JD地产公司情况分析

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　　【题目】中小型房地产企业融资困境探究
　　【第一章】中小房地产公司融资路径探析引言
　　【第二章】中小型房地产企业融资理论与实践
　　【3.1  3.2】JD地产公司情况分析
　　【3.3  3.4】JD地产融资情况及解决方案
　　【第四章】中小型房企金融创新的方向
　　【结论/参考文献】房地产企业融资问题研究结论与参考文献
　　
　　 第三章  JD地产融资情况现状、问题、解决方案及综合评价
　　
　　第一节  JD 地产公司介绍一、D地产基本情况
　　 　　
　　JD 地产，成立于 2001 年 9 月 24 日。公司成立时的注册资本为 300 万元，经济性质为有限责任公司，主要从事房地产开发、经营；建筑工程施工等项目。公司于 2005 年 3 月实现了成立后的第一次跨越式发展，注册资金由 300 万元扩增为 2000 万元；2010 年 4 月注册资金由 2000 万元扩增为 1 亿元，公司实力也得到进一步增强。公司经过多年的发展，已于 2011 年成为集团公司。
　　 　　
　　当前公司的主要任务是进行“城中村”的重建改造工作。公司已与昆明市高新技术开发区签订投资意向性协议，投资开发梁家河片区“城中村”改造项目--JD 双城，土地面积预计 430 亩。目前该项目已取得 北城 A 地块五证，C地块五证，D 地块五证，E 地块二证，F 地块二证，该项目总建面估计为 197 万平方米，估计总投资 73 亿元。该项目是公司所拥有的具备国际化水准的设计团队，以创新的理念、国际化的设计标准与本地实际情况相结合，精心打造的城市综合体。
　　
　　二、JD地产发展历程
　　
　　公司前身是专业从事建筑企业，在 2001 年公司转型注册成立房地产开发有限公司后，充分参加市场运作，2003 年开发了位于城南经开区昌宏路 4-2 号的“隆格兰花园小区”,开发面积 8900 余平方米；2004 年至 2005 年公司联合中房，共同投资开发了“龙泉苑”小区，开发面积 0.75 万余平方米；2005 年公司启动了富民县大营镇何官营村开发面积为 20 万平方米的“JD·墅”项目，分三期开发，于 2009 年全部结束该项目的开发和销售，该项目总投资 1.8 亿元，分三期开发和销售，总回款 2.5 亿元，于 2009 年 9 月全面竣工并交付使用。
　　
　　2008 年底公司开发了位于西山区区政府旁具有地标性建筑的高层商住楼小区--“JD 商务大厦”,该项目总用地为 11214.9 平方米，建面为 86021.8 平方米。项目总投资 8560 万元，销售回款 1.9 亿元，于 2007 年 11 月开工，2009 年6 月竣工。
　　
　　2008 年底开发了位于昆明高新区梁家河片区占地面积为 56.43 亩的“JD 名居”总建筑面积 82256.7 ㎡，项目总投资 3.5 亿，销售回款 4.1 亿，该项目于 2008年 3 月 1 日开工，2009 年 9 月 30 日竣工。
　　
　　2011 年年底又启动了位于该片区的“JD 双城”A、C 地块项目，该项目位于高新技术产业开发区内，占地 81197.697 平方米，总建筑面积为 578772.92 平方米，总投资 25.4 亿元。
　　
　　2012 年年底 JD 双城 D 地块“项目，项目总用地面积为 45205.06 ㎡，折合约 67.81 亩；净用地总面积为 36619.9 ㎡，折合约 54.93 亩，根据测算，项目的总投资为 177,102.63 万元，是集”高端都市社区“、大型综合商业区为一体的国际化城市综合体项目。
　　
　　三、JD地产股权结构
　　
　　公司共有股东两名：杨先生，股权比例为 94% ;杨女士，股权比例 6%.JD地产的实际控制人为杨先生。
　　
　　四、JD地产组织结构
　　
　　公司组织机构完善健全，分别设有成本控制中心、工程管理中心、项目运营中心、CADI 设计中心、财务管理中心、行政管理中心、人力资源中心、营销策划中心、商业发展中心等职能部门。
　　 　　
　　五、JD地产下属子公司情况
　　
　　截至 2012 年年底，公司共有设立了 5 家子公司，其中大部分为房地产开发项目公司。云南沐荣欣成地产投资 JD﹒宽 TOWN 项目的开发运营；昆明经之典公司负责 JD﹒昆明湾项目的开发建设；JD 地产全盘负责其余大部分地产项目的开发与建设。
　　 　　
　　第二节 JD 地产公司情况分析
　　
　　一、公司业务情况
　　
　　经过 10 多年的发展，JD 地产从激烈的市场竞争当中脱颖而出，已成为云南省颇具规模和影响力的多元化房地产开发公司。公司近年来业务进入快速发展期，2013 年公司旗下七个楼盘项目将先后开盘。今后几年将成为 JD 地产实现跨越式发展的关键年。
