币当局频繁调整存款准备金率以及基准利率，其中加息 8 次，存款准备金率上调了 14 次。
（1）存款准备金率连升 14 次从 2003 年到 2007 年存款准备金率经过先后 14 次上调，从 6%上升到 14.5%,这一阶段上升了两倍多，大幅度收缩了银行的信贷能力，通过降低银行信贷对住房市场的金融支持抑制房地产市场过热。
（2）利率 8 连升从2003年到2007年存贷款基准利率总共变动了8次，一年期定期存款利率从2.25%上调到 4.14%;一年期基准贷款利率从 5.58 调整到了 7.47%,而且在 2006 年 4 月 28 日对存贷款利率进行了一次非对称调整，没有变动存款利率但上调了贷款利率水平。货币当局希望通过利率水平的调整抑制住房市场过热。
（3）严格控制住房供给双方的自有资金比例这一阶段住房市场发展过快，当时的土地市场秩序较为混乱，国家除了利用一般性货币政策工具，还动用了多项选择性货币政策专门规范房地产市场。2003 年央行 121号文严格规范限制房地产市场的信贷行为，规定房地产开发企业的项目必须有至少 30%的自有资金才能取得信贷支持；以抵押贷款购买商业用房的还款期限不得大于 10 年。
2004 年银监会把房地产开发商的自有资金比例再次提高，上升到了 35%.2005 年 3 月人民银行规定个人住房贷款的最低首付款比例由 20%提高到 30%,抑制过热需求。2006国务院发布“国十五条”规定住房抵押贷款首付款比例不得低于 30%.2007 银监会发布359 号文对二套房首付比例做出调整，提高到 40%,贷款利率执行基准利率水平 1.1 倍。
3.1.3 2008 至 2009 年：积极扩张的货币政策
这段时间美国爆发次贷危机，我国住房市场也受到一定程度影响，国家为了抵御经济危机的影响，出台多项政策刺激经济。期间存款准备金率调整较少，主要是利用利率工具以及多项针对住房市场的选择性货币政策工具。
（1）存款准备金率五次上调2008 年 1 月到 6 月我国还未受到经济危机波及，国家先后上调了 5 次存款准备金率，总共上调了 3 个百分点。2008 年 9 月对存款准备金率的非对称调整，下调了除工农中建交邮储以外的中小金融机构的存款准备金率 1 个百分点。
（2）利率连续四次下调这一段利率水平调整较为频繁，2008 年一共调整了 5 次基准利率水平，其中四次是同时下调存贷基准利率，一次是 2008 年 9 月 16 日只是下降了贷款基准利率。从 2008年 10 月到 12 月的一百多天内央行五次下降贷款基准利率。
（3）政策刺激住房市场2008 至 2009 年收到经济危机影响，我国住房市场也陷入低迷，政府为了刺激经济，针对住房市场相继发布了一些政策。2008 年 10 月央行规定首次购买住房的贷款利率可以降低至贷款基准利率的 0.7 倍，首付比例也随之下调到 20%.2009 年 4 月银监局发文规定商业银行放松对个人住房贷款的申请，对于改善性的二套房可以参照一套房的贷款优惠政策。
3.1.42010 至 2013 年：趋向紧缩的货币政策
在国家的财政政策和货币政策的共同作用下，我国 2010 年经济开始回升，房地产市场这个阶段大热，房价一路上涨，政府为了国家政治经济生活的稳定开始收紧货币政策抑制住房市场过度投机。
（1）存款准备金率连续 15 次调整存款准备金率是这个阶段主要的货币政策工具，2010 年至 2012 年存款准备金率先后调整了 15 次。2010 年上调 6 次总共 3 个百分点，2011 年上调 6 次也是 3 个百分点，2011 年 11 月份到 2012 年 5 月连续三次下调，下降了 1.5 个百分点。
（2）利率连续 7 次调整央行从 2010 年到 2012 年对存贷款基准利率水平一共进行了 7 次调整，基本趋势是上调基准利率水平抑制住房市场的需求。但是从表 3.4 可以看出，2010 年 10 月到 2011年 7 月份，九个月时间内一年期的存贷款基准利率同时上调了一个百分点，利率调整幅度很大，此阶段经济过热，国家才会频繁加息。
（3）政策严格控制住房市场过热2009 年以后我国房价上涨过快，住房市场投机过度，市场泡沫化越来越严重，国家为了政治经济的稳定，相继出台多项严厉的货币政策抑制住房市场过度投机，这一阶段的房地产货币政策是史上最严苛的，包括首付比例、还款期限、限购、限贷等多种政策类型。
2010 年 2 月“国十一条”出台，一方面，严格限制贷款购买二套房，不考虑二套房是否是改善性的，规定所有二套房贷款首付比例必须大于 40%;另一方面，国务院明确要求银行监管管理部门严格监督商业银行的地产贷款项目，要求货币当局加大对商业银行地产贷款项目的指导，同时防范国际资本对中国住房市场的冲击。
2010 年 4 月份国务院出台了“新国十条”,调高了二套房贷款的首付比例到 50%,而且规定贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。同时房价上涨太快，为了抑制不合理住房需求停止了二套以上购房贷款的发放。各地区相继出台了各种形式的限制购房政策，从户口、工作时间等等各方面进行限制。
2011 年 1 月国务院发布“新国八条”,把二套房贷款的首付比例从 50%提高到了60%.2012 年国家相关部门，国务院、住建部以及央行等发布了很多文件积极限制房地产的过度投机，全国有 46 个城市都出台了限购令。
2013 年 2 出台了“国五条”政策核心仍然是限贷限购，要求各地区公布房价控制的预期目标；建立房价稳定工作的问责制度；加强保障性住房的供给。
3.1.52014 年至今：“微刺激”货币政策
2014 年以来我国经济增速放缓，我国住房市场下行趋势明显，除刚性需求以外的投资投机类需求对于楼市态度不明朗，多是观望态度。因为房地产行业对于国民经济有着重要意义，国家从 2014 年下半年开始利用多种货币政策刺激住房市场。2012 年以来央行货币政策调控以选择性政策工具为主，存款准备金率较少使用。目前来看，在经济发展的新阶段国家货币政策以利率和选择性货币政策为主。
（1）利率调整幅度大2014 年 1 月到 2015 年 3 月央行两次下调基准利率水平，总的特点是调整幅度大，而且存贷利率存在非对称调整，同时调整了存款利率上限。2014 年 11 月的利率调整是非对称的，一年期存款利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率直接下降了 0.4 个百分点，同时存款利率上限由原来的 1.1 倍调整为 1.2 倍。2015 年 3 月一年期存贷款基准利率对称下调 0.25 个百分点，同时存款利率上限由原来 1.2 倍上升到 1.3 倍。
（2）政策开始放松购房限制鉴于 2014 年下半年以来我国住房市场行情，为了刺激住房市场的发展，2014 年 9月国家更新了首套房的标准，简称“9.29 新政”.新规放松了首套房贷款的认定标准，对于已经还清贷款的再次申请贷款购房都可以给予首套房贷款优惠政策。2015 年 3 月30 日央行联合住建部以及中国银监会发布了《关于个人住房贷款政策的有关问题的通知》，对于拥有 1 套住房且购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的的最低首付比例降到了 40%.
