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【题目】
中小型房地产企业融资困境探究
【第一章】
中小房地产公司融资路径探析引言
【第二章】
中小型房地产企业融资理论与实践
【3.1 3.2】
JD地产公司情况分析
【3.3 3.4】
JD地产融资情况及解决方案
【第四章】中小型房企金融创新的方向
【结论/参考文献】
房地产企业融资问题研究结论与参考文献
第四章 中小型房地产企业金融创新的方向
第一节 房地产金融创新的面临的问题
房地产金融创新是市场的需求。一方面，房地产大量的信贷存量导致银行风险累计，政府需要通过金融创新手段予以调控。目前，房地产银行信贷审批越来越难，企业迫切寻求更多的融资方式，构建多元化融资渠道；另一方面，在我国目前的市场环境下，没有房地产金融的大力支持，就不可能实现房地产行业的转型发展。但是，一个过度的金融市场，又将会导致一个失控的房地产市场，即过度繁荣，脱离实际。因此，在房地产平稳发展和金融风险控制中寻求平衡，是房地产金融创新发展的核心和前提。
一、房地产金融创新短期存在一定的波动性
近些年，随着房地产市场化改革进程的不断深化，我国房地产金融呈现出快速发展的势头，如房地产信托、房地产投资基金、公积金贷款、房地产贷款证券化、房地产合作储蓄等都有了较好较快的成长。但与此同时，随着市场自由度和开放度逐渐提高，且我国经济受全球宏观经济形势变化的影响越来越大，两者之间的融合发展也受到一定的考验。我国的金融体系的成长还在发展的初期阶段，市场化不够高，抗风险能力较弱，不成熟导致了常受海外金融动荡的影响。由于受到美国次贷危机引发的全球金融风暴的影响，为规避房地产市场金融风险，我国的房地产金融创新进程有所放缓，甚至导致房地产信托、住房贷款证券化等出现萎缩，房地产金融创新出现了较大的波动性。但从房地产行业的重要性、房地产市场发展趋势以及我国城镇化进程不断深化的态势来分析，房地产金融创新持续稳步发展的大方向不会改变，短期波动性调整和阶段性影响不会改变大趋势。
二、房地产金融创新存在一定的系统风险
任何产业的变革发展，都基于严峻的市场竞争机制。房地产金融创新能够强化市场竞争机制，并为房地产行业转型发展提供必要的金融支持。但受客观条件影响，特别是在市场条件与监管机制不完善的条件下，创新过程容易造成房地产业过度发展并脱离市场，导致房地产泡沬和金融风险的出现，一旦不能及时控制和有效释放，就会引发风险集聚。由量变引发质变，累积的风险一旦爆发，就会迅速蔓延， 影响到我国整个金融系统，造成金融体系危机。因此，房地产金融创新过程中的风险防范问题已经引起世界各国的普遍关注。我国房地产金融创新正处于萌芽时期，是以因要加倍注重和防范创新风险。
三、房地产金融创新更多依靠银行系统
银行高储蓄率导致了中国以银行信贷为主的房地产资金来源渠道短期不会改变。近些年，房地产金融创新方向更多的是以银行信贷业务的简单创新为突破口，依赖性较强。资金来源主体单一，由此引发的潜在金融风险主要表现在银行系统内部。近年来，随着金融市场的发展和监管的逐步完善，房地产金融风险防范意识不断增强，国家对银行信贷审批和行业监管进一步加强，使房地产企业的自筹资金比例有所提高，但自筹资金增量部分主要以房地产信托与房地产基金为主。这必然在某种程度上使得银行系统累计的风险将会下降。但是，在金融创新过程中，仍然必须高度重视和重点防范银行体系的系统性风险。
四、房地产金融创新重点在于市场机制、组织机构和产品服务
