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【题目】某房地产项目建设可行性探析
【第一章】房产企业项目可行性探究导论
【第二章】NN房地产项目可行性研究的相关理论
【第三章】NN房地产项目市场与建设条件分析
【第四章】NN房地产项目融资方案与财务分析
【第五章】NN房地产项目风险分析
【第六章 参考文献】NN房地产项目分析结论、管理及参考文献
第 3 章 NN 房地产项目市场与建设条件分析
3.1 环境分析
南宁市属于广西省省会，处于广西省南部，北部湾位于其南部，处于海上丝绸之路经济带的前端，文化底蕴深厚。南宁市的面积总和为22626.95平方公里，截止到2010年11月1日零时的统计数据为常住居民有666.16万人。南宁市交通发达，南宁东部靠近香港、广东、澳门，北部靠近湖南与贵州，铁路、机场、公路四通八达。南宁离中越边境只有180多公里，境外贸易方便，并且在南宁设有东南亚各国大使馆和贸易发展委员会。并且它的旅游资源特别丰富多彩，现阶段南宁市国家A级旅游已有21处，另外成立了6处国家工农业旅游试点工程和15处省工农业旅游试点工程。它不仅仅是结合东南亚贸易枢纽带，还是集中物流、信息交通与金融为一体的新中心。根据政府的发展规划，其建设用地2020年控制在298k平方米，城市发展的侧重点是往东部和南部。南宁市的经济发展状况、房地产市场状况对项目的发展情况都有重要的影响，因此有必要对大连的宏观经济状况进行分析，下面是数据为绿都近六年来的重要经济指标状况：
1.当地GDP稳定增长。依据2012年南宁统计局网站数据显示，从2007年到2012年，南宁市GDP增长非常稳定，尽管由于2008年下半年经济危机带来的放慢，但依然保持12个百分点的速度增长，到了2011年GDP第一次逾越人民币2000亿元。南宁地区经济稳步发展，说明外围经济波动对其影响较小，经济抗压能力较高，这种平稳、高速的发展环境为各产业发展提供了坚实的基础。房地产行业对整体经济运行情况反应灵敏，南宁市整体稳定的经济情况为房地产业的发展提供了良好的环境。到了2013年南宁当地GDP达到人民币2803.54亿元，同步增长10.2个百分点。
2.固定资产投资情况。它能够综合体现固定资产的建设发展投资状况，政府相关部门依靠对固定资产的变化相应的做出经济政策与投资策略。从2007到2012年南宁市固定资产投资处于波动上升的局势，2009年后年由于国家收紧银根导致固定资产投资增幅减缓，南宁地区的固定资产投资依然有增长28个的百分点增长。从中可以得出这南宁地区近期的一个发展趋势。同样依据统计局数据得出2013年南宁地区固定资产投资额达到人民币2475.01亿元，增加了23.4个百分点。
3.财政收入。根据数据得出南宁地区2012年财政收入为422亿元，与上一个年度相比增长了约16个百分点，占全市GDP的16.86%.同样的它的公共财政预算收入达到了229.73亿元，增长了约23个百分点，其中税收收入达到158.02亿元，增长约18个百分点。
4.居民收入情况。从2008年初南宁市的城市居民能够支配的收入增加迅猛，然后到了2009年有所降低，之后进入慢慢增长。根据统计结果，到了2012年城市居民能够支配的人均收入达到了22561元，增加了约13个百分点。同样人均的消费性支出达到了15292元，增长了约10个百分点，相应地恩格尔系数达到了39.20%.从城市居民的收入水平与相应的恩格尔系数来看，南宁城市居民消费结构逐步改善，用于基本生活以外的消费支出逐步增加。
