第三章 宋代房屋租赁纠纷的解决机制
宋代房屋租赁市场发达，参与房屋租赁市场的出租人和承租人也是人数众多，为适应这种局面，引导房屋租赁业的发展，宋代官府加大了对房屋租赁市场的干预，如上面提到的保障性措施之要求订立房屋租赁契约、调控房屋租赁价格、严格房屋租赁手续以及人性化措施之“免五日为修移之限”、特定情形下的减免房钱等。这些措施对宋代房屋租赁业的发展，应当说起到了一定的积极作用。然而现实社会毕竟纷纭复杂，争讼是无法避免的现实，因房屋租赁而产生的纠纷也是屡见不鲜，对于这类纠纷该如何解决，也是研究宋代房屋租赁不可或缺的部分。
第一节 古代对于“讼”的看法
要说宋代对房屋租赁产生的纠纷如何解决，首先需要明白在宋代，甚至于在整个中国古代，对纠纷也就是“争讼”的看法如何。
孔子曾言：“听讼吾犹人也，必也使无讼乎！”,意思是说，我虽然像别人一样处理各种纠纷，但我追求的是人世间不存在任何纠纷的理想状态。孔子的言语代表了古人对“讼”的一般看法，即“讼”是不吉利的。《易经·讼卦》说：“讼，惕，中吉，终凶。”也就是说，诉讼让人提心吊胆，绷紧神经，最终也不会有好的结果的，对于个人而言是这样，对于整个世界而言也是如此。即使有人因有理赢了官司，而另外一些人因为理亏而输了官司，也不是一个皆大欢喜的结果。孔子的言语也代表了古代中国人民追求的共同理想，即“无讼”. 那什么是“无讼”呢？社会学家费孝通先生的看法是：“所谓礼制（或‘无讼’之制）就是对传统的服膺，生活各方面，人和人的关系，都有一定的规则。行为者对于这些规则从小熟习，不问理由而认为是当然的。 所以这种秩序注重修身，注重克己。
打官司也成了一件可羞之事，表示教化不够。”近代法学家曹德成先生认为“无讼”的本质是“有义务而无权利，有家而无个人，有干涉而无自由，有差别而无平等，重让而非争”,认为“中华法系有一种其他法系所没有的优点， 使全国人民浸润于自由气氛之内，而无须斤斤于权利之争。”又说中国古代法制“极富弹性，最合乎人性究极的要求”①，这应当是对“无讼”本质的较好说明。
为达到“无讼”,就应该将矛盾调和，而不是使冲突加剧。只有把双方的矛盾调和了，将矛盾及时地化解，万物才可能会有序，世界才会和谐，这或许就是古人所说的“阴阳合德，万物化生”.相反，如果矛盾双方冲突加剧，矛盾无法得到及时地解决，就会造成“天地失序”,引起无尽的灾难。所以，在古人看来，因为讼是不吉祥的，要建立理想的社会，其首要条件就是“无讼”.上面已经指出，在古人眼中讼是不吉祥的，争讼多是世道堕落的标志，就如商鞅所言：“古之民朴以厚，今之民巧以伪”,古人认为，道德堕落的人才好讼，一个人的道德水平越低，就越喜欢打官司，而且越是先前的人们道德水平越高，纷争也越少；越是到了后来，人们道德水平越是低下，纷争也就越多。讼是道德衰微的结果，于是在古代中国人眼中的讼几乎就是不光彩的同义词：当论及诉讼活动和参讼者时，常常加上带有贬义的修饰，如“滋讼”“聚讼”等；讼师被明显地视为对社会稳定不利的人，“讼棍”这一贬称长期被人使用就是最好的证明；参讼者被众人认为是丢了“面子”,一人参讼，会“有损族望”,会使自己的家族蒙羞，这也是南宋人陆游说争讼是“门户之羞”的原因所在。
