第四章 宋代房屋租赁发达的原因、评价及借鉴
第一节 宋代房屋租赁发达的原因
一 宋代商业的繁荣和城市的发展
农业和手工业在宋代得到了新的发展，尤其是农业的发展更为突出，为商业的发展奠定了物质基础，促进了宋代商业的繁荣。①宋时广大农民不断开垦土地，国家也推行了一些奖励垦田的措施，使宋代的耕地面积大为扩展。而宋代由于先进农具的推广，生产技术的提高，不仅减轻了农民的劳作强度，更增强了农业抵抗自然灾害的能力，使宋时粮食的亩产量也大幅提高。随着社会分工的细化，也产生了一批专门从事棉花、茶叶、蚕、柑橘等经济作物种植的农户。在手工业方面，宋代的手工业生产规模、分工、技术、人数、产品、产量都超过了唐代，私营手工作坊发展迅速，并在发展过程中为了协调同一行业的竞争，同行业间成立了行会。行会的出现是宋代商业繁荣的一重要表现，而随着宋代商业的繁盛，也催生了其他一些新生事物的出现：首先是纸币的产生。随着宋代商业的迅速发展，货币流通日益频繁，传统的铜钱、铁钱在大宗贸易时的不便也日益显现，纸币便应运而生，其方便快捷的优势显得非常的明显，使地区之间的贸易往来更加方便。
其次是预买和赊卖的出现。宋代商业的高度发展促使了预买和赊卖等较高商业经营方法的出现。苏轼曾说过：“夫商贾之事，曲折难行。其买也，先期而予钱；其卖也，后期而取值。多方相济，委曲相通”,王安石变法时颁布的《市易法》，将这一民间交易习惯法律化，在法律关系上多次进行预买和赊卖。
宋代商业的繁荣不仅体现在宋代出现的商业上的新兴事物，更能直观反映宋代商业状况的还有宋代的商税数额。王棣在其着作《宋代经济史稿》中经统计认为：“宋代商税总额不但较前代为高，而且有逐年增加的趋势。宋太宗时，一年的商税总额达到四百万贯，宋仁宗时达到二千二百万贯，这是北宋时期的最高峰，此后一直保持在每年一千万贯左右，成为国家财政的重要收入”.①宋代商税的增加表明工商业的更加活跃。
宋代的城市发展，和唐朝时期的最大变化就是传统的坊市制度因为无法满足商业发展的需要而被打破，使得店铺在街道上随意开设，经营时间也不再受以前到了一定时间就不得再经营的限制，“城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商业的发展”.②商业的繁荣活跃了市场，促进了宋代城市的发展，城市的发展也对商业的发展起到了促进作用。两者相互促进的关系在传世名画《清明上河图》中的繁荣景象中也可以一窥一二。
商业的繁荣和城市的发展带来了大量的人口流动，大量的人口流动也带来了大量的房屋租赁市场的需求，有需求就有市场，最终成就了宋代房屋租赁行业的发达。
二 国家政策变化的影响
“重农抑商”中国封建社会的基本国策之一，该项国策基本贯穿封建社会的始终，只是在不同的时代贯彻的程度有所区别。在唐代，坊市制度将商业活动局限在一定的区域之内，营业时间也受到严格的限制，不利于商业的发展。到了后来，随着商业的发展，坊市制度的局限性越发显现出来，最终在乾德三年（965年）宋太祖下诏开封府：“令京城夜市至三鼓以来，不得禁止”,①这样政府以法律的形式承认了夜市的合法性，民居和市场也不再被墙垣围圈，各个店铺也先后沿街开放。应当说，宋政府废除“坊市”制度，是顺应了社会发展的趋势，为宋代商业的发展带来了前所未有的机遇，宋代商业高度繁荣，房屋租赁产业发达，离不开宋政府的这一明智之举。
