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【题目】建筑工程项目投资可行性探究
【第一章】建设工程项目的经济评估分析绪论
【第二章】建筑项目经济评价的方法与分类
【第三章】当前项目经济评价存在的问题及改进措施
【4.1 4.2】项目战略概况与项目总体建设方案
【4.3 - 4.5】土地及资源综合开发利用分析
【第五章】阜新市建筑工程项目的实施过程
【结论/参考文献】经济评价法在建筑项目中的应用结论与参考文献
第 4 章 阜新某建筑工程项目方案定位
4.1 项目战略概况
该项目是经阜新市工商行政管理局核准注册于 2011 年 5 月 12 日成立的企业。单位地址：阜新市细河区人民大街北段。项目财务评价的目的是通过对市场全方位调研和精准的财务分析，确定项目的建设目标和购买力层次，并对可行性做出研究，满足委托方的各方面需求。该项目作为阜新市政府重点招商引资企业，公司坐落玉龙新城人民大街北段， 公司秉承“诚信、责任、共赢”的企业理念，坚持在市场取向上追求卓越，在经营理念上开拓创新，在管理模式严管厚爱，做到价格合理、服务周到、管理完善。阜新玉龙新城建设项目启动后，在市委、市政府的领导下，项目进展较快，尤其在基础设施、公共建筑方面取得了较大成绩，城市建设的基础设施基本完成。正在建设中的沈京高铁辅路 G 字头客运专列途经阜新，设计时速 350Km/S,建成后阜新到沈阳的行驶时间缩短为 30 分钟，阜新到北京的行驶时间也仅为 1 小时 40 分钟。
该项目领导凭借其多年发展城市新城的战略眼光，锐敏发现未来玉龙新城的发展潜力以及新政中心的巨大价值，积极参与阜新玉龙新城建设项目中，果断投入巨资占据玉龙新城地眼位置组建该项目，竭力打造具有浓厚英伦风情的高端建筑群落。通过土地挂牌方式，取得玉龙新城 32 号地块开发权，即该项目的建设。项目将对该地块建筑按不同层次、不同功能规划出全新的城市微型综合体，使其具备大型社区所需的各项基本功能，使该项目跃升为玉龙新城的标志性建筑群落。
项目积极响应政府要求，力创阜新绿色低碳环保精品建筑，一期规划301053.35 万平方米，其中涵盖小高层、花园洋房、商业网点，在建材选用上力求先进科技产品，设计上务求具节能环保功能。
该项目一期建设选址位于阜新市细河区老六家子村地块，总规划建设用地155000 平方米，（不含独立商场、部分高层及部分网点 25000 平方米） ,总建筑面积 300000 平方米，其中：住宅建筑面积约 20000 平方米，商业网点约 31000平方米，地上车库及公用房屋 2000 多平方米，地下车库约 41000 平方米，及利用地下结构建设层高不超过 2.2 米，库房约 19000 平方米。
该项目预计建设总投入资金 108553.70 万元，建设资金来源包括：自有资金63000 万元，银行贷款 30000 万元，销售回款 15553.70 万元。计划分 3 年投资期建设完成，于 2012 年 3 月开始，2015 年 3 月完工交付使用，前期工作 2012年 3 月结束，项目运营期 5 年。
4.1.1 主要技术指标
4.1.2 项目建设区投资环境分析
阜新位于中国东北部地区，辽宁省的西北部，北接东北最大的城市--辽宁省省会沈阳，南临渤海，东与锦州相连，西部毗邻广袤的内蒙古大草原。区位经济优势明显，不仅是东北老工业基地之一，辽宁最大的煤炭产业基地，而且是环渤海经济区内重要的组成部分。随着 G25、G2511、G2512 等高速的建成，与 G1 高速的连接，阜新至北京的高铁建成，阜新将成为辽宁西部地区、内蒙古东部地区的重要交通枢纽，成为连接山海关以南以北的第二条重要通道。
近年来，阜新市抓住全省做大做强建筑业的有利契机，贯彻落实施相关文件精神，明确了阜新市建筑业的发展方向及工作目标，为做大做强建筑业提供政策性的保障。同时以“三大产业基地”建设为基础，加大阜新市建安企业管理，努力实施“引进来、走出去”的战略，特引进该项目落户阜新，现已完成建筑业产值 2 亿元；实现劳动生产率 86642 元/人，从业人员 5 万余人，建筑业的整体实力得到了进一步加强。