上述种种也是中国古代“贱讼”思想的体现。其实中国古代的“贱讼”逻辑，并不是真的以诉讼为贱事（卑鄙的事情），不过是因为诉讼中所必然要遭受的麻烦、耻辱、痛苦而心生恐惧、厌恶感而已。所以，其实质不是贱讼，而是恐讼。
这种逻辑，在明人王士晋撰写的劝诫本族子弟息讼、止讼的《宗祠条规》中表现地非常明显：
太平百姓，完赋役，无争讼，便是天堂世界。盖讼事有害无利：要盘缠，要奔走；若造机关，又坏心术；且无论官府如何廉明，到城市便被歇家撮弄，到衙门便受胥皂呵斥；伺候几朝方得见官，理直犹可，理曲到底吃亏；受笞杖，受罪罚，甚至破家。忘身辱亲，冤冤相报害及子孙。①王士晋列举了应该贱讼的数条理由。在这些理由中，只有“若造机关，又坏心术”一条多少具有道德反省的性质，其他讲的都是客观后果。简言之，诉讼会带来那么多不利后果，简直就是“有害无利”.依照他的逻辑，如果不是诉讼在客观上会带来这一系列于己不利的后果，那么争讼也算不得是什么不道德的行为。
但就客观上来说，讼在传统的中国人心中还是可恶的，于是古时“忧国忧民”的父母官们写了很多劝人息讼的文章来对治下的百姓谆谆教导。如清代的裕谦曾专门写了《戒讼说》一文，说诉讼违背了“五常”:“人既好讼，则居心刻薄，非仁也；事理失宜，非义也；挟怨忿争，非礼也；倾资破产，非智也；欺诈百出，非信也”,并将该文广为发放，“以期兴仁讲让，俗美风淳，勉副本府劝民无讼之至意”.古人为了息讼、止讼，真是苦口婆心，诲人不倦。
古人对“无讼”的社会是向往的，对诉讼参与人和诉讼活动是鄙夷的，为做到息讼、贱讼也是不遗余力的。但是，争讼的产生在现实社会里是无法避免的，在争讼出现的条件下如何尽快的将其平息，以免由于争讼而造成更大的恶果才是最现实、最急迫的问题。在宋代的房屋租赁中，因违反前面所述的出租人和承租人的义务而引起的争讼应当是不少的，如何将这些争讼尽快解决，不仅关系着宋代房屋租赁产业的发展，更长远的意义在于保障社会稳定和国家的长治久安。
第二节 宋代对房屋租赁纠纷的解决
宋代房屋租赁中产生的纠纷，多是由于出租人和承租人违反约定没有履行相应的的义务而导致的。在解决宋代房屋租赁产生的争讼时，自行和解是比较节约资源，并且有效解决纠纷的途径。“讼庭无鼠牙雀角之争， 草野有让畔让路之美，和气致祥”（ 田文镜《钦颁州县事宜》） 在中国的封建社会里一直被视为治世目标， 鼓励纠纷当事人通过“自行和解”及时地将纠纷解决。在面对纠纷时，无论是出租人还是承租人，也都希望纠纷可以得到尽快地解决，毕竟纠纷的存在对出租人和承租人的权益都是一种损害。在这个时候，如若双方可以理性对待，相互谅解，必要时各退一步，在相互间平等的基础之上，在不需要第三方介入的情况下将纠纷解决，相信是父母官和亲邻、宗族都愿意看到的结果。
第二种方法就是通过调解来解决争讼，消除讼意。在宋代，商品经济发展迅速，和以往朝代有所区别的是，在经济领域不断出现新的矛盾。在经济利益的驱动下，人们逐渐倾向于用诉讼的方式以期快速地解决纠纷，所以宋代也是诉讼较为兴盛的时代。但是在适用诉讼方式之前，官府仍让当事人作出选择，是选择调解还是选择诉讼，这有一点像我们今天普通民事案件审理前的调解程序。“衙门处理纠纷的时候，要么让庭外的社区和宗族调解解决，要么就是法官听讼断案，依法律办事。县官本身极少在庭上进行调解 为自己的官僚、前途，最安全妥当的办案方法，是按律例规章行事。”
