第一章 宋代房屋租赁的当事人及其权利义务关系
第一节 宋代房屋租赁的承租人
宋代商业繁荣，市镇发展，经济水平相比前代有了明显的提高，传统的重农抑商观念有所削弱，崇益重利观念兴盛，商人的活动非常频繁。而且宋代的官员和科考举子的数量也是急剧增长，长期在外，流动量很大。而根据前人的研究，宋代的地价已经呈现上涨趋势，尤其是京城的地价，更是昂贵。①北宋文人王禹偁曾记载：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，于金同价”.②与如此高的地价相伴随的，是房价的不菲。这样的话，长期在外的官员、商人、举子等就不得不赁房而住。
（一） 官员
宋代的在职官员由于相对于购置房产而言，俸禄很低，加上任期有限，可能随时调动，到其他地方任官，所以租赁房屋成为委身的重要选择。在宋代刚刚建国的时候，广大官员的俸禄普遍是偏低的，“约只及唐代官员俸钱一项的 1/5 左右”③，多数官员也都无力来置办房产，只能选择通过承租房子来安身。朱熹在谈到宋初官员的住房情况时曾说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。自神宗置东西府，宰相方有第”④。这一说法虽然有夸张之处，但宋初从宰相到下面官员租房而住的现象还是非常普遍的。据记载，咸平二年（999 年），枢密副使杨砺去世，宋真宗念其功劳，亲自到其家祭奠，由于杨砺所租住的房子位置太过偏僻，是在小巷子里，皇帝的乘舆无法进去，“帝为冒雨步进焉”.⑤又天禧元年参知政事陈彭年去世，皇帝“睹其所僦居室陋敝，叹惜数四”.①杨砺和陈彭年分别官至枢密副使和参知政事，又深得皇帝敬重，即便如此，二人去世的时候还居住在租赁的陋室里。高级官员尚且如此，更不用说下面的普通小吏了。
翰林学士王禹偁是这样描述其晚年在京城赁房的情形：“老病形容日日衰，十年赁宅住京师。阁栖凤鸟容三入，巢宿鹪鹩欠一枝”,②王禹偁为官多年，一直无力置办房产，直到晚年还住着租赁的房子，而且一住就是十年之久。
既然宋代在职官员租赁房子而住，那他们的居住条件如何呢？南宋官员张卿描述其租住的房子是“小小园林矮矮屋，一日房钱一贯足”,③房屋的日租金是一贯，月租即为 30 贯。御史中丞胡宗愈“税周氏居第，每月僦钱一十八千”,④每个月的房租是 18 贯。张卿和胡宗愈所租住房子的月租都不低，房屋的条件应当是还不错。但像他们这样能租的起这般条件的房子的官员毕竟是少数，大多数官员租住的房屋条件就很一般了甚至说比较简陋，如杨简在任职浙江抚属时说他“僦宅隘陋，外高中卑，无宴息之所，客至不可留，不可以奉亲”.⑤除了在职官员外，由于宋代冗官严重，众多待阙官员留滞京师也需要租赁房子。政和七年（1117 年）有臣僚上言：“承平日久士日益众，入流日益多，尽天下员阙不足以充选，每三人守一阙，一名在官，一名被替，一名待次，凡五七年1⑥而”一川官在都，乞差遣，一留三四年“.⑦大多数在职官员和待阙官员虽然租住的房子一般，满足其正常的生活还是可以的。然而对于那些遭贬谪的官员，境况就不太好了。遭受贬谪的官员尽管在流放期间还有俸禄，但非常微薄，”谪官无俸突无烟“⑧”谪官无俸不胜贫“,⑨方岳在被贬期间就赋诗感概其居住条件之差”僦舍真如百漏船，一番风雨一骚然“.没钱租到房子尚且不说，由于被贬，往往遭到刁难，使得百姓不敢随意将房屋租给贬官。陈瓘在被贬台州时，”人莫敢以居屋借赁者，暂馆僧舍“.