除了适时的废除了坊市制度外，宋政府的政策调整促进了宋代房屋租赁产业的发展还体现在对官员从事房屋租赁产业的态度转变。宋初是禁止官员从事包括房屋租赁在内的商业活动的，把官员经商看做是与民争利的非法之举。北宋初期的宰相赵普就因为“营邸店，夺民利”②而遭到弹劾。到了后来，由于整个社会风气发生转变，官员经商成为常态，对官员从事房屋出租的政策也变成了半推半就。官员从事房屋出租，只要如商人那样依法纳税，其经营活动就是合法的。到了北宋末年，官员出租房屋还能享受到一定的待遇，“比年臣僚营私利者众，宫观寺院多有免税专降之旨”.③结果官员成为宋代房屋出租人中重要的群体，出现“邸店之多，甲于京师”的官商也就不足为奇了。
三 人们观念变化的影响
首先是“农本商末”观念的变化。在封建社会，农业是国家的根本，农业发展了，民众的基本生存需求得到满足，政权才会巩固，国家才能安定。而商人由于不参与劳动，而是靠低价买进，高价卖出来获利，所以一直以来商业都被视为末业，商人也受到歧视。到了宋代，这一观念发生了改变，如邓馆就指出：“行商坐贾，通货殖财，四民之益也”,④陈耆卿也说：“古有四民，曰士，曰农，曰工，曰商 此四者，皆百姓的本业，自生民以来，未有能易之者也”.⑤这样把商人和士、农、工一视同仁的观念，改变了过去商人地位低下的境况，提升了商人的地位，不仅普通百姓积极参与经商，甚至过去极力贬低商人的官员也放下了身段，投入到了商业活动中来了。如此之多的人参与到商业活动中来，带动了房屋租赁产业的繁荣，这也是为什么在宋代从京师到地方州县到乡村小镇有如此之多的房屋出租经营者的原因。
其次是义利观的变化。在儒家正统思想中，“义”和“利”是截然对立的。孔子“君子喻于义，小人喻于利”的教谕深入人心，“义”和“利”成了区别是君子还是小人的一个标准，到了汉代，大儒董仲舒继承并发展了孔子学说，孔子关于“义”“利”的学说也被其继承下来，“正其义不谋其利，明其道不计其功”
即是董仲舒义利观的体现。这种观念自此一直被传承，直到到了宋代，随着宋代商品货币经济的发展变化，人民的“义利”观念也随之发生较大的变化，表现为对之前占统治地位的“贵义贱利”和“讳言财利”观念的批判。在宋初，李觏首先以儒家身份提出“圣贤之君，经济之士，必先富其国焉”,这是一种典型的反传统观点。其后，“永嘉”功利学派的集大成者叶适进一步提出，“古之人，未有不善理财而为圣君贤臣者也”否定了“圣贤不为利”的传统观点。而王安石是第一个公开讲求理财并将其付诸实践的人，他指出：“利者义之和，义固所以为利也”,财富和伦理是统一的，“聚天下之人，不可以无财”,所以要“取天下之财，以供天下之费”.
君子既然可以言利，付诸行动来争利自然也是无可厚非。宋初大将曹彬就直言：“好官亦不过多得钱尔”,北宋中期蔡襄也曾说：北宋前期，官员稍有节操者，尚以经商营利为耻，一般是在私底下从事商业，然而到了北宋中期社会上的风气为之大变，“专为商旅之业者，兴贩禁物、茶、盐、香草之类”.
