第 4 章 A 房地产工程项目质量管理改进方案
4.1 A 房地产工程项目质量持续改进的原则
对 A 房地产工程项目质量管理的改进应从各利益方进行改革，主要是针对业主方、监理方和监督检查部门政策制度的完善。首先是业主方，作为工程最终的使用者，工程质量直接关乎生活质量，因此应该在业主中间设置专门的质量监督部门，他们出于自身利益，对工程质量的管理检查会给予足够的重视，明确规定业主监督部门的监督职责，允许其在合理范围内对勘察部门、设计部门、施工部门等的监督，严格限制这些部门出于自身利益而危害工程质量的行为；其次在签订与监理部门合作的合同中，应明确规定对监理部门工作失职行为的惩罚措施，以更加严格明确的奖惩机制作为规范其行为的重要手段；最后，A 房地产开发商还应该设立工程部和质检部对项目进行监督检查，进一步完善监督检查机制。通过加强监督检查力度，完善奖惩机制，设置健全机构实现房地产项目质量管理水平的提高，减少质量问题的发生。
进行质量的改进是确保质量要求的重要手段，也是质量管理的重要环节。而 A房地产项目的质量改进是该项目的管理部门对项目在设计勘察、施工验收等阶段存在或可能存在的问题进行改正，或采取措施对可能存在的隐患进行预防，是对该项目最终实现各个阶段的质量标准的要求。由于房地产项目的特殊性，A 房地产项目质量的改进不是一个结果，而是一个过程，因为在整个项目从设计研发到施工使用都是一个不断变化，不断出现问题的过程，因此要求，A 房地产项目质量的改进要坚持持续改进的原则，不仅要在初期做好如以上所要求的准备工作，更要在实际工作中坚持变化的原则，不断完善不断改进。A 房地产项目质量的改进是过程的改进而不是结果的改进，是持续不断的改进而不是一时的改进。要实现在质量管理过程中占据主导地位，积极地有预见性的进行改进，这也是 A 房地产项目所坚持的项目改进原则。具体来讲，可以分为以下几种改进原则：
首先，是过程的改进，这也是房地产项目质量改进原则的根本要求。正如上段所讲，房地产项目质量的改进不是一个结果，而是一个过程，因为整个项目从设计研发到施工使用都是一个不断变化，不断出现问题的过程，因此要求，针对问题解决问题，预防问题。也就是说，质量管理改进要贯穿于整个项目的全过程。
其次，A 房地产项目工程质量管理的改进是持续的改进，房地产项目质量的改进的目的之一就是满足使用者的需求，而这种需求往往也是不断变化着的。在 A房地产项目的整个过程中，存在很多不断变化着的因素，而这些变化的因素也会影响房地产项目质量的标准，比如：生产技术在不断创新，材料设备在不断更新换代，人们的需求不断变化，所有这些变化都要求 A 房地产项目质量的改进要坚持持续改进的原则。
再次，A 房地产项目质量管理的改进是积极主动的改进，而不是被动消极的改进。在项目质量改进中应争取行动上的主动性，也就是说要积极主动的寻找改进的机会，完善改进方案，而不能在出现问题后来寻求解决的对策提出改革的方案。
所谓改进的机会是存在于房地产项目过程中的各个环节，针对发生了的问题及时有效的解决，不再对后期工作造成影响，对于可能出现的问题，要做好预防，积极主动提出建议。
最后，A 房地产项目质量管理要具有预防性或者是预见性。A 房地产项目质量管理的改进不能仅仅停留于解决问题，而是要预见可能存在的问题，并提前做好预防准备，通过提出预见性的对策来防止可能出现的问题，这远远要比出现问题再解决所花费的成本低，这种改进也是关键性的、根本性的改进。
4.2 建立健全工程项目质量管理体系的思路
质量管理是 A 房地产项目管理的核心部分，这一核心目标的实现需要通过多种手段措施共同努力，如从思想上做好准备，在组织上加以完善，在质量上严格要求[35].与原来的质量管理体系相比，改进后的质量管理体系要遵循质量管理原则，同时也强调了要在思想上做好保证的准备，并且在具体的细节上做了改进，具体质量管理体系改进的结构如图 4.1 所示。
1.目标细化：原有目标只注重质量管理的结果，而忽视了质量管理过程中存在的质量问题，而房地产项目的过程管理是非常重要的，某一环节的问题都可能会导致严重的后果，而房地产项目中出现的问题如果没能及时发现并改正，其后果是很难弥补的，或者成本非常高。因此，有必要将管理的目标细化，对施工过程进行细致全面的管理[36].
