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【题目】房地产公司税务筹划问题探析
【第一章】基于财务管理的房地产纳税筹划研究导论
【第二章】企业纳税筹划的理论基础
【3.1 3.2】房地产企业的行业及财税特征
【3.3】M置业有限公司财务管理活动中纳税筹划的实践及评价
【3.4】M置业有限公司纳税筹划方案设计
【结论/参考文献】房地产行业纳税筹划优化分析结论与参考文献
1导论
1.1研究背景
企业的纳税义务（王韬，2002;朱婧，2009）涉及企业设立，筹资，投资，经营等经济活动的各个方面，是企业生存发展链条中的重要因素。同时，纳税成本也是关系着企业经营的重要成本之一。因此，形成贯穿于整个生产经营过程的纳税筹划方案，是企业实现价值最大化的重要措施（郭宏军，2005;张爱清，2007）。
近年来，随着房地产价格不断攀升、企业间竞争日趋白热化、融资与盈利空间被不断挤压以及政府出台的各种调控政策的抑制，房地产企业在近几年里以及未来的一段发展时期内都在机遇与困境中求生存。在此种大环境下，房地产企业为了提高利润和投资回报率，普遍将降低成本视为实现企业价值最大化最为有效的途径。而在企业诸多成本中，纳税成本可以通过纳税筹划而得到有效降低（王艳丽，2012）。因此，房地产企业为了降低经营成本，提高企业的竞争力，开展合理可行的纳税筹划势在必行。
1.2研究目的与意义
1.2.1研究目的
房地产企业的纳税成本对提高房地产企业经营成果至关重要。我国房地产企业的纳税筹划研究成果已相对比较丰富，但是现有成果主要以单一税种或局部经济活动为前提开展相关研究与分析，不能覆盖企业整体的经营管理。
本文以企业纳税筹划的相关理论为基础，结合房地产企业的行业及财税特征的分析，旨在通过对生产经营管理各个环节中涉及的纳税筹划方法进行系统分析，形成房地产企业纳税筹划的整体思路和方法，为我国房地产企业纳税筹划提供具体可操作的有益借鉴，并从行业整体角度，给出提高我国房地产企业纳税筹划效果的建议。
1.2.2研究意义
纳税筹划的相关研究对于企业生产经营具有普遍的应用价值，尤其是对房地产企业（胡彦宁，2011）而言更有着重大理论与现实意义。
其理论意义主要表现在：不同行业的企业由于其业务活动不同，其涉税情况就不同，本文通过分析房地产企业的财税特征，结合其经营活动过程为房地产企业确定其纳税筹划要点提供理论指导。一方面是为房地产企业进行纳税筹划提供理论依据。纳税筹划的前提是法律先行，其核心是在律法范围内合理合法的进行筹划。因此，纳税筹划研究可以帮助企业更好运用政策要点，明确可进行筹划的方向，并且可以帮助减少企业因进行纳税筹划而面临的法律风险。另一方面是对房地产企业设计纳税筹划方案确定筹划点提供重要的参考价值。本文通过对房地产各流程中涉及的纳税筹划要点进行梳理和案例分析，为企业设计整体的纳税筹划方案提供了思路和方法。
其现实意义主要表现在：纳税筹划有助于企业实现利润最大化。房地产行业负担的纳税项目和义务种类繁多。在复杂的经营活动过程中，如果每个环节都可以科学合理的进行筹划和控制纳税成本，设计出一套较为完整和最有普遍意义的筹划方案，就能达到更佳的节税目的，本文通过房地产企业的案例资料结合企业财务管理的全过程中涉税情况，从整体效益原则出发对房地产纳税筹划方案进行设计，为房地产企业纳税筹划方案设计提供有益的借鉴，具有重要的现实意义。
1.3文献综述
1.3.1纳税筹划国内外研究综述
（1）纳税筹划的涵义
英国税务专家布若斯和詹姆斯在《纳税经济学》中认为纳税筹划就是会计师们通过合法手段有效降低纳税的方法（JamesS.etal.,1990）。1994年，唐腾翔、唐向在其出版的专着《税收筹划》一书中提出了取得节纳税益的构想（唐腾翔等，1994），即在合法合规的前提下，对生产经营、投资筹资、理财等活动进行事先合理规划以达到节税的目的。荷兰国际财政文献局（InternationalBureauofFiscalDocumentation,IBFD,1988）在其编着的《国际纳税辞汇》中对纳税筹划给出了定义，定义中指出纳税人通过生产经营活动或对个人事物活动的合理规划就是纳税筹划，其最终目的就是缴纳税款最小化。