这种观念的转变，使得历来官员士人尊贵清高的身份等级观念大为减弱，他们也纷纷成为兼职商人，在上述思想影响下，宋神宗也下诏：“政事之先，理财为急”.在这种风气转变的影响下，上至皇帝高官，下至普通百姓，纷纷投入到“理财”“争利”的浪潮中，面对宋代房屋租赁市场的重大需求，无论是官房开办的店宅务还是官员、富室、商人、一般城郭户等都积极的加入到房屋出租的行列，带来了宋代房屋租赁业的繁荣。
第二节 宋代房屋租赁制度的评价
宋代时期社会风气、人们“义利”观念的转变，各种因素交织带来的宋代房屋租赁市场的巨大需求，以及宋政府因势利导的制定有利于房屋租赁业发展的政策法律，规定了房屋租赁双方当时人的权利义务，规范了当事人的行为，促进了宋代房屋租赁业的发展，对当时的社会产生了一定的积极影响。
首先是缓解了当时的住房紧张矛盾。两宋时期，人口增加，人口的流动频繁，如当时的东京“以其人烟浩穰，添十数万众不加多，减之不觉少”,②而临安也“四方之民云集两浙，百倍于常”,在短时间内尽可能多地建造房屋来满足人们的住房需求也不太现实，而租赁房屋以其成本较低，经济性较高而成为很多人的选择。
加上宋政府对房屋租赁市场进行相应的规范和引导，促进了宋代房屋租赁业的良性发展。
其次是增加了政府的财政收入。宋代房屋租赁的发达，与宋政府的参与是密不可分的。宋政府的参与不仅表现为制定政策、法律规范房屋租赁市场，也表现为作为市场的参与者，如设立店宅务，以官方主体参与房屋租赁，其带来的直接结果之一就是增加了宋政府的财政收入，“本务课利浩瀚，全籍舍屋出赁”,①又如熙宁十年，店宅务的收入为 216,581 贯，而东京都商税院的年商税额为 402,327贯，开封府的商税额为 152,801 贯，②店宅务的收入超过了开封府的商税额，也超过了东京都商税院的一半多。这对宋朝“冗官”“冗兵”“冗费”及周边战事不断带来的巨大开支起到了有效的缓解作用。
最后是促进了经济文化的繁荣。房屋租赁的广泛存在，为“辐凑并集，数倍土着”的各路商贾的贸易活动提供了便利，在很多地方“大多是外郡寄寓之富商，其寄寓人，多江商海贾”.③也为很多南迁后的商人继续从事商业活动提供了便利，“都城食店，多是旧京师人开张”,④有力的促进了经济的发展。除此之外，在北宋被灭后，很多文人雅士汇聚临安，“及春游帝里，赁宅是吾家”,⑤通过清代朱彭《南宋古迹考》里的“寓居考”一节可知，当时的杨万里、赵师秀、范成大、王明清等人都曾赁屋住在临安，一时间群贤毕至，文化事业很是繁荣。
在另一方面，我们也要看到，宋代的房屋租赁制度中也存在着一些不合理的地方，值得我们深思。
首先，在宋代的官方房屋租赁机构店宅务，出租房屋是其非常重要的一项业务，通过出租房屋获得的房屋租金也占据了店宅务收入的大部分比重。如上面所述，宋政府也制定法律对房屋进行相应的修缮，以期延长房屋的使用时间。然而事实上，这些规定落实的效果并不太好，如“天圣三年（1025 年）房数多于天禧元年（1017 年）时两千余间，而收入则相对减少数千贯，并非房均下降由于不能及时修理旧屋，故仁宗时收入减少”.
