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【题目】建筑工程项目投资可行性探究
【第一章】建设工程项目的经济评估分析绪论
【第二章】建筑项目经济评价的方法与分类
【第三章】当前项目经济评价存在的问题及改进措施
【4.1 4.2】项目战略概况与项目总体建设方案
【4.3 - 4.5】土地及资源综合开发利用分析
【第五章】阜新市建筑工程项目的实施过程
【结论/参考文献】经济评价法在建筑项目中的应用结论与参考文献
4.3 土地及资源综合开发利用分析
4.3.1 项目选址及用地方案
1、项目建设用地的规模及用地方案
建设项目，位于阜新玉龙新城 32#地块，位于人民大街以西，潜龙路与龙湖路之间。项目规划用地 155570.50 平方米（不含独立商场、A3-1 高层及部分网点15148.04 平方米），其中建筑物占地 39599.15 平方米，内部道路及人行道硬覆盖58696.61 平方米，建筑绿地 42126.75 平方米。
建设项目，对于部分集体用地，由市政府统一征用。整个建设用地属于城市新城区规划用地，开发商通过挂牌方式，缴纳土地出让金后，取得建设用地使用权。
2、项目选址相关影响分析
（1）用地性质分析
建设项目建设用地，根据城市总体规划，建设用地市政府统一征用后，开发商通过缴纳土地使用权出让金取得，动迁补偿，由政府统一拆迁，开发商取得净地。
（2）地形对工程建设影响分析
该项目所取得的建设用地为净地，当地政府已对该地块进行资源勘探，地块是成熟商业用地，对城市防洪和排涝没有影响，避开了民用及军事航线。
4.3.2 土地利用合理性分析
项目规划新建高层商住楼 13 栋，多层洋房 27 栋，规划建设用地面积140422.50 平方米，总建筑面积 301053.35 平方米，其中：住宅建筑面积 206243.35平方米，商业网点 31300 平方米，地上车库 1160 平方米，地下车库及库房 41890平方米，及利用地下结构建设层高不超过 2.2 米库房 19460 平方米。
由于本期住宅部分临街、路边，建设一部分商业网点，符合有关土地出让政策。
项目用地完全按规划标准设计，设计高层住宅，符合集约和有效使用土地的要求。该项目用地指标分别为建设密度为 28.20%;容积率为 2.14;绿化率达到 30%,符合规划要求。
4.3.3 资源节约措施
1、土地资源的节约措施
项目在规划中就考虑的土地资源的综合利用，项目整体规划时，考虑该区域为城市新区，利用临人民大街建筑设计商业网点，同时采取箱型基础，并利用结构特点，建设地下停车场及库房。扩大项目的土地利用率，实现节省土地资源，满足建设用地的各项指标。同时对住宅项目进行市场调查分析，采取先进的设计理念，优化户型设计，达到对土地资源的节约。
2、地下水资源的节约措施
正常项目在工过程中，由于地质结构的特殊性，如果不开发温泉，施工过程中需要降水，这需要设计合理的施工方案，采取节约水资源的各项措施：
（1）合理安排施工工期，最大程度的加紧基础部分的施工工期，减少抽水排放时间。