但是，由于调解有利于百姓之间的和谐共处，尤其是在纠纷得到解决后人们之间仍能够保持着较为和谐的关系及有利于维持社会秩序的稳定、缓解司法压力，所以调解制度受到普遍重视。在《明公书判清明集》第九卷《赁人屋而自起造》中，父母官胡石壁认为，“李茂森赁人店舍，不待文约之立，不取主人之名，而遽行撤旧造新，固不无专擅之罪”,但从着手到改造完成历时三个月之久，房主蒋邦先岂能不知？如果认为李茂森擅自改造不合适，怎么在开始的时候不来报官，反而是改造完成了才来？“由此观之，则是必已有前定之言矣，不然则李茂森非甚愚无知之人，岂肯贸然捐金縻粟，为他人做事哉 必是见李茂森具数太多 所以兴讼以邀之，其意不过欲勒其裁减钱数耳，非果欲除毁其屋也”在了解了事情的来龙去脉之后，该如何解决呢？“两家既是亲戚，岂宜为小失大 唤邻里从公劝和，务要两平”.在本案中，就是采用也就是诉讼内调解的方式来处理争讼，即父母官接到诉状后，认为情节轻微不值得传讯或者事关亲族关系，不便公开传讯，便采取授权民间（如乡保、族长或者亲友）处理的解决争讼方式。乡保、族长或者亲友在召集双方调解结束后，要上呈状说明事情的真实原委及处理意见，请求批准销案。除了这种“官批民调”的调解方式外，还有争讼者先找亲邻、宗族、乡保解决，不送官府，或者有一方已告官，宗族乡里抢先调处成功，再请求销案，泯灭纠纷于乡党宗族之内（也就是诉讼外调解）的调解方式。总之是民间的所谓道德权威取代官府的决讼功能的“民间调解”.这种调解方式，一方面是民间宗族、村社为维护自己的体面而采取的积极主动的行动，另一方面是朝廷及官府的有意鼓励，当然，争讼者也常常希望体面地解决争讼，而主动的寻求民间调解。再有一种调解方式就是官员直接参与纠纷调解的“官府调处”.官员们主动调解来解决纠纷，一方面固然是出于传统儒家伦理和人伦道德所追求的“无讼”的理想，希望建立良好安定的社会秩序，更直接地是因为讼还与官吏的“政绩”紧密地联系在一起。古时朝廷对地方官定期考核，其中一个主要项目就是“决讼”“息讼”.所谓“决讼”,大概指的是在任期内官员是否侦破了以前久拖未决的重大刑事案件，是否合理地裁决了久拖不决的重大民事纠纷。如果在这方面有成绩，就能获得提拔。所谓“息讼”,大概指的是今天的发案率和调解率。如果在任期内发案率明显下降，或者虽有发生但很快被调息没造成较大的社会影响，该官吏堪称贤良，可以获得晋升。这就不难理解为什么古时官员对讼深恶痛绝，希望通过调处等“非诉程序”就可以解决纠纷，以及在走“诉讼程序”时先“各打五十大板”了。
通过自行和解和调解的方式来解决房屋租赁产生的纠纷自然可以达到统治者们追求的“无讼”“息讼”目的，但这种温和的方式对于仍然不觉悟，想要纠诉到底的人是不太适用的，那么对于他们还可以通过惩罚讼徒以儆效尤达到目的。在《明公书判清明集》第六卷《不肯还赁退屋》中，顽民黄清道强赁陈成之祖屋八、九间，“既不还赁钱，又打伤童仆”,致使“陈成之屋，白被锁闭，白折赁钱”,父母官叶岩峰最后判定：“监黄清道填还累月赁钱，如敢再词，定逐出屋”.在《明公书判清明集》第六卷《赁者析屋》中，李广“一朝逞除拆之私”,被判定“岂可徙蒲鞭之恕 勘杖一百，监修”.
