第四章 我国房产税的实施状况分析
我国目前大多数地区的房产税政策执行依据是国务院 1986 版的《房产税暂行条例》，显然没能发挥出房产税应有的地方财政职能。而要分析造成我国房产税税收不足以成为地方财政收入主要来源的根本原因，必然需要对我国房产税政策主体的征税范围与税制设计进行综合分析，从而找出解决我国房产税税收差额的对策，从政策内容本身出发，对房产税政策改革给予制度上的支持。
综合分析《房产税暂行条例》不难看出，现行房产税政策内容存在诸多不合理，所限定的征收对象不足，对拟征收房产税的税收主体优惠力度过大，以及税制设计不科学，税率偏低、计税依据落后，这些都直接导致房产税税基过窄、税收不足，并不能实现房产税的地方财政职能。
4.1 我国房产税政策存在适用对象不完善的问题。
4.1.1 我国房产税政策征收对象不全。
从我国现行的《房产税暂行条例》具体内容可以看出，我国房产税政策存在严重的征收范围过窄、征收对象不全的问题。
首先，从《房产税暂行条例》第 5 条可以看出，我国现行房产税政策并不针对个人的非营业用房征收，直接导致我国房产税政策对象严重不全。随着我国住房制度的改革，房地产市场得到了充分发展，全国居民家庭拥有住房逐渐成为我国房产的主流特征。同时，除了房产税以外，城镇土地使用税也不包括个人住房，对于国家财政收入来说无疑也是巨大的损失。
其次，从《房产税暂行条例》第 1 条可以看出，因为我国房产税的征收范围仅为城镇经营性房产，也不包括农村范围的大量房产。而随着我国整体经济的飞速发展，城乡二元结构被打破，在全国农村已经建有大量经营性商业房产。现行的房产税政策并未涉及该部分房产，直接导致不同区域的房产所担负的税负也不尽相同，对地方财政收入造成严重流失。
另外，对于房地产市场大量的在建和在售项目房产，我国房产税政策也并未涉及。这在一定程度上降低了开发商的囤房成本，诱使个别开发商捂盘惜售，再通过旺季销售的策略谋取高额利润。国家对上述各种房产的免税政策，不但直接减少了房产税收入规模，造成地方财政收入流失，而且可能影响房地产市场的正常秩序，不利于房地产行业更好的发展。
4.1.2 我国房产税政策优惠幅度过大。
房产税的税收优惠是根据国家政策需要和纳税人的负担能力制定的。由于房产税属地方税，因此给予地方一定的减免权限，有利于地方因地制宜处理问题。
同样依据我国现行的《房产税暂行条例》第 5 条可以看出，我国房产税给予纳税主体优惠力度过大。
4.2 我国房产税政策存在税制设计不科学的问题。
目前，房产税改革也成为我国税收制度改革的一项重要任务。我国房产税政策存在税率制定不科学、计税依据不合理等诸多问题，因此，深入分析房产税税率形式与计税依据的内在规律与制定原则，进而对税制要素的重新设计与改革也成为我国房产税改革的核心工作。只有制定出更合理的房产税政策，才能从根本上促进房产税发挥出更大政策职能。
4.2.1 我国房产税政策税率制定的不合理。
依据《房产税暂行条例》第 4 条可以看出，我国现行的房产税政策根据计税依据的差别制定了两种不同的税率：第一种是按照房产余值进行征收，其税率为1.2%;第二种是按照房产的租金收入进行征收，其税率为 12%.
