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【题目】中国住房市场货币调控问题探究
【第一章】房地产市场货币政策效果探析绪论
【第二章】政府对住房市场进行货币调控的理论依据
【3.1】我国住房市场货币调控政策历史回顾
【3.2】我国货币政策对于住房市场的调控效果
【3.3】住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析
【第四章】住房市场上货币政策调控效果的实证分析
【第五章 参考文献】提升住房市场货币政策调控效果的建议及参考文献
3.3 住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析
从 1998 年至今我国住房市场上的货币政策实践中运用了多种不同类型的工具，包括存贷款基准利率（包括浮动区间限制）、存款准备金率以及供给双方的贷款限制条件等。随着住房市场的发展，货币当局每个阶段根据调控目标不同使用的具体货币政策类型也不同。下文总结了我国货币政策的总体特征，对货币政策作用效果进行评价，然后分析了影响货币政策作用效果的因素。
3.3.1 住房市场货币政策特征分析
1998 年以来住房市场货币政策有明显或积极或收缩阶段特征，货币政策具体类型的选择上总体特点是：一是 2012 年以前过分倚重存款准备金率，通过货币乘数作用数倍调整货币供给量影响市场利率水平继而作用于住房市场；二是频繁使用基准利率工具，随着利率市场化改革不断深入，国家住房市场的货币政策越来越倚重利率等价格型工具；三是由于住房市场的特殊性以及我国金融市场不完善，限制贷款、限制开发、限制购买等一系列选择性和补充性政策工具占据重要位置。
3.3.2 住房市场货币政策效果评价
根据上节货币政策对于住房市场的调控效果分析，可以总结出 1998 年以来我国住房市场货币政策总体是有效的，但是不同阶段货币政策作用程度存在较大差异：1998年至 2002 年的鼓励刺激政策非常有效，我国住房市场稳步发展；2003 年至 2007 年政策虽然收紧，多次上调存款准备金率以及基准利率，但是房价上涨速度很快，调控效果有限；2008 至 2009 年经济危机下对于住房市场的刺激性货币政策效果比较显着，住房成交量和成交价在 2009 年迅速回升；2010 年以来住房市场过热，各种严苛的抑制政策下房价不断上涨，货币政策效果不显着。根据上述不同阶段的货币政策的效果不难发现：在住房下场下行阶段，通过一系列积极鼓励性货币政策可以有效刺激住房市场；在住房市场过热阶段，货币政策工具作用效果较差。
不同类型货币政策工具作用主体、作用方式以及作用效果是存在很大差异的：利率工具较为温和，存款准备金率作用力度大，首付比例以及贷款限制等数量型工具作用直接迅速。在住房市场不景气时，货币当局通过下调基准利率，对于住房市场有明显促进作用，但在抑制市场过热和房价过高时，提高利率难以在短期内产生效果，作用并不显着。提高购房贷款最低首付比例以及限制房地产开发自有资金比例等工具对抑制房地产市场过热有明显影响。因为提高首付可以大幅提升投机者的初始资金投入，降低财务杠杆和投资回报率，迅速降低不合理投机需求；房地产开发自有资金的限制直接影响住房供给水平，从而达到为市场降温的目的。
3.3.3 影响货币政策作用效果的因素分析
（1）货币政策时滞
根据上节货币政策对于住房市场的调控效果分析，每个阶段的货币政策和效果之间存在一定程度的错位，这源于货币政策的时滞。例如 1998 年至 2002 年鼓励性货币政策虽然在很大程度了促进了住房市场的发展，但是 2003 年以后住房市场价格上涨过快跟上期的鼓励刺激政策有很大关系，同时国家对 2003 年住房过热的形势判断到制定具体货币政策，发挥作用需要较长一段时间，时滞的存在降低了货币政策的有效性。
（2）货币政策频繁调整降低了市场敏感性
在我国历史上货币政策回顾中总结了每个调控阶段存款准备金率以及基准利率等政策工具的使用频率，比如在 2003 年至 2007 年货币政策开始收紧，以抑制房产市场的投资过热，基准利率调整了 8 次，存款准备金率调整了 14 次；2010 至 2013 年利率连续7 次调整，存款准备金率连续 15 次调整。但是这两个阶段的住房市场热度不减，房价持续上涨，调控效果很有限。当然这两个阶段货币政策不能有效调控市场的原因涉及很多方面，但是频繁的货币政策降低了住房市场的各参与主体对于货币政策的敏感性，在很大程度上削弱了政策的效果。
（3）金融市场以及住房市场的不完善
文章第二章理论依据中阐述了货币政策对于住房市场的作用机制，货币政策通过影响住房市场以及金融市场各参与主体行为最终达到调控住房市场的目的。但是我国的住房市场以及金融市场都还不够完善，货币政策的传导在很大程度上受到了阻碍，影响了最终的政策有效性。
（4）市场主体存在行为偏差
上文分析 2009 年以来虽然国家货币政策收紧但是房价上涨迅速，这跟市场市场开发商行为、地方政策行为以及消费者行为有着很大关系。货币政策出台以后是否可以如期达成其调控目标除了与政策本身的力度有关，还和市场的各参与主体有着密切关系。
住房市场上的参与主体包括需求方消费者、投资者、房产企业、金融机构以及地方政府等等。这些参与主体会从自己利益的角度理解货币政策对此作出利己的行为，这些行为可能与货币政策的目标的是相悖的，甚至有些参与主体对货币政策本身的理解就存在偏差，行为偏差的存在削弱了货币政策的效果。
