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【题目】M房地产企业现金流管理问题探究
【第一章】M房地产公司现金流优化管理研究引言
【第二章】现金流管理概念界定与相关理论
【第三章】房地产开发企业现金流的特点及管理需求
【4.1 4.2】M房地产公司报表分析
【4.3 4.4】M房地产企业现金流管理现状与优化建议
【结论/参考文献】房地产企业现金流控制分析结论与参考文献
第 1 章 引言
1.1 选题的背景及意义
我国企业的现金流转情况基本表现于三种不同活动产生的现金流量，其中包括日常经营活动、筹集资金等活动及对外投资购买固定资产等活动。企业的现金流能给企业的发展等提供可靠的信息，其不只是能反应企业的现金流转情况、偿还债务的能力，更能给企业评价企业的持续发展及长期盈利能力带来可靠的信息。企业属于一个盈利主体，企业的主要目标即获取高额的利润。其实，在现实生活中仍存在很多的企业利润表上的净利润是较多的，但是当筹集资金时的债务到期时，却没有足够的流动资金用于归还债务。所以只能破产清算。这主要是企业没有重视现金流管理，没有做好现金流管理所造成的。一个成功的现金流管理方案不仅仅能给企业的综合财务指标如：
经营状况、盈利水平、未来的发展能力等提供参考依据，还能给企业经营者喝管理者提供较准确，全面的财务信息。根据企业的现金流的变动情况可以给企业管理者带来很多有用的信息，外部信息使用者可以根据其判断这个企业的发展状况等，内部经营管理者则可以根据现金流情况制定投资计划或者判断分析企业经营状况等。无论是从宏观的市场环境上看，还是微观的企业内部经营等，资金都是属于每个企业必须具备的，而如何能够拥有足够的资金用于房地产的开发建设，并能使得房地产企业实现其财务目标等等，这是房地产企业管理者对资金进行管理的关键问题。
在我国房地产的现状上来看，我们可以发现大多数的房地产企业管理者或多或少都存在着对现金流管理认识不足的情况，大多数的管理者眼光仍是较短浅，盲目路追求眼前的短期利润，从根本上忽视了现金流管理的重要性。在整个项目的运行中，没有对项目前期的现金流有效预测，没有考虑到整个项目现金的流入与流出，对资金缺口没有应急措施，往往是拼拼凑凑，这样对现金的需求量没有正确的理解和编制科学的规划，没有考虑到资金的时间价值问题及其结构的合理性，这样就很容易导致企业资金缺口越来越大，负债越来越多，进而大大增加企业的融资成本和经营风险，陷入欠债的恶心循环，从而资金链断裂导致破产清算。
现金流管理在实际操作中具有重大的作用，首先现金流指标能够反映企业的经营状况，真实的反应企业的效益。甚至有很多学者认为现金流量的相关指标比传统的利润指标更重要。其实在现在的市场环境下，大部分的企业倒闭不完全是由于其亏本或者是盈利能力不佳。我国新的会计准则要求企业的会计核算要以权责发生制为基础，所以很多时候就出现了企业实现了收入但是钱却并没有真正的流入到企业中，所以利润表在一定程度上真实的反映了企业的收益能力，但是并不全面。从多年的实践证明，较多的上市公司都存在粉饰利润的情况，因此上市公司的利润指标等都存在大量的水分。而现金流指标，是根据收付实现制制定的，同企业的银行明细账及现金明细账相对应所以虚假编制的可能性较小。也能给企业管理者提供更直观的收益状况，让管理者重视往来款的收回情况等。在西方国家，管理层、债权人等都非常重视现金流量指标，认为现金流指标更能真实的反应企业状况。其次现金流相比其他财务指标能更真实的反映企业偿还债务的能力。在现实生活中，经常可以看到有很多的企业盈利能力较好，利润可观但是却无法逃脱破产清算的结果。这就是源于该企业现金流状况差，虽然收入可观，但是大部分收入均是欠款，现金流入量其实较低，现金支付能力差，到期却不能偿还债务导致破产。因此可见现金流的重要性。根据现在的财务管理指标，流动比率及速动比率是分析企业偿债能力的指标，但是其仍存在一定的不准确性，如：
