JD地产融资情况及解决方案

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　　【题目】中小型房地产企业融资困境探究
　　【第一章】中小房地产公司融资路径探析引言
　　【第二章】中小型房地产企业融资理论与实践
　　【3.1  3.2】JD地产公司情况分析
　　【3.3  3.4】JD地产融资情况及解决方案
　　【第四章】中小型房企金融创新的方向
　　【结论/参考文献】房地产企业融资问题研究结论与参考文献
　　
　　 第三节  JD 地产融资情况及解决方案
　　
　　一、突出问题
　　
　　JD 地产前期根据所持土地资产当时的市值，完成了一系列融资工作，满足了公司发展要求。现在 JD 地产之前用于抵押的土地及物业均有了较大幅度增值，当时的项目如今逐渐发展成熟，已具备了获得低成本资金的条件。这就使得公司融资工作需要重新调整，以适应当前的集团需求。
　　
　　对于 JD 地产公司未披露的民间借款、未决未付工程款及税金，应尽快纳入公司现金流的整体规划，把财务风险隐患进行提前规划，防止不真实的财务指标误导公司整体决策，导致公司现金流的断裂。
　　
　　作为典型的中小型房地产企业，JD 地产在融资方面相较于那些能上市的大型房地产企业都具有如下问题：融资难，融资规模小，融资方式相对单一并缺乏整体规划导致融资成本高，融资受限条件多。例如在为应对紧急的短期资金缺口，以非常高的成本从民间借款，由于偿债能力不强往往导致短债长用；四川信托融资抵押率低，占用大量公司优良资产；华融信托融资条件苛刻，影响公司经营；中泰创展提供的短期拆借资金成本很高，迫切需要被置换置换；整体融资渠道需要疏通，需根据项目和资产选取最合适的融资渠道。
　　 　　
　　总体来看，目前 JD 地产所面临的问题和融资契机在于前期用于抵押的资产升值较快以及随着项目发展成熟，具备了进一步融资和获得低成本资金的条件，也给了公司重新整合债务和放大资产的机会。同时，随着市场不断出现的新融资模式，因相应的对融资进行规划，尝试以“产品交付”为基础的融资，ABS 项目融资，房地产众筹等新的融资业务模式。
　　
　　二、解决思路和目标
　　
　　融资思路为：以 JD 双城南城土地拿证时间和各项目四证情况为工作节点，把握工作节奏。项目融资模式以银行开发贷为主，以信托融资为辅，并着手准备以“产品交付”为基础的融资，ABS 项目融资，房地产众筹等新的融资业务。所有够条件、四证齐全的项目全部优先报银行开发贷。银行开发贷以农业银行、工商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行、招商银行和恒丰银行为主要目标，JD 地产与各银行分行联系上报材料并与各银行总行层面沟通。
　　
　　解决目标为：提升现有融资规模，并使现有融资成本得以下行，使融资限制能减少。在保持现有融资规模的同时，通过置换抵押物放大流动性，初步将整体融资规模扩大 40 亿；置换高成本资金，降低企业财务费用压力；将放款条件苛刻的资金置换掉，减少企业经营障碍。
　　
　　三、具体方案
　　 　　 　　
　　（一）JD双城项目
　　
　　目前北城 A、C 地块已抵押给川信，获得 7 亿贷款，预计今年逐步解除抵押，对外销售从而获得销售回款。置换抵押物预计为南城 C、G、H、J 地块。
　　
　　北城 E、F 地块现已分别抵押给建行和宁波银行（中泰），预计待名旺角项目（25 号地块）释放流动性后，逐步替换给川信，待 4 证齐全以及 8 月份南城后续地块获得土地证后，用南城土地作为新抵押物替换 E、F 地块。北城 E、F地块分别报银行开发贷。