（二） 商人
《白虎通义》有云”商之言商也，商其远近，通四房之物以聚之也，贾者，固也，固物以待民来，求其利也“.①商人通四方之物，贱买贵卖决定了商人需要四处奔波，无论是在进货途中的舟车劳顿，还是”固物以待民来“,都对旅馆、店铺、仓库等房屋的租赁有者巨大的需求，带动了房屋租赁市场的繁荣。尤其是在宋代传统的坊市制度被打破，扩大了商业活动的自由性，进一步刺激了商业的繁荣和房屋租赁市场。
商人的特点决定了商人们需要四处奔波，”江、淮、闽、楚间商贾，涉历远道，经月日久“,于是旅店，仓库、邸店等适合居住和存货的房屋成为商人们出门在外的必然选择，商人们也成为这些房屋经营者的重要客源。北宋时开封城”街西保康门瓦子，东区沿城皆客店，南方官员、商贾、兵级，皆于此安泊“,②而相国寺”以东向南曰第三条甜水巷，以东熙熙楼客店，都下着数“.③宋代不仅京城的旅店多，在州府、县城，甚至在乡村也不少。乡村旅店因处于城市之外，郊野之中，多被成为”村店“”野店“,如苏轼”还至庾岭上，少憩村店“.④而商人在进货贸易的途中往往携带大量货物，这些货物也需要得到妥善安置，于是和旅店相配套的仓库甚至单独的仓库应运而生。”城中北关水门，有水数十里，曰白洋湖。其富家于水次起迭塌房十数所，每所为屋千余间，小者亦数十百间，以寄藏都城店铺及客旅物货“.⑤商人们要经商，铺面也是必不可少的，店铺通过租赁的方式获得在宋代也是非常普遍的现象。
（三） 举子
宋朝时期，右文崇儒，科举考试成为宋代社会底层民众向上流动的重要途径，这导致了大量举子在京城的聚集和滞留，也为京城的房屋租赁行业提供了长期而稳定的客源。”诸州贡士，国初未有限制，来者日增。淳化三年正月丙午，太宗命诸道贡举人悉入崇政殿，凡万七千三百人，时承平未久也，不知其后极盛之时，其数又几倍也“.⑥尤其需要说明的是宋代每次的应试举子人数和取士人数都大幅增加，据统计，两宋共取进士 115,427 人，⑦而唐代只有 8156 人，⑧应试举子人数和取士人数的激增，为房屋租赁带来了商机。一个仅是监簿的小官，因从事房屋的租赁业务，每日收入”数十千“,这在当时县官的俸禄”不满十千“的状况下，利润空间可见一斑。赴京赶考的举子人数大量增加，造成房屋租赁市场的供不应求，带来的是房屋租金的上涨，尤其是一些位置较好的地段，租金更是高的离谱。”其诸处贡院前，赁待试房舍，虽一塌之屋，赁金不下数十楮“.①如此之高的租赁并不是每个赴考举子能承受的，一些家境贫寒的考生只能租住在租金较低的偏远地区，如林邵在二十岁赴京赶考的时候，”僦居戴门楼门外“,位置十分荒僻，”人多言彼宅子凶怪，以其赁直廉，不问也“.
（四） 其他承租人
除了上面所述的官员、商人、举子作为宋代房屋的承租人外，还有其他人如平民、士兵等在宋代也有房屋租赁的行为。
宋代采取的”不立田制“”不抑兼并“的政策，造成的结果是土地被大量兼并，”民无立锥之地“,大批农民失去了土地，而农民人身依附关系的减弱更为农民的自由流转提供了保障。”自今后，客户起移，更不取主人凭由 如是主人非理拦占，论经县论详“.③他们可以自由穿梭于城乡之间，于是遍布城乡的旅馆成为他们的栖身之所。
在宋代，士兵作为一个较为特殊的群体有时在营房紧张的情况下也会选择租赁房子居住，如”政和元年十一月十日臣僚言 士兵凡六百人共三营，效忠指挥凡四百人一营，未有营房，各于街市赁屋居住“.④当然这种情况相对还是较少的，为方便管理军人，一般都会尽量盖营房满足军人的住房需求，减少军民混居的情况，但宋代为缓解营房紧张，士兵在外租房而住的情况还是时有发生的。
第二节 宋代房屋租赁的出租人
与宋代房屋租赁市场的需求相适应的是宋代房屋租赁市场的供给。在宋代，房屋租赁市场的供给主要分为公房的出租和私有房屋的出租。
一 公房的出租
宋代公房主要是指直管房和自管房。直管房指的是由京城的最高房地产管理机构（即店宅务）管理的，所收房租需交给三司的房屋。自管房是指由学校、寺院、军队等特殊部门管理的，所收房租不必上交，可用于本系统内部支配的房屋。
（一） 直管房的出租
直管房的管理机构是店宅务，该机构在宋代的隶属和名称有多次变化，但其职责相对固定，”掌管邸店，记直出僦，及修造缮完“.
