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【题目】M房地产企业现金流管理问题探究
【第一章】M房地产公司现金流优化管理研究引言
【第二章】现金流管理概念界定与相关理论
【第三章】房地产开发企业现金流的特点及管理需求
【4.1 4.2】M房地产公司报表分析
【4.3 4.4】M房地产企业现金流管理现状与优化建议
【结论/参考文献】房地产企业现金流控制分析结论与参考文献
第 2 章 现金流管理概念界定与相关理论
2.1 现金流管理基本概念
何为现金流管理，简单的来说就是对企业的现金进行管理，现金在企业是一种动态的概念，包括现金的流入和现金的流出。但是从广义的角度上来说，就是指企业为了达到该企业最终的战略目标即实现企业的财富最大化等，通过制定计划、编制预算、可行性分析、做出决策、内部管控和向上级报告等多重手段对企业不一样的发展阶段，不一样的行业特点和不一样的管理职能的现金流入及流出的形式、时间金额大小等进行的一系列全方位的准确的系统性管理机制。其中包括现金流的预算分工、监督、管理制度；收入相关的应收账款制度；成本费用的管控制度；投资决策可行性决策制度及当企业出现盈余如何提高资金收益率、当企业资金链断裂时如何填补资金缺口等现金流管理体系；现金流量的指标分析及对企业的日常生产经营状况评价、企业财务发展指标评价系统等。
2.2 现金流管理理论的发展过程
自 20 世纪 50 年代起，将公司利润为该公司核心目标的财务管理理论基本完善，并且随着实践形成了一套较完整的企业财务管理体系，企业的经营者在追其公司利润时，结合其自身发展状况，开始逐渐认识到在公司管理制度中现金流管理的重要性。
在 20 世纪 70 年代初，企业经营者通过实践经验逐渐累计，越来越意识到现代现金流管理的必要性，学者也开始将现金流管理专门成立一个独立的领域进行研究。最初，经营者认为现金流管理的作用是能够让企业拥有一定数量的流动资产，不存在债务到期时无法偿还债务的情况。这是由于在 20 世纪 70 年代初，现金的短缺或资金链的断裂是导致企业破产的主要因素，因此在当时，如何保持资金良好的流转性是企业的重要管理问题，在此阶段，现金流管理基本上是对公司的应收账款、存货等资金的流动性进行管理。
在着重强调现金流动性的阶段，管理者开始意识到，过度的追求现金的库存量，则往往导致现金剩余过度，资金利用率下降。这样大大的降低了公司的资金运作效率，聪明的公司管理者开始意识到，将剩余的资金用做理财或投资等提高资金的使用效率和价值。所以在这个阶段，盈余资金的收益制度逐渐成为现金流管理机制中的重要构成之一。
理财投资研究者在研究盈余现金的收益管理时，发现在企业的发展过程中经常会出现现金短缺或者资金链断裂等状况，而在企业出现资金短缺或者资金链断裂时，就要管理者做出正确的决策否则企业将会导致破产。因此资金短缺管理开始引起管理层的高度重视，如何在企业面临现金短缺风险时，对资金筹集或者延长资金偿还期限等等。所以在这个阶段，现金流管理的范围开始不断扩大，如何应对企业资金短缺问题，企业管理者开始集中在追求企业现金流入及流出之间的动态平衡，重视企业现金流入的来源等。
随着全球经济国际化、市场竞争激烈等因素，现金管理机制已经基本作为企业财务管理体系中的重要成员之一。而随着国际化，全球化公司越来越多，因此在现阶段，现金流管理有开始引入资金预警模式管理和资金外汇导致的风险管理等。
2.3 现金流管理的目标
现金流管理其实是属于企业财务管理活动中的重要组成部分，目前我国财务管理的目标主要包括利润最大化，每股收益最大化，企业财富最大化和企业利益最大化。