其次，宋代房屋租金是呈增长趋势的，宋政府为此制定措施，包括发布诏令稳定租金、按一定比例减低租金、在灾害、节庆、祭祀等日免除房钱等等。不可否认，这些措施的出发点是好的，也取得了一定的效果，然而，这些措施是纯行政性的，带有很大的负面作用。如当时由于数次的调低房租，导致不少出租人收入减少，为了降低损失，甚至有房屋也不对外出租，这对房屋租赁市场的健康发展无疑是不利的。而且宋代的房屋出租人中官员占了一定的比重，降低房价会损害他们的利益，所以他们也会采取相应的对策来对待这些调控措施，使这些措施的效果大打折扣。所以对宋代政府的房屋租金的调控措施的效果也不能过高地评价。
最后，作为宋代房屋租赁过程中职业经纪人的“庄宅行人”,在房屋租赁中的作用很大，不仅要对待租赁房屋的产权进行核对，确保出租人是房屋的所有权人，还要对房屋的租金多少进行评定，也要参与到房屋租赁契约。如果这些“庄宅行人”能本着自己的职业良心，依照规定扮演好自己的角色，自然是有利于房屋租赁产业的发展。而如果其利欲熏心，和出租人沆瀣一气，那么受害的不仅是承租人，更是整个房屋租赁市场的健康、稳定发展。而宋代关于其如何行使职责做了不少规定，对其不行使或者不按规定行使应当承担怎样的责任规定地相对较少，这也是导致宋代房屋租赁市场出现纠纷的原因之一。
第三节 宋代房屋租赁制度的借鉴意义
“以史为鉴，可以知兴替”,在市场经济快速发展的今天，尽管中央政府采取一轮又一轮的调控措施，房价依然是居高不下，租赁房屋成为很多人解决基本生存问题的首选，为此，我国也制定了一定的法律法规来调控房屋租赁市场，如《中华人民共和国合同法》第 13 章之租赁合同，《商品房屋租赁管理办法》等。
而宋代尽管已经距我们千年之久，宋代关于房屋租赁当事人权利义务关系的规定有不少在今天依然适用；宋代政府的公房出租和现在政府积极推行的公租房、廉租房也存在一定的相似之处 .通过宋代的房屋租赁制度，总结其经验，吸取其教训，为今天所用，应当说还是有一定的意义的。
一 关于房屋租赁合同
如上所述，宋代对租赁房屋时订立契约非常重视，在出现房屋租赁的纠纷时也是以租房契约为主要依据来定纷止争的。宋代的这一做法无疑是有重大意义，值得借鉴。在我国目前情况下，人们的订立契约意识比之前有很大的提高，我国也制定了相关法律、法规、规章为租赁房屋订立合同提供依据。如《城市房地产管理法》第五十三条、《商品房屋租赁管理办法》第七条都明确要求出租人和承租人应当就房屋租赁订立合同，并对合同的内容做了或详或简的规定。对租赁双方订立合同的内容规定地最详尽的，要属《合同法》了。《合同法》第十三章整章节共二十五条都规定的是租赁合同中双方当事人的权利、义务关系，租赁期限、租金的支付、当事人不履行义务的法律后果等。虽然该章只是较为笼统的规定了租赁合同的内容，并没有细化到房屋租赁，但房屋租赁和它应当是特别法和一般法的关系，房屋租赁作为更具体的租赁形式应当是适用《合同法》中的一般规定的。
虽然宋政府重视租赁契约的制定，也有一定的史料记载了宋代租赁双方当时人签订了租赁契约（如苏轼的例子），但在宋代人们在租赁房屋时订立契约的情况究竟如何，是不得而知的。我们可以以今天的情况做一个猜测，当今对房屋租赁时订立合同在不同的法律条文中都是有规定的，但是，事实上，当今的租赁主体已经有所增加，除了传统的自然人之间，法人之间、法人和自然人之前、政府和自然人之间的房屋租赁也很常见。政府和自然人之间，涉及的往往是具有保障性质的住房租赁，如廉租房、公租房，在这种情形下，政府都会和承租人签订房屋租赁合同。在法人之间及法人和自然人之间，由于法人往往会参与经营活动，法律意识更强，所以不论法人是作为出租人，还是承租人，一般情况下也是会和另一方签订合同的。而自然人之间，法律意识通常不太强，再加上受一般做法的影响，一般都是相互之间的口头约定，约定内容也会涉及租金、租赁期限、水电气费的缴纳、房屋损坏需要赔偿。这种约定，在双方都遵守的情况下，相安无事，一旦一方违约或者侵权，出现纠纷时，由于没有成文的租赁合同，往往会给纠纷的解决增加困难。今日尚且如此，我们不妨猜测宋代时的情形当与此相似：政府主办的公房出租时会订立契约，而广大的私有房屋出租时订立契约的比例是不太高的。
