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【题目】中国住房市场货币调控问题探究
【第一章】房地产市场货币政策效果探析绪论
【第二章】政府对住房市场进行货币调控的理论依据
【3.1】我国住房市场货币调控政策历史回顾
【3.2】我国货币政策对于住房市场的调控效果
【3.3】住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析
【第四章】住房市场上货币政策调控效果的实证分析
【第五章 参考文献】提升住房市场货币政策调控效果的建议及参考文献
2 政府对住房市场进行货币政策调控的理论依据
2.1 相关基础理论
2.1.1 市场失灵理论
福利经济学理论认为在一个竞争性市场中，在消费者是理性人、生产者以利润最大化为目标而且双方信息对称的前提下，市场会通过市场价格实现资源的有效配置。但是现实的市场并非都是有效的，下文阐述了垄断、公共物品外部性以及信息不对称导致市场失灵的几种情况。
（1）垄断与低效率现实中大部分市场都不是完全竞争的，而且竞争和垄断的程度不同，根据垄断程度的不同基本上市场上都存在一定程度的市场失灵。图 2.1 显示的是有代表性的垄断厂商的利润最大化，假定平均成本与固定成本不变，该厂商利润最大化的产量是 Q1,在这个产量水平上的价格是 P1,很明显此时的价格是高于该厂商的边际成本的。虽然垄断价格和垄断产量达到了垄断厂商利润最大化但却没有达到帕累托最优状态。在 Q2 的产出水平时，才能实现消费者与生产者的均衡，此时消费者愿意付出的价格是与厂商的边际成本相等的。若是消费者与垄断厂商之间形成约定，给予垄断厂商产量增加价格下降带来的损失部分，那么对消费者和垄断厂商都是有利的。区域 ABC 就是从垄断产量 Q1 到最优产量 Q2 对垄断厂商带来的收益增加的部分。但是现实中二者不可能达成这种协议或者约定，所以在垄断存在的市场中就存在了无效率的市场失灵现象。为了得到垄断利润，往往会有寻租行为，市场的经济损失范围就会更大，因此很多国家制定了很多法规反托拉斯。
（2）信息不对称在完全竞争的假定中要求信息完全对称，现实生活中信息一般不是完全对称的，而且不同的主体对于信息的掌握程度也有很大的差异。理论上随着商品价格的提高消费者的需求量应该是递减的，但是在信息不对称情况下消费者可能会出现“逆向选择”行为，即出现随着价格的上升消费者的需求量反而增加，这意味着市场出现失灵和低效率。图 3 中供给曲线 S1 与需求曲线 D 相交产生均衡的产量 Q1 和均衡价格 P1,当供给变动到 S2 时，此时的均衡价格是在 P2 处，此时的价格并不是最优价格。若果在 P2 基础上提高价格一直到 P0 的过程中，根据需求曲线 D 此时供给可以增加到 Q2,此时需求曲线 D 的位置高于供给曲线 S2,此时虽然需求价格高于供给价格但是双方都获得了更大的利益。价格超过 P0 以后，生产供给大于消费需求，在产量 Q0 时，整个市场总的边际收益是大于边际成本的，因此从整个市场来看，消费者对于信息程度掌握的不完全导致了产量过低的状况出现。
（3）公共物品与市场失灵一般经济学里把不具有排他性和竞用性的物品称为公共物品。公共物品带来市场失灵是因为其外部性影响的。假设消费者 A 和 B 个人消费需求曲线 D1 和 D2 既定，S 作为公共物品的供给曲线，公共物品的总需求与私人物品不同，不是个人的消费需求加总得到的。公共物品的均衡如图 4 所示市场均衡时，均衡价格是 T 和均衡供给量是 R.但是公共物品的需求曲线并非是我们可以测算的，因为消费者会隐瞒自己的真实需求量，他们想成为公共物品的“免费乘车者”.公共物品市场上，消费者的机会成本是零，他们会尽可能的少支付给供给者，那么公共物品的产出是低于最优数量的。
2.1.2 政府干预理论