其中普遍被大众所接受的是企业财富最大化。而现金流管理的目标现普遍被认可的是资金最优化，即使得企业的资金流增量最大化或资金库存最优化。现金流是一个动态的企业现金流量表，是企业生存的血液，现金流是动态的，而现金股票价值等则属于静态的现金流，从动态的角度来说，企业现金的周转速率越大则收益越大，为了企业生存的持续发展就要求企业的现金不断流动及变化；从静态角度上说，资金存量是个可变动的数值，企业应根据自身的需要，确保资金库存量能够偿还到期债务且资金剩余量不会过多导致资金利用率低。现金流管理的目标是使企业更接近企业最大化的财务目标，并运用预测、控制等手段对企业的现金流入流出做出的一种全面现金流管理，最大限度的提高资金的收益率且资金周转状况良好，所以企业现金流管理的基本目标是加快企业资金的回收及拖延现金的支出。
2.4 现金流管理的原则
何为现金流管理的原则？原则是对行为进行规范，而现金流管理的原则则是对企业的现金流管理活动进行规范的制度，限制监管着企业的现金流管理行为。在我国，将现金流管理原则分为系统原则，平衡原则，成本效益原则和灵活性原则。
2.4.1 系统原则：
现金流贯穿于企业运营的每个阶段，能够反映企业的发展潜力、经营状况等，不仅仅包含资金的使用，还包括资金的流入和筹集等等。但是不管是企业现金的流入或者是企业现金的流出都是有着密切关系的，这些构成了现金流量的一个整体。所以现金流的管理其实是一种系统性的管理活动，企业要从整体上将改公司的现金流作为一个整体的系统进行分析。
2.4.2 平衡原则
在现实生活中的现金流管理最重要的是要实现现金流的平衡，现金流管理的平衡原则包括多重含义，其一是现金流在时间上的平衡。对于每一个正常经营且能够持续经营下去的企业，他的现金流都不是一个静态的，而是属于一个动态的概念，现金的流入和现金的流出都不是独立存在的，在每一个时刻都是同时存在现金流入及现金流出的。而现金的流入和现金的流出之间也是有着密切关系的，通过对企业现金流入及企业现金流出的情况进行分析，可以评价该企业的状况，例如当该企业的现金流入低于该企业的现金流出量，这就意味着企业入不敷出，资金周转不佳，这样就很容易导致资不抵债的情况产生；而企业的现金流入远大于企业的现金流出也并不能说明该企业状况良好，入远大于出其实意味着该企业的现金被闲置了，这就会导致现金周转收益不佳。所以公司要合理的保持现金流入及现金流出时间上的平衡。其二是根据会计学上的借贷必相等，则是要求企业的现金流入和现金流出要相等，但是现金流管理要求的是动态的平衡，只有满足平衡原则才能保持企业持续健康的运营。
2.4.3 成本效益原则
何为成本效益原则，公司在日常生产管理过程中，收益高于成本是企业存续发展的首要前提。所以企业的现金流管理要保持机会成本和投资收益之间的关系，降低成本等才能实现最大程度的收益。成本效益原则也是企业战略管理中的重要原则，所以成本收益原则要从企业的长期发展上考虑，比如说有些企业由于成立初期，为了扩大客户群或者提高产品的知名度，故在前期采取低价销售或者亏本销售等，但是这些都是为了企业长期发展奠定基础，所以企业的现金流成本效益原则不能从眼前的效益上来看，而要考虑企业的长期发展。
2.4.4 灵活性原则
这一原则要求企业管理者在对现金流量进行管理时，在合理分配现金流入和现金流出的平衡性上，要适当的存有一定数量的现金，以备不时之需。在当前的市场环境下，国家的宏观经济调控下企业的生产经营环境瞬息万变，可能导致企业库存销售不佳等，而企业帐上留有余钱，则有可能在企业销售不佳的情况下，避免出现资金短缺导致企业破产的情况。而且市场经济国际化，企业留有现金余额时可以及时抓住各种良好的投资机会等。这些都要求企业管理者在现金流管理上具有灵活性，更加适应市场环境。
2.5 现金流管理理论基础
2.5.1 DSO 理论
DSO（Days Sales Outstanding）从其直面的意思解释则是指企业将其帐上的应收款项变成企业库存现金的平均时间。对于很多企业的管理者来说则是指企业将产品卖出去后账款到账的平均周期。
公式为：应收帐款 DSO=企业账上应收帐款总额/平均销售额。