　　 　　 　　
　　二、公司资产情况
　　 　　
　　（一）JD双城
　　
　　北城 A、C 板块用地面积分别为 56973.63 平米和 24224.06 平米，成本价为39732.28 万元及 16401.37 万元，北城 A、C 板块均为二类居住用地，均已抵押给川信，融资额度为 7 亿元。
　　
　　北城 D 板块用地面积为 36620.18 平米，成本价为 37746.24 万元，土地性质为二类居住用地，其中 20780 平米已预备过户给深圳中房基金， 融资额度为2.7 亿元 （已放款 0.4 亿元）。
　　
　　北城 E 板块用地面积为 35606.16 平米成本价为 34107.11 万元，市场价格为 103060 万元，土地性质为商业用地，已经抵押给建行，融资额度为 1.9 亿元。
　　
　　北城 E 板块用地面积为 50152.49 平米，成本价为 48041.04 元，市场价格为 115471 万元，土地性质为商业用地，已经抵押给中泰，融资额度为 3 亿元。
　　
　　南城 A、B 地块用地面积分别为 21120.11 平米和 36768.85 平米，均在 2013年拿证，土地性质均为商业用地，预计拿到土地证后作为备用抵押物替换其他项目在押资产。
　　
　　南城 C、H1 地块用地面积为 43758.37 平米，在 2013 年拿证，土地性质为商业用地，预计拿到土地证后作为备用抵押物替换其他项目在押资产。
　　
　　南城 G、J 地块用地面积分别为 21109.03 平米和 21516.70 平米，均在 2013年上半年拿证，土地性质均为二类居住用地，预计拿到土地证后作为备用抵押物替换其他项目在押资产。
　　
　　南城 H 地块用地面积为 29702.15 平米，在 2013 年拿证，土地性质为二类居住用地，预计拿到土地证后作为备用抵押物替换其他项目在押资产。
　　
　　南城其它地块有两大块地，一块地用地面积 54741.27 平米，土地性质为医疗、文化、R22（学校），预计 2013 年拿到土地证；另一块用地面积 4825.69 平米，土地性质为未定，预计 2013 年上半年拿到土地证。
　　
　　（二）名旺角
　　
　　名旺角系西山区 25 号片区 J2012-029 号地，地用地面积 73483.57 平米，土地性质商用 14030.14 平米、二类居住用地 6697.16 平米，成本价为 69978.57万元，市场价格为 110220 万元，70%股权拟过户给四川信托，总融资额 6 亿元。
　　
　　（三）宽TOWN
　　
　　宽 TOWN 系黑林铺前街 110 号地，地用地面积 28738.65 平米，土地性质二类居住用地，成本价为 21650 万元，市场价格为 28020 万元，已经抵押给兴业银行，融资额度为 1.5 亿元。
　　
　　（四）明苑
　　
　　明苑系五华区沙沟尾新村 J2012-006 号地，地用地面积 50422.33 平米，土地性质商用 5436.56 平米、二类居住用地 44985.77 平米，成本价为 26530.36万元，市场价格为 60000 万元，商业用地部分已经抵押给农村信用社，融资额度为 0.45 亿元。预计 4、5 月份拿到土地证。
　　
　　（五）昆明湾
　　
　　昆明湾地块有两大块地，一块地为滇池度假大渔片 J2010-044-1,用地面积60755.45 平米，用地性质为商业金融业用地，拿地价为 15263.06 万元，评估价值为 32607.84 万元；另一块地为滇池度假大渔片 J2010-043,用地面积171810.18 平米，土地性质为住宿餐饮用地，成本价为 37510.59 万元，市场价格为 92777.04 万元，已经抵押给华融资产，融资额度为 2.8 亿元。
　　
　　（六）檀宫府
　　
　　檀宫府位于西山区团结乡龙潭村，地用地面积 59624.99 平米，土地性质商用 50138.46 平米、二类居住用地 9486.53 平米，成本价为 15957.22 万元，市场价格为 15562.12 万元，商业用地部分已经抵押给华融资产，融资额度为 1.6亿元。
　　
　　（七）漫山项目
　　
　　漫山位于富民县大营镇，地用地面积 36020.18 平米，土地性质一类居住用地，成本价为 8347.64 万元，市场价格为 10806 万元，初步预备抵押给农行，现在可用于置换北城 A、C 地块。
　　
　　（八）JD地产其他项目
　　
　　清水湾 JD 谷位于昆明市西山区雨花社区居民委员会附近，地用地面积190335.80 平米，土地性质综合用地，成本价为 3418.43 万元，市场价格为42825.3 万元，初步预备抵押给富滇银行做开发贷，额度期望达到 3 亿，现在可用于置换北城 A、C 地块。
