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【题目】房地产工程项目潜在风险控制探究
【第一章】房地产公司项目风险管理探析绪论
【第二章】NW房地产工程项目概况
【第三章】NW房地产企业项目风险识别
【第四章】NW房地产工程项目相关风险评价
【第五章】NW房地产项目风险的防范策略
【结论/参考文献】房地产项目风险有效控制研究结论与参考文献
第三章 NW 房地产工程项目风险识别
3.1 风险识别常用的方法及选择
风险识别的方法有很多，每种方法存在各自的优缺点，在实际使用中应根据项目的具体情况来选择，现对目前常用的风险识别方法进行分析比较，详见下表 3-1.
根据对表格中常用的风险识别方法进行比较研究，结合 NW 房地产工程项目的自身特点，并参考国内一般商业体建设的常见风险因素可以看出，商业综合体项目的开发建设过程中风险因素和风险事件众多，其造成的后果严重程度也不同，风险识别过程中如果遗漏主要的风险因素，风险分析工作就失去意义，但如果对每个风险因素都加以考虑，也会造成问题的复杂化，风险识别成本的经济性也会下降。因此在对风险进行识别、分类时，力求的是合理的选择识别方法，以抓住主要矛盾，识别出主要的、危害程度大的风险因素，合理地减小风险因素的不确定性，以便于风险管理和控制，鉴于以上原因，本文采用头脑风暴法和工作分解结构法对其进行风险识别。
3.2 房地产工程项目风险的特征和分类
3.2.1 房地产工程项目风险的特征
房地产工程项目一般来说投资较大、周期长、不确定因素多，受政策环境影响大，导致其面临的风险多且错综复杂，并且随着项目进展不断发生变化，风险所致的损失也越来越大，所以对房地产工程项目风险的特征进行认识和总结，对有效的应对或监控项目风险有重大的意义，一般来说，房地产工程项目的风险特征主要有如下几点：
（1）多样性和多层次性
房地产工程项目因本身特点导致风险因素数量多且种类繁杂，面对的风险也必然多种多样，而且可以有多种类型的风险并存，如经济风险、政策风险、环境风险、合同风险等。风险因素相互间的内在关系错综复杂，可以互为影响、互为消长，且各风险因素同时还与外界相互影响，使得风险不仅多样而且有层次性。
（2）相对性
房地产工程项目中不同活动主体对风险的认识和承受度是不尽相同的。这源于人们对于风险和风险事故的承受能力因人而异，且因时而异。而且获益的多少、资源的拥有量大小、站位的角度等，都与人们对工程项目风险承受能力的大小有关，所以讨论房地产工程项目的风险需要明确风险承受的主体是谁。
（3）可变性
在房地产工程项目的整个开发过程中，风险的性质和种类、风险发生的概率、风险可能导致的后果等随着项目的进展都处于不断的变化之中，而且在项目的每一阶段都可能出现新的风险。例如某些工程项目为了赶工，采取边设计边施工、或者边采购边设计的办法，虽然加快了采购或工程进度，但却增加了后期设计变更大增、施工质量降低和预算超支等风险。随着信息传播技术的发展、各种风险预测方法和手段的不断进步和发展，人们识别风险、评价风险、防范风险的能力也逐渐增强，某些工程项目风险可以较早、较正确地得到预测，在一定程度上降低了风险事故发生的频率并减少风险造成的损失。
（4）长期性
房地产工程项目风险在整个项目的生命周期中都存在着，贯穿整个规划、设计、施工、运营管理阶段。比如，在前期市场定位时因为对政策环境理解不够透彻或对竞争对手估计不够全面导致设计方案有误；在图纸设计阶段存在地质资料不确定，专业不协调导致图纸错误；销售阶段因市场或政策变化导致产品滞销、资金链断裂等。
（5）整体性
