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【题目】哈尔滨市物业管理中存在的问题与对策
【绪论】哈市物业管理模式发展探析绪论
【第一章】物业管理及其理论基础
【第二章】哈尔滨市物业管理行业现状调查
【3.1】物业管理工作机制的问卷与访谈
【3.2 3.3】哈尔滨物业管理问题与成因分析
【第四章】完善哈尔滨市物业管理机制的对策思考
【结语/参考文献】哈尔滨物管机制建设研究结语与参考文献
绪 论
一、研究背景、目的与意义
（一）研究背景
改革开放以来，随着生活水平的提高，我国房地产市场和物业管理行业越来越多元化。作为第三产业支柱的物业管理，近年来发展迅猛，受到了各行各业的广泛关注，也为城市化发展带来了不错社会效益和经济效益，在推动城市化建设与社区建设中作出了巨大贡献，以上条件均为黑龙江省哈尔滨物业管理产业的飞速发展创造了良好条件。随着城市化进程步伐加快，哈尔滨市近两年不断强化物业管理，增加政府对物业管理行业的财政支持，并相继推出一系列产业政策，已构建六十多个社区物业服务机构，拥有完善、庞大的物业管理专业队伍，为哈尔滨城市化转型解决了脏乱差、设施破损老化等基本问题。进一步推动了哈尔滨物业管理市场化、规范化。
（二）研究目的
随着《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等条例的出台，对规范物业管理起了一定的作用。但物业管理中如物业公司与业主之间的缺少信赖，难以创建融洽关系；物业公司绩效意识和能力差，物业服务不到位；组织地位不明确，业主委员会运作不规范；业主欠费比例在有的地方较为严重。这些问题在物业管理实践中逐渐浮出水面，表明当前哈尔滨物业管理工作还存在一些缺陷，物业管理机制还有待提升。本论文针对哈尔滨市物业管理存在系列的问题展开调查研究，立足哈尔滨物业管理现状基础，致力于提供解决问题的方法与途径，为促进哈尔滨市物业管理市场规范化、推动哈尔滨市的可持续发展提供有力参考。
（三）研究意义
我国物业管理通过三十余年的摸索和实践，强大的社会效益、经济环境、强大的生命力和开阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理中越来越重要的作用是两个文明建设。物业管理作为促进商业房地产市场的市场化改革进程中的一个重要的手段，能够解决长期房地产市场不活跃及房屋管理滞后等瓶颈问题的。
为进一步促进哈尔滨市物业服务行业良性发展，深入到道里、道外、南岗、香坊四大主城区多个居民小区实地考察，了解有关物业企业和主管部门情况，对哈市物业管理工作机制进行了深入研究。
二、国内外物业管理研究现状及其趋势
（一）国外研究现状
“物业管理”一词同“物业”名词产生一样，来源于港台地区。国内很多书籍和文献，都借用了物业管理的英文名称，Property Management（简称 PM）或Real Estate Management（简称 REM），其中“Real Estate”具体是指土地及其它人工建筑物，尤其是住宅；“Real Property”具体是指不动产“或权益。
19 世纪 60 年代的英国开始了物业管理不动产管理模式，而当代指的 PM 或REM 具备第三产业的共同特质--服务性。世界上第一个房屋管理机构--”芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO）“提出：”PM 是业主对住房的需求，并提供管理服务。“ 但”国际建筑物业和管理人员协会（博迈）①“的建立，则进一步表明物业管理可以成为一个独立的社会服务业。20 世纪 80 年代以来，西方经济发达国家陆续涌现了一些名为”设施管理“的专业管理机构或公司。在二十世纪 80年代末期，这些国家都拥有国家级的专业设施管理协会，在 1989 年联合发起了一个新的国际专业性组织--”国际设施管理协会“.FM 表达了一种新的发展理念的体现，即大型建筑物及建筑群的管理，需要一个综合的利用、综合成本及效益观。
具体来讲，综合考虑物业在应用生命内如何使经济性、适用性、服务性等要求与经营费用和使用效率达到最优组合。西方 PM 或 FM 方面的专家近年来讨论最多的问题就是物业寿命管理与 PM 之间存在何种关系，而有代表性的观点，主要是以下三个：
（1）凯文·布朗的观点：有开发商或建筑商将自有或租赁土地给业主，并在开发土地上或土地所有者建筑物上参与管理并获得的利润。它为机构内部的客户，提供支持、物业规划、高质量、高效率的的服务。