流动资产中包含的存货，存货虽然属于流动性资产，但是存货的变现能力是不可预估的，特别是像房地产企业，其存货金额巨大，但是变现能力确是一般的，甚至还有很多企业存在资金被存货套牢的情况。速动比率相比流动比率，其扣除了存货的影响，但是速动比率中包含应收账款，应收账款的变现能力其实同存货一样，存在较大的不确定因素，现实生活中有大量的企业都是由于赊销导致企业有大量的资金无法收回，账款收不回来，到期的债务无法偿还，最终也无法逃脱破产清算。因此分析一个企业的偿债能力，不能够单纯片面地从该企业计算出来的流动比率等财务指标上分析，应该结合该企业的现金流状况进行综合的分析。现金流量不仅仅能反映该企业能不能偿还到期债务，还能给企业的投资提供有效的信息，也有利于投资者分析该企业的发展潜力。在权责发生制的核算基础下，不同的企业可能存在不同的会计估计方法或者不同的会计处理手段导致企业之间会计信息缺乏可比性。而在收付实现制的核算制度下，则不存在不同的会计处理方法等，避免了企业使用不同会计估计方法等产生的差异，使得不同的企业之间可以根据现金流指标对会计信息进行比较分析，更直观的评价企业的发展可能。随着我国经济发展迅速，市场经济更是瞬息万变，如何适应这个变化巨大的市场经济环境或者在政策变更时能及时抓住投资机会，这就要求企业具有良好的现金流。因此通过企业的现金流量信息可以较真实直观的了解到该企业对宏观市场环境的适应能力。
1.2 国内外研究现状
从整体上来看，现金流问题的研究时间不长，得出来的研究成果也是较少的。美国财务会计准则委员会、美国注册会计师委员会等行业协会意识到传统财务指标的缺陷，探讨了现金流的相关问题，在 20 世纪 70 年代就要求企业披露其公司的现金流相关的信息。美国财务相关的行业委员会发现企业披露的现金流相关信息不够全面具体，并且披露不够直观，于是在 1987 年，其结合实际编制了现金流量表，要求企业正式使用现金流量表，并将其作为财务主表之一。随着美国关于现金流量相关的公告颁布，英国、加拿大等国家也意识到现金流量信息的重要性，相继颁布现金流量表相关公告。
在我国，随着经济的快速发展和国际化程度的加大，很多国内企业的优秀管理决策者开始认识到现金流的重要性，自发编制现金流量表。随着市场的开放，越来越多的人关注企业的财务报表，关注的人越多，对报表信息的要求就越高。财务部意识到传统的财务报表已经渐渐不能满足报表使用者的需求，于是在 1998 年正式颁布了规范的现金流量表，并将其作为企业财务报表的重要报表之一。这些都说明人们已经越来越意识到现金流的重要性，现金流的基本信息也成为评价企业业绩的重要依据。现金流的研究时间较短，研究者的研究领域也相对较少，主要包括如下的研究领域：
1.2.1 关于现金流指标在公司财务评估体系中的作用
在国外，Walter（1957）认为单纯从传统的财务指标上分析企业经营发展状况比较片面，于是其将现金流指标并入到企业的财务分析体系。Walter 也是最早将现金流量的财务基础指标用于对企业经营发展情况分析和企业经营危机预警，这也是企业财务预警体系成立的由来。
Beaver 以危机中企业和正常经营企业进行比较分析，研究得出公司的现金流和负债的比率状况分析可以对公司的破产情况进行预测。Casey、Bartczak 通过对一些出现财务困境的企业进行分析，评估了其现金流量指标的影响程度，通过评估得出了现金流量指标在企业出现危机时的重要作用。Altman（1968）通过多重研究，成功创造现金流预警模型。
陈静（1998）搜集了大量中国上市公司的数据，包括运营状况良好的上市公司及已经出现财务风险的上市公司，将其进行比较分析，通过一系列的财务指标建立相关的财务分析体系，研究当出现现金危机时的影响因素，希望建立有效的预测指标预防财务风险。