2.改进质量管理原则：首先，在坚持已有管理原则的同时加入对项目过程中的质量控制，并建立系统的管理原则。所谓过程控制的原则是丰富了原有的结果控制的质量管理原则，加入了对项目施工过程中，对重点环节、关键部分的质量管理，坚持设计、实施、审查最后处理这四个步骤，循环式的对项目过程进行管理。系统管理原则是从全局出发，有步骤有计划的对整个项目从部分到整体，从过程到结果进行全面的管理，根据所设计的质量管理的目标，对整个工程与部分程序之间的关系做详尽的全面的分析，由于房地产项目涉及的面较广，各个部门的目标、利益不同，因此应从总体上对各方关系做好管理和协调。
3.思想保证。加强对 A 房地产项目中各工作人员、管理人员对质量管理的认识，重视个人的工作质量也要重视管理质量，从意识上增强质量管理的概念。
4.组织准备。由于 A 房地产工程项目的干系人包括勘察设计单位、承包商、和监理单位等，而不同部门对质量管理的标准要求不同。一方面要想从整体上把控就要有针对不同需求的政策，而为了满足各部门的不同利益，平衡各部门的关系，首先就应该设立一个专门负责总体工作的机构，这个机构可以把控项目的全局，其职能既要高于各部门又要为各部门服务，其工作内容包括对相关单位的监督管理、对项目阶段质量的检查以及协调不同单位之间的工作，做好工序的交接和沟通，并且其工作要客观、公正，并要以公开的形势对工作内容做好总结记录。另外，加大了 A 房地产工程项目建设方在质量管理中的作用，主要是加大直接对施工方的监督检查作用。
5.明确标准化系统。由于 A 房地产工程项目所关系到的单位部门或者是利益主体比较多，而且各部门的工作性质不同，工作目标不同，其各自的利益也不同，从而导致质量管理的标准和要求也不同，这对 A 房地产工程项目的质量有着直接而重要的影响[37].所以，在 A 房地产项目进行施工之前就要对项目各阶段的质量要求做明确的规定。在项目的设计阶段或者是项目施工计划形成之后，具体施工之前就要进行质量管理计划，对一切可能存在的问题做好准备工作。在行动之前做好计划，这才是一项工程顺利施工的保障，是项目质量控制的前提，根据 A 房地产项目的策划书，首先拟定项目质量管理的总体目标，在此基础上，根据项目的各阶段的特殊性，拟定不同阶段的质量管理目标，做到从总体到局部的全面把握。在项目的施工阶段要认真的按照质量管理计划书进行严格执行，确保在每个环节都避免质量问题；审核部门要细致认真地了解项目图纸的设计情况，首先确保项目的设计符合质量要求，在项目的设计阶段排除一切质量问题，这是之后施工部门质量合格的基础，接下来是施工部门，要求施工部门认真了解施工图纸及每一个部分的设计情况，并做好与设计部门的沟通，不仅要看懂图纸更要明白图纸设计的目的，这就要求有专业的施工人员做好图纸设计的学习，同时要有专门的部门做好施工方与设计方的沟通，做到有问题及时解决，同时也要求设计部门认真了解施工部门的反馈意见，对于不合理的部分要尽快修改，这样就可以做好项目在设计与施工过程中的质量控制。做好与设计部门的沟通交接后，施工部门要建立自己完整的施工体系以及施工中的质量管理系统，包括施工设备、施工材料、施工工艺以及施工人员和管理人员的职责，做好施工人员工作，控制好施工成本，并做好突发情况的预案准备，确保项目顺利施工。图 4.2 是 A 房地产工程项目组织结构前后对比图。
4.3 A 房地产工程项目质量管理改进方案
4.3.1 完善质量管理体系
1. 完善质量管理体系的组织措施
完善质量管理体系的组织措施具体包括以下几点[38]:
（1）建立并完善管理体系的组织机构，成立综合协调机构。
（2）加强对施工现场的管理，丰富并完善工程质量保障体系，对施工现场配备更加专业的技术人员、审核监督人员，以及专业的施工人员，确保施工现场的管理质量。
（3）强化质量监督保障部门的权利，在质量监督部门配备具有专业的、工作经验丰富的质量管理人员，并要有足够的责任心，定期向上级部门和业主提供检查报告、工作情况，总之，与质量有关的一切内容都要做到公开的记录。
（4）对工程项目中的特殊部门，要求其设计人员要有国家规定的相关的资格证书。
2. 完善质量管理体系的技术措施
将 A 房地产工程的技术管理流程具体分为 4 个方面：编制过程、交底过程、检查过程和评定过程。每一过程之间是环环相扣密不可分的，每一部分出现问题都会影响整个工程。因此，要从每一流程把好关，确保工程整体上的顺利实施。
编制过程是整个项目的设计过程，要从多方面考虑，包括工程的工艺、技术，施工的质量保证等等，最后要编制成册，以便下一部门的接手。接下来是技术交底和检查过程。技术交底分别要向工程施工阶段的管理人员和作业班组进行交底，并且这一过程都需要有严格的书面记录；检查过程就是作业班组根据工程册进行施工，并且质量部门要进行检查，检查合格后才可完工。最后就是评定过程，要求对整个工程的完工情况做详细的报告，当然要有相应的奖惩措施，最后所有材料一并存档。技术管理流程详见图 4.3.