房地产工程项目风险的影响具有全局性，而不是影响局部的某个时间节点或某一方面，如果一个环节或时点受到发生了风险，与它相关的许多环节或之后的时间节点都会受到影响，而且风险的影响会随时间推移逐步扩大。例如长期降雨或风沙等恶劣气候条件造成工程停工，后期所有参建方的工作进度都会受到影响，如果没有及时采取相应的风险应对措施，停工风险将进而影响整个项目的工期计划，不仅导致无法按时完工，还会会造成大量的停工索赔和费用增加，工程质量亦无法得到切实保证。
（6）客观性和规律性
房地产工程项目的风险是不以人的意志为转移的客观存在，而且在项目实施的全过程中无处不在、无时不有。人们可以降低其发生的频率，减少损失程度，通过各种措施应对风险，但却不可能完全消除风险。但另一方面，房地产工程项目的实施以及宏观环境的变化有一定的规律性，所以房地产工程项目风险也是有规律性的，可以通过对大量风险事故资料的观察和统计分析发现其规律，进而对风险进行预测并进行有效地控制。
3.2.2 房地产工程项目风险的分类
为了更好的识别房地产工程项目的风险，并在实际管理中便于根据不同种类的风险采取不同的有针对性的管理措施和策略，对房地产工程项目的风险进行分类变得十分必要。一般来说，根据管理者的需要、或者是站在不同的视角，可以对房地产工程项目风险进行不同的划分，比较常见的分类可以如下表所示：
在上述众多的分类中，按管理的过程和要素对风险进行分类相对比较复杂，但其作用却非常重要，在日常分析中常常作为分析风险要素和应对措施的重要依据。
3.3 NW 房地产工程项目风险识别
3.3.1 项目建设环境分析
针对 NW 房地产工程项目的实际情况，首先对 NW 房地产工程项目的建设环境进行分析，以便把握项目的整体风险状况，通过对项目区域环境的实际调查，可以得到以下主要的不利环境因素：
（1）项目靠近地铁口周边主要为城中村，形象较差，且无明确改造时间表。
（2）项目本身公建配套较多，不利于商业业态的灵活排布。
（3）周边配套设施及基础设计不够完善，所在区域目前无大型商业，与主干道空港大道之间的衔接口较窄，商业氛围较薄弱
（4）规划建筑覆盖率较高，单层面积大，且临近住宅及学校，在规划设计、商业动线安排、噪音、污染控制等方面受到限制（5）南侧的白云商圈的新增供应，将使白云商圈进一步成熟，将限制本项目对白云区南部的辐射力
（6）区域商业氛围尚待培育：项目所在区域属于城市新区，尚未规划其他大型商业项目，区域商业氛围的培育与形成需依靠本项目自身力量
（7）已有竞争项目的威胁：百信广场、五号停机坪、万达广场等商圈已逐步成熟，对本项目而言都具备较强的竞争力
（8）项目邻近华发地产开发的高端住宅产品所带来的差异化竞争
通过对以上的不利因素进行整理归类，可以总结出 NW 房地产工程项目面临的一些风险，主要包括市场风险（竞争对手的差异化竞争以及成熟商圈所导致的顾客分流）、设计风险（项目地理位置靠近住宅及学校对设计有限制）、环境风险（周边环境存在城中村导致形象差、商业氛围薄弱）等。
3.3.2 项目工作分解结构（WBS）及各阶段风险识别
采用工作分解结构法对 NW 房地产工程项目进行风险识别的步骤如下：
（1）、成立风险管理小组，风险管理小组的组长由项目负责人承担，成员包括工程、设计、采购、财务、行政等部门的经理，然后由组员负责收集相关资料，对项目进行初步的工作结构分解，合理地确定项目风险因素的初表。
（2）、召集项目的各分解工程单元的负责人、项目顾问、监理人员以及风险管理小组成员共同开展风险识别会议，进行项目分解讨论会，得出项目工作任务分解的具体思路和模式，并对初表进行完善和修改。
（3）、根据修订后的风险因素表，明确各类风险的责任主体，并运用头脑风暴法进行项目各阶段的风险因素识别，形成最终全面的风险表。
按照上述流程，NW 房地产工程项目的初步工作结构按照项目开发的过程可分解为策划、设计、施工、竣工、运营五个阶段。具体情况如图 3-1 所示。