西方市场经济自发调节理论的真正创立者亚当·斯密，代表古典政治经济学学派提出了市场经济自发调整的“自由放任”经济思想，他认为市场本身具有自动调节社会资源的能力，在市场作用下可以自主实现资源的最优配置。政府在亚当·斯密的“自由放任”市场经济中是不被需要的。
20 世纪 30 年代的经济大危机的出现使得“自由放任”的市场经济受到了严峻的挑战与质疑。为了解决经济危机，单靠市场显然行不通，凯恩斯提出了政府干预理论。凯恩斯认为市场存在失灵的时候，他认为市场无法解决失业问题，而失业源于有效需求不足，应该刺激市场需求使其达到市场的充分就业状态。政府可以采用货币政策以及财政政策来刺激市场的需求以达到充分就业。在凯恩斯理论中，政府对经济的调控作用被高度地重视，扮演了干预和控制者的角色。
然而 70 年代欧美经济出现严重滞涨，凯恩斯的政府干预主义也开始受到质疑，学者们对于政府在市场经济中应该处于什么样的位置与角色开始了更多了探讨。斯蒂格利茨认为市场存在一定的缺陷，市场失灵的存在使得政府对于市场经济的干预是必要的，需要政府来弥补市场的缺陷，而且政府具有强制约束力，是解决市场失灵的最有效组织，可以成为市场有效配置的有利补充。但同时他认为政府不应过分干预市场经济，政府须在市场失灵情况下进行调控，保障市场经济自在发展的独立性。
总之，经济社会实现帕累托最优状态需要市场与政府的有效结合。新综合理论提出：国家宏观经济目标应该是以经济水平增长为主，同时还要兼顾就业、稳定物价以及国际收支平衡。主张政府逆风向相机抉择使用货币政策以及财政政策来达成其宏观调控的目标。政府在市场经济中的作用已得到普遍的肯定，但是政府究竟具体以何种方式进行干预、调控的范围、干预的程度、在市场经济中的角色定位是我们正在探讨的焦点问题。
2.1.3 供求与价格理论
在市场经济条件下，一种商品的均衡价格是指市场需求量与供给量相等时的价格，均衡价格所对应的产量就是均衡产量，此时的市场状态称为市场出清。需求以及供给任何一方变动都会均衡状态，在市场的作用下，双方会在新的价格水平达到新的均衡。供求定理是这么描述的：“在其他条件不变的条件下，需求变动分别引起均衡价格和均衡产量同方向的变动；供给变动引起均衡价格的反方西变动，引起均衡数量的同方向变动。”上图在市场作用下需求曲线 D1 与供给曲线 S1 在 E1 处实现均衡状态，但是当供给和需求变动之后，同样在市场作用下双方会在 E4 处实现新的均衡状态。
住房作为一种特殊商品，其均衡价格的不像一般商品这么简单。理论上，住房开发贷款量和开发贷款利率影响住房市场供给端，住房抵押贷款量和抵押贷款利率则作用于住房市场需求端。然而在实际中，贷款数量方面，对于供给方中央银行通常可以实现对住房开发贷款量的严格调控，对需求方的住房抵押贷款一般是通过调整贷款限制条件。
住房作为一种特殊商品，需求方的特殊性表现在：对于刚性需求者而言住房商品的可替代性非常差，价格弹性小，这也是销量随房价一直上涨的原因之一；住房具有投资品属性，住房市场存在大量投机需求。供给方特殊性表现在：对于开发商而言，项目资金很大部分依赖银行信贷，而银行信贷能力受到国家货币政策控制，不是完全市场行为；对于政府出资性质的保障性住房以及廉住房等会影响住房市场的供给。
2.2 住房市场需要政府适度干预
2.2.1 住房市场存在失灵
（1）住房市场存在垄断市场的开放程度一般包括进入该市场的难易程度、信息的对称性、商品的可替代程度几个方面。房地产作为一种特殊商品，具有产品异质性以及流通方式的多样性。房地产位置的固定，房地产交易的价格是分开进行的，房地产交易价格信息具有不对称性，不能在市场形成完全竞争。土地资源相对稀缺与人们对房地产不断增长需求的矛盾需要政府采取一定的政策措施把房价控制在合理范围内。同时房地产市场存在区域性，是固定在一定位置的特殊商品，不同城市地区之间不具有可替代性，所以房地产市场的垄断性较为明显。