①其房屋来源有以下几个：
首先是盖造。景德三年，诏左右厢店宅务”凡倒塌、收拆、创盖、如牧地段，并置簿抄上“,这里的”创盖“指的是建造新的房屋。其次是对犯罪、负债等原因没收的房屋。宋代规定”没官舍屋其元业主无得请赎“,而天圣四年，店宅务所管的房屋中，”千五百七十一间半系纳修造“,由此可见，没收房屋的数量不少。
还有就是户绝留下的房屋。大中祥符六年诏”应户绝抛下房屋家产，千贯以下，只差曹官一人，并与点检所使人同点检，送省司置簿构管。其估直充葬嫁者，官给钱支费，以店屋送店宅务管系“.
天圣七年（1031 年），勾当店宅务李东之上奏说：”本务课利浩瀚，全籍舍屋出赁“,②由此可见，在店宅务的业务范围中房屋租赁占据着重要的地位，那么店宅务是如何来管理房屋出租事宜呢？店宅务在出租房子时，亲事官会将写有招赁字样的纸张贴在待赁房屋前，起到一个广而告之的作用。由于该”广告“经常被闲杂人等揭去，针对这种情况的出现，朝廷于是下令”今后只令亲事官印押粘贴，交与场子看管“.③当有人承赁房屋时，”应承赁者，须立班名“,④所谓”立班名“就是将房屋承租人的起租日期和基本信息记录在案，承租人在此之后才可以入住。最后，承租人退房时需要”监官躬往检覆，仍令先纳旧历“,⑤待对之前记录在案的信息核对无误且承租人在拆走自己添附的物品后”不亏官“,退赁手续才算完结。
由于店宅务是以营利为目的的官方机构，为了获取更大利益，它也是比较注重对房屋的修缮和房屋出租的日常管理的。宋时店宅务根据八作司的修造制度，按照一定间数将房屋划分区域，每个区域差三五名三司军大将管理，由其监管，店宅务则负责具体的修缮工作，这就绕过了房屋修造的审批权、决策权在三司手中带来的三司的问难，使得房屋修复工作得以顺利施行。除了修缮房屋外，店宅务也特别注重对房屋的看管。”至道三年四月诏，店宅务监官、专典并番宿本务“⑥”真宗咸平二年三月，诏店宅务兵士二十人，分地分觑步看管室屋召人承赁，夜即归营“,⑦要求监官和专典轮番值班，要求士兵白天分区看管房屋，晚上归营。以上种种措施都是店宅务为增加直管房的房屋租赁收入而为的。
（二） 自管房的出租
宋代自管房的经营机构以学校、寺庙、军队为主，这些机构经营的房屋所得不必纳入国家财政、可以在自己系统内部支配。
宋代的教育发展很快，中央有太学，地方的州县学和书院也普遍建立。学校的经费除了国家和地方的财政拨款外，学校也广开门路，筹措经费，房屋出租就是其中一条。学校出租的房屋称为”房廊“,据记载当时江州州学有房廊三十八间，每天收取的房租就有一贯四百三十文。
另据宋人葛胜仲统计，当时全国的学舍有 95,298 楹，房廊有 155,454 楹，房廊比学舍还多 60,156 楹，②学校从事出租房屋业务的兴盛由此可见一斑。学校出租房廊的租金是由学校征收，州县派人监督。该租金收入不得挪作他用，只能作为教育经费使用，这其中也包括对学校房屋的修缮及资助本州县参加科举考试的举子。学校通过经营房屋租赁产业，既增加了学校的经费，在一定程度上缓解了政府的财政紧张状况，也为广大的承租人租赁房屋提供了方便，缓解了社会上的住房紧张矛盾，应当说是益处多多的。
宋代冗兵现象严重，周边战事不断，军费开支吃紧，为增加收入，各军队也纷纷置地建造房屋对位出租。南宋绍兴十二年（1142 年），鲍琚总领鄂州大军钱粮，据他称岳飞军中岁收：”鄂州关引、典库、房钱、营田杂收钱、襄阳府酒库、房钱、博易场共收钱 41.5 缗“,③可见宋代军队不仅参与房屋的出租，而且其出租房屋的规模还是较大的，收入也是很可观的。
二 私有房屋的出租
与宋代公房出租的主体相比，私有房屋的出租市场更为繁荣，他们人数众多、地位不等、成分复杂，在宋代的房屋租赁业中占据着重要地位。
（一） 官员、宗室