　　
　　门窗厂地块位于龙泉路西侧、上马村，地用地面积 22415.45 平米，土地性质二类居住用地，成本价为 3242.52 万元，市场价格为 16811.5 万元，已经抵押给农业银行，融资额度为 0.6 亿元，今年 5 月 28 日贷款到期，土地释放后可用于置换北城 A、C 地块。
　　 　　
　　JD 地产有各种物业合计 154254 平米，总价值 270327.6 万元。整体上看，公司资产质量较高，但绝大部分已经作为融资增新措施抵押出去，部分地块资产已经影响到公司销售计划，急需重新整理，做全面规划。
　　
　　三、公司负债情况
　　 　　
　　四川信托计划对 JD 地产逐步发放 19 亿元信托贷款，已经放款 70000 万元，限期为 2012 年 10 月 26 日 2014 年 4 月 26 日保证方法为 JD 双城 AC 地块在建商铺车位抵押，但 JD 地产迫切希望置换抵押物，以得到销售商铺车位的回款。
　　
　　华融资产共对 JD 地产融资共两笔合计 44000 万元，一笔融资金额为 28000万元，限期至 2012 年 11 月 30 日至 2014 年 11 月 29 日，担保方式为 JD 双城 D地块土地及昆明湾 258 亩土地抵押；另一笔融资金额为 16000 万元，期限 2013年 4 月 2 日至 2015 年 4 月 2 日，担保方式为昆明湾 91 亩土地及檀宫府项目土地抵押。
　　
　　中泰通过宁波银行共对 JD 地产发放委托贷款 30000 万元，期限 2013 年 1月 24 日至 2014 年 1 月 24 日，担保方式为 JD 双城 F 地块抵押。
　　
　　立翔科技从兴业银行贷款 1.5 亿元，期限为 2012 年 12 月 3 日至 2013 年 12月 3 日，JD 地产用宽 Town 项目地皮为其提供保证担保。JD 地产计划用所持甲壳城市物业将其宽 Town 项目土地置换出来。
　　
　　建都经贸从农业银行贷款 0.6 亿元，期限为 2012 年 5 月 28 日至 2013 年 5月 28 日，建都经贸从农业银行贷款 0.6 亿元，JD 地产用 JD 门窗厂项目土地为其提供抵押担保。到期时以漫山项目土地抵押持续再做一笔。
　　
　　建设银行共对 JD 地产发放 19000 万元贷款，期限为 2012 年 6 月 14 日至 2015年 6 月 13 日，担保方式为 JD 双城 E 地块抵押。
　　
　　综上所述，各家金融机构合计对 JD 地产贷款 184000 万元，不包括可预计的民间借款及未付工程款。整体上看，公司有息负债不高，完全在企业承受范围内。目前公司完全可以盘活近期升值的资产，进一步放大负债规模。
　　
　　四、公司预期收入情况
　　 　　
　　JD 地产预计 2013 年开盘物业价值 93.20 亿元，预计能够完成收入 55.28 亿元。根据华情况分析，今年 55.28 亿元的预计收入过于乐观，预计收入在 30 至40 亿之间。如果公司收入不如预期，则会影响后续项目工程进度，资金缺口进一步扩大，对外融资需求增加。
　　
　　五、公司财务情况及资金需求
　　 　　
　　截至 2012 年 12 月底，JD 地产资产总额 51.30 亿元，同比增长 23.70%,增长势头良好，其中流动资产占比 73.74%,非流动资产占 26.26%.公司资产构造契合房地产这个行业的应有特点。
　　
　　截至 2012 年 12 月底，JD 地产负债总额 33.49 亿元，同比增长 17.30%,低于公司资产增长速度，其中流动负债占比 64.35%,非流动负债占比 35.65%.公司速动比率指标虽有较大幅度上升，但仍然偏低，显示公司目前短债长用的问题比较严重。公司负债结构急需调整，扩大长期负债占比。
　　
　　2011 年至 2012 年，JD 地产收入增长 72.41%,达到 12.81 亿元，同期净利润也有较大幅度增长，达到 4.88 亿元。由于公司净资产规模增长迅速，近年来项目投入较大，成本上升较快，利润指标有所下降，但仍处于非常优良的水平。
　　
　　总体上看，近年来 JD 地产发展良好，总资产规模和权益规模均稳步扩大的同时，资产负债率逐渐下降。公司收入水平提升很快，净利润上升幅度明显。目前突出的主要问题就是债务结构不合理，需要解决大规模短债长用的问题。
　　
　　JD 地产近年来扩张迅速，公司经营收入无法完全覆盖自身发展所需的现金流，资金缺口较大，需要外部融资支持。根据公司统计，仅目前表内项目后续还需投资约 100 亿元，而今年集团预计收入为 40 亿左右，公司目前融资规模为23 亿左右，后续川信持续提供约 12 亿贷款资金，今年还需融资约 30 亿元。