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【题目】中国住房市场货币调控问题探究
【第一章】房地产市场货币政策效果探析绪论
【第二章】政府对住房市场进行货币调控的理论依据
【3.1】我国住房市场货币调控政策历史回顾
【3.2】我国货币政策对于住房市场的调控效果
【3.3】住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析
【第四章】住房市场上货币政策调控效果的实证分析
【第五章 参考文献】提升住房市场货币政策调控效果的建议及参考文献
1 绪论
1.1选题背景及研究意义
1.1.1选题背景
1998 年住房制度改革以后，我国开始使用货币政策工具对住房市场进行调控。因为住房市场关系政治经济的稳定，一直以来如何使用货币政策手段有效调控住房市场一直是研究的热点。随着我国住房市场和金融市场的发展，从 1998 年到现在国家的政策调控越来越成熟但调控难度也越来越大。近些年来我国房地产价格上涨过快，过高的房价对我国的居民生活水平提高带来很大障碍，同时住房市场泡沫也威胁到我国整个经济金融的稳定发展，国家运用各种直接或间接货币政策工具控制房价。2014 年以来房地产行业虽然短暂开始下行，但是伴随新型的城镇化的开展，我国房地产投资未来仍然是固定资产投资的重要部分，鉴于房地产行业高度资金密集型特征以及对于国民经济发展重要性，未来对房地产市场的金融调控仍然会继续下去。
1.1.2研究意义
1998 年我国住房制度改革之后我国住房市场发展迅速，房地产业对于国民经济发展具有重大意义。作为国民经济的支柱产业，房地产行业相关产业众多，包括建材业、装修业、物业管理、室内设计、家电等 70 多个相关产业的发展，对于国民经济增长、促进就业、税收等方面都有着很重要的作用。2014 年我国经济发展进入新常态，我国房地产行业开始下行，但是我国的城镇化速度在不断加快，同时随着农村宅基地、集体用地等制度改革，中国的房地产行业在未来很长时间还将继续是国民经济增长的有力支撑。
作为高度资金密集型产业，我国房地产企业负债率整体偏高，房地产企业利用商业银行贷款、企业债、地产信托等各种融资方式进行筹资，金融市场与住房市场关系十分密切。但是由于房地产市场投资数额大，地产泡沫越来越大，房地产金融风险越来越明显，而且房地产市场对于货币政策的反映十分灵敏，因此对于房地产市场相关货币政策的调控效果的研究具有重要意义，主要体现在以下几个方面：一是为我国货币当局制定货币政策调控住房市场提供一些建议；二是可以帮助市场参与主体包括金融机构、房地产开发投资商以及购房群体更多的了解房地产阶段运行特征，为他们的投资决策提供一些建议。
1.2文献综述
1.2.1国外文献综述
国外很多国家的房地产行业很早就以市场化运作，尤其是美国金融体系较为完善，金融市场与房地产市场的关系十分密切。国外学者对房地产市场货币调控政策的研究起步较早，1990 年以后就开始对房地产市场与货币政策相关性进行研究。
Collyn（2002）研究了许多亚洲国家的金融机构信贷投放增量与当地同期房地产市场交易价格的关系，通过实证发现二者之间存在显着的正相关关系。Liang 和 Hua Cao（2003）的研究发现银行信贷投放量和房地产市场价格水平之间存在的是单方向因果作用关系，信贷投放量对于房地产市场价格水平有影响，但是房地产市场对于金融市场的影响不明显。Kwon（2003）运用 VAR 模型，主要分析了影响货币政策发挥效果的因素，他认为房地产市场结构特征、银行借贷与借贷机构的性质、房地产市场融资效率都是影响货币政策作用的因素。Eddie Chi（2004）分析了土地供应市场与货币政策效果法人关系。他发现货币政策效应影响较大因素包括土地制度方面的住宅面积、绿地面积和申请通过率等，因此通过控制区位、土地用途、容积率进行干预。Gerlach 和 Peng（2006）通过长期均衡和短期均衡从实证角度分析了住房价格与货币政策的关系。认为住房成交价格能对银行信贷投放能力产生显着影响，但银行信贷投放能力却对房地产市场交易价格没有重要影响。
1.2.2国内文献综述
自从 1998 年住房制度改革以来我国政府开始用货币手段调控住房市场，国内学者就开始对于我国住房市场货币政策进行研究。搜集文献过程中发现，国内学者研究基本围绕住房市场货币政策的有效性以及货币政策作用于住房市场的传导机制研究展开。
巴曙松（2005）主要从信贷政策的角度分析了 1998 年以来金融对于房地产市场提供的支持，认为金融政策对于解决消费者的需求和开发商的供给方面都做出了很大贡献，认为政府的调控政策应趋于多元化、柔性化。
陈小明和谢百三（2006）认为“利用货币政策对房地产市场进行调控是非常必要的，事实证明该种方式也是很有效的，但是调控力度应该控制在一定的范围内，不能过度干预市场的发展”.他认为当时的调控政策用力过猛，应密切的关注此前政策可能的滞后影响，下一步重点应该是巩固前期调控结果给市场更多自由和活力。
王嘉（2010）着重梳理了 1998 年以来的金融调控政策，从市场成交量、房地产价格、房地产开发资金结构、以及购房者资金结构等多个方面总结了金融调控政策的效果，认为货币政策对于房地产市场在大多数阶段都是比较有效的，但是也存在很多因素的影响金融政策效果的发挥，分析了金融政策调控中所面临的问题。