无论是宋代，还是当代，对房屋租赁的法律规定都较全面，但部分法律的落实情况却都不太好，订立合同率不高就是其中之一。而在笔者看来，订立合同不仅彰显的是法治的进步和法律观念的深入人心，它更大的价值在于在当纠纷产生后，在解决纠纷中所发挥的作用。当然并不是说有了租赁合同，房屋租赁纠纷马上就会马上得到解决。但至少通过该租赁合同，双方的权利义务关系会得到确定，可以在很大程度上降低产生“公说公有理，婆说婆有理”和推诿扯皮的风险。
对此，笔者的看法是应从增强人们的法律观念着手。法律条文是生硬的，但可以通过法律宣传将生硬的法律条文变得生动，便于人们更好地接受。也可以通过宣讲案例的形式，以案说法，让人们真切地体会到在承租/出租房屋时订立合同的必要性和重要性。
二 关于房屋租金
关于宋代的房屋租金，程民生先生在其《宋代物价研究》一书中指出：“到了宋徽宗朝，开封的房屋租赁价普遍上涨”“南宋时期租金上涨”,①由此可以看出，宋代的租金是呈现上涨趋势的。这和当今的形势相当，只是当今随着城市化的进程加快，住房租赁市场的需求旺盛，商品房价格的居高不下，能接纳更多承租人且租金较低廉的城中村的拆迁改造，现在的房屋租金上涨幅度更大，上涨周期更短。
据前所述，宋政府在认识到房钱上涨后，出于改善民生，更是出于稳定房屋租赁市场、巩固政权的目的，采取了发布诏令稳定租金、按一定比例减少租金、在灾难、节庆、祭祀等特殊日子免除租金的方式调控租金，但是，由于宋政府的调控措施多是行政性的，一刀切式的，“诏河南府永安县民僦官舍，钱减其半，永为定制”,①取得的效果并不理想，不能给予较高的评价。这对我们当今调控房屋租金是个前车之鉴。
目前我国房屋租赁的需求具有刚性的特征，其来源有以下几个：第一，我国现在处于城市化进程加快时期，大量的农村人口来到发达的城市务工，这些流动人口需要在城市中生存下来，首先得解决住宿的问题。而他们的经济能力有限，大多情况下只能选择承租别人的房子。第二，现在很多城市都在进行旧城的拆迁改造，被拆迁户也需要租住房子来完成过渡。第三，除了农村进城务工人员外，每年毕业的大批高校毕业生也是租房的重要群体，他们或者在毕业之后留在城市找工作，或者找到工作后由于现在的经济能力不够而选择租房子住，这些都形成了刚性的租房需求。
与刚性的租房需求相对的是，我国现在的出租市场的供给显得不足。我国现在的租房供给主要分为政府公房和私人房屋两种。政府公房在当前主要表现为廉租房、公租房等。但这类房屋往往限定一定的条件，根据《公租房管理办法》，申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准； （三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。而根据《城市最低收入家庭廉租住房管理办法》，符合市、县人民政府规定的住房困难的最低收入家庭，可以申请城镇最低收入家庭廉租住房。符合这些条件毕竟只是租房大军中的一小部分，而符合条件的这一小部分从申请到最后成功入住也需一定的时间，甚至这个时间持续较长也是现实中的常事，所以，不少符合申请条件的人也因种种原因放弃申请的想法。除了公房之外，大批有闲置房屋的私人将其房屋出租构成了房屋出租市场的重要组成部分。
还有就是开发商兴建的用于出租而实现收益的商品房，但由于住房市场“重售轻租”的影响，开发商建设直接用于出租的房屋所占的比重也是比较小的。