从上述公式上可以看出，当企业应收帐款 DSO 越大时，就意味着该企业的应收帐款总额较大，也就是说公司虽然实现收入但是资金收入却没有及时到达企业自身账户中，这种情况类似于企业无息贷款给他人，不能为企业产生收益。在我国，大部分的企业都存在一定数额的应收帐款，一般企业的应收帐款 DSO 小于 30 天时基本上属于财务状况良好，而超过 45 天时则可以说明该企业对应收帐款的管理成果一般，财务风险较大。房地产行业同其他企业不一样，房地产行业的资金从支出到收回时间同其他企业相比较长，所以在房地产行业应收账款 DSO 在 45 天左右可能还是属于财务状况良好的情况。
DSO 理论在公司现金流管理机制中的运用是非常有效的，且能够对企业的现金流状况有个准确地了解。当企业的应收款项 DSO 小于企业应付款项的 DSO 时，则说明企业的财务状况较佳，现金流状况良好，对企业的发展提供了有利条件；而相反的如果企业应收款项 DSO 大于应付款项的 DSO 时则说明企业要高度重视现金流的情况，加速应收款项的回收，避免出现资金链断裂的情况。DSO 还能给企业提供一定的警戒值，如当企业的应收款项 DSO 大于 45 时 ,则说明该企业的现金流可能存在一定的风险，在这个时候企业就不适合再投资等将现金流出，而应该考虑留存一定数量的现金流用于偿还到期债务等。
现在很多企业开始重视企业的现金流指标，但是大多数的企业管理者认为企业的现金流入的管理主要是企业融资的管理。但是 DSO 理论则告诉了这些管理者，当企业不能拥有一个良性的内部资金流入机制时，就算企业能够融入大量资金也只会导致企业的风险越来越大。所以根据 DSO 理论，让企业的管理者高度重视企业内部资金的管控，例如建立应收帐款明细账，当企业的应收帐款越来越多时，及时查询是否存在长期未偿还现金的情况，对于时间较长的应收帐款要及时跟进，及时跟催，对于长期信誉不佳、长期延迟支付的客户可以考虑是否再次合作等。所以企业要建立完善的应收帐款机制，严格管控企业的现金流入及流出状况，避免出现坏账损失。其次企业也可以根据 DSO 数据，对企业的投资等提供可靠的数据支持，避免企业盲目投资。
2.5.2 库存指数理论
在我国的企业现金流管理中，流动资产也并不意味着其流动性就是好的，我国流动资产中可能影响到企业资产流动性的不仅仅包含往来款，还有企业的存货。从现金流管理的角度上分析，存货越少越好，存货不仅仅占用企业的资源，产生存货管理费等，且存货的变现能力也是不可确定的，随时可能出现存货销售贬值等风险。因此企业的现金流管理中对存货或者库存商品的管理也是不可缺少的。存货过多，将增加企业的经营风险，甚至可能导致存货压货过多影响企业的现金流动性。库存过少，又可能出现订单大于存货从而减少销量的情况。
存货周转天数=360 （天）/存货周转次数
存货周转次数=产品销售成本/平均存货
从上述公式上来看，企业存货周转天数主要是受存货周转次数的影响，而存货的周转次数则受企业存货的销售成本及存货数量的影响。存货的销售成本即企业的营业成本，在现阶段，市场竞争激烈的情况下，企业的营业成本相差不大，所以企业要提高其存货周转天数主要是受企业的存货数量的影响。最佳的存货数量当然是按照销售订单的数量来定，但是在现实生活中是很难做到存货量同订单数相同的情况，所以企业就要合理规划企业的存货量，对于生产型企业，材料的价格波动相对较大，所以可以考虑多存些存货，避免价格增长导致成本增加；但是存货在企业现金流角度上来说，其流动性较差，所以过量的存货积压可能导致企业的资金被存货套牢，出现财务风险。
在资金量富余时，则可以考虑多屯些存货，在资金量欠佳时，则考虑增加销售力度，尽量将存货尽快销售出去，加速存货的资金周转。在我国，由于各个行业的存货都有所不同，所以存货周转率并没有一个固定的适合值，所以存货周转率一般是同同行业的企业相比较，一般来说，如果该企业的存货周转率高于该行业的平均水平的话，则可以视作该企业的存货的周转是较好的。