宋朝时期，传统的”重农抑商“”贱商“观念受到冲击，崇商重利观念兴起，之前以经商获利为耻的官员也纷纷参与到房屋出租市场，与民争利。他们倚仗手中的权势，出租房屋的规模往往很大且获利颇丰。宋仁宗时期，宰相晏殊因”唯务私家，营置资产。见于蔡河岸上托借名目，射占官地，盖屋僦赁“④而被知谏院蔡襄弹劾。连当朝宰相都投身于房屋租赁产业，其他官员是如何积极参与房屋租赁就不难想象了。北宋政府曾对房屋出租人进行征税，结果仅仅对”京师仕宦及有屋业者取之“,收入就不低于百万。这也说明了当时京城官员出租房屋的人数之多和房屋租赁业务的兴盛了。南宋时期，马光祖任知京口时曾处理过”福王府诉民不还房屋赁钱“的诉讼，汪应臣因言孝宗”置房廊，与民争利“①而被孝宗贬出平江府。由上可见，宋时宗室参与房屋出租应是很普遍的。
（二） 商人、富室
和官员、宗室参与房屋出租相比，商人、富室的参与应当是更加平常。
官员、宗室凭借着权势从事房屋出租，而商人、富室则是依靠自己的雄厚财力参与房屋租赁市场的激烈竞争。如当时开封城中有商人”别第在繁台寺西，房缗日数十千“.②通过出租房屋，一天的房租收入就达到数十贯，这和当时官员”三千户以上朝官，十八钱“③”其下州县之吏，一月所得，多着钱八九千，少者四五千“④的月收入相比，着实非常可观，大商人从事房屋出租获利着实非常丰厚。
哲宗时苏辙被贬到雷州”市中无屋可僦，独有一富室余破屋数间可赁，仍与作交易“.⑤无论商人还是富室，他们对外出租的房屋规模都是较大且收益较多，房屋出租收益是也是其重要收入来源。他们建造房屋并不是为了自己使用，而是想借着房屋出租赚钱较多这一有利条件，能够分得一杯羹。所以，当时有”故僦赁取直者，京师人指为钱井经商“.⑥”钱井经商“一说，也恰恰反映了当时房屋租赁的盛况。
除了上面所述的四种房屋出租主体外，还有其他一些也从事着房屋租赁。如当时的普通城市居民和乡村”野店“的经营者。宋仁宗时，入内都知张永和建议当时朝廷”收民僦舍钱十之三，以助军费“,⑦从这条建议中也可看到，当时城市居民中是有很多的人从事出租房屋业务的。至于乡村野店，受整个大环境的影响，在有一些人员往来的或是乡村道路旁边，也都广泛地分布着。他们大多是家庭式经营，规模较小，甚至连只有一间客房的也有。
第三节 承租人的义务
宋代房屋租赁市场繁荣，规模宏大，参与人数众多，无论是官府专门组织的公房出租，还是各个主体广泛参与的私有房屋的出租，都试图来满足由广大承租人的存在而带来的房屋承租市场的需求。为了保障房屋租赁市场的健康发展，宋代不仅设立店宅务积极参与房屋租赁的经营，也适时地制定措施规范出租人和承租人的权利和义务，这起到了一定的积极作用，规范了当事人的行为，也规范了房屋租赁市场的秩序。由于房屋租赁合同是双务合同，各方当事人都有自己对应的权利和需要履行的义务，而且一方的权利对应的也往往是另一方需要履行的义务。所以，在论述宋代房屋租赁双方当事人的权利义务关系时，主要从双方当事人需要履行的义务着手。
一 按照约定的方式使用房屋
当时人们承租房屋，用途还是比较广泛的，如用于居住、用于店铺经营、用于货物存储等等。当时租赁房屋房屋还要求订立契约，一旦将房屋的用途约定，未经出租人同意，承租人是不能随意变更的。否则在法律上将会产生不利于自己的法律后果。
二 妥善保管房屋
承租人对于承租的房屋，需妥善地保管。未经出租人同意，是不能对房屋结构进行大的变动的。据《名公书判清明集》卷六《赁者析屋》记载，李广因拆毁赁屋，被叶岩峰判以”专擅之罪“.对于与原房屋结构关联不大的、且必要的改动，是允许的，且不会增加房租。对于”自备添修“的材料，在退赁的时候，允许”并听拆随“.当时的规定是这样的：”其现赁人有自添修盖造，官司先次取见诣实估定价值，别项开说，许今来承买人依价还值。如现赁人不愿，欲自行拆移者，听“.①但如果承赁的是公房，”拆随“时不得”亏官“,否则得承担赔偿责任。