（2）对基坑地下室部分，尽量采取支撑围护与挡水措施相结合的施工工艺，采取连续灌注桩或地下连续墙支护系统，实现有效挡水，从而减少施工排水量。
（3）采取科学的施工方法，合理划分施工段，尽量最大限度实现对地下水的综合利用，如箱型基础抗漂浮灌水、基础回填河砂及材料构件养生等工序上，合理利用排出的地下水资源，实现对水资源的节约。
3、其它资源的节约措施
该项目为商品住宅和商业用房，一方面通过组织科学的设计方案，合理使用原材料、资源，降低产品单方消耗指标，最大程度降低建造成本；另一方面，通过设计实现降低运行中的各种资源、能源消耗量，采用先进的设备、工艺，包括照明、通风、空调、供暖等设施上，降低运营成本，实现对资源的节约。
4.4 环境和生态影响分析
4.4.1 项目生态环境现状
该项目原为城郊居民棚户区住宅，各类建筑大小不一，排列无序，环境景观较差。由政府统一拆迁，由建设新城城市。新城项目启动后，过去基础设施落后，道路泥泞、没有统一的给排水设施、卫生排放设施的状况得到彻底改善，现新的基础设施建设已经全部完工。
4.4.2 项目改造后对生态环境影响分析
该项目是玉龙新城整体建设一部分，整个项目同玉龙新城一起，建造阜新玉龙新城。全部项目实施后，一座现代新城屹立在阜新北部，将构成阜新城市的新景观，将成为阜新城市建设史的重要内容，对城市生态环境影响都将是具有。深远的历史意义。
项目建成后，未来使用中对区域环境影响因素包括：居民产生的污水、垃圾、饮食油烟对环境的影响等。
1、住宅生活垃圾
生活垃圾由居民自行袋装投放到指定地点，再由园区物业部门统一运至指定垃圾处理场处理，对周边环境影响较小。
2、住宅生活污水
生活污水经化粪池初步处理后，进入市政管网排入阜新市污水处理厂进行处理。生活污水其排放浓度能够达到 GB8978-1996《污水综合排放标准》三级标准。
3、汽车尾气及鸣笛影响
小区内有部分私家车辆进、出并停放，尤其是在出入口处不可避免地产生短促的鸣笛声，虽然噪声消失得也快，但处于居民住宅区，车辆的鸣笛将明显改变了该区域的声环境质量，会对附近居民住宅产生一定的噪声影响。
4、其它
由于临街部分商业网点的具体经营项目不确定，本次评价不对其进行详细论述，只做简单评述。项目的商业网点不得用于产生扰民的噪声、烟尘和废水等。饭店、洗浴等服务设施应建设符合环境保护标准要求的污染物处理设施，方可营运，凡涉及能源加热项目，根据绿色小区的要求，不得燃煤，应采用燃气、电能作为能源。总之，如商业网点用于经营对环境产生污染的项目，必须另行评价。
4.4.3 施工期环境影响简要分析
噪声、扬尘和固体废物是施工期间的主要污染源，另外，施工人员在施工过程中也会产生大量的生活垃圾和生活废水，进而污染项目周边环境。项目建设初期，周边没有居民居住，影响较小。伴随项目逐渐完工交付使用后，后期建设项目对先期入住的居民，有一定的影响，因此也要做好环境保护措施。
1.噪声影响分析
以下根据各噪声源强度，预测其对周边居民区和单位产生一定的影响。各施工阶段被预测的噪声源参见表 4.4.