由于房屋出租市场的供给无法满足刚性的租房需求，房租的日益上涨就成了自然的事情了。房屋租金的过快增长必然对人们的生活质量产生影响，那么应该怎样的合理调控房屋租金呢？调控房屋租金，政府是主角，但政府在调控的时候，应当充分考虑到市场，而不是简单地适用行政手段了事，更不能一刀切。
第一，加大住房租赁的有效供给。房屋租金的上涨归根在于房屋出租市场的供不应求，所以，对于政府经营的廉租房、公租房等可以在适应现实需要的状况下，在条件允许的情况下尽可能多的建造，缓解住房租赁的紧张状况。此外，政府应精简手续，提高工作效率，缩短审核、批准时间，尽快的让已经申请并符合条件的人入住。还要鼓励实力雄厚的开发商投资于专用于出租的房屋，增加房屋出租市场的供应。
第二，转变居民的住房观念。受传统观念的影响，人们倾向于通过建造或者买卖而拥有属于自己的房屋。但随着社会保障制度的完善，应当促使人们的住房挂念向多元化的方向发展，近几年比较热的“以房养老”,其中一种模式就是“租房入院养老”,即老年人将住房对外出租，自己用租金居住到养老机构，将来自己身故后将住房移交子女继承。不仅是“以房养老”针对的老年人，对于年轻人，也可以慢慢扭转观念，通过租房子住也可以拥有不错的生活质量。
第三，转变政府的职能。2015 年 1 月 6 日，郑州市公布了房屋租赁参考价格后，市民们最大的反映是“拿着政府的租房指数，租不到房子”,虽然对于租房有一定的指导性，却没有多大的现实价值，房价不会因此而降低，承租人依然处于不利的地位。但政府如果直接定价，可能短期内对房屋租金的调控有所影响，但这种非市场的做法对房屋租赁市场的长期发展也是不利的。所以，在调控房屋租赁价格时，政府的职能应当从政府限价和政府指导定价向宏观的市场监管、价格监督、为承租人提供信息服务转变，这可以给以房屋租赁市场自主的定价权，使其在政府的宏观监管下，按照房屋的价值构成和供求关系，结合政府的信息服务带来的较为对等的信息，协商房屋租赁的价格，最终达成一个双方都能接受的价格。
三 关于房屋中介
在宋代，在房屋租赁双方从事经纪业务是“庄宅行人”,他们充当了多重角色：既负责验证房屋的所有权归属及租赁的合法性，又需要对出租房屋评议出参考价格，还需要参与房屋租赁契约的订立。一方面，他们在房屋租赁中发挥了桥梁的作用，促进了宋代房屋租赁市场的繁荣。另一方面，由于对“庄宅行人”的规制不完善，也出现了种种的不良现象，如欺行霸市、坑骗租赁双方等。而在当代，房屋中介发展迅速，据统计，房屋租赁市场中超过一半是通过房屋中介完成的。然而市场中的房屋中介良莠不齐，有的没有工商部门核发的营业执照，有的没有固定的经营场所，有的介绍的房屋是没有取得房屋产权证书或其他合法权属证明的房屋，有的甚至打着虚假广告骗取中介费用，不一而足。这些乱象只有得到整顿，房屋中介只有得到合理的规制，才会有利于我国房屋租赁业的正常发展。
第一，严格市场准入。目前市场上的大多房屋中介是单店模式，规模小、人数少，且对其监管不严，导致大量的小房屋中介和低素质执业人员充斥市场。要提高房屋租赁中介的规范化程度，就需要对房屋租赁中介实行严格的市场准入制度。对于中介机构，要求其注册资本达到一定的数量，并建立规范的财务管理制度。对于中介执业人员，我们可以借鉴美国的牌照制度和香港的发牌制度，强化发牌、培训、考核及执业不当的惩罚机制等。
第二、加强监管力度。对良莠不齐的房屋租赁中介市场，政府需加强监管力度。从中介机构的申请注册到日常经营，实时管理，定期考核，并建立淘汰机制。对投诉率高的或者有违规行为的中介予以披露，对于严重违规的中介机构，可以令其停业整顿甚至直接驱除出房屋租赁中介市场。也可以考虑要求执业人员缴纳一定的责任保证金，为其违规行为或者重大过失行为提供担保，提高其违规成本，增强其规范执业行为的自律能力。