5.进出口情况。图 3.1 2007~2012 年南宁市进出口总值及增长速度南宁市并不是传统的对外贸易发达城市，随着我国同东南亚贸易兴起，南宁作为东南边陲重要城市，对外贸易开始兴起，因此南宁市进出口总值波动幅度较大。从上图可以得出，进口总量有所降低，进出口22.13亿美元，下降21百分点。其中，出口总值15.93亿美元，下降33.1%;进口总值6.19亿美元，增长52.69%.进出口总值中，市属企业完成进出口19.18亿美元，下降22.61%.根据结果显示，2013年进出口总值44.21亿美元，增长6.60%.其中，进口总值20.68亿美元，增长26.91%;出口总值23.53亿美元，下降6百分点，达到了一个峰值。
6.旅游业。2012年本国旅游者5122万人次，比上年增长了17个百分点；而对于国外旅游者而言，增长的更快，人数为21万人，比上年的增幅达到了29.8%.港、澳、台达到9.08万人次。正因为旅游业的带动业增加了当地的收入，国内旅游收入总额达到了397亿多元，国际旅游收入1亿多美元，且都呈大幅度的增长，分别为29%和30%.随着旅游业的发展，旅行社，星级宾馆，酒店等也得到了极大的发展。
本项目所在的南宁市有着优越的自然条件和地理位置，再加上优质的空气质量，近年来基础设施的建设和不断完善使得交通更加便利，也为当地发展特色旅游业提供了有利的条件，更有利于建成中国式绿城。区域定位为：建造一个新南宁，因为南宁市出现新的文化、制造业等中心，这些新的中心使得新南宁得到重新的规划。整体框架为“一带一轴两心两区”,其中一轴代表的是发展轴，这条发展轴有着极大的重要性，它沟通城市的南北方向；带是滨江的服务带，这主要也是对于基础设施的建设；两心是市级的两个区，分别为商业区和商务区，它是城市发展必不可少的两个中心。三区的意义则更贴近居民的生活，其中一个区就是生活区，有人生活的地方才有发展的空间和新的热点，所以生活区的布局也是项目发展的需要，一个区是生态旅游区，因为本项目着重发展旅游业，而生态旅游是一种绿色的、环保的、符合可持续发展的新型旅游方式，它可以带动其他业的发展，也是一个极具潜力的产业。最后一个区就是产业区，一个城市经济的发展离不开当地高科技的产业，因此产业区的建设可以为旅游业，文化业等提供经济基础。本项目位于文体健康区的广西文化产业城内，区域分为六大功能区，该产业城总占地2978亩，包括“行政金融区、文体健康区、生态商务区、商贸物流区、新兴产业区和生态旅游区”.其中1139亩，期望打造综合服务区，包括人才培训、高科技产业园，生态旅游，体育健身等为一体的综合区，预计2020年完成。
3.2 文化旅游市场分析
项目发展定位：本项目的特色主题是使开发地区成为“北部湾国际休闲旅游之都”.同时还具备几大特色，由于广西以壮族居多，可以充分利用少数民族的风清来发展文旅市场，所以第一大特色是以“壮乡歌海为口号”.南宁不仅有着独特的民族风情，它还是一个环境优美的地方，南宁的空气质量排在中国所有城市的前十位，这无疑是南宁的优越之处，也为项目的发展奠定了良好的基础，所以第二大特色就是以“中国绿城”为标榜。广西水资源丰富，特别是桂林的山水文明天下，因此第三大特色就是发展成为“中国水城”.特别是近些年来广西的经济也得到了快速的发展，也带动了当地文旅业的发展，优良的空气质量，特色的风情，临海的丰富海产品和旅游产品，使得南宁市具备巨大的发展潜力。南宁市旅游发展格局：任何城市的发展都离不开前期的布局，而对于南宁市独具特色的旅游业亦是如此。南宁市一方面利用南宁的水景观，它环绕水系，利用独具特色的水资源分布，包括石灵湖环、亭子冲环等形成水体景观。这种格局也是在充分考虑了自然景观的基础山打造优美的中国水城。另一方面打造了三圈，其包括中圈、内圈和外圈，中圈以靠近城市的休闲农业、自然生态、绿色旅游为着落点。
