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【题目】某房地产项目建设可行性探析
【第一章】房产企业项目可行性探究导论
【第二章】NN房地产项目可行性研究的相关理论
【第三章】NN房地产项目市场与建设条件分析
【第四章】NN房地产项目融资方案与财务分析
【第五章】NN房地产项目风险分析
【第六章 参考文献】NN房地产项目分析结论、管理及参考文献
第 4 章 NN 房地产项目融资方案与财务分析
本章为可研究分析的重点部分，首先对 NN 项目的资金筹措进行了介绍，本项目采取的融资手段主要是银行贷款，由银团贷款（总共三个银行，其中一个行为牵头行）；其次对重要的经济财务指标进行分析，随之得出项目是否在财务上可行，得出相关结论。
4.1 融资方案
4.1.1 投资估算
项目大致投资 326766 万元，其中建筑投资 298941 万元，占总投资的 91.5%,工程其他费 56791 万元，占总投资的 17.38%;工程基本预备费 27176 万元；拟融资 180000 万元。详情见下表。项目室内儿童乐园占项目总投资的 16.08%,室内主题乐园建设投资占项目总投资的 18.42%,室内商业街及娱乐城建设投资占项目总投资的 43.27%,室外步行街占项目总投资的 9.42%,地下商业其他配套用房建设投资占 10.84%,室外工程建设投资占项目总投资的 1.99%.详见项目各项功能建设投资占比表。
4.1.2 资金筹措
项目总投资 326766 万元，拟融资 180000 万元，其余由建设单位自筹解决，建设期共合计 3 年（从期准备到竣工验收算起），各年投资使用所需资金及资金来源见下表：项目拟融资额 180000 万元， 10 年期，还款期 7 年。利息 27824.00 万元，详见项目融资贷款还本付息表。
4.2 财务分析
项目的经济评价期 18 年，建设期和运营期分别为 3 年和 15 年，项目财务评价的净现值大于或等于零时，表示该项目是可行的；若净现值小于 0,表示项目是可以盈利的，项目财务基准折现率为 8%.同样的当投资回收期小于或等于设定的基准投资回收期时（本项目以贷款期限 10 年为基准年限），表示投资回收期短，该项目收回资金的速度快。
4.2.1 营业收入
1、租金收入。项目由建设单位自己持有，租金收入主要由室内步行街和娱乐城出租租金组成。依据市场分析数据中的租金及出租率预测，试运营期出租率达到 50%,运营期预计第 1 年出租率达到 80%,第 2 年出租率为 90%,第 3 年达到 100%.项目租金为 6.6 元/㎡·天，合计 9（元/㎡）×30（天）=200 元/㎡·月；以及物业服务费 5 元/㎡·月。并达到运营成熟期后每 3 年租金上涨 5%预估。
2、经营收入。（1）电影城经营收入。项目电影城共计 3000 个座位，依据市场分析数据及万达集团类似成功案例预测上座率和票价。预测每天播放 7 场次，年均每场次上座率 30%,每天约 6300 人次，每年按 360 天计算，其余天数为设备维护保养期，每年观影人次约为 226.80 万人。计算式为：3000（座位）×7（场次）×30%（上座率）×360（天）=226.8（万人）；试运营期上座率的 50%,运营期第 1 年达到预测上座率的 80%,第 2 年和第 3 年分别达到 90%和 100%.各场平均票价为 50 元/场，以后每 3 年票价上涨 5%预估。（2）室内儿童乐园经营收入。依据建设方案中室内儿童乐园年接待量预测以及市场分析中预测票价。
年游客人数约为 112 万人。票价包括室内水上乐园的所有娱乐项目，不再另行收费。分为成人票、儿童票以及家庭套餐票，门票均价暂定为 180 元/人。（3）广告代理收入。项目室内步行街及娱乐城广告代理收入，按总的营业收入的 15%预计；电影城按电影城票房收入的 25%预计；广告发布主要由代理公司经营管理，各业态收入按净收入计入。（4）产品及纪念品等外售。项目产品及纪念品等外售收入，主要指电影城、电影乐园、室内儿童乐园内的餐饮、饮料、零食、纪念品的销售营业收入。按综合人数为消费基数的 80%预计，人均消费 40 元预计。
综上所述，考虑物价上涨因素，营业收入也要发生相应的变化，预计每 3年上涨 5%.
4.2.2 总成本估算
项目总成本费用由运营期运营成本、相关的费用、折旧及摊销等组成。详见项目总成本估算表。
1、运营期成本。运营期成本包括产品售卖成本、外购燃料机动力费、票房收入分账成本。产品售卖成本：按销售收入的 50%计入成本；运营期综合成本：依据物业运营期所发生日常开支费用计入，主要包括运营期的水、电等动力燃料费，按营业收入的 6%计入。广告代理成本：由广告代理公司单独核算，不计入成本票房分账成本：本项目综合考虑按票房收入的 45%计入分成。
2、工资及福利费。项目运营期按正常年份编制劳动定员 160 人预计，管理层工资按人均工资 12 万元/年/人，同时也要预计由于物价上涨因素每 3 年上涨5%计。
3、房屋及设备修理费。项目修理费按房屋和建筑年折旧费的 5%和机械设备年折旧费 10%计入。
4、固定资产折旧及无形资产摊销。项目按有关财务制度规定，固定资产按40 年折旧，无形资产摊销按使用年限 40 年摊销，机械设备折旧按 15 年计。
5、管理费。项目管理费用按经营收入的 1%预计，主要包括运营期办公及配套设施的水电、设备的维修，以及其他维护费用组成。
此外，项目运营期的营业税及附加，商铺租赁按服务业税率 5.6%计，产品售卖按零售业税率 6.72%计，广告收入按服务业税率的 5.6%计，票房分成收入按文化业税率 3.39%计。这些税率都是国家对于文化产业的一个优惠税率和政策扶持。
4.2.3 评价指标
主要经济指标。1）项目总投资：326766 万元，详见项目投资估算表；2）项目年均营业收入预测为 86066 万，3）项目年均总成本为 33031 万元，详见项目总成本估算表。财务净现值（税后）：67181 万元，税后投资回收期：10.74 年， （折现率=8%），详见项目现金流量表。投资回收期（Pt）是计算本项目以税后的净收益抵偿全部投资所需的时间。
本项目投资回收期是 10.74 年小于设定值 15 年。
Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量=10.74 年
4.2.4 评价结论
1、财务内部收益率（税后）：项目投资财务内部收益率是 11.51%,大于行业基准收益率（ic=8%）。
2、财务净现值（税后）：项目投资财务净现值 67181 万元，大于零。
3、项目投资回收期：项目投资回收期 10.74 年小于设定项目基准年限 15年（国内商业地产同行业一般为 12 年到 20 年）。
4、利息备负率：还款期各年还本付息各年利息备负率均大于 2.
5、偿债备付率：还款期各年还本付息各年偿债备付率均大于 1.
综上所述，各项评价指标均满足财务评价指标要求。因此，本项目的财务效益上是可行的。