纵观中国得发展经验，所谓的房地产金融创新应该主要分三个阶段：一是金融增长，即金融资产规模不断扩大；二是金融工具对象创新和金融机构完善；三是金融市场机制进一步完善，金融资源实现更优化配置。近年来，我国房地产金融创新实现了较快发展，主要表现在资产规模不断扩张，但资产质量和优化配置方面还有很大的提升空间。对于房地产金融创新，资产规模扩张和简单业务创新只是第一阶段，未来要更加关注在第二、第三阶段取得实质性发展。
第二节 如何突破房地产金融创新发展瓶颈
房地产金融创新是一个系统工程，涉及到金融领域的政策、机构、市场、产品服务等各个方面。因此，在房地产金融创新过程中，同步推进这四个方面，确保协调联动、共同发展是至关重要的：首先，房地产金融政策创新是基础；其次，房地产金融机构创新成为房地产金融产品服务和市场创新的载体；第三，房地产金融市场是桥梁，在房地产金融创新中施展着重要的平台作用；第四，房地产金融产品和服务创新是终端和成果，创新的最终效益将体现于金融产品和服务内容。
一、提高房地产金融市场化水平
发达的房地产金融市场应包含两个层级，即一级市场和二级市场。一级市场承担机构为主的认购发行，二级市场负责机构和中小投资者的流通环节。对比房地产金融一级市场的快速成长，中国房地产金融二级市场仍处于发展初期阶段，房地产融资领域更多的依靠间接融资。中国国家开发银行和建设银行住房抵押贷款证券化于 2005 年得到国务院的首次认可，这次试点的成功为中国住房抵押贷款证券化的正式开始提供了最好的样板。突破创新发展瓶颈，是提高房地产金融市场化水平的关键，要重点做好四个方面的工作：一方面继续推进房地产金融一级市场的成长；二是对创新过程中的风险进行有效管控；另一方面是着力推进房地产抵押贷款证券化业务的良好成长；四是明确创新方向和重点，大力促进房地产金融二级市场发展。
二、加强房地产金融产品和服务创新
在“互联网+金融”时代，要在金融服务业互联网化的大趋势下，大力发展房地产互联网金融平台、房地产众筹、房地产信托基金、房地产投资基金、保险资金入楼市、房地产抵押贷款证券化等创新金融业务与产品。在确保合法合规、风险可控的前提下，吸引更多的社会资本进入房地产开发投资领域，帮助房地产企业拓宽融资渠道，更好更快地完成转型。
第三节 房地产众筹或将成为中小型房地产企业可期待的金融创新
一、海外房地产众筹发展现状及发展模式
（一）海外房地产众筹的发展现状
美国是海外房地产众筹开始最早成长最快的国度。房地产众筹是以在美国被使用并得以发展重要条件有：第一，2012 年 4 月美国国会通过了 JOBS 法案，众筹在美国得到法律的认可，这使得股权众筹具备成长的大环境。虽然 JOBS 法案要求个人公司的业务在面向大众推广时必须受更严的机制限制，但原来较严的信息披露制度被放宽，原来在互联网众筹融资领域要求强制注册的制度被取消，新政有利于个人公司在通过众筹的方式融资时被简便化运用。新政还规定了在小额公开发行市场小企业不再需要注册同时被豁免的额度被大大提升；第二，由于投资众筹需要的资金额不大，越来越多的非机构客户能介入到房地产的投资领域。投资房地产是众多投资者获得投资收益的主要投资方式之一，可是由于投资到房地产领域的资金一般都要求能被长时间使用并且总额巨大，高门槛的房地产投资在原来对于那些资金有限但想进入到这个投资领域的非机构投资者来说是十分困难的。由于有众筹模式的出现，那些非机构投资者就能把手中有限的资金投资到房地产领域并获得此领域相对较高的投资回报率；第三，美国和中国不同的是地产开发不需要政府审核认可的资质要求，可以说只要是企业乃至有实力的个人都能够进行地产开发建设。那些计划开发地产项目但善存资金缺口的企业和个人可利用众筹网站来发布那些他们认为发展前景好的房地产项目来进行融资。所以在美国的众筹网站里，我们可以发现成立房地产众筹项目的融资方有不少都是以个人的名义来发起众筹的。按照第三方统计信息披露显示，以 Fundrise 例的房地产众筹网站至今发起的众筹项目融资已高达 1.1 亿美元，有超过 39000 多位的非机构投资人投资了这些众筹项目。