内圈则以商业化为核心，发展购物商城，室内购物、休闲为一体。外圈则是远离城市的野外娱乐、休闲，远郊空气质量好，环境污染少，这也是重要的一圈。
3.3 SWOT 分析
1.优势。（1）政策优势：2000年国家实施西部大开发战略，为南宁的发展带来了前所未有的机遇，在宽松的投资环境和大力的政策支持下，南宁市发展迅速。从2004年度开始东盟博览会都会在南宁召开，同时北部湾经济区的宣告成立进一步推动了南宁对外发展的美好机遇。该项目作为南宁大开发大开放建设中的重点项目，在政策倾向上更具优势，其在开发前期便受到了媒体关注和多方支持，因此，政策导向看好。项目所在区域可同时享受各类优惠政策，比如文化产业贷款、税收优惠、土地出让等等。（2）区位优势：项目为政府的战略中心发展区域，区域内规划路网发达，各项配套起点高，投入大，吸引了全国知名开发企业蜂拥入驻，是南宁市未来商务新中心，城市新形象。（3）环境优势：项目毗邻邕江，拥有一线江景，与青秀山风景区、青秀山高尔夫隔江相望，周边环境舒适性首屈一指，且处于广西文化产业城内，景观、文化环境氛围未来将极具价值。（4）品牌优势：万达集团是建设部审定的国家一级开发企业，到2014乃闹已构建成以商业地产、连锁百货、文旅产业、高级酒店为四大支柱的集团型企业，总资产3800亿元，年销售额1800亿元，企业品牌优势深入人心。（5）规模优势：五象万达茂规模高达16.33万平方米，作为万达在文化旅游的新一代产品，业态齐全、规模宏大，其建设必将引起社会各方人士的关注。城市文化旅游综合体的建设使得文化、旅游、酒店、城市配套物业等各业态相互之间形成一个有机的系统，做到资源优化配合。（6）产品优势：万达茂作为万达集团在文化旅游领域全新产品，它整合了万达在酒店、文化旅游等方面的综合优势资源，其属于创新的世界特大型文化旅游综合项目。该项目的建设不仅填补了南宁文化旅游市场的空白，同时对周边区域的发展有强大的辐射效应。凭借市场对万达产品的认可，五象万达茂必将发展成为南宁城市新名片，南宁最具活力的中央文化区，南宁市最高端的文化旅游中心。项目建成后将成为南宁人必去，外地人必来的文化旅游目的地，在带动周边区域价值提升，提升和完善五象新区城市功能方面将产生显着成效。
2.劣势。（1）南宁不是传统旅游目的地，依托区位与交通优势，更多的作为一个旅游中转站，旅游停留时间不长，难以吸引游客逗留甚至到该项目消费；（2）该项目位于处于五象新区待开发区域，周边目前配套缺乏，相关配套需要开发企业大力建设和投入，并且文化旅游氛围需要一段时间的培育，宣传早期需要投入更多的资源。项目周边不是传统旅游区域，受知名度影响需要前期运作引导。
3.机会。（1）南宁的旅游业与桂林、北海等全区传统旅游区域相比，相对落后。南宁自身旅游发展将面临创新升级的过程，这将是项目发展文化旅游，建设南宁标杆旅游项目，引领南宁新旅游时代的契机；（2）该项目所在区域南宁五象新区，是南宁未来重点打造的城市新中心，未来随着区域打造日渐成熟，将有效提升项目价值；此外南宁市在文化旅游商业尚存在市场空白，而且文化旅游的发展仍然处于初步阶段，项目作为领先世界的文化旅游综合体除了填补空白以外，有望引领南宁文化旅游产业全新升级。
4.威胁。南宁的旅游业将面临来自区内外的重点旅游城市的旅游景点竞争，如桂林、北海、昆明等城市。且众多旅游景点在自然景观、人文历史等方面有着不可替代的独特优势，本项目位于南宁，缺乏旅游优质特征的环境中，突出重围的难度较大。