美国加州大学的W.B梅格斯（MeigsW.B.etal.,2000）博士把纳税筹划做了这样一种表述：在纳税义务这样一种不可避免的法律约束下，纳税筹划的包括两层含义：一是人们有效地根据国家规定，以最大程度降低所向国家缴纳的税金；二是为了达到降低纳税金额的目的，纳税人在还未向国家纳税之前进行一系列的规划。纳税筹划是在纳税活动发生之前企业或纳税人对生产经营活动开展的一系列系统合理的规划设计，其主要目的是减少向国家缴纳的税金和递延纳税。
印度着名的税务专家N.J.雅萨斯威在其编着的《个人投资和税务筹划》一书中也对纳税筹划进行了定义，该定义（雅萨斯威N.J.,2002）指出纳税筹划是纳税人为了获得最大的收益空间，实现自己的利益最大化以及向国家纳税的最小化的目的，通过大量的财务规划和不断利用国家相关的法律法规，降低向国家缴纳的税金数额。
高金平（2002）则定义纳税筹划为：纳税筹划是指纳税人对尚未发生或已经发生的各种应纳税行为在不违反相关法律法规的情况下进行合理规划，以实现纳税效益的最大化。张中秀（2005）在《纳税筹划宝典》一书中界定了纳税筹划的基本含义、基本原理、基本技术和基本方法。王彦（2009）在《税务筹划方法与实务》中指出：纳税人先于实际纳税行为对低税负进行选择的行为就是纳税筹划。即纳税人在合法合规范围内，通过运用税收法律法规所给予的各种优惠政策对投融资活动、生产经营活动等事项进行事先合理规划，从而实现最大化纳税效益的一种行为。盖地教授（2010）认为：纳税筹划是指纳税人根据自身的税境和现行税法，为实现减轻税负、实现企业经营战略目标和财务目标而进行的对涉税事项的谋划和对财务目标的筹划、安排与设计。
（2）纳税筹划的方法
美国学者塞利格曼（SeligmanE.R.A）于1892年出版了其经济学着作《租税转嫁与归宿》（塞利格曼，1933），在该书中指出：前转、后转、消转和纳税资本化是纳税转嫁的四种主要方式，除此以外，纳税逃避是降低纳税成本更为直接的方法。由此，可以将纳税筹划划分为违法逃避和合法逃避两大类。
加拿大会计师会的《纳税》中提出了所得分割技术、抵免最大化技术，扣除技术、延期纳税技术。在这一基础上，后来的学者将其形成了现在我们看到的八种节税技术，即免税技术、减税技术、抵免技术、扣除技术、税率差异技术、分割技术、延期纳税技术和退税技术。
张中秀（2005）在《纳税筹划宝典》一书中提出对各个税种，如增值税、企业所得税、营业税等进行筹划的方法；在这本书中同时列示了八大纳税技术对各行业的涉税事项进行筹划，并从实务操作角度上阐述了纳税筹划的方法和技巧。黄凤羽（2007）指出纳税筹划的主要方法是：利用纳税优惠政策、分散税基、利用税法弹性、利用税法空白、转移定价和延期纳税。龙麒任（2008）则从销售折扣、符合规定的税前扣除、利用税率弹性和差异几个具体纳税筹划技术角度对进行纳税筹划研究进行了探讨。支雪娥（2012）提出会计处理方法在纳税筹划中的应用，包括会计存货计价处理方法在纳税筹划中的应用、固定资产折旧方法在纳税筹划中的应用和利用无形资产摊销的优惠进行纳税筹划。
梁文涛（2014）从"营改增"政策的角度提出企业纳税筹划可以通过纳税人类型改变、收入分类核算、计税方法选择、起征点选择以及方式选择几种途径实现合理筹划。
（3）纳税筹划的系统化
德国学者马勒泰克（Marettek.A.,1980），通过大量研究提出：随着社会经济不断发展，企业不断提出相应的纳税策略，纳税筹划可以逐渐从企业的财务计划之中独立出来，形成一套具有理论及方法技巧的专门纳税筹划系统。
吴渡波（2005）初步探索出一套适合现有企业的税务管理解决方案。这是结合了企业经营四个层面的内容，以企业税务职业经理人的角度出发，运用管理学理论，详细地探讨了企业面临的涉税管理问题的一套解决方案。