在对工作结构进行初步分解后，按照每个阶段所涉及的主要内容和要素对各个阶段的工作任务进行进一步细化，可以得到如下分部分项工作，如图 3-2 所示。
针对以上 NW 房地产工程项目分部分项工作分解结构图，由各分解工程单元的负责人、项目顾问、监理人员以及风险管理小组成员共同召开风险识别讨论会，针对 NW 房地产工程项目的特点，运用头脑风暴法进行项目风险识别，讨论会成员组成详见附录一。
通过附录一可以看到，运用头脑风暴法进行风险识别的成员涵盖了开发、设计、工程、销售、物管等多个专业领域，且在各自专业领域都是很有经验的专家，这就保证了NW 房地产项目风险识别成果的准确和全面，根据对每个分步分项工作任务运用头脑风暴法进行风险识别，可以得出各阶段工程项目主要风险因素：
1） 策划阶段
A. 项目可研及项目建议书：NW 房地产工程项目是大型综合体项目，且地下室负二层规划有人行隧道与嘉禾望岗地铁站连接，与以往的纯住宅项目不同，需要与更多的政府、事业单位沟通协调，可研报告因包含商业物业也更复杂，经济分析难度相对更大，更需要与设计院、建委等单位进行沟通交流，因项目管理者之前未有类似经验，与相关部门也少有沟通协调，故此风险不可忽视，项目风险管理小组将此风险定义为“协调风险”.
B. 立项报批：在房地产项目立项报批时一般会要求提供资金证明，根据目前国家政策，现在土地款的支付一般要求在半年内付清，土地款及契税的成本一般占项目总投资规模在 40%以上。而且目前的信贷政策要求项目自由资金至少在 35%以上，国内银行主要做的是四证齐全后的开发贷款，因此这部分的资金渠道一般只能是股权投资款加上股东借款来解决，所以在立项阶段项目是最缺钱的，NW 房地产开发项目因投资巨大，将近 20 亿元，如何在项目开发前期筹集这笔巨额资金也是应该考虑的风险，项目风险管理小组将此风险定义为“融资风险”.
C. 市场定位：随着国家宏观调控政策的逐步放松，广州房地产市场出现回暖，但广州的房价如果上涨过快，也可能导致地方政府的政策干预，还有近期可能出台的全面二孩政策，也可能刺激改善性住房需求，项目户型配比也可能因此调整，这些宏观政策的变化也会导致项目风险的产生，故项目风险管理小组将此风险定义为“宏观政策变化风险”.另一方面，在白云区嘉禾片区的快速发展以及岭南新世界成熟的大社区配套的背景下，如何将 NW 房地产项目打造成受市场欢迎的产品，与宏观政策的变化项目的市场定位息息相关，例如如果定位不准确，项目将面临重大的损失，例如大型商场的定位、业态分布，品牌档次界定以及住宅产品的户型配比、面积配比等都对项目最终是否畅销等有关，项目风险管理小组将此风险定义为“项目定位风险”.
2） 设计阶段A. 扩初设计：扩初设计是在整个房地产项目的方案设计基础上进行进一步深化设计的过程，按照之前的操作惯例，NW 房地产工程项目的扩初设计是委托香港设计公司进行的，但香港设计师往往对大陆的一些设计规范、地方政府报建要求不太熟悉，特别是大型综合体项目，涉及的规范、地方政府部门众多，可能会发生多次、反复的修改，进而可能导致总体计划进度的滞后，项目风险管理小组将此风险定义为“规划和设计风险”.
B. 招标图设计：招标图设计的深度和质量直接关系到项目采购工作能否顺利进行，NW 房地产工程项目因项目包括四层裙楼商业，体量大，涉及采购的专业分包数量相比纯住宅项目要多很多，如消防、燃气、泛光照明、LED 显示屏、弱电智能化等超过 30余项，如何管理众多的设计单位按照项目拟定的时间节点按时按质完成招标图设计，并合理划分各个专业分包间的施工边界，是一个非常困难的工作，弄得不好会出现大量漏项或重叠的情况产生，故项目风险管理小组将此风险定义为“合同与采购风险”.