（2）桑德拉·兰卜的观点：FM 可以有盈利的业务，但它不等于 PM.FM 有独特的运作形式，特别是非物业设备管理也涵盖在 PM 以内。
（3）朗·皮德的观点：FM 是一种理论指导下的企业发展战略，计算机应用于物业管理中，它应该是 PM,但它不同于传统的 PM（已建成住宅物业管理），FM 是为生产经营目的的机构同时提供管理服务。
（二）国内研究现状
1981 年 3 月，标志着我国物业管理迈入了一个全新的阶段，是我首家专业化物业管理公司-深圳市物业管理公司正式成立。此后，广州、深圳的物业管理经验迅速蔓延到整个中国，物业公司发展迅速。1993 年是物业管理革命性的一年，深圳市物业管理协会挂牌成立，标志着物业管理成为一个兴起行业。物业管理的现实意义在于改变人们的工作环境、生活环境、城市面貌，提升国民的精神文明素质和现代化城市的认识。
林广智，甘源鑫在”物业管理“中指出，在当前物业管理是指物业管理的运行机制和组织，是物业管理是规则的理论概括，是物业管理活动的本质体现。物业管理模式是受经济制度的制约，必须根据全国房地产管理系统的行业特点运行。
因此，物业管理模式是根据房地产管理系统的特点分成不同类型来管理。中国目前的物业管理模式主要有 4 种类型：福利型行政化管理模式；行政型专业化管理模式；直管型专业化管理模式；市场型专业化管理模式。②刘圣欢在《物业管理》中认为，物业管理运行机制是指物业管理运行过程中独立的参与人及团体活动方式、利益关系和运作的全部变化过程。具体来说，物业管理机制包含三个方面：一是物业管理每个单位或每个人的活动方式；二是参与单位或每个人之间的关系；三是物业管理活动的整个变化过程，包括其自身变化和外部环境改变而引发的变化过程。其实物业管理的管理模式与运行机制之间的基本含义是大体相同。但总体上，目前我国基本上两种物业管理模式是委托管理和自我管理，而其他模式也逐渐转型成这两种模式。
三、本文研究思路与方法
（一）研究基本思路
物业管理在发展过程中遇到许多困难和压力，出现很多问题和矛盾。这些问题和冲突是哈尔滨市物业管理发展的瓶颈，如何在房产事业快速发展的当今尽快提升物业管理水准，是物业管理行业急待处理的难题。
首先，笔者在明确具体研究方向之后，通过深入了解物业管理相关文献资料，提取出本文研究所需物业管理的相关理论，基于理论之上着手规划本次研究的重点问题。其次，在归纳总结国内外物业管理研究资料后，根据本文研究提供的原则和思路，从多维度出发设计出小区居民调查问卷，以期获得理性调查数据。再次，在整理调查问卷数据之后，得出哈尔滨市物业管理调研结果，明确哈尔滨市物业管理中存在的问题，并对问题产生的研究进行了深入分析。最后，在哈尔滨市明确物业管理机制基础上，针对存在问题，从个角度提出如何提高哈尔滨市物业管理机制。
（二）研究主要方法
1.文献研究法
在国内外的相关文献和理论对物业管理的基础之上，本文通过研究探索解决哈尔滨物业管理机制问题，在寻找过程中要充分考虑到哈尔滨市物业管理行业现状及物业管理行业发展的各种需求，结合具体情况，将文献中的理论用于研究实践中，以哈尔滨物业管理发展目标及城市建设目标作为导向，尽可能地做出最优的解决决策。
2.问卷调查法
本次问卷调查采用的是随机抽样调查，自道里、道外、南岗、香坊四大主城区多个居民中抽取调查对象，从而获取哈尔滨物业管理机制所存在的诸多问题，然后以此为基础，提出了建设性的建议。在本论文的研究中，道里、道外、南岗、香坊四大主城区居民是本文研究对象，笔者借鉴一些成熟的理论与实践，结合哈尔滨市物业管理的具体实际设计的调查问卷，配合调查问卷等形式，与有关物业企业和主管部门了解情况，并对这些数据进行缜密细致分析，分析结果也将为分析哈尔滨市物业管理机制存在问题及其产生原因提供一定科学根据。
3.定性与定量结合法
定性研究是科学研究的基本步骤和基本方法，本文从哈尔滨物业管理现状出发，根据现阶段哈尔滨市物业管理历史改革及行业发展特点，通过调查问卷获取哈尔滨物业管理真实数据，结合统计学定量分析方法，采用 SPSS 17.0 对调查数据加以整理和分析，从而总结出哈尔滨物业管理机制的问题。
4.深度访谈法
为了深层次地了解哈尔滨市物业管理行业现状及存在的主要问题等，笔者深入到道里、道外、南岗、香坊四大主城区居民小区进行实地走访，并与有关物业企业和主管部门了解情况，与物业管理企业管理层及基层工作人员进行了深层次的访谈，针对本文的重点研究内容与物业管理公司工作人员进行了深入探讨，从而为对哈市物业管理工作机制研究做好准备。