张路（2009）阐明了企业纳税筹划的系统方法。这个方法涵盖了对企业如何界定纳税筹划决策，如何确定纳税筹划目标，如何设计、描述以及如何测量、权衡纳税筹划方案可选性和可行性等问题的解决方法。并且建立了基于要素三维结构的纳税筹划系统分析模型以及金字塔式纳税筹划目标体系等系统方法，这些都是对纳税筹划具体内容及步骤的研究成果。
李大明（2008）主要研究了涉及纳税筹划的主要程序等领域的问题。指出纳税筹划要熟悉涉税相关的法律政策，清楚并明确纳税的要求和目的，同时也要对企业生产经营情况和财务资料有深入了解，最后基于以上几点经历设计、选择、实施、修正的过程而形成一套完整的、合法合理有效的纳税方案就是其主要程序。
（4）关于纳税筹划的其他探索
法国古典经济学家萨伊（SayJ.B,1963）认为：税款最终都会落在最初的纳税人身上。这种论调是错误的，因为每个纳税人都希望极力摆脱纳税负担，而受法规制度、市场竞争中的地位等因素约束，每个纳税人逃税避税的能力又不尽相同，所以，虽然每一税种都是由税务机关制定的，纳税人缴纳，但纳税负担最终总是落在一些无法逃避赋税或者逃避纳税的能力较弱的纳税人身上，而非一定是最初的纳税人。
王凤梅（2003）指出在不存在其他方式减轻税负的情况下，纳税筹划是纳税人的最优策略，并且分析了纳税筹划的经济效应，提出纳税筹划不仅影响自身市场份额和收益，而且还影响市场的供给与需求。
杨琦（2006）探索了定量化决策，将纳税筹划带到了新阶段。她提出"临界折现率",以数学手段成功地将纳税筹划中存在的问题予以解决。"临界折现率"判据参数及其数学公式可用于固定资产折旧方法纳税筹划中，作为最优折旧方法的普遍性直接判据。
郭全中（2010）在我国房地产企业税负存在的若干问题方面进行了研究：一是长期面临增值税倒挂的问题；二是改制之后营业税和增值税重复征收的问题；三是由于改制剥离增加了纳税主体的问题。
杨华（2010）从基本理论角度和经济学角度对有效的纳税筹划进行了初步探讨和深入分析。并且提出了有效税务筹划的内涵、目标和具体内容，这些都是基于纳税筹划的概念和符合我国国情的。他在符合我国企业纳税环境的现实情状及资本市场的现状的条件下，对涉及企业组织形式选择、资本结构架构、薪酬计划设计等方面的有效合理的纳税筹划进行了实践研究。同时，在微观有效纳税筹划和宏观经济效研究方面，他建立了有效合理的从财务决策角度（包含企业融资、投资、分配等）为设计出发点的的纳税筹划分析框架。
欧洲税务联合会为税务从业人员提供了自己的行业组织，在实践上极大地推动了纳税筹划的发展，它的成立是纳税筹划专业化奠定的基础之一。
（5）纳税筹划风险
王淑玲（2006）主要分析了企业纳税筹划的三种风险，分别是纳税支付风险、经营损益风险以及投资扭曲风险。
对于纳税风险产生的原因，蔡昌（2008）认为纳税筹划风险来源于纳税筹划的方案设计是具有限制因素的、有条件性的，并且它是主观性的，另外由于所处的角色不同，纳税人与税务机关的权责不对称。针对纳税筹划可能出现的风险，他提出防范纳税筹划方案风险、加强风险管理的措施几个措施：一是树立正确的纳税筹划意识；二是及时有效地建立纳税人纳税信息数据库；三是对国家涉及财政和税务的相关政策的变化要予以紧密关注；四是为降低涉税风险，在多种纳税筹划方案之间进行全面比较；五是由于纳税筹划是有条件的、主观的、受现实环境和政策影响的，因而要与时俱进，保持方案的灵活性。熊晴海（2010）指出税务行政执法偏差风险、政策选择和变化风险，以及投资扭曲风险和经营损益风险都是税务筹划风险产生的原因。
而在防范纳税风险的研究方面，裴清华（2011）提出了应对纳税筹划风险的防范措施：遵循合法性原则，加强纳税政策学习；提高筹划人员素质，保持谨慎、合理的职业判断；遵循灵活性原则，保持筹划方案适度灵活；加强和中介组织的合作；加强税企联系，处理好税企关系。袁华明（2006）指出：要不断提高企业纳税筹划的水平，需要建立健全有效的评估机制，完善纳税筹划绩效评估标准，这对总结纳税筹划经验和教训是有益的，并且可以对以后的纳税筹划决策起到预测和警示作用。徐芬（2008）研究了所得税筹划问题在财务管理各个环节的体现，并基于新企业所得税提出了降低企业所得税筹划风险的方法之一是用实物期权。梁文涛（2010）认为应当从避免风险、分散风险、降低风险、保留风险、转移风险和利用风险六个方面来应对纳税筹划风险。