C. 施工图设计：按照之前经验惯例，NW 房地产项目的施工图设计单位出于成本控制的考虑，一般选择国内的设计院，这样就会出现国内设计院很多时候无法理解香港设计院在扩初设计时的想法和初衷，导致施工图设计和扩初设计不吻合的情况，项目风险管理小组将此风险也定义为“规划和设计风险”.
3） 施工阶段
A. 施工交底：NW 房地产项目涉及的施工工序多，专业难度较大，例如负三层地下室超过 16 米深，基坑支护方式的选择和施工交底尤为重要，又例如地下室各种机电、暖通等管线错综复杂，如何进行统筹排布以保证地下室净空要求及美观要求都需要项目管理人员有丰富的经验和较高的水平，所以如果缺少高水平的项目管理人员，项目实施将会卡在众多的技术问题上，故风险管理小组将此风险定义为“管理人员水平风险”.
B. 主体结构工程：进入项目主体施工时，项目所面临的自然环境条件将对项目施工造成巨大影响，NW 房地产工程项目所在地理位置为广州市白云区，每到春季梅雨季节连续数十天甚至整月都是雨天，对主体模板、混凝土浇筑等都有影响，如何制定雨季施工措施保证项目进度对项目而言意义重大，故项目风险管理小组将此风险定义为“恶劣自然条件风险”.另外 NW 房地产工程项目 2014 年 12 月开工，2016 年 10 月进行住宅销售，2017 年 5 月商业裙楼的主力店完成开业，根据广州市预售房要求，主体结构需完成 2/3 以上才能申领预售许可证，故仅用不到 2 年时间要完成三层地下室、四层商业裙楼、20 层住宅施工，工期很紧，故项目风险管理小组将此风险定义为“工期风险”.
因为工期紧张，施工过程中质量和安全可能会被忽视，如何在尽量保证工程质量并确保安全的前提下满足项目进度要求是工程重点和难点，故项目风险管理小组将此风险定义为“施工质量和安全风险”.
C. 设备安装工程：设备安装工程一般是跟着主体结构工程进度进行施工，但有时候也会进行穿插施工，主体结构工程中面临的“恶劣自然条件风险”、“施工质量和安全风险”、“工期风险”在设备安装工程中也同样会存在，只是形式和种类有差异，故风险管理小组将这三个风险进行定义的扩展更新后保留。
4） 竣工阶段
A. 施工自检：施工自检是在每道工序或分部分项工作完工后所必须进行的步骤，NW 房地产工程项目因项目规模大，复杂性高，导致工序多，自检工作量大，如果没有措施保证每道工序的施工质量，施工自检将导致反复的返工，影响工程进度，这与主体结构和设备安装工程中的“施工质量和安全风险”有共同点，故风险管理小组将该风险进行定义的扩展更新后保留。
B. 质监验收：质监验收是项目交付前最重要的政府验收工作，是否能顺利通过质监验收直接关系到项目能否投入使用，故按时、按质完成质监验收对项目而言意义重大，NW 房地产工程项目在工期短、质量要求高的情况下，要顺利通过质监验收必须制定严格的质量和安全、进度保证措施，故风险管理小组将“施工质量和安全风险”、“工期风险”进行定义的扩展更新后保留。