综上分析，国家进一步支持西部大开发战略的提出以及广西北部湾经济发展规划的获批为该项目的开发建设提供了良好的宏观经济环境，政策优势明显；五象万达茂作为万达集团开发的全新一代文化旅游综合体项目，规划建设有室内主题乐园、五星级酒店、教育配套、城市配套设施等，是具有着世界领先的文化旅游综合体产品，项目业态齐全、定位高档，依托万达集团在文化旅游综合体建设中的龙头地位以及多年开发的经验，本项品牌价值和产品价值明显。
项目所处区域是南宁市重点打造的城市新中心，区域规划起点高、交通通达性高、并且以及一线江景的稀缺性决定了其具备很高的价值；此外，该项目在开发过程中虽然会面临其他项目的竞争以及政策的限制，但总体来讲，其对项目造成的影响较小。所以该项目开发机及其少得，其对应的威胁与劣势相对而言较小，文旅市场前景广阔。
3.4 自然条件
该项目地块位于南宁市五象新区。西临良堤路，地块由南至北延邕江分为五个地块。项目地块地势北低南高、高层可观邕江景观。南宁市的地理位置靠近回归线，属亚热带季风区，受海洋气候调节，阳光充足，雨水较多气候温和，年平均气温在 21.7℃左右，夏季最热的时候气温也不会过高大致平均为 28℃。
降雨量十分充沛，正是由于这些有利的自然条件和优越的地理位置，使得当地的植被茂盛，花草不枯。区域内的树木也是葱葱绿绿，极为繁茂，景观别致，成为吸引游客的一大亮点。又由于近海，海产品十分的丰富，大自然赐予了当地丰富的物资，亚热带季风气候也给当地带来了丰富的热带水果，且品种繁多。
但该项目地块由于基础设施尚未完善还未实现通路、通电、通水，尚不能满足条件，一旦实现三通就可以开始建设。
3.5 建设内容和规模
项目主要建设内容包括四大部分的建筑、安装、设备购置。四大部分由365 天恒温的室内儿童乐园、娱乐城、室内主题乐园和室内商业步行街，以及室外广场、生态停车场、给排水管网、强弱电配套管网、景观绿化等组成。项目总建筑面积 18.95 万平方米，其中包括了地上和地下建筑面积，分别为 15.95万平方米和 3 万平方米，室内由很多部分组成，主要有儿童乐园、步行街、主题乐园及娱乐城 （含娱乐楼）；地下建筑面积主要由地下商业和设备用房组成，占地比例为 1:2.
3.6 工程设计
通过研究城市设计，南宁市的格局需要进一步的进行规划，考虑南宁市自身的经济和自然条件以及发展的方向。因为很多细化因素在项目建设过程中起着至关重要的作用，如文化旅游、商场一体式购物、休闲娱乐、基础设施、居民生活以及对自然环境的保护等。这些都是现代城市发展必须注重的方面该项目用地分为南、北五个地块，中间地块布置了文化旅游中心、项目用地功能分区清晰明了，便于出入。在建筑风格方面，需要考虑当地特有的风俗和民情，以及一些历史文化因素，在细节方面应当与自然相融合，与环境保护为着落点，利用优质的建筑材料。在色彩方面要站在参观者的角度来看，咨询知名的专家，把握色彩和色调，利用山水等自然环境，建成优美和别具特色的建筑物。
建筑的设计必须是在借鉴的基础上加以创新，而不能一味的模仿，这样才可以匹配万达集团在市场上的地位。文化旅游项目由室内和室外组成，如室内的主题公园和乐园，生态旅游等。该项目酒店为五星级酒店，因此必须在装修方面达到五星级的要求。室内的泳池、健身房和桑拿 SPA 都根据自身具体功能做高标准的装修设计；商场的购物也应当采用一体式的高档设计和装修；与之相配套的是住宅、写字楼，他们的设计也要考虑买主的需要，适宜办公和适宜居住。