张宏（2006）指出企业的现金流管理要建立完善的内控制度，加强对企业现金流变动情况的管理，对企业的每一笔支出严格审核，做好应收账款的明细，积极跟进其催收的进度，重视销售状况，加快存货的周转；企业的现金流管理还得重视融资的重要性，积极同银行沟通，建立良好的银企关系，提高公司的融资能力。刘存（2006）提出了现金流流量指标为企业核心财务指标的观点，其认为现金流指标有利于对企业的经营状况可靠的进行分析，他将现金流指标体系加入到传统的财务指标体系中，构建了更完善的财务分析体系，运用静态指标和动态指标相结合的方式，介绍了如何通过建立的现金流指标体系的相关信息对企业的发展前景及日常生产状况进行分析。
通过对已有相关研究上来看，可以看出大家越来越意识到现金流对企业持续发展的重要性，为了全面分析企业的发展前景及经营情况，中国众多的学者也开始意识到单纯的通过旧时的财务指标对企业的经营财务状况进行分析已经不合理了，所以越来越多的学者开始意识到将现金流指标带入企业财务分析体系的重要性，也开始研究如何对现金流管理指标进一步完善，成功制定了企业的现金流预警模型有效地降低了企业的财务风险。
1.2.2 关于现金流的影响因素
在宏观经济的影响下及市场环境的瞬息万变，随后各种以现金流为基础的指标不断产生，越来越多的学者也开始意识到企业的现金流不仅仅受企业目标的影响，还存在很多其他的影响因素。所以一部分学者开始研究现有的市场环境下，宏观经济环境及企业内部微观环境对企业现金流变动情况的影响。
Welesh（1981）认为企业规模越大，该企业的现金流变动就越大，规模影响企业的现金流。Denison（1998）认为企业销售情况容易引起现金流的变动且现金流对市场通货膨胀因素较为敏感。
Mayes、Maggie A.J 的研究表明现金流受企业众多内部因素的影响，包括企业管理者的投资决策、实现利润后的分红等。Defond、Hung 在对现金流分析时，发现应收账款过高，收益波动幅度大时，对现金流的影响是巨大的。
全林、姜秀珍、陈俊芳（2004）通过 Welesh 的研究结论进一步的分析了企业各种活动规模对现金流的影响，着重分析了企业投资活动规模的大小对现金流的影响程度，通过对上市公司两年的数据进行分析，并得出当企业投资规模大时，融资的金额就越大，也导致企业融资活动的现金流变化越大。
李辰、张翼（2005）通过对在中国 A 股上市公司大小股东情况进行分析，主要研究了当企业包含大小股东等多个股东时对企业现金流的影响，针对大小股东利益是否冲突，发现不同类型的最终控制人的企业股权机构对现金流有着重要影响。
通过现有的研究发现在市场经济环境下，影响现金流的因素有很多，销售业绩、企业规模、股权结构等都影响着企业的现金流，所以企业编制现金流管理制度要有针对性，不能一概而论。
1.2.3 关于企业投资活动对现金流的影响
关于现金流同企业投资行为及融资行为之间的关系，Myers、Majluf（1984）的啄食顺序理论均分析了投资决策及鼓励支付行为与现金流之间的关系及 Jensen（1986）的评价投资效果的自由现金流理论。
Eugene（1993）建立了相对比较完善的现金流资本市场理论，不仅仅从宏观的市场环境因素上分析了资本市场对企业内部的微观财务指标的影响，而且进一步分析了大小环境对企业内部现金流的影响。
杜古军，王守海（2004）认为现金流管理是企业财务管理体系中的重要组成部分，并且企业管理者要根据企业自身的现金流转情况编制有针对性的现金流管机制，通过不同企业活动的现金流转情况，如经营、投筹资等活动，对其他现在及将来一定期间内的现金流情况做出预测和分析，并据此编制现金流预算、计划等，对企业再投资提供可靠的数据支持及有效的信息。
段九利（2010）认为现金是企业流动性最强的资产，现金流则决定了企业资产流动性的强弱，是企业长期发展的前台也是企业投资发展的必要条件。