　　
　　北城 D 地块部分商铺估值约为 6 亿元，计划逐步过户至 JD 地产和深圳中房基金成立的合资公司下属项目公司名下，中房基金计划为 JD 地产融资 2.7 亿元，期限 4 年，到期由 JD 地产回购合资公司股权，目前已到款 0.4 亿元。可以保持关注，如果资金不能按时到位，则将拟过户商铺用于置换其他抵押物。
　　
　　南城划分为 A、B、C、G、H、J、K、I 等土地地块，南城大约土地总规模 350亩，拿这些地还需资金约 3.7 亿。目前预计 4 月份取得土地证的有约有 75 亩，预计今年 8 月份全部拿到土地证。南城土地资产价值约 40 亿元，计划全部用于置换现有信托抵押物，释放北城 A、C、E、F 等已抵押给川信的土地及在建工程。
　　
　　工作思路：双城项目北城 A、C 地块部分，尽快和川信方面沟通，将 JD 地产已抵押给川信的 JD 双城项目北城 A、C 在建工程逐步置换出，以便其尽快销售。置换抵押物可考虑集团持有的以下资产：（1）南城地块 75 亩土地，价值约 8 亿元（4 月份拿到土地证）；（2）还有评估值约 4 亿元的 D 地块部分商铺没有网签给中房基金；（3）JD 谷项目土地以及 JD 门窗厂项目土地，价值约 6亿元。整体价值在 18 亿元左右，拟替换抵押资产充足。工作应该马上启动。
　　
　　北城 E、F 地块方面，现在已经抵押给建行和宁波银行（中泰），目前计划以 25 号片区抵押给川信获得的 6 亿资金清偿贷款，解除抵押。然后按协议将 E、F 地块抵押给川信，获得后续 6 亿元左右的信托资金。该项目现在只有两证，预计 6 月份四证齐全，先可报开发贷。待 8 月份南城后续地块获得土地证后，将 E、F 从川信置换出来。E、F 地块分别走银行开发贷，贷款规模在 15 亿以上。
　　
　　（二）宽TOWN项目
　　
　　宽 TOWN 项目质地良好，4 证齐全，现在项目土地已经抵押给兴业银行，借款人为立翔科技，沐荣欣成（项目公司）为其 1.5 亿贷款提供土地抵押担保。JD 地产计划用甲壳城市价值 2-3 亿的商铺作为新抵押物将宽 TOWN 项目土地置换出来，抵押物置换工作预计 4 月份可以完成。宽 TOWN 项目资产释放后，尽快协助企业落实开发贷，和各银行总行充分沟通。项目融资规模 2.5 亿元，争取 4月份启动。
　　
　　（三）明苑项目
　　
　　明苑项目公司为腾信投资，相关股权尚未纳入 JD 地产。因为没有缴足土地出让金，虽然明苑项目工程建设进度达超过地上 7 层，但土地证还无法拿到也无法拿后续的 3 证。明苑项目准备先获取中泰 3.7 亿短拆资金。中泰先收购项目公司腾信投资 90%股权，释放 2.31 亿元资金；待腾信投资获得土地证后将土地追加抵押给中泰，再释放 1.39 亿元资金借给 JD 地产。初步计划，在明苑项目取得 4 证后，以 JD 地产为融资主体，走银行开发贷款或者发行信托计划收购腾信投资 90%的股权，置换出中泰高成本资金。明苑项目预计 5 月份四证齐全，项目 5 月份启动。
　　
　　（四）昆明湾项目和檀宫府项目
　　
　　昆明湾项目主要为商业金融业用地和住宿餐饮用地，预计 6 月份左右可以 4证齐全。檀宫府项目主要为别墅项目。华融资产此前已经为该项目做了 2.8 亿借款，成本为 18%.华融资产已经同意再发放 1.6 亿资金，全面接手大业信托（此前大业信托为项目提供融资 4.6 亿），由于放款条件苛刻，抵押率低，可酌情予以提前偿还。初步计划，提前偿还华融资产资金，6 月份项目 4 证齐全后报各银行开发贷，预计可进一步放大流动性至 8 亿元，项目 6 月启动。