根据阜新城市建设发展规划要求，阜新市主城区道路已初步形成南北以解放大街为轴、东西以中华路为轴布局的网状方格道路系统。商业区主要布置在解放大街两侧，其中城市规划的以解放大街、新华路、大众路、东市路组成市级商务中心，该项目建设用地为玉龙新城，建在人民大街北段西侧，城市规划为新区，道路宽阔，交通发达畅通，市政设施完善，绿化环境好，但从城市土地供应看，土地供应很有限，因此从节约建设用地的角度看，项目建设以高层为主。从城市发展规划要求看，小区建设应当符合整体新区规划要求。
玉龙新城在阜新发展史上具有重要的历史意义，尤其对细河区更是影响深远。玉龙新城建设规划的最终目标是建设一个多功能融合的大社区，实现生态、功能、人文与效益的和谐统一。因此，本项目不仅是本地人购买房产的首选，也是外地人在阜新置业的重要地点，将具有巨大的市场潜力，销售前景十分乐观。
该建设工程项目，是“玉龙新城”整体规划的一个重要住宅建设部分，正处政府办公中心区附近的住宅小区规划内，项目建设区总规划用地 15.56 万平方米，建筑面积 36 万平方米，住户 1916 户，是玉龙新城先期启动的项目之一。
从区域整体规划要求看，本小区建设完全符合新城整体规划要求，在小区内部设计及和周边环境配套上，都符合新城的建设思想，项目采用独特的高层建筑造型及楼群布局，配合独特的小区园林绿化景观，建成后将成为区域主要标志建筑。针对本项目，对周边住宅情况进行调查得知，目前本项目周边多为商品房住宅小区和中档商住两用建筑，从阜新地区房地产市场发展状况分析，中低档住宅体量较大、竞争激烈，唯有独特优势的产品才能在激烈的市场竞争中获得成功。随着高端客户逐步增加，所以本项目定位建设高档商住两用建筑，针对高端客户群随机抽查 200 人进行调研。
针对项目进行市场，调研具体情况如下：
（1）项目周边客户调查：
目前商业区地产市场周边区域内的客户来源特征为：①从年龄层次划分，30 岁-50 岁是住宅消费的主力群体；②从职业层次划分：社会精英、公司管理者、私营企业主、个体商户等是主力消费群体；③在付款方式的选择上，根据市场调研主要以一次性付款为主，公积金和银行贷款为辅；④目标客户认购楼盘的关注点依次为：价格、位置、户型、配套、交通等。
（2）面积需求调研：
被调查者中需求面积在 80-103 ㎡以下的为 70 人，103~124 ㎡之间的为 64人，125~150 ㎡之间的为 52 人，在 162 ㎡以上的为 14 人。由此可知 80-124 左右的适中户型最为广大消费者所青睐。
4.1.3 项目市场定位
根据全市房地产市场分析及项目地块区域特点，该地块开发应该发挥项目规模大，新开发建设区特点，建设品牌高档住宅小区。
商业部分：集中建设商业综合楼，提高整个区域的高档商业服务功能，并在临街住宅楼建设 1~2 楼为商业网点，作为中低档商业服务功能补充。
住宅部分：根据城市规划要求，以住宅建设多层、高层做好匹配，提高商品房产品种类。建设 27 栋多层及 14 栋 18 层高层住宅。根据城市住宅需求特点，住宅户型以 80-130 平方米左右为主。
根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，销售价格定为住宅均价 6000 元/平方米，商业网点 9000 元/平方米。
4.1.4 建设规模及产品方案的确定
依据市场调研、开发商要求及项目所在地的实际情况等因素，确定规划总用地为 155570.54 平方米 （不含独立商场、A3-1 高层及部分网点 15148.04 平方米），总建筑面积 301053.35 平方米，用地性质：商住用地，建筑密度 28.20%,容积率 2.14,绿地率 30%,拟定本项目居民住户数 1916 户，居住人口 5748 人（3 人/户）。依据市场分析，以及依托当地经济发展趋势、人文生活环境，本项目住宅以两室为主，三室大户型为辅，建议面积为 80-124 平米为主，拟占 67%,125 米以上占 33%.