4.3.2 采购流程的质量改进
要把握好房地产的产品质量，必须要对产品的质量和服务进行严格管理，对采购过程严格把关。一般来说，采购流程的管理措施主要包括对采购文件的质量管理、对供应商资格的审核、对采购的物资和服务质量的把控等。
1.对采购文件的质量管理
采购文件一般包括采购中的招标文件、采购合同达成后的书面文件和其他形势的相关文件，而对采购文件的质量管理就要求在采购文件中或者采购文件的附件中注明，对所采购物品的质量要求，以及采购物品质量保障说明。
关于采购文件中所附带的质量保障说明主要是要求明确物品买卖双方的权利和义务。义务主要是物品材料及设备的卖方所应承担的责任，如采购物品的质量，后期的维护和服务等，而权利是物品材料和设备的购买方所应享受的质量保障及卖方应尽的义务等，其目的也是为了确保项目实施中的质量达标。采购物品质量保障说明是对购买方也就是 A 房地产开发商在质量管理上的一种保障，因为施工材料设备的质量水平直接影响到后期的质量管理。
具体来说采购文件中要求附带的质量保障说明要包括以下几点：首先是前文所说的卖方的义务，这一部分要明确到具体的义务，要求以大纲的形式明确罗列出来；卖方对自己所提供产品的质量保障措施要有详细的计划，需要的要通过程序进行编写；卖方要提供明确的质量保证标准性的文件以及以往对质量保证的有效记录；同时也包括对买卖双方动态的跟踪记录，对相关质保文件的传递以及对问题产品的处理等等。
2.对潜在供应商的资质的评审
根据采购文件所提出的质量标准，选择符合要求的供应商，对于供应商既要保证其提供的产品的品质，又要确保该供应商的服务质量，通过综合评审，选择符合要求的供应商，在这一过程中要严格控制可能出现的寻租行为，以产品和服务的质量作为评选则最终标准。
具体来说供应商的评选主要通过以下方面来判断：首先是产品的质量，包括所提供的材料设备的质量，和所提供的人员及服务的专业性。通过对潜在供应商的技术人员的考核，对产品设备的生产技术的考量，对产品质量的检测以及供应商的质量管理措施的评审，来判断供应商是否能提供工程所需的产品设备及资料，是否能保证产品及服务的质量，以及是否有足够的能力来提供后期所需的材料设备和服务等。
根据评审的一般流程，在评选供应商时首先要进行资格预审，这一过程主要是对潜在供应商的资质做一个总体上的了解，其目的是为了淘汰水平较低的供应商，同时又要保证不错过任何一个可能会比较优秀的供应商，一般来说初审要求不是很严格，具有一定的普遍性和一般性，但审核范围也是比较全面的；经过初审后会淘汰一部分资质低的供应商，然后在对剩下的供应商进行初审，这一过程相对预审要更加严格一些，要求对供应商的技术工艺水平，产品质量以及供应商的资质能力进行实地考察，并通过记录加以比较分析。记录的内容要包括供应商的生产规模和生产能力，进而总结供应商的综合能力，并列出供应商的优势和不足。最后通过综合比较评审，选择出理想的供应商，进行合同的拟定和洽谈。
3.对购买产品的质量控制
设立专门的机构负责对产品采购的监督，质量检测或管理人员要对所采购产品及服务的质量做考核并且要负责对产品的维护，以及对供应商的生产活动的监督，以确保供应商所提供的产品和服务严格符合合同中所规定的质量要求。
4.3.3 勘察设计阶段的质量改进
为了保证 A 房地产工程项目设计图纸的可行性和设计的合理性，XX 工程建设计有限公司建筑设计研究部门要对图纸设计的程序进行明确的规定，并要根据项目的目标对图纸的设计进行严格把控。具体包括以下几点[39]:
第一，A 房地产项目的设计部门首先要明确该项工程在施工设计阶段的质量要求，并且要求这一阶段的质量要求要详细具体，然后根据质量标准对图纸进行改进，直到符合标准后才可进行下一阶段。第二，要求该项工程的管理部门要严格对施工图纸进行审核，包括图纸的设计过程和设计结果，并要有专业的人员对图纸的合理性进行考量；然后要考核图纸的可行性，将施工图纸和 A 房地产项目的计划书进行对比分析，审核图纸是否能够实现该项工程的计划和目标，如果存在不合理的部分，要及时与设计部门沟通进行图纸的修改，这一过程要在确保不会出现问题之前反复进行，严格要求不得疏忽大意，可以说这一过程对项目能否顺利实施起着至关重要的作用；第三，施工图纸经过审核后要经过质量管理部门进行检查，通过分析做出项目设计的评审结果，并要求以书面的形势加以记录；最后，是施工图纸的验收阶段，是由该项工程即 XX 建设监理有限责任公司对施工图纸进行验收审查，若验收不合格，则设计图纸要返回设计部门重新修改，并要重复以上三个步骤，直到审核通过为止。监理部门对图纸的审核主要是考察施工图纸与该项工程的总体设计施工方案是否相符，并且该设计方案是否能够达到工程的质量要求。审核通过的施工图纸要交由该工程的各个参与部门进行会审，会审过程包括设计部门对设计情况的说明解释，并提供相应的设计文件，专家组要根据设计部门提供的资料及施工图纸分析项目是否可行，工艺技术是否达标，如果存在问题，则要根据相关建议进行修改。之后就是编制评审报告。具体管理程序如图 4.4 所示。
4.3.4 施工单位的质量改进
应加强对 A 房地产项目施工过程中的质量控制，包括施工前的质量控制、施工过程中的质量控制和完工后的质量控制。
1.施工前的质量控制，主要是为了之后的施工工作做好准备，包括技术上的准备、材料设备等的准备、对组织机构的准备以及对现场情况的准备，具体准备情况如下：首先是技术上的准备。通过对 A 房地产项目的设计材料、施工图纸等相关材料的研究分析，实地了解该项工程所需要的技术条件、该项工程对特殊功能的需求情况以及工程施工的环境等，从而确定项目施工的具体方案和质量管理标准，对各阶段所需的工具和技术设备等做好事先准备，对施工做好准备工作，确保工程的顺利进行。对施工所需的材料设备等的准备，也就是项目物资方面的准备，要求既要保证施工材料的充足性，更要确保材料设备的质量，根据 A 房地产项目对材料的具体标准，对材料进行严格的验收审核，保证所有材料质量合格，同时要对施工中的机械设备进行检测，保证在施工中不会出现设备故障。组织机构的准备，对项目所涉及到的工作做好组织准备，设立好不同职能部门，确保工程的顺利实施。注重工作人员的能力素质，在正式上岗之前要做好培训工作，既要提升参与人员的工作能了，更要加强对工作的责任感。最后是对现场情况的准备，主要是对现场材料设备的布局安排，施工人员的生活安排等。
2.施工过程中的质量控制，即对 A 房地产工程项目在整个施工过程中对施工各阶段的质量的管理。在这一阶段既要从全局进行质量把控，同时要对重点环节进行质量控制，在确保全局质量达标的基础上，对细节部分、重点部分和关键部分的工作进行质量监督管理。
3.完工后的质量控制，包括部分完工后的质量控制和整体完工后的质量控制，部分完工也就是对整个工程中的某一个项目或者某一道工序完工后的质量验收，整体的完工就是在整个项目施工结束后，对该项工程的验收审核工作，要求验收人员做好验收记录。在施工中对原材料要严格按技术管理流程图对原材料进行质量控制，具体如图 4.5 所示：同时，对施工中所需的计量器具质量也要有明确的标准， 计量器具管理明细如表 4.1 所示：