通过现有的研究可知，现金流能给企业的投资决策提供有效的信息，企业投资就一定需要拥有现金，现金流的大小也决定了企业在市场变动的情况下能否及时抓住机会，所以企业的投资行为同现金流之间有着密切的关系。
1.2.4 关于房地产行业的现金流管理
Jam Clayton 在研究中表明房地产公司的现金流管理在很大程度上是取决于管理经验者对现金流管理的重视程度及企业的投资决策。陈圣举（2004）指出随着我国房地产行业的过度发展，房地产泡沫越来越大导致我国政府开始介入，颁布了多个政策限制了房地产行业的融资，限制房地产行业的暴利收入，所以导致很多房地产企业的现金流入主要依赖销售收入及自由资金的投入，这就限制了房地产开发企业壮大的速度，所以房地产开发企业要制定有效的现金流管理制度，拓宽融资渠道，对企业的投资针对其的可行性进行分析，这才是房地产开发企业发展重要途径之一。许一（2006）认为一个房地产公司存在不同的发展过程，不同的发展过程及运转活动的现金流管理方式应有所不同，所以其通过从企业不同的现金流活动之间对现金流需求的不同，编制了适应各种企业活动的现金流管理制度。
张永刚（2006）通过研究国外期权定价模型和相关理论，针对我国房地产行业的发展现状，探讨了投资定价模型在房地产现金流价值中的运用，并建立了针对我国房地产开发企业的现金流估价模型。
王雅宏（2009）认为我国很多房地产行业的现金流运转情况不佳，大部分的房地产公司过度投资，但是投资的收益导致的现金流入极少，且大额融资成本支出导致企业的现金流运转不佳，导致企业增加其财务风险。
杨泱（2009）认为房地产行业是我国的重要行业，其掌控了我国大部分的资金，所以为了促使房地产开发企业健康持续发展下去，就要求我国的房地产开发企业的管理者要高度重视企业的现金流管理，针对其特有的资金投入量大，周期长等特点制定现金流管理机制。
叶根金（2010）认为房地产行业不同于其他行业，其行业特点明显，所以我国的房地产行业现金流管理要结合其自身的特点，制定符合其自身发展的现金流管理体制，且要加强内控制度，拓宽其融资渠道，避免过度依赖银行。
通过阅读文献，发现我国对现金流管理的研究较浅，研究成果比较琐碎，研究成果大多数未与企业的实际情况相结合，实用性不强。现有的研究大多主要是研究现金流量表中有关的现金流影响要素对公司特别是上市公司的财务预警、信息披露等模块。
对于集团公司的现金流研究，针对公司实际情况分析其现金流管理制度、流程的相关探讨则非常的少。在房地产行业现金流管理的研究上，我国对房地产公司现金流的管理研究深度不够，大部分学者主要是收集上市公司的数据，根据其数据进行分析，建立相关的现金流管理指标，通过从营运能力、盈利能力、偿债能力等方面对房地产行业现金流状况进行分析并提出优化建议。但是在实际操作中，针对房地产这种特殊行业的现金流管理，要将其分阶段管理，节约成本，开拓融资渠道等等。
1.3 本文的研究思路及方法
本文首先是从中国整个宏观房地产行业上分析，包括分析其现金流的现状及问题，并针对其存在的问题编制了有效地现金流管理机制，最后结合实习公司的现金流管理现状，分析了实习公司的现金流管理制度上的亮点，并同大型的房地产企业进行比较分析，给实习公司的现金流管理进行了优化，最后得出本文的结论。
本文主要研究方法：案例研究法 .我阅读了相关着作，在写作过程中，又结合网络和相关杂志，中国学术期刊网等查询了相关学术知识和专家言论，分析材料并综合研究，提出对策。
1.4 本文的创新之处
本文的创新之处在于针对房地产公司的特点，结合现金流量表的数据，给企业的项目投资提供现金流数据，分析项目的可行性。本文对我国的房地产企业如何进行现金流管理具有一定的指导建议。
现有的大量研究主要是从整个房地产行业的大方向进行分析，且理论性较强，实践性一般。在我国房地产公司一般都属于大型企业，旗下有较多的项目公司，忽视了资金的集中管理，本文结合实际，有针对性解决了我国房地产行业现存的资金分散问题。