（2）住房市场存在信息不对称市场有效的前提条件是交易双方对于交易的产品或者服务的内容的了解程度是一样充分的，显然，但是现实市场经济条件下，交易双方的信息掌握程度是不对称的。一般情况下现实的市场交易没有绝对的信息对称，在存在一定程度信息不对称时对于效率影响较小。但如果存在严重信息不对称时候，就难以通过市场有效配置资源，导致整个市场的低效率运行。住房市场上的信息不对称主要是表现在以下两个方面：一是住房的内在材质，各种管线处理、地基稳定程度、后期物业配套设施等等情况消费者是难以查验的，而商品供给者确实非常了解；二是现在商品房的交易形式很多是以预售形式进行的，签约时只有图纸还未能有实物，消费者很难监督开发商后期的建设是否按合约进行。三是，房地产商品价值的确定问题，开发成本以及周边配套设施等消费者很难确定，开发商对于商品的定价也并非依照成本，房地产定价问题非常复杂，而且消费者没有议价的权利。
（3）住房市场上的外部性从市场利益角度出发，开发商以其利润最大化为目标，在存在很高程度垄断性的房地产市场上，开发商会更愿意于投资于利润回报率高的高档商品房。通过市场规律可以解决高收入阶层的住房需求，但是适合中低收入阶层的一般性住房只是通过市场规律却难以调节。但是不同于其他奢侈品，房子是我们生活的必需品，低收入阶层也有居住的需求。为了保障生活的权利，国家为低收入阶层建设了保障房、廉租房，以各种政策补贴来满足低收入阶层的住房需求。所以，房子作为一种特殊商品的存在，政府对低收入阶层提供的廉价住宅是具有公共品的特性，公共住宅的提供与国家的社会保障政策有关，市场的约束调节作用明显。但是市场是具有不可分割性的，政府在保障房廉租房的支持力度会影响到住房市场上其他类型住房的销售以及价格。国外研究房地产的公共物品性，发现政府对于中低档次的住房建设的补贴优惠将带来一定程度的过滤效应，意味着国家通过政策对于低等收入者的住房补贴会影响到其他商品房的销量和价格，保障房供给的提高势必降低商品房的需求量，那么供给量一定条件下其价格势可能下降。
2.2.2 住房市场市场健康与否关乎经济稳定
一方面，相对于其他价值量较大的商品而言，住房作为我们生活居住的必需品有其特殊性，居民对于住房的需求满足程度关系到整个国民生活水平；另一方面，房地产行业相关的产业包括建筑、设计、物业、材料等 70 多种，关系到我国的就业、税收等国民经济的多方面。房地产市场投资数额大，近些年来房地产泡沫越来越大，房地产金融风险越来越明显，因此国家利用有型的手对住房市场进行政策调控是必要的。
2.2.3 货币政策工具是调控住房市场的有力手段
一方面，作为高度资金密集型产业，我国房地产企业负债率整体偏高，下图 6 是从中国统计局官网下载数据做的图表，显示我国房地产企业总体平均负债率都在 70%以上。
房地产企业利用商业银行贷款、企业债、地产信托等各种融资方式进行筹资，金融市场与住房市场关系十分密切。另一方面，住房是一种相对于居民日常收入而言的价值量巨大的特殊商品，我国居民的购房行为以住房抵押贷款为主，货币政策变动会影响居民的购房贷款成本，那么居民对于住房的有效需求也会有所调整。除了房产企业、购房主体，还有很多与住房市场相关的主体，比如投资者、投机者等等，货币政策的变动对他们的行为都会带来一定程度的影响最终反映到住房市场上来。因此，住房市场对于金融货币政策的反映十分灵敏，货币政策工具是调控住房市场的有力手段。
2.3 货币政策的类型
房地产行业属于高度的资金密集型产业，从开发到销售各各环节都与金融有着密切关系，因此该行业对于货币政策反映非常灵敏，所以货币政策调控成为政府干预房地产市场的重要手段。我国的货币政策工具包括几下几种类型：
2.3.1 一般性货币政策
