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【题目】哈尔滨市物业管理中存在的问题与对策
【绪论】哈市物业管理模式发展探析绪论
【第一章】物业管理及其理论基础
【第二章】哈尔滨市物业管理行业现状调查
【3.1】物业管理工作机制的问卷与访谈
【3.2 3.3】哈尔滨物业管理问题与成因分析
【第四章】完善哈尔滨市物业管理机制的对策思考
【结语/参考文献】哈尔滨物管机制建设研究结语与参考文献
第一章 物业管理及其理论基础
第一节 物业及其管理
一、物业的概念
（一）物业的由来
“物业”一词最早出自单词“property”,在上世纪八十年代从香港引入到大陆，融合入了房产和地产两大定义。从理论上来讲，学术界给出物业的界定是“已经建成竣工并投入使用的房屋、与之相配套的配置、设施和有关场所。”
（二）物业的意义
以业态角度对物业进行划分，主要有住宅物业、商业物业、工业物业等，住宅物业是以居民为主的具有住宅功能的房产建筑，包括住宅建筑楼层、小区、区域范围内配套设施等，是最常见的物业业态，也是最初形态的物业。本文将物业暂且定义为单独住宅小区或者住宅建筑群，能够为居民提供基本居住、生活、娱乐、消费等基本需求的公共场地。
二、物业管理及其意义
（一）物业管理的涵义
物业管理是指“业主经过选聘物业企业，由业主和物业企业依据物业服务条约商定，对物业及配套设施进行修整、保养、管理，维护相关地域内的环境卫生和纪律的活动。”⑤与物业的涵义对应展开，主要包括住宅物业管理、商业物业管理、工业物业管理等。纵观国内外物业管理发展历程，物业管理都是围绕住宅物业为中心，向周边各领域逐渐放射的物业管理延伸。
（二）物业管理的特点
1.公共性
物业管理公司与业主之间的关系是基于合同之上建立的长期契约关系。尽管物业服务属于物业管理行业的无形产品，但是不同于普通服务，物业管理过程中除了与业主直接接触外，大多数工作是进行物业管理管辖范围内公共基础设施维修、公共秩序维护、公共交通及安全维护、公共卫生清洁、小区绿化园艺等。物业管理服务目标及工作特殊性，确定了物业管理具备显着的公共性。
2.长期性
通常情况下，考虑到物业管理收益情况，物业管理服务与顾客建立合作关系时，会签订不低于半年的长期居住合同。由此可见，物业管理公司在为住宅小区业主及使用者提供的服务并非一时兴起，而是一个动态的、不断改善的循环过程，即物业管理公司所提供的是长期服务。不仅如此，在确保业主满意物业管理所提供的服务时，物业管理公司还需保证小区服务范围内基础设施完好无损、小区环境保持清洁等，具有一定长期性。
3.适时性和无形性
物业管理公司与被服务的业主之间形成的产品商家和消费者，在缺失流通环节的物业管理服务中，业主可随时随地享受物业管理公司服务，而物业管理公司也可根据业主需求随时随地调整服务项目，增加业主对物业管理的满意度。在业主提出不满之后，物业管理公司通常会依据业主要求及时采取服务补救工作，以在短时间内满足业主提出的新要求，由此可以看出物业管理具有适时性。除此之外，与市场流通的一般产品不同，物业服务是无形的产品，在提供无形产品服务的同时，也为物业管理满意度评价带来了难题，很多业主全凭主观感受模糊评价，不利于物业管理公司改善自身服务。
4.广泛性
物业管理服务对象上至退休老人、下至学龄前儿童，服务对象的多样性导致物业管理范围十分广泛。除了服务范围广泛之外，物业管理工作中包括合同签约、法律纠纷处理、财产事项、上门服务、小区建设、房地产开发等内容，呈现出不同于其他管理的多样化，由此也突出了物业管理的广泛性。
（三）物业管理的意义
本质意义上来讲，物业管理与房地产管理一样，基于小区住宅管理中心呈现出放射形状，纵横覆盖许多行业，并且打破了传统的房地产管理经营范围，将更多方面纳入到管理体系中，只是不负责项目开发、运营管理。因此，从功能上来说，物业管理的意义为承受住宅小区业主委托责任的物业管理公司，依据双方协议规定，采取科学合理的手段，对物业服务范围内的各个主体，提供系统的、专业的、规范化的服务种类，通过努力为所有住宅小区业主创造更安全、更舒适、更人性化的居住及工作环境，实现物业管理行业的社会价值。
（四）物业管理组织重要性
物业管理组织通常按照物业公司与业主签订的入住合约，对小区房屋及配套措施、基础设备、小区环境等进行维护，组织中的保安部门、接待部门、清洁部门、维修部门等随时随地为业主提供居住保障，减少业主日常生活后顾之忧。此外，组织中的业主委员会展开管理工作的原则为“业主是上帝，一切为了业主，为了业主一切”⑥，物业管理组织业主委员会的存在不但可以保障业主在居住过程中人身财产安全受到损失，还可以为业主处理纠纷提供相应法律保障，切实帮助业主维护自身利益。再者，物业管理组织中的各个部门设置，立足每一位业主的生活需求，与业主居住需求一一对应，不惜花费大量人力、物力及时间在维护小区安全、秩序上，实现业主自治与专业化管理有机结合。
第二节 物业管理的相关理论
一、产权理论
（一）物权法的概念
中华人民共和国物权法是为了维持国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。由第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007 年（丁亥年）3 月 16 日通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行。⑦物权法主要是中国法系独有的概念，是中国法系民法典的主要内容，也是中国民法体系中国的重要法律部门。
（二）物权法的特征