孟彩玉（2013）从信贷角度出发做了我国的货币政策传导作用于房地产市场的有效性研究，她收集了 2000-2010 年的房地产相关的宏观数据建立了货币政策与房地产市场之间的 VAR 模型，通过实证研究她发现利率提高对于住房市场的贷款的抑制程度不高，一般性货币政策不够有效，主张针对特殊领域使用选择性货币政策。
李雅静、杨毅（2005）认为通过 JJ 协整检验发现市场利率、货币供应量与房地产市场投资三者之间存在着稳定的协整关系，但是利率对于房地产市场作用更为显着，货币供给量起到的作用不大。
邱强（2010）分析了一般性货币政策工具对于房地产市场的作用。他利用货币供给量、金融机构贷款利率作为货币政策代表，利用销售均价作为房地产市场价格代表进行的实证分析。得出结论是长期内存款准备金率以及货币供给量对房地产均价都是正相关的，但是在短期货币供应量对房地产价格影响较为明显。
徐红芬（2011）用平均销售价格代表房地产市场，用货币供给量（M2）和贷款利率代表货币政策。通过建立误差修正模型，她得出结论是在长期内三者存在协整关系。
但是通过脉冲分析，她发现货币政策的作用存至少两个月的时滞。她建议货币政策需配合其他政策适用才能取得理想调控效果。
陈日清（2014）选取了 1999 年至 2013 年 5 月之间的货币政策变量和房地产景气指数月度数据作为样本，运用马尔科夫区制转换 AR 模型。他得出结论是在房地产的平稳期货币政策基本上是没有作用的，但是在下行期和上行期对房地产市场的影响都是非常显着的。
1.2.3 文献综述小结
国内的研究多是利用房地产价格指数、房地产投资额、房地产销售量等作为房地产市场的代表，用银行同业拆借利率、货币供给量、房地产信贷总额等作为货币政策的代表，利用脉冲分析、格兰杰检验等对他们之间的相关性进行实证分析。大部分研究都肯定了货币政策在房地产调控中起到的作用，但是也存在多种因素制约着货币政策效果的发挥。
国外大多数研究主要是从货币政策传导机制出发，利用各种统计、计量分析方法，从各个角度分析货币政策可能对房地产市场带来的影响。对于实证的结果原因的阐述，国外研究更注重从微观层面例如金融市场结构、房地产企业行为及消费者个人偏好等，试图分析影响货币政策效力的各种因素。
国外住房市场以及金融市场较为完善，住房市场调控手段以价格型为主，因此大多数研究从货币政策传导机制角度出发研究货币政策对于住房市场的影响。而目前国内市场住房市场以及金融市场发展的还不够成熟，存在多种因素阻碍一般性价格型货币政策传导途径。目前国内大部分研究都是从宏观角度出发，研究住房市场货币政策的有效性研究以及影响因素，但是对于不同性质的货币政策对于住房市场影响程度的分析较为少。本文在前人研究的基础上在研究角度和研究方法上进行了一些创新，分别阐述了不同阶段的不同性质货币政策特点以及效果，实证分析部分做了价格型货币政策与数量型货币政策对于住房市场作用效果的比较分析。
1.3研究思路和主要内容
1.3.1研究思路【1】
1.3.2主要内容
本文梳理了 1998 年至 2015 年与住房市场相关的货币调控政策，做了历年来货币政策调控效果的定性以及定量分析，从实证角度专门分析了货币政策对于住房市场的影响程度。研究发现，历次调控政策力度以及效果不尽相同，尤其是近些年来货币调控政策效果不够明显。鉴于此，本文从多个方面分析了可能影响货币调控政策的原因，然后分别针对这些影响因素为以后的货币调控政策的制定提出了一些相关建议。
1.4研究方法与创新点
1.4.1研究方法
（1）对比分析方法。文章第三章将不同阶段的不用性质的货币政策的效果进行了对比，在第四章实证分析中建立了数量型以及价格型政策工具作用效果的对比模型。（2）描述性分析方法。在文章第三章对我国 1998 年以来的货币政策进行回顾主要采取列表、画图以及文字解释等描述性分析方法。（3）实证分析方法。文章第四章是实证分析，用到了多种实证分析方法包括：格兰杰因果关系检验、 Johansen 协整检验与误差修正模型以及脉冲响应分析方法，分析了货币政策对于住房市场作用程度，住房市场对于货币政策反映效果以及影响的持续时间。
1.4.2创新点
第一，研究角度创新。一般研究从广义角度笼统的分析货币政策对房地产市场的影响程度。然而我国的金融市场还不够完善，一般性货币政策的传导机制并不像发达国家那么通畅，我国的货币政策很多时候还要依赖贷款限额、限购、首付比例等选择性货币政策。而本文创新之处在于针对价格型政策工具与数量型货币政策工具建立了两个模型进行对比分析，根据模型对比结果的差异分析住房市场不同性质货币政策的有效性，对未来使用货币政策工具调控住房市场提供了一些启示建议。
第二，指标选择的创新。本文中货币政策变量除了利率、货币供给量指标，还把房地产开发以及个人购房贷款量考虑在内，住房市场的变量不仅涵盖了成交价格以及成交量，还涵盖了市场的供给和需求双方。
第三，政策效果评价角度的创新。本文分阶段描述了住房市场货币政策效果，结合了不同类型货币政策的作用特点对货币政策效果做出评价，并根据分析结果多角度探究了影响货币政策效果的因素。