（1）利率政策房地产是高度资本密集型行业，对利率的变化反映非常灵敏，货币当局根据需要对基准利率水平和利率结构进行调整，通过利率效应传导作用影响房地产市场的供给和需求。利率政策对于房地产市场的多个参与主体都会带来一定程度的影响。以利率提高为例，对于开发商而言，提高利率增加了融资成本，可能会减少供给，但是我国房地产市场之前供不应求的现状使得开发商必然将开发成本的增加转移到房价中去；对于房产需求者而言，提高利率意味着直接降低了银行对购房者贷款购房的支持力度，房地产市场的有效需求可能降低；对投资者而言，利率提高，其投资回报率要求可能提高，投资者有可能选择其他收益率高的行业或者理财产品，房地产的投资有可能会因为利率的提高而下降。
（2）存款准备金率因为货币创造乘数的存在，存款准备金率的变动会成倍带来货币供应量的变动，因此对于经济的调控作用很猛烈。在房地产市场上存款准备金率的变化对不同参与主体的影响不同。以提高存款准备金率为例，存款准备金率提高，商业银行的贷款能力下降，房地产开发商在银行可取得的贷款也可能随之下降；对于有贷款购房需求的消费者而言，其取得银行贷款的难度也加大，因此房地产市场的而有效需求也可能随之下降；对于整个房地产市场而言，提高存款准备金率会限制商业银行的贷款，影响房地产市场的资金链，以此抑制房地产市场的过热、房价上涨过快的现象。
（3）公开市场业务货币供给量是央行控制的，央行可以通过公开市场业务调节货币供应量，一般购买国债释放流动性增加货币供给量，卖出国债收紧流动性减少货币量。理论上，利率市场化条件下，通过利率机制的传导作用影响房地产市场各个参与主体的行为以达到调控房地产市场的目标。我国利率市场化改革仍在进行，货币供应量的变动可能不仅通过利率影响我国房地产市场，同时可能直接影响到住房市场上的开发商和消费者的行为。
2.3.2 选择性货币政策
一般在国外市场经济体制较为完善的发达国家，选择性货币政策主要是针对房地产市场上的需求进行调控，市场作用发挥的较为充分可以依靠市场调节作用保障房地产市场的供给和需求达到一个相对均衡的状态。中国的房地产金融体系该不够健全，市场上存在很多缺陷，我国房地产市场近些年来明显投资过度。而且我国房地产市场的法律约束有限，由河北省住建厅的数据统计显示 60%以上的省内地产项目都存在的违法违规行为，由此可见我国房地产市场的参与主体各种市场意识法律意识稍显单薄，政府对于此方面的管制还不够严格。在当前环境下，若是只是单纯的调节房地产市场的需求，从而引导地产开发商依据需求调节供给并不是现实有效的。所以我国对于房地产市场的调控，选择性货币政策非常的关键，需要一些针对特定主体的特定政策才能辅助一般性货币政策达到调控房地产市场均衡持续发展的目标。一般，对于我国住房市场的调控主要采取以下几种政策：
（1）不动产信用控制关于信用控制是央行针对于特定领域制定的选择性货币政策，比如消费者信用控制不动产信用控制等。与房地产市场相关的选择性货币政策主要是不动产信用控制，央行一方面对商业银行等金融机构给地产项目的贷款条件进行限制，另一方面对商业银行对住房贷款的申请条件进行限制，综合控制房地产市场的供给和需求。
一是房地产需求控制，包括期限限制以及比例限制。央行可以规定个人住房在商业银行贷款的最长还款期限。央行还可以通过规定利用银行贷款买房的最低首付比例来控制房地产市场的需求，该项政策在我国房地产市场上十分有效，是常用的政策性工具。
二是房地产供给控制，包括比例限制以及主体限制。一般房地产行业需要的资金量很大，依靠自由资产很难做地产项目，我国房地产企业的资产负债比率普遍很高，尤其以银行贷款为主。但是为了限制地产金融风险抑制地产过度投机，央行可以限制房地产企业在地产开发项目中的自有资金比例，只有自有资金达到央行的规定才允许商业银行给该项目发放贷款，从而起到抑制地产过热的目的。我国幅员辽阔，地产开发商数量众多，对于其主体资格的限制主要是审查其是否具有地产开发的实力和资格，保障我国房地产市场的规范发展。开发商在向商业银行提出贷款申请需要提供其具备的主要资格证。
（2）优惠利率根据国家的经济发展战略的需要，对于某些需要政策扶持的重要行业国家会在利率上给予一定的优惠。1998 年我国住房制度改革，国家为了鼓励住房市场的发展，对于房地产行业贷款利率给予极大优惠政策，同时给予消费者贷款购房利率优惠。