由表 4.6 可以看出，项目周围的声敏感点受施工噪声的影响较为严重，主体施工时昼间最大超标 13.98 分贝，夜间最大超标 22.04 分贝。
2、扬尘影响分析
施工期间，施工现场将会排放出各种有害周边环境的扬尘。其中，施工现场各个阶段排放的扬尘主要分为三种类型：
（1）作业扬尘，一般在场地清理、施工作业、施工结束收尾等过程中产生；（2）物料扬尘，一般在施工物料，如水泥、白灰、沙子等，进入施工场地后，在没有容器存放和遮盖的情况下受强风、挤压、暴晒等环境影响所产生的扬尘；（3）路面扬尘，一般在工程车辆、大型施工设备、运输载具进出施工场地时产生。
3、固废的影响
建筑工程，一般都产生大量的固废，根据阜新市环境卫生管理处规定，这些固废必须排向其指定地点。除占用堆放场一定容积外，对其它方面的环境影响很小。施工期施工队的生活垃圾和生活污水产生量较小。
4.4.4 保证生态环境的防治措施
1.建筑噪声
建筑噪声是建筑工程项目的主要污染问题。除不产生的噪声作业外，严禁在 22:00 时以后施工，在 18:00-22:00 时，严禁使用噪声强度大的机械，如电锯、振捣棒、铲车等对人刺激大的设备。在必须进行 24 小时连续作业时，如浇注混凝土工作，要提前通知周围居民，做好解释说明工作，求得他们的谅解。
2、建筑扬尘
建筑扬尘的产生贯穿于整个施工期间，全部是在无意识、无组织的条件下产生并排放的。因此，采取一些管理措施与工程措施来使扬尘量降至较低的水平是必要的。建筑扬尘的产生量大小与现场管理者的现场管理水平有直接关系，能够反映出现场管理者的技术手段和管理水准。
施工现场运输道路随时淋水保湿，以避免扬尘产生。主体结构设置帷幕，其除具有安全防护和改善景观作用外，还具有防尘作用。
3、住宅生活垃圾
在营运期，产生生活垃圾要按物业管理部门的要求袋装投放垃圾，然后由物业部门统一清运处理。垃圾做到日产日清或随产随清，及时清运，不得过夜。
4、住宅生活污水
居民生活污水，通常是经化粪池进行初级处理后排放。经初级处理后，所排放的废水可满足 GB8978-1996《污水综合排放标准》三级标准的要求。
5、小区内汽车尾气及鸣笛的防治措施
针对私家进、出使用的车辆，均要通过地方环保部门验收的尾气达标车辆，也就是其车辆符合 GBl4761.5-93《汽油车怠速污染物排放标准化》达标要求，禁止尾气超标的车辆进入小区内；另外，为解决汽车鸣笛问题，在小区内出、入口处应有醒目的标志牌，并加强私家车辆的管理设施和服务水平，加强宣传、教育工作及时疏导车辆，避免阻塞现象发生，在一定程度上均可减少鸣笛现象的发生收到较明显的环境效果。
4.5 对项目运用 SWOT 财务评价分析
（一）、优势：区位优势。项目位于阜新市玉龙新城中，临人民大街，开发地块中较为优越的位置。地块稀缺。环境及交通条件好，附近有辽工大校区，阜新市公安局、阜新市住建委及阜新市传媒大厦相继建成，有较好的社会文化环境。市政配套设施优势。项目所处位置为新区，整个市政设施都是新建设的，比较完善并且新，服务保证性好，项目自身未来配备完整商业服务功能，在新城建设中处于服务功能完整优势。企业品牌及自身拥有相对成熟和先进的开发经验及营销经验，利于项目的运作和推广。楼盘较大，产品种类设计齐全，用户选择余地较大。
（二）、劣势：项目规划中含有较大成分的商业开发，产品销售方案较单一简单的商住楼开发复杂，风险较大。楼盘较大，销售大多采用集团销售，定价策略受到限制，随行就市的提高销售价格的可能性降低。当地市场对产品牌没有先期认知，且当地消费者在选择产品时对开发商品牌优势的敏感度较低，不利于以企业品牌为卖点的推广。
（三）、机会：当地房地产市场的发展较落后，尤其营销模式不健全，有利于企业通过正规的产品运作，突围而出。目前本项目的规划建筑设计已经基本完成。总体来看从项目整体规划、到建筑形式、建筑立面、户型设置等具体内容，在阜新市具有领先地位。产品的特质存在稀缺。能够充分调动市场改善居住条件的需求。各开发项目后期物业管理不够专业，收费模式和标准不够规范，均有利于物业在当地树立品牌。项目周边有同期住宅产品，可以带动新区整体地块价值的提升，为项目产品销售的价格定位奠定了基础。
（四）、威胁：项目所在城市的市场潜力有限，市场竞争激烈、环境复杂且不规范，市场存在着较大的不可预计的风险。当地消费者对边际价格敏感度高，不容易接受市场上新出现的高端产品带来的价格突破。