4.1.5 销售方案的确定
1、销售方案
本项目根据工程进度及商品房预售的管理规定，预计在 2012 年 10 月正式公开销售，2015 年 10 月末结束销售。
2 、产品价格方案
根据建设项目的地段、配套、市场环境、客户资源、总体销售率、销售进度等因素的影响，计划销售价格如表 5.34.1.6 总体规划构想
依据建设单位意见和该地块的实际情况进行总体布局设计。规划设计中充分考虑其在玉龙新城所在位置、周围建筑、道路等多方面因素。在园区内北侧的高层住宅建筑之间设置的庭院空间，尺度适宜，围合较好，领域感强，为社区居民提供丰富的交往空间和休憩场所。园区中心以情景洋房建筑为主，中心景观的切入，使整个小区空间刚柔并进，丰富多变，与周围空间形成或穿插或延伸或叠合，虚实相生，步移景异，在居住小区内塑造出优美的环境景观，极大地提高了小区品位。
4.2 项目总体建设方案
4.2.1、 设计指导思想及设计目标
1.设计指导思想：严格按照国家现行有关规范、规程和有关主管部门的政策、法规进行设计。充分利用周边有利的环境条件，创造优美宜人而独具特色的居住环境，2.设计目标：创造功能完善，强调地球、人居的健康、可持续发展和生态保护。建设符合本地居民生活习惯的住宅及配套，建筑、城市规划及户型布局灵活合理，大配套与小配套相协调，为阜新市的住宅小区树立新的标杆。
4.2.2、设计目标和特点
项目的在人民大街北段临街建设，由于项目在交通、配套等方面具有极大的优势、临近玉龙湖广场景区，配以合理的规划设计。高层住宅小区将成为阜新市最理想的城市居住地。在规划中树立环境意识、整体意识及地区意识，在规划中我们这三个基本意识，并结合实际的分析和策略，以创造出与众不同的英伦欧式高尚居住社区，做到名副其实。同时高层外型设计结合玉龙湖广场花园景区特点，将形成我市的另一独特的城市景观。
4.3.3、设计定位
1.平面设计
小区平面规划设计做到一切以人为本，在满足居民基本居住、出行及消防安全的功能要求同时，也要注重居民的商务、物业管理及文化健身等精神文化方面需求。还要留足必要的绿化空间，实现追求人与自然的整体和谐，为社区业主提供最适合居住的社区环境。
布局上结合地段为政府中心区域，结合原市区与新区以人民大街为主轴特点，小区景观也采用平行人民大街方向为主轴，同时满足传统住宅南北朝向的采光及通风习惯。
平面规划四周根据规划控制要求，西退出人民大街红线 25 米，南、北退道路红线 17.5 米，西退出相邻地块建设小区 10 米，构成建设项目建设区域。
空间结构小区中心建设核心广场，四周建设高层住宅，形成本案统一的核心形象，住宅采用板式住宅错动排列，住宅均采用南北朝向，在采光及通风上符合传统居住生活习惯，达到“宜居”的设计思想。
小区采用地上地下结合停车方式，以地下为主，地下停车场结合建筑物及绿地采用下沉方式为了给居民创造一个优美的环境空间，满足人们的精神需求。
在小区南北方向龙湖路和潜龙路设置景观人行入口，在工业路设置车行出入口。
做到人车分流，减少对行人的影响。
绿地及景观规划上，设计水带配合绿地及彩色硬覆盖，一方通过蓝、绿、红等色彩装点小区，同时利用水带及树的风动，形成小区的动势凸显小区的生动和活力。在中心休闲广场，配以必要的键身器材、休闲桌凳、建筑小品及绿化环境设施，最大限度满足住户的文化、健身、休闲等精神文化方面需求，极大的丰富居民活动空间感受。
2. 建筑设计
该工程共建多层洋 27 栋住宅楼、高层商住楼 14 栋及综合商场，并利用建筑结构特点，建临界商业网点及地下停车库。
建筑跨度，根据楼型不同和使用功能小高层为 55m 之间，高层之间跨度 77米。建筑正负零（一层地面）为自然地表以上 0.6m.商业网点采用两层的门市复式楼 ,底层层高为 4.2m;二层层高为 3.9m.住宅楼层高均为 2.8m.车库层高为 4.5m（净高 4.2m）。
高层以上楼房均设客用电梯，其中：高层建筑每单元楼设电梯 1 部。
室内房间：水泥砂浆地面压光，方便业主自行设计装修。
卫生间：优质水泥砂浆抹面，地面及墙体做防水处理，预留生活基本排水口，内设烟道等排气通风设施。
楼梯间：墙面白色涂料，钢栏杆扶手，水泥砂浆踏步楼梯。
电梯间：墙面白色涂料，地面地砖。
户型设计：单体平面布局简洁、紧凑、功能合理、分区明确，达到了动静分离、洁污分离、用储分离的目的，提高居住的舒适性。项目根据市场需求调查户型以 95 平方米左右的 2 室 2 厅，130 平方米左右的 3 室 2 厅为主。
3.立面设计
小区建筑单体采用新古典风格，下部通过厚重线脚及底部深色石材，增加建筑物稳重感，上部纵向贯通线条及浅色面砖，表现建筑高丛，轻盈特点，增加整个建筑群的现代气息。
在整体统一的基础上，建筑立面主要体现英伦欧风情。多层以深红色外墙砖和白色涂料为主色调，高层以黄色涂料为主色调，色彩沉稳而高雅。外墙砖的粘贴横竖搭配的同时配合不同颜色的条，使立面的细节上表现生动，形成造型特色中心，成为小区标志性象征。较素雅的屋顶、墙、 窗玻璃风格相配合；墙体的大虚大实对比处理，及实体与绿化的对比突出绿色建筑个性。
4. 结构设计
基础设计形式采用筏板箱式结构，并利用结构特点建设地下车库、公用设施和地下室库房。
基底深度：建地下室的楼房为自然地表以下 6m;不建地下室的楼房为自然地表以下 4m.