1.3.2基于财务管理视角的企业纳税筹划国内外研究综述
纳税筹划的目标就是企业利益最大化。Franco.Modigliani和Mertor.Miller（1963）将企业所得税作为影响因素引进了MM模型，进一步构建了一个修正了无关性定理的模型，提出了在考虑企业所得税的情况下，企业负债越多，节税越多，对企业越有利，即负债能够提升企业价值，二者成正比例关系，当企业资本完全由负债构成时，企业价值最大。诺贝尔经济学奖得主、美国着名经济学家斯科尔斯（ScholesM.S.,1992）不断通过采用多种纳税相关理论开展大量研究，主要是针对信息的不对称市场而出现的多种的纳税筹划方案进行分析研究，由此得到研究结论是纳税筹划的最终目的就是追求税后收益的最大化。
地区与企业组织形式的选择对纳税筹划也会产生影响。1989年，伍德赫得·费尔勒（Woodhead-Faulkner）出版公司出版了专着《跨国公司的纳税筹划》，该书中关于跨国公司中的纳税筹划的论点及技术开辟了纳税筹划研究的新方向，在跨国公司中颇有影响（TomsettE.,1989）。霍瓦斯公司出版了《国际纳税（1997）》一书，该书旁征博引了包括我国在内的38个国家和地区的资料，从国际视角上论述了纳税筹划的相关理论与技术方法，将纳税筹划研究由跨国公司的纳税筹划领域扩展到所有国际经济活动的领域范围中（朱省葱，2009）。D.Endresetal.（2010）提出了地区和政策对纳税额的影响。
指出由于有些亚洲国家税负低，一些发达国界通过在这些国家设立分公司的形式进行所得税的筹划，从而减少税负。
纳税筹划同样在企业经历重组、并购等的过程时产生影响。Myron.S.Scholes（1988）详细分析了如何运用经济学、财务学和管理学的知识，将纳税制度与公司战略运用到具体的公司决策中。并将筹划方法置于不断变换的经济政策环境下，从静动态两方面对企业并购、剥离、扩张等活动进行了分解阐述，具有广泛的适用性。王海燕（2006）认为纳税筹划在企业进行有效结构重组时可以进一步促使实现企业规模经营，最终达到企业价值最大化、利润最大化的效果。蔡昌（2008）从企业并购这个经营环节出发提出了相关的纳税筹划方法：首先从是选择并购目标的角度进行纳税筹划；其次是在多种并购出资方式的取舍选择上进行纳税筹划；第三利用并购中所需的会计处理方法；剩余的是从产权之间的转化、资产交易、融资方式等并购中出现的问题角度进行纳税筹划。
纳税筹划与财务管理的关系是密不可分的，从各个角度出发的相关研究也有很多。
Faxrar和Sdwyn（1967）研究了纳税差异对公司财务决策的影响，最早阐述了公司财务和纳税之间的关系。宋献中、沈肇章（2002）以企业筹资、投资、股利分配等经营环节分析了纳税筹划与财务管理的关系。薛刚（2004）提出纳税筹划作为财务管理活动之一，较为详细地阐述了纳税筹划的目标、职能和对象。黄仰玲（2004）则从财务管理的视角对纳税筹划的定义和内容等进行了探讨。付小丽（2006）指出，基于行为范围和行为性质两方面，纳税筹划贯穿于企业财务管理的全过程并且是财务管理活动的一部分。
洪日锋（2007）阐述了基于财务管理的视角的企业开展纳税筹划的原则、必要性和可行性。李仁献（2009）以财务管理的目标--企业价值最大化角度，全面系统的分析了财务管理活动中企业在的纳税筹划行为。
沈金花（2010）研究了纳税筹划方案在财务管理主要环节中的具体运用。曾琼（2010）结合相关税法和纳税优惠，运用己有纳税筹划的措施和理论，以阿尔斯通为例，试图通过进行对比分析找到财务管理的主要环节中最优筹划方案。