物权法，是指物权的种类和各种物权的内容有法律统一规定，不以当事人的意志为转移自由创设物权。（1）在权利性质上，物权为支配权，权利人无需借助于他人的行为就能行使其权利；（2）在有效权利范围内，物权是绝对权；（3）在权利客体上，物权的客体为物；（4）权利的效力，物权有优先权和追及权；（5）在权利的产生上，当事人不得任意建立新的物权，物权的设定采用法定主义，更不得任意变换物权的实质；（6）在权利的保护方法上，以物权保护为目的对物的支配，侧重于“物上请求权”法。
（三）物权法与市场经济的关系
物权法作为社会主义市场经济的基本法律，是关系到民生国计的首要法令，它的颁布实施，势必对我国经济社会的发展和社会主义和谐社会的构建，产生深远影响。
第一，物权法在社会主义市场经济法律体系建设完善方面具有重大意义。其具体作用表现在：一是构建了产权制度的基本框架。市场是交易关系的总和，社会主义市场经济体制的建设需要明晰产权、明确责任，如此市场交易才能有序稳步进行。物权是最重要的产权特例，物权法明确了各种物权，为市场毛衣往来建立了法律条件，为市场的正常运行奠基法律根基。其次，物权法明确了平等维持原则，以保护市场主体的同等地位和基本财产权利。
第二，物权法占据了我国市场经济的基本法律框架。物权法第 4 条明确规定：
“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”⑧根据这一原则，物权主体在法律地位上是平等的，都应享有相同的权利，遵守相同的规定。平等保护原则是物权法的重要原则，同时是拟定物权法的根本指导思想。平等保护原则指物权主体在法律地位上是平等的，享有权受到侵害，应当得到物权法平等保护。物权法自然将具有平等的法律地位和发展权利作为其基本任务。物权法规定了确认物权的基本原则。物权与债权一个主要的区别是以物权法规定的权利，确认物权的两个基本原则，即物权法定原则和公开原则，这两个原则奠定了产权的基本原则，维护了社会主义市场经济秩序。
二、公共选择理论
（一）公共选择理论概念
公共选择是指民众通过集体投票与民主程序就公共产品资源的分配进行决策。其理论产生于 20 世纪 40 年代末，英国经济学家邓肯·布莱克 1948 年在《论集体决策》文章中为公共选择理论奠基了基础。
（二）公共机构及其特征
公共机构主要包括：国家机关包括党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关等；机构包括单位直接领导状态下的，全部或部分使用财政资金的事业，科技教育，文化，卫生，体育和其他相关行业以及公益性机构，也包括一些全部或部分使用财政资金，绿色产业，妇女和其他社会团体和组织。
（三）管理权的由来与分析
管理是一种新的物权法的概念，是一种权力之间的区别。《物权法》给出共同管理权的概念。物业管理是指对权利行使的物业管理公司管理活动的权利。物业管理权利是具有谋划、治理、服务的综合服务。通过全面的服务，不仅可以保持良好的性能和配套设施，提高物业的价值，同时创造一个安全，干净，漂亮，舒适的软环境，这包括对人类生存的影响，和所有生命的必要条件和外部因素的发展和享受。在业主购房后的物业管理中，这些“条件”、“因素”往往是通过综合服务来营造、改善和提供的。物业管理权的内涵可以概括为：物业管理权是对人、对物及对资本的管理。
三、委托-代理理论
（一）委托-代理的含义
委托代理，是指代办人的代办权根据被代办人的委托授权行为而产生。因委托代理中，被代理人是以意思表示的方法将代理权授予代理人的，故又称 “意定代理” 或 “任意代理”.委托代理理论（Principal-agent Theory）上世纪 30 年代，美国经济学家勃利因为察觉企业所有者兼具经营者的做法存在着极大的弊病，于是提出“委托代理理论”,倡导所有权和经营权分离，企业所有者保留剩余索取权，而将部分或全部经营权利出让。“委托代理理论”那时已成为管理现代公司的逻辑出发点。
（二）物业服务合同的特征
1.物业服务合同是双务、支付、诺成性、要式合同
双务是指双方互负义务，一方的权利是另一方的义务，一方的义务是另一方的权利。支付是指从其他当事人任何一方有利益就必须付出相应的代价。诺成是指双方有都同意的意愿，合同即告成立，但在这里我们要注意合同的成立并不意味着合同有效。
2.物业合同中涉及第三人：使用人或业主本身
虽然业主不与物业管理者不是合同的一方使用，但大家的目的都是为了业主和物业使用人的利益，最重要的是享受物业管理服务的是业主和物业使用人即使用人个体，而不是开发商或业主委员会。
3.物业服务合同中双方的订约自由受到较大的限制
契约自由包括两层含义：一是合同的发起人可以自由的选择合同对象；二是合同的双方可以自由的商定合同的内容。但对于第二种来说，契约自由是受到限制的。
（三）实现委托-代理效率的问题
委托代理问题是指所有者与经营者的预期目的不相同，从而致使二者的活动准则、价值取向不和谐乃至彼此矛盾。导致这一现象的原因是主要是由于人与代理人之间信息分布不平衡，而与经济活动的不确定性也加剧了之间的信息不对称。
涉及到委托-代理效率的主要因素有以下：（1）委托人与代理人的目的有分歧。
（2）委托人与代理人信息不对称。（3）委托人与代理人风险偏好不同。（4）责任不对等。（5）契约不完备。
物业管理在市场经济的影响下日渐市场化，我国的物业管理是随着港资进入内地房地产市场出现的。物业管理是为企事业单位和家庭工业成千上万的提供优质的服务，是城市管理的重要组成部分，是一个朝阳产业。我们国家在物业管理实践中则呈现出很多不同的管理模式，总体来说，物业管理理论体系在一定程度上推动我国制定改革不断深化。