　　
　　（五）名旺角项目
　　
　　名旺角项目土地及在建工程计划抵押给川信，释放出 6 个亿的流动性，用于逐步偿还宁波银行（中泰）3 亿贷款和建行 1.9 亿贷款，释放出 JD 双城 E、F地块。8 月份用南城土地置换川信抵押物，名旺角项目申报开发贷。名旺角项目现在土地证还没有取得，但估计年内 6 月份四证能够下来，打算待四证齐备后向银行申请名旺角的开发贷，贷款规模在 8 亿元。
　　
　　（六）漫山项目、JD门窗厂、清水湾JD谷
　　
　　漫山项目、JD 门窗厂、清水湾 JD 谷项目土地计划作为前面各开发贷款或信托项目的补充抵押物。
　　
　　第四节  JD 地产及中小房地产企业融资综合评价与改进
　　
　　一、JD地产融资综合评价
　　
　　JD 地产目前处于实现自身跨越式发展的关键时期，公司整体处于上升期，资金需求较大。公司从资产情况、项目质量和收入规模都处于较好的水平，未来发展前景可期。
　　
　　经过对 JD 地产的梳理可看到，JD 地产有着中小型房地产企业共同的融资难，融资成本高，融资规模小，融资方式相对单一，融资受限条件多，融资缺乏整体规划的融资问题。JD 地产融资工作要解决上述问题，在融资计划、工作流程和沟通等过程中都有改进的空间，特别是公司需要有一套配合集团整体发展所需匹配的融资计划，作为集团融资工作的指引；需要确定和汇总整体用款计划和用款时间，应该把工作的方针设定为以资金匹配项目，尽量避免项目推进放缓来等待资金到位；需要夯实公司收入，公司收入计划应该立足现实，把收入规模和时间节点与融资工作匹配起来。
　　
　　二、JD地产及中小房地产企业融资改进意见
　　
　　在中国经济进入“新常态”的趋势下，房地产企业的转型成长离不开金融创新的大力支撑。像 JD 地产一样的中小型房地产企业过渡依靠银行开发贷款、抵押贷款和个人住房贷款，一方面将继续抬高房地产金融体系的风险，另一方面也无法更好地满足房地产企业的融资需求和消费者的购房需求。目前，如 JD 地产这样的中小型房地产企业融资普遍以银行、信托计划和基金子公司资管计划为主，也包括大量民间借贷和少量房地产金融产品。通过以“互联网+”和其他房地产金融创新的继续成长，JD 地产和其他中小型房地产企业融资渠道可得到更好更多的拓宽。JD 地产和其他中小型房地产企业要积极研究、大胆创新，合理运用金融创新产品和服务，拓宽融资渠道，构建多元化融资平台。
　　
　　房地产信托基金将是未来房地产金融深度创新的实践方向，也是房地产信托产品能突围成长的趋向之一。房地产信托基金一方面有助于提升集团开发的专业能力，也有助于盘活 JD 地产存量项目资产。房地产投资基金可为项目开发的不同阶段需求匹配相应的资金，也有助于提升项目运作的成功率。JD 地产应积极加强与房地产投资基金的对接与合作，并可抓住机会与机构合作设立房地产基金，以低成本金融杠杆反补集团融资需求，在确保融资增量的同时，提升资金质量和使用效率。由于现阶段 JD 地产的土地基本都已经抵押完，房地产信托基金无存量资产或项目可用，而多次尝试房地产投资基金也无法实现现有融资额的增加，在后续有新项目开发时，可以尝试运用以上两种房地产基金作为融资方式。
　　