2.3.3 补充性货币政策
虽然对于银行的监督管理职能早在 2003 年就划归银监会，但是央行除了其指定货币政策的职能外，还可以通过一些补充性工具对商业银行的业务给予一些指导和建议：
（1）直接信用工具直接信用控制工具是指中央银行以行政命令的形式，包括贷款限额、限制利率、流动性比率甚至直接干预来直接控制商业银行的信贷规模。在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场过快发展，央行可以规定商业银行在房地产行业贷款的最高限额。
（2）间接信用工具中央银行通过窗口指导、道义劝告等办法对商业银行的信贷规模以及信贷结构进行间接指导和建议，虽然不具有法律上的强制力，但是央行作为货币当局的地位有极大的震慑力和说服力，一般而言对于个别行为指导起到很重要的作用。其灵活性主要就是体现在可以针对个别金融机构的个别问题进行指导监督。
2.4 货币政策对住房市场的影响途径
2.4.1 利率途径
房地产行业对于资金的需求量很大，但是我国的金融市场体系不够完善、融资的渠道少，因此银行信贷还是开发商取得资金的重要渠道。我国房地产企业外源融资的比例平均在 60%以上，其中银行信贷资金占据外源融资的大部分份额。住房属于一种特殊商品，价格昂贵，我国居民购买住房多以银行抵押贷款为主，通过分期付款的方式购买住房。因此，利率政策对于房地产市场的供给和需求都有着极为重要的意义，央行的利率政策对于我国房地产市场的调控是很必要很有效的手段之一。利率途径主要是影响房地产的投资需求和供给，从而引起各主体行为发生变化，并最终促使房地产价格发生变化。
（1）利率对房地产开发企业即供给方的影响以利率水平提高为例。如果利率上涨，开发商的融资成本上升，那么开发商会把很大部分成本转嫁给消费者。同时也要自己承担部分成本，所以开发商的利润率可能因此下降，在这种情况下开发商很有可能选择延缓开发计划减少供给。因此，从长期来看，加息使得房地产商的成本上升，从而推动房地产价格上涨。
（2）利率对购房者即需求方的影响以利率水平提高为例。如果利率上涨，贷款购房的成本增加，可能降低潜在需求者的购房意愿，有效需求降低；同时随着利率的上涨，银行储蓄以及其他理财产品的收益提高，可以用于房地产投资的的资金量减少，最终结果是对于住房的有效需求下降。住房市场的利率传导路径见下图。
2.4.2 信贷途径
中央银行通过运用公开市场业务、法定存款准备金率等工具来调控市场货币供应量，继而通过控制商业银行的信贷能力作用于住房市场的参与主体。如果货币当局采取积极的货币政策，通过买入国债、降存款准备金率或者基准利率水平增加货币供给量，此时商业银行的信贷能力就会增强，同时贷款利率下降也会带来有效需求的增加，综合起来开发商以及消费者的贷款都会增加，意味着住房市场的供给以及需求水平上升，房地产成交价格以及成交量也呈上升趋势。反之，如果央行采取紧缩性货币政策，商业银行贷款能力降低，因为贷款利率上升也会导致贷款有效需求下降，住房市场上的供给和需求水平随之下降，成交量也下降，价格趋势需要具体分析。
2.4.3 财富效应途径
当货币当局采积极货币政策时，市场货币供给量增加，居民手中的货币量增加。一方面，居民可能会增加对股票债券等金融资产的投资；另一方面，居民可能由于财富效应提高货币中用于消费的部分，住房消费作为居民消费的一部分，对房地产需求也会增加，如果住房市场供给水平不变可能会带来住房价格的调整。相反，如果央行实施紧缩性货币政策降低货币供应量，居民手中持有的货币量减少，可能会减少金融资产的持有数量，金融资产的价格可能会降低，由于财富效应的存在手中持有的金融资产价值降低，消费者财富量减少可能推迟对于住房的购买，社会整体对于住房的需求可能受财富效应影响下降，供给不变条件下可能会带来住房价格的下降。