一方面，上述两种税率由于都是固定的，且适用于全国范围，并未根据各地经济发展水平的差异进行弹性处理，存在区域上的不合理性，导致各地区中房产税收入对地方财政的贡献比例不等。由于房产税具有明显的地方财政职能，因此可以制定出弹性税率，各地根据地方发展情况灵活选择更适宜本地政策环境的税率政策。另一方面，两种税率之间也存在严重的不合理，按照租金收入征收的税率明显高于按照房产余值征收的税率。这对于租客来讲显然并不公平，而且由于征收手段不力等原因，我国对于该部分房产税的征收并未得到严格落实，严重影响房产税征收效率。
4.2.2 我国房产税政策计税依据的不合理。
我国《房产税暂行条例》第 3 条和第 4 条明确规定：房产税以房产原值或者租金收入作为计税依据，显然不符合当前市场经济条件下我国房地产实际情况。
首先，我国经济取得了突飞猛进的发展，各类消费价格指数也在不断增加。
如果按照房产的原值进行征税，完全忽略了房价不断飙升、房产持续增值的现实情况。房产的实际市值显然明显高于其原值，进而实现的房产税收入也会大大降低。另外，以原值作为计税依据，显然对购买新房的购房者并不公平，他们将承担更多的税负。
其次，因为房价不断攀升，房屋租金水平同时也会持续上涨，把租金收入作为计税依据可以避免房产原值基数太低的不合理，也在一定程度上加大了房屋出租者的成本。但是，我国房产税政策根据出租房产的用途，设置了不同的税率，房屋租客为个人自用的，其房产税税率由 12%降为 4%,对于从事经营活动的租客来说，显然将承担更多的房产税。同时，我国目前对房屋租金收入的征收手段并不合理，对租金收入凭证的管理严重不足，致使该部分房产税征收状况相对混乱。
4.3 我国房产税政策存在执行配套不足的问题。
4.3.1 房产税法规与地方财税制度不健全的问题。
我国现行的房产税政策依据是国务院 1986 年颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》。经过近 30 年飞速发展，我国的经济制度、社会结构等各方面都发生了深刻变化，原有的相关政策法规本身就存在缺陷，更不符合我国当今新形势。
因此，2015 年，全国人大常委会最终将房产税立法工作纳入其工作计划。
根据税收法，政府征税必须依据国家立法机关在其立法权限内制定的法律法规进行，而不能根据当地政府的行政法规执行。然而，我国由全国人大常委会通过的房地产相关法律只有运用鲜少的《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《土地管理法》等，包括房产税在内的房地产税、城镇土地使用税等税收依据都只有国务院颁布的暂行条例，严格上不具备法律的权威性。而且各地政府部门颁布的多种部门规章、地方性法规所参考的法律依据、制定标准不一，大多只照顾到本地区或者本部门小团体的利益而忽略了国家的长远利益或纳税人的权益，在实际执行中面临诸多争议。我国立法层次低下、层次结构混乱以及人们的法律严肃性不足等问题致使各种公然违法的现象层出不穷。
另外，我国现行财政体制也存在不合理之处，分税制改革致使地方政府的财权与事权并不对等，地方政府的财权不能匹配其履行相关事权的基本要求，转移支付成为其财政支出的主要手段。根据审计署 2010 年统计数据，2010 年中央财政支出 4.83 万亿元，其中对地方政府的转移支付达到 2.73 万亿元，约占 56.5%;以其在全国 10 个省份抽查的 90 个县为例，其总的财政支出约 2631 亿元，其中上级转移支付达到 46%;同时，中央充分考虑地方政府的实际困难程度和支出需求，转移支付尽量向中西部倾斜，其中抽调的 50 个中西部县级政府依靠上级转移支付的比例达到 71%.所以，对我国财政体制进行有效改革，进一步明确中央与地方各自所承担的事权及支出责任，事关我国整体经济的发展。
4.3.2 房地产价值评估体系不完善的问题。
4.3.2.1 我国缺乏房地产价值评估的准则我国房产税计税依据是房产原值和租金收入，然而目前并没有专门的法律规定两者的具体评判标准，在一定程度上影响了房产税政策执行。因此，我国房产税政策建立房地产评估体系中，应当首先明确房地产价值评估准则，进而从各个角度对评估体系进行修订完善。
4.3.2.2 我国房地产价值评估信息系统不健全首先，我国当前的房产登记制度不完善，房地产数据信息系统并未全面建立，也没有对个人房产的存量情况、变化情况进行登记存档，登记房屋信息工作开展非常困难，极易出现产权登记信息不及时、甚至登记虚假信息等情况，不利于房产税征收。
其次，我国房产税政策并未对房产税税基的评估机构、评估人员以及评估程序作出明确规定。对于房地产的价值评估是一项系统的工程，关系到房产税征收的准确性、公平性，不仅需要专业的人才，更需要多部门协同配合，形成统一的标准与系统。
4.3.2.3 房地产价值评估专业人才不足房产税征收过程需要对房产价值进行评估、对租金收入进行核定，然而目前我国专门从事房产价值评估的专业机构、专业人才严重不足。一般而言，房产税涉及的评估机构包括政府机构、准政府性质的专属机构以及社会其他中介机构等三种；而能够进行房产税评估的人员则需要独立于评估系统之外的专业税基评估师。我国现有的评估师资本考试评选出的人才大多不具备房产税系统性的综合能力，不能满足该岗位的职业能力要求，还不能直接从事评估工作。