三 按时支付租金
对于租金的计算标准，林立平先生认为应该按照间架计算。②宋代有”一塌之屋，赁金不下数十楮“③的记载，可见按照”间架“计算是有合理性的，但也不排除有其他计算标准的可能。至于租金如何支付，从宋时”僦舍日得千钱“”月僦钱一十八千“的记载可以看出宋时的房屋租金支付形式主要是按日和按月两种方式支付的。对于房屋租金的计算标准、租金多少、怎样支付，当事人都是事先商定好了的。如果到时拒不支付，就会被告到官府。《名公书判清明集》提到：
有个叫黄清道的人租了陈成的九间房屋，却不支付任何房钱。陈成报官后，官府最后裁定”监黄清道填还累月赁钱，如敢再词，定逐出屋“.在支付租金这项义务上，无论是普通百姓还是官员，是一视同仁的，官员也没有任何的特权。在宋哲宗时，御史中丞宗愈因为不支付房租的行为被视为”无耻辱国已甚“,④被其他官员弹劾。
四 不得转租
在我们现在的房屋租赁制度中，在征得出租人的同意后，承租人是可以将房屋转租给第三人的。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意将房屋转租的，出租人可以解除合同。但是在宋代，由于商品经济的发展与房屋的供应不相适应，加剧了供求矛盾，为了维护房屋租赁市场的稳定，对承租人再出租作为”二房东“的行为是给予禁止的。景德四年（1004 年）十月诏：”应宣借舍屋，须的是正身居止。如已有产业，却将转赁，委店宅务长切觉察，收管入官“.
五 按时返还房屋
承租人有按时返还房屋的义务，如果房屋到期没有续租，也没有将房屋退还，官府会出面解决。上面提到的黄清道租住陈成的房屋，过期不退，经官府判决，”责限来日出屋“.
第四节 出租人的义务
一 交付房屋
在签订房屋租赁契约后，出租人应当按照租赁契约的约定将房屋及时地交付承租人使用。出租人仅仅将房屋交付给承租人是不够的，其还应当保证房屋处于约定的使用、收益状态。
二 维修房屋
在房屋租赁期间，出租人有义务适时地对房屋进行维修，保证房屋能为承租人正常占有、使用和收益。这一条义务在今天依旧适用着。南宋时期，马光祖任官时，曾受理了一起出租人诉承租人不交纳房屋租金的案子。马光祖经查证后得知是出租人的房屋”房漏“而不加维修导致承租人不愿意交房租。于是，马光祖这样判决：”晴则鸡卵鸭卵，雨则盆满钵满，福王若要房钱，直待光祖任满“.③由此可见，出租人有义务及时修缮房屋，以便满足承租人的合理需求，保障承租人的利益。
三 不得夺赁、擅自增加租金
尽管宋代政府积极参与房屋租赁并获取厚利，它最终的目的还是保证百姓基本生活的稳定，进而保证国家政权的稳固。所以，宋政府对随意的增加房租还是坚决否定的。如景德四年（1007 年），真宗”闻京师民僦官舍安居久，复为增直者夺赁“,下诏”如闻店宅务将人户久赁屋增僦钱，但成劳扰，速罢之“.①宋政府不仅对于公房的经营者增加房租加以限制，对广大的私有房屋出租的经营者的增加房租也给予了限制。大观元年（1107 年）宋徽宗下诏：”在京有房廊物业之家，近来多以翻修为名，增添房钱，往往过倍，日来尤甚，使编户细民难以出办。
若不禁止，于久非便。自今后京城内外，业主增修屋业，如不曾添展间椽地分者，不得辄添房钱，如违，以违制论“②。而夺赁是指房屋的出租人在房屋未到期的情况下收回房屋的做法，在现在的房屋租赁制度中这种做法为是违约行为，是为法律所禁止的。在宋代，政府也认识到了这种行为的危害性，对夺赁行为也是予以禁止的。如景德年间，店宅务上奏说：”人获利多而输官少，乞增所输，许夺赁，若人重迁必自增其数。上曰：岂不太刻耶，先帝屡常止绝，其申诫之“.③店宅务意图通过夺赁增加钱数，而被斥责，看来对夺赁的行为是不被允许的。