　　随着金融创新的持续深化，房地产资产证券化在我国已基本具备了实施条件，住宅存量、市场需求和各大金融机构的良好预期将进一步推动其发展。房地产资产证券化，目前采取表内处理方式居多，即房地产企业将自己名下的资产收益出售给 SPV,向投资人发行 ABS 融资。由于该资产没有实际销售，房地产企业是以该资产作为证券偿付的抵押担保，资产还在发起人的资产负债表上。此模式相对于传统抵押融资方式更加高效。但在进行产品结构化设计时，发现 JD 地产由于融资杠杆较高，短期需要支付偿还的融资本息较大，如果将存量房源和商铺资产证券化，可以解决了长期融资的需要，但所融资金无法满足短期现金流的强烈需求，不快速变现存量房源和商铺可能会导致贷款逾期或工程停工。其他中小型往往都存在融资杠杆过高，长短期现金流不匹配的问题
　　
　　目前融资租赁模式较少应用在商业房地产开发领域，主要原因是实际过户行为将产生大量税费，造成较高的融资成本，但随着金融创新的不断深化，未来或有可能在我国房地产金融市场上得到广泛应用。包括 JD 地产在内的中小房地产企业要高度重视其发展趋势，条件成熟时可积极尝试。同时，可进一步研究以照明设备、安防系统、地下管网等作为标的物的融资租赁创新方案。
　　
　　房地产行业和互联网金融的相互融合与促进，缔造了房地产互联网金融平台，平台可有效吸引社会闲置资金和理财资金解决中小房地产企业融资难的问题。相较于以往的房地产融资模式来说，房地产众筹能使融资成本更低，并可以贯穿整个开发过程，JD 地产及中小房地产企业应加强与互联网金融平台的深度合作，结合项目实际情况推出具有吸引力和创新性的房地产众筹项目。
　　
　　三、JD地产及中小房地产企业未来资本市场上市的猜想
　　
　　中国目前约有近 100 家房地产上市公司和 20 家有涉房业务的上市公司。近年来一线房地产公司的市场占有率不断提升，资金、品牌和全国布局优势明显。二线房地产公司立足于大本营，区域内保持强势，逐渐展开全国布局，实力较强。规模较小的房地产企业则相对比较惨淡、只能艰难的等待行业变暖。国内房地产上市公司受政策监管较严，即使上市后也无法使用增发股票、发债等直接融资工具，且短期内政策并无放松迹象，房地产公司国内上市还需要一定的时间。
　　
　　由于大量房地产企业需求在 A 股上市不断失败，借壳从香港上市融资或成为现有政策下的一个趋向。当下很多中国房地产企业摩拳擦掌，准备在香港“找壳”成立自己的境外平台。经过以往数据比较，由于资本的青睐不同市场上市的房地产，在香港所反映的市盈率要高于在内地上市。而且由于申报的资金用途香港上市后比在国内上市之后调整受监管的限制更少弹性更高，内地的房地产企业有理由弃 A 股而赴港上市。因为“国五条”的出台，香港资本市场对内地房地产企业成长预期会存有必然的疑虑，导致内地房企赴港 IPO 耗时耗力，寻求“借壳上市”可以在短期内获批上市。
　　
　　综上所述，JD 地产作为无数中小型房地产企业中的一员，在现在国家政策的支持上、上市条件限制上、上市成本上都看不出有利于中小房地产企业上市融资，所以对 JD 地产来说上市时机还不成熟。JD 地产作为一家有上市意愿的中小型房地产企业，在上市条件还不成熟的情况下，按照上市公司的要求对公司进行公司治理，练好自身的武功，寻求多渠道的融资方式或房地产金融创新以解决当下融资难，融资规模小，融资方式相对单一等现在必须面对的问题，等待合适的契机将是一个最优的选择。通过对 JD 地产及中小房地产企业融资改进的论述中，我们可以发现， JD 地产和其他中小型房地产企业在解决融资困境时，都面临着传统融资方式运用已经饱和无法突破，而其他一些近年来新的房地产融资工具在使用时，经常会因为中小型房地产企业自身的情况无法满足融资条件而被迫放弃。房地产众筹由于其自身的特点和时代的需要，或将成为所有中小型房地产企业都可选择的融资工具的金融创新，下面一章我将对其进行详细的阐述。