（二）海外房地产众筹发展模式。
①房地产股权众筹。
海外房地产股权众筹的典型模式是，发起人在众筹平台上发布房地产众筹信息，投资人对自己认可的众筹项目投资，在约定众筹的时间结束前，众筹金额要满足筹资者众筹项目信息所要求的总金额，这起众筹认购才成功。如果在约定众筹的时间结束前未达目标，众筹失败，资金原路退还认购的投资人。众筹认购成功后，众筹平台以投资人的名义创立有限合伙企业。在某些情况下，众筹平台以领先投资人的身份介入到众筹项目，这种情况下领先投资人会以普通合伙人（GP）的角色进入到有限合伙企业中。有限合伙企业作为投资方进入到房地产开发项目，但不负责房地产开发项目的日常开发工作，由筹资者来对房地产开发项目的日常运营负责。有限合伙企业与筹资者共有所开发项目的房屋所有权和项目股权。筹资者和有限合伙企业在项目约定时间结束时，将按照其各方在所开发项目中股分占比例分配包含租金和房屋出售所得等项目所有收益，有限合伙企业把所获收益按投资人所投资金在有限合伙企业股权占比进行对应的分配。
在股权众筹模式中，由于投资人的投资合并以有限合伙企业的形式实际进入到了所投项目的开发中，投资人的收益能否实现完全依托所投项目的房屋销售好坏，无论出现了什么情况，只要所投项目的房屋低于原目标售价或滞销，投资人的投资（包含本金和预期收益）将有可能出现因此导致的投资失败风险。
房地产贷款众筹的本质是通过众筹的形式来对房地产项目贷款。为了降低投资人的投资风险，海外的众筹平台按项目的资金需求用平台来发行债券，投资人通过众筹平台认购的平台发行的债券后，众筹平台以出售债券的形式贷款给开发方。投资人和开发方及项目之间没有股权和借贷的关系，仅和平台有借贷关系。投资人所购买的债券是以众筹平台的名义发行，众筹平台在完成众筹后以贷款人的名义和开发方之间建立借贷关系。投资人在这个过程中不用担心所投项目的房屋销售好坏，投资人投资的风险是所投众筹平台的经营是否良好。众筹平台对贷款房地产项目的选择承担相应的贷款风险，由于比股权众筹平台承担了更多的风险，所以此种平台收益要远高于只依靠收取管理费的股权众筹平台。房地产贷款众筹平台可视为是对非银机构的从事类银行贷款业务，利用众筹平台的资信向投资人募资后再将所募集资金审慎的贷款给房地产开发者以谋取息差。此外，房地产贷款众筹也是资产证券化的一种新形式，众筹平台作为一个既是融资主体又是贷款主体的载体，既要负责对所投项目资产进行风险控制又要将其证券化后发行给投资人。在众筹平台通过期限错配、利率错配的方式形成资金池后，资金池的任何一笔贷款可能因为项目出险导致整个众筹平台的现金流和兑付能力受影响，因此要求众筹平台有非常专业的的风险能力。对于投资人来说，投资房地产贷款众筹，主要的项目投资风险都由众筹平台承担了，所以投资收益率要低于房地产股权众筹的投资收益率。
二、我国房地产众筹发展现状及发展模式
（一）我国房地产众筹发展的背景
2015 年我国房地产行业相较于过往在内外部生存环境上会更加的艰难，可以说房地产“牛市”早已结束进入了行业转型期。银行信贷趋紧、高房价抑制投机和刚性需求、存量水平居高不下，这三个因素都导致了我国房地产市场进入调整阶段。同样在 2015 年，我国房地产商业模式也被迫产生了不少变化。O2O 模式的应用、房地产电商平台、房地产众筹、互联网金融平台的应用、“互联网+”新趋势等，成为了房地产运营模式和商业模式创新的关键词。