通过梳理和综合国内外学者的研究成果，可以看到，我国的纳税筹划研究因为起步较晚，而西方发达国家由于对纳税筹划和财务管理的研究起步较早，进而形成了相对于我国而言更为成熟的理论体系和实践经验。但是结合着具体的社会经济状况，我国的纳税筹划研究在后期也逐渐发展起来，这一方面是基于借鉴外国研究的成果，另一方面则是在于我国大批学者的精心研究与探索。并且，国内外有关纳税筹划的研究角度非常广泛，并且在这一领域的研究也在不断向新的阶段进行探索和发展。将财务管理视角着眼于不同行业而进行纳税筹划的研究是理论研究的一个方向。因此，本文选取了基于财务管理视角的房地产企业纳税筹划问题来进行研究。
1.4研究内容与方法
1.4.1研究内容
第一部分绪论为纳税筹划的总述，首先是从研究背景和意义方面对为研究房地产企业纳税筹划的必要性进行了阐述，探讨了纳税筹划对房地产企业生产经营的重要性。接下来总结了关于纳税筹划的国内外研究成果，并分析了这些研究成果对我国房地产企业的借鉴意义；最后概述了本文的研究思路与研究方法，最后指出了创新点与不足之处。
第二部分为房地产企业纳税筹划的理论基础。首先以博弈论、契约论和风险管理理论为内容阐述了纳税筹划理论依据。其次，对房地产企业纳税筹划的基本方法与技术进行了列示并讨论了财务管理各阶段的纳税筹划方法。最后，指出了以财务管理视角对企业进行纳税筹划而产生的影响。
第三部分以M置业有限公司为例进行纳税筹划案例的典型分析。该部分结合房地产行业特点和税负特征，从筹资环节、投资环节、运营环节以及利润分配环节具体分析M置业有限公司纳税筹划方法并进行评价。
第四部分从行业整体角度提出了提高房地产企业纳税筹划效果的建议。
第五部分是研究的结论与展望。
总之，本文通过对房地产企业纳税筹划整体思路的研究，力图为房地产企业提供系统的纳税筹划方法与策略。本文的技术路线图。
1.4.2研究方法
本文在现有的纳税政策下，以已有的纳税筹划理论、方法和技术为基础，基于财务管理的视角，结合实际案例，全面研究了房地产企业财务管理中纳税筹划的相关问题。
主要研究方法如下：
（1）规范研究方法
在列示了纳税筹划基本技术和方法的基础上，本文以房地产企业的纳税筹划为研究对象，结合房地产企业的特点和现行纳税政策出发，规范分析了基于财务管理视角的房地产企业纳税筹划的理论，总结了在财务管理各环节进行纳税筹划的要点。
（2）定性与定量相结合的分析方法
本文将纳税筹划的理论基础部分作为案例分析得理论支撑，用理论指导分析的过程和要点。运用定性分析的方法归纳总结了房地产企业的涉税种类和税负特点。而对财务管理流程的筹资、投资、利润分配中具体涉税事项进行纳税筹划方案的选择则采用定量分析，通过比较选择最有利于企业价值最大化的方案作为公司的纳税筹划方案。
（3）案例分析方法
本文在对M置业有限公司的案例进行具体的分析评价过程中，部分案例使用对比分析方法进行论证。在对各纳税筹划备选方案进行分析时，需要细致地对比分析各个方案的纳税状况，从而选出税负最小的方案作为企业的纳税筹划方案。
1.5创新点与不足之处
1.5.1创新点
（1）研究视角的创新。本文从财务管理的视角对房地产企业业务活动全过程的涉税情况进行分析，根据房地产企业财税特征总结其纳税筹划的要点。财务管理各个环节都涉及到纳税筹划，通过财务管理全过程设计，能为企业提供良好的筹划思路。
（2）研究方法的创新。本文通过对M置业有限公司纳税筹划方案的分析与评价为房地产企业进行纳税筹划提供一定的借鉴，可以为房地产企业在纳税筹划的个性与共性之中找到适合自身特点的筹划要点，从而制定出适合自身的筹划方案。
1.5.2不足之处
由于房地产开发企业涉及的税种很多，生产经营各环节涉及面也很广，本文只能就房地产行业的主要涉税项目及生产经营活动的纳税筹划思路与筹划技巧进行分析，并不能涵盖所涉及的全部税种、税收政策和筹划要点。另外，当前我国正处在"营改增"的试点期，而本研究中的企业所提供的数据涉及"营改增"之前，因此房地产企业在纳税筹划方案设计时税种和筹划方式会有改变。