C. 竣工决算：NW 房地产工程项目因为复杂性高，不确定因素多，实施过程中可能产生较多的变更，如果过程中没有做好变更审批控制，就可能在竣工决算阶段导致成本超支，影响项目收益，故项目风险管理小组将此风险定义为“成本超支风险”.
5） 运营阶段
A. 销售推广：NW 房地产工程项目位于广州白云区嘉禾片区，属成熟大盘岭南新世界第三小区，周边住宅项目众多，如华发四季、白云堡豪苑、万科云山等，市场竞争激烈，故项目风险管理小组将此风险定义为“市场竞争风险”;另外，嘉禾片区目前仍属白云区的城乡结合部，缺少大型的商业中心，消费水平偏低，这对项目商业物业的中高端定位不利，故项目风险管理小组将此风险定义为“区域商业氛围和消费水平风险”;项目发展商过往进行销售推广时多采用报纸媒体、外展传单、电话短信等传统方式，缺少信息时代下的网络营销，可能导致在市场竞争中处于劣势，故项目风险管理小组将此风险定义为“销售推广风险”.最后，项目计划销售时期是 2016 年 10 月，距开工时间将近2年，但房地产市场的供求关系是在不断变化的，如今年即将放开的全面二孩政策，可能导致将来大面积户型单位的需求井喷，如何应对房地产市场供求关系变化导致的风险，需要项目管理者进行仔细审视，故风险管理小组将此风险定义为“供求关系变化风险”.
B. 物业移交：NW 房地产工程项目规划有超过 8 万平方米的商业面积，项目投入使用后如何管理和运营与物业公司的选择及管理水平息息相关，项目发展商新世界集团自有物业公司虽然具备丰富的住宅物业管理经验，但商业物业管理方面的经验却显得不足，如何提高自有物业公司的有关商业物业的管理水平或是外聘专业物业管理公司，以提前介入项目设计和施工，是值得考虑的风险问题，故项目风险管理小组将此风险定义为“物业管理水平风险”.
C. 日常维护：当 NW 房地产工程项目投入使用，特别是当将商业物业委托物业公司管理时，需要仔细考量物业管理公司相关管理能力和经验，这与物业移交阶段时的“物业管理水平风险”有相同的要求，故风险管理小组将该风险进行定义的扩展更新后保留。
另一方面，项目发展商新世界集团在商业物业开发和运营方面仍然缺少相关经验，如何进行商业后期运营以保证商场人气和持续经营都存在较多问题，需要多方咨询、考察才有可能胜任，故项目风险管理小组将此风险定义为“发展商能力和经验风险”.
将上述各个阶段经过头脑风暴法进行风险识别得到的结果进行整理，可得到下表3-3.
3.3.3 项目风险归类
根据前述建设环境分析和 WBS 法、头脑风暴法对 NW 房地产工程项目进行风险识别的结果，可将识别出的风险按照表 3-2 中按“对目标的影响程度”的分类方法进行归类整理，以便于后续的风险评价工作，例如项目定位、与政府部门沟通协调、管理人员水平高低、合同规划和采购形式等类风险都可归类为管理类风险，可以通过加强管理来控制；而规划和设计方案选择、施工质量和安全、工期进度如何保证等，属于技术性问题，这类风险可归类为技术风险；有关如何进行房地产融资、加强自身市场竞争力，把握市场供求关系变化、控制开发成本等涉及投资、花费、资金回笼的问题可归类为经济风险；然后自然条件优劣、宏观政策变化、项目所在区域的商业环境和消费水平高低等情况属于项目的外部建设环境，可归类为环境风险；最后有关如何进行销售推广、如何利用发展商的经验提高项目经营和物业管理水平，都与项目运营有关，可归类为运营风险，上述具体归类情况如下表 3-4 所示。
3.4 本章小结
本章从 NW 房地产项目的建设环境出发，根据房地产工程项目本身的开发特征和风险特征，运用 WBS 法和头脑风暴法进行项目风险分析和识别，得出 NW 房地产工程项目开发整个过程中各个阶段的主要风险，然后归类整理成管理、技术、经济、环境、运营 5 个个指标层风险和项目定位风险、协调风险、管理人员水平风险、合同及采购风险、规划和设计风险、工期风险、施工质量和安全风险、市场竞争风险、供求关系变化风险、成本超支风险、融资风险、恶劣自然条件风险、宏观政策变化风险、区域商业氛围和消费水平风险、销售推广风险、发展商能力和经验风险、物业管理水平风险 17 个因素层风险，从而为接下来的项目风险评价奠定基础。