首先，有房地产中介的服务转型。例如搜房网，原来是发布房地产信息的专业第三方媒体资讯平台，现在转型为房屋商业交易平台，通过打通网络销售终端成为以房屋销售为主的电商平台。同时搜房网在保证线上销售优势的基础上，大力布局线下业务，实现线上与线下的相互融合。
其次，有房地产企业试水互联网交易业务。万科集团首推营销中心和经纪商的互联网平台“万享会”,双方的联合造就了万科的 O2O 模式。万达集团在 2015年 7 月发行了 “稳赚 1 号”的互联网众筹产品，1000 元起认购，期限 7 年。万达集团承诺在 7 年之后，投资人除了享有基础为 6%投资收益，还将获得所持房屋每年增值 5%-13%的预期收益。同时万达和上海自贸区正筹划组建准 REITs 的交易平台，该款众筹产品可能最终会以 REITs 上市的方式退出。
第三，有房地产与互联网金融的相互结合。易居通过环绕房地产下游资金需求，打造首付分期款、按揭贷、以旧换新抵押贷等业务模式的 P2P 网络借贷平台，借此实现互联网化的相关房地产金融服务。易居的 O2O 模式把房地产企业与购房者或投资人联系的通路打开，某种程度上即实现了交易环节终端销售的“脱媒”又实现了融资环节金融端的“脱媒”,即销售的去中介化和融资的去银行化，帮助多方交易成本的降低。
（二）国内房地产众筹的发展情况
众筹模式在中国房地产业中能得以成长的重要原因包含三个方面：第一，互联网金融进年来的爆发式成长，使众筹模式的成长有了充分的土壤。因为互联网金融的重要性不断被市场渐渐的认可，2014 年起各大金融机构和政府主要监管部门都对其未来的发展进行了相应规划，使其具有了大量跨界合作创新的机遇；第二，以股权众筹为代表的众筹合法性得到政府的正式承认。中国证监会 2014年 12 月出台了《私募股权众筹融资管理办法（试行）征求意见稿》，明确了股权众筹非公开发行的合法性及要求，在如何保护投融资者的权利和如何规范应投融资者义务方面对作了相关规定，对股权众筹平台的合法合规性要求也作出了相关规定，预示着股权众筹获得官方层面的正式认可，众筹的成长进入有法可依的时期；第三，房地产市场连续负增长，需要通过创新来支撑其发展。按照中国国家统计局公布的官方数据显示，2014 年中国商品房库存有 6.22 亿平方米，相比2013 年的库存增长了 26%;70 个大中城市商品房销售总面积同比滑落了 7.5%;2014 年整年全国房屋销售整体不理想，商品房库存不降反升。房地产企业为消化过高的库存，迫切需要在销售模式上推陈出新以实现销售回款来保证企业运营的必要的现金流，众筹模式就这样顺利成章的进入到了房地产行业。
（四）我国房地产众筹发展模式
1、理财投资型--房宝宝众筹案例
房宝宝为东莞中信御园就其别墅项目于 2014 年 6 月成立了第一期众筹。截止 2014 年末，该项目共成功发行了 6 次众筹。其运行模式是：房宝宝和中信御园项目的地产开发商签订了以优惠价预购批量别墅的合同，之后以起始认购金额壹仟元的门槛发起众筹，同台与银行托管方签署资金监管托管协议。每期众筹募集结束后，募资资金对对应的别墅委托给第三方资产公司代持打理。在出现别墅购房者后，众筹的投资人共同决议别墅权属的让渡。投资者通过让渡低价标的物1团购房有相似之处。这里签署的众筹投融资协议规定投资期限不超过 3 年，而从市场的成交上发现，标的物大部分都能在短时间内被购买。首期众筹项目有超过35%的年化投资收益，第二期有所下降也有近 20%年化投资收益。但是在市场成交疲软的情况下，可否持续获得这样高的投资回报，还需要市场的进一步检验。
2、合作建房型--乐居众筹案例
乐居众筹是我国第一家成功上线运营的合伙投资建房众筹平台。乐居众筹建房采用会员制的形式，针对有购房意愿的的群体，通过互联网众筹平台发起合伙建房的形式，并依托有实力的房地产开发企业，以远低于市场价的方式成就众筹者的置业梦。