建筑抗震设防类别为丙类：
安全等级：二级；使用年限：70 年；抗震设防烈度：6 度；设计基本地震加速度值为：0.05g;设计特征周期为：0.35S;设计地震分组为第一组。
砖墙为空心保温砖或砌块，外墙保温采用聚苯板夹心墙保温。
4. 给排水设计
1、生活给水系统：
本项目用水通过阜新市自来水公司进行供水，由市政供水管引入 DN200 供水管一条。小区泵站统一采用微机加压供给，其水质，水量均能满足要求。本项目主要用水为日常生活用水和绿化用水。日最高用水量为 1675.42t/d.生活用水管道外可考虑采用PE 管或球墨铸铁管，室内采用 PPR 管。
2、排水系统：
排水采取雨水、污水分流方式进行排放，高层住宅雨水内排。生活污水经管网汇集到化粪池后排入市政管道。地下车库采用直排式排水沟设计，集中排入积水井并由潜水泵提升至室外雨水排水井内，消防电梯井的污水同样由此处排出。
雨水经雨水排放管网收集后可用于绿地浇灌、道路冲洗。提倡中水再利用，以节约用水。排水量按生活用水量 90%计算，绿化不排水，日最高排水量为1507.88t/d.
污水管材采用离心柔性铸铁管，法兰或管件连接；压力排水管及雨水管材采用热镀锌钢管。
5. 采暖通风设计
采暖热源采用市政热网供热。住宅、商铺采用散热器或低温热水地板辐射方式分户供暖。各部分按通风消防等规范要求设置通风系统。
6. 电气设计
小区内供电由辽宁省供电公司阜新分公司供给电源，供电为三类负荷，供电电压 380V/V,三相，50Hz.本工程由市电网采用电缆引来两路 l0kv 中压电源并设置备用发电机至本小区变电亭的中压配电室。两路 l0kv 电源正常情况下一用一备，即可满足项目运营期用电需求。
小区内弱电设计可根据使用数量级需要在小区内设置电话系统、有线电视系统、宽带系统，信号引自市网。
7. 防雷与接地
本工程防雷等级为二类。
本工程做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。所有进入楼内的金属管道在入口处均与总等电位箱联结。所有接地均采用联合接地，接地电阻≤1欧姆。避雷装置的设置采用避雷针及避雷带相结合的方式，避雷带设置不大于10mx10m 或 12mx8m 的避雷网格。
8. 消防设计
该项目建筑消防等级一级。因此，对所有住宅部分均按高层防水规范设消火栓系统和灭火系统。商铺、商场部分设喷淋系统和消火栓系统，按各部分危险等级配置相应的灭火器。
9.道路及绿化
小区内将建设环型小区主通道，连通各出入口，路宽 6 米，黑色路面。每隔 20 米安装单侧路灯。主通道与每幢楼单元门之间，修 3 米宽通道，混凝土路面或彩色地砖铺设。小区中间由西向东修建中央景观带，东侧中心区建一个大型休闲娱乐广场。各楼间均建有花坛，周围绿地环绕，并在有条件的地方种植树木，届时绿化率将达到 30%以上。建筑与绿地之外的区域均为硬质覆盖的配套设施和文体活动场所。各项主要建筑项目指标详见附表 1.