乐居众筹建房的运营模式是：第一步先锁定潜在购房者，之后按照购房者的需要出方案，方案被认可被完成众筹后，根据方案购买规划条件相近的土地，由有实力的专业房地产开发企业代建，最后完成按期交付给众筹者居住，公开全部的开发细节以实现合理透明。因为房产开发企业没有销售的风险，自然能够舍弃部分的合理利润，再者这种模式不存在传统地产开发高企的财务成本、营销费用，所以乐居众筹建房的众筹者能以平均低于市场价 20%以上的价格的入住。
三、未来我国房地产众筹的发展趋势
因为我国的房地产众筹现在大多数是以众筹的之名来为售房做推广，没有发挥出众筹的实质优势，所以并不具备长期推广性和规模化的能力。只是通过低价竞争包装项目的形式来发起众筹，那么众筹在我国将没有长远的发展。基于此，我国房地产众筹要想获得持续健康发展，就必须关注以下四个方面：
（一）房地产众筹是对房地产商业模式和融资模式的创新
O2O 模式的发展使得房地产的商业模式已然发生了较大的改变。房地产企业与众筹平台相互融合的房地产众筹可视为是 O2O 模式的创新换代。通过房地产众筹这种“互联网+金融”的房地产运营的跨行业运作，已经在改变整个房地产行业的商业营运方式和融资渠道。房地产企业加倍重视利用互联网平台开展开展线上与线下的良好互动，完成房地产开发商、潜在潜在购房者和众筹平台的紧密联动，寻求房地产众筹模式上的更多更好创新。房产众筹不仅仅是多元化的融资途径之一，更有必要作为房地产运营和商业模式创新的途径之一。
（二）房地产众筹发展应适时引入信用增信和担保措施
随着我国房地产众筹模式的不停发展和规模化，在可预计的未来我国大量的中小型房地产企业将介入到其中。由于中小房地产企业的本身的信用不高，品牌品牌影响力不够强，其众筹项目的市场接受度可能不高。中小型房地产企业在发起自己项目的众筹和众筹模式的构建上，建议恰当的引入信用增信手段，以更好地吸引投资人。可思量的提升中小房地产企业信用的方法包含保证、项目回购、引入其他有实力的第三方机构领投等。
（三）房地产众筹应完善信息披露制度
房地产众筹作为互联网金融时期下有代表性的创新模式之一，其成长一定无法脱离对众筹者正当权益的庇护。在众筹的整个运作期间，众筹者在信息对称性的方面处于不利的地位，经常只能在不完全领会所投项目真实信息和所存在风险的情况下盲目做出认购的决定。所以在房地产众筹领域，真实有效的信息公开不仅有利于维护保护了众筹者的知情权，同时也促进了众筹行业的成长。在未来，有理由信任政府相关部门在未来会将信息的主动披露和对称性问题纳入监管，并颁布以之相关的运用法则。
（四）房地产众筹应更加重视交易结构和内容的创新
目前，我国房地产众筹模式相对简单，缺乏创新性，只依托地产项目的低价竞争或抽奖等方法无利于得到长久成长。房地产企业应更加着重众筹的本土化，在切合中国金融法律监管和规定的条件下，不停创新业务结构和内容，研发具有吸引力的产品。
四、中小型房地产企业发展投身房地产众筹的意义
房地产众筹由于起步较晚，规则不具有歧视性，房地产企业无论自身规模的大小，在房地产众筹领域所有房地产企业的起点都是一致的。而在以往的房地产融资模式中，金融机构因为自身风险偏好的影响，在选择给房地产企业提供资金支持的时候，各家金融机构都设置了不同的如信贷入围名单、开发资质、放贷规模等要求限制，导致大型房地产企业比中小型房地产企业融资更容易，成本更低，期限更长。同时，许多大型的地产公司还通过上市融资，发企业债等手段获得中小房地产企业无法拥有的融资优势。中小型房地产企业如果想从现有融资困境中突围，房地产众筹可谓是一个相对公平融资渠道。
