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【题目】国内保险公司投资养老社区的研究
【第一章】保险企业建设养老社区的模式探究引言
【第二章】寿险公司投资养老社区及其存在的问题
【第三章】养老社区目前发展现状研究
【第四章】国内外养老社区模式分析
【第五章】寿险企业投资养老社区模式创新
【结语/参考文献】保险企业发展养老社区的方式探析结语与参考文献
第四章 国内外养老社区模式分析
一、国外发展模式
本章主要从社保制度、养老设施或盈利模式等角度介绍美国、日本的养老社区发展模式，以期从国外发达国家的先进模式中汲取可借鉴之处，进而为我国养老社区的发展提供可行性建议。
（一）美国养老社区模式
1.社会保障制度
养老保险体系和医疗保险体系共同组成了美国社保系统。其中养老保险体系包括联邦退休金制度、企业退休金计划和个人退休金计划三部分62.联邦退休金是由联邦政府征收的社会保障税构成；企业退休金由企业从年营业额中按一定比例缴纳；个人退休金有个人出资 3/4,企业出资 1/4.从各方出资额来看，企业和个人承担较大比例，政府以补贴和免税政策作为补充。
2.养老设施类型
美国的养老类型主要是机构养老，机构养老设施根据目标人群的不同可分为自护型、助护型和特护型三种；根据出资类型的不同可分为公立和私立两种，私立条件优于公立，入住价格较公立高很多。美国的机构养老社区大多是综合性养老社区，老年人是社区的居民主体，这些养老机构为老年人提供齐全的基础设施和针对老年人不同身体状态提供不同的看护服务，以提高老年人自理能力和生活质量为服务理念。
3.盈利模式
美国养老社区的兴建较早，在美国各种养老社区中普及率最高、知名度最高的是美国持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community,简称CCRC），CCRC 最初是美国教会组织为服务高收入老人的高级护理院，现在已成为美国最流行的养老模式。截止到 2014 年底，全面 CCRC 已达到 2200 多家，其优美的环境、优质的服务已得到美国全社会的认可，越来越多的老年人从中受益。
CCRC 的运营模式有以下三种类型：
1）入住模式。申请人在入住时要缴纳一笔高昂的入住费以取得入住资格，入住后按月缴纳服务费。入住费及每月服务费的数额，CCRC 根据申请人的身体状况、经济条件和信用记录与申请人协商确定，并签订入住合同。此种模式是CCRC 主要的盈利模式。
2）租赁模式。和入住模式要缴纳高昂的入住费不同，租赁模式下申请人只需缴纳较低数额的保证金即可入住，入住后须缴纳较高的租金与服务费。
3）销售模式。这种方式实质上是房产的销售，申请人取得 CCRC 住宅的所有权，入住后按月缴纳服务费。这种模式所占比例较少。
在这三种盈利模式中，以收取高额入住费和较低月服务费的入住模式与按月收取较高租金、服务费的租赁模式为主。
（二）日本养老社区模式
1. 社会保障制度
日本的养老体系有三部分组成，包括养老金保险、医疗保险和照护保险。养老金保险体系包括个人、企业以及公立养老金、公立年金等多种渠道保证方式63;设立照护保险目的是鼓励原宅养老，以减轻医疗机构入院负担。
2.盈利模式
日本养老社区类型主要有两种：机构养老与住宅养老。
机构养老要求申请者缴纳一笔高昂的一次性费用，作为养老社区的“使用费”.购买的养老社区的使用年限根据申请人的身体状态、年龄阶段、饮食习惯等多方面因素确定。若申请人中途死亡，养老机构会将“使用费”扣除已使用年限的费用后返回给申请人的合法继承者。
住宅模式与美国 CCRC 盈利模式中的租赁模式较为相似，通过收取租金来获取收益。
二、国内发展模式
我们以泰康人寿和中国人寿等公司参与的养老社区项目为例，以了解国内保险企业投资养老社区的具体情况。
（一）泰康人寿--北京昌平泰康之家养老社区
泰康人寿于 2010 年 6 月斥资 40 亿元在北京昌平兴建世界级标准医养活力社区“泰康之家养老社区”.
“泰康之家”有两种盈利模式，一种是采用押金+月服务费收费模式，类似于美国 CCRC 的入住模式，入住的门槛在 200 万元以上。服务费用包括租金、能源费、居家服务费、护理费等；另一种模式是以购买泰康人寿的“幸福有约终身养老计划”的保险产品作为进入门槛，到达规定期限直接入住，投保收益用于支付入住后的房租和其他费用。
（二）中国人寿--廊坊生态健康城
2011 年 11 月，中国人寿在廊坊的“高档养老社区项目生态健康城”正式开工，此项目约占用土地 4 平方千米，是河北省 2011 年的重点建设项目64.中国人寿廊坊健康城采取保险公司与开发商合作的运营模式。
中国人寿采用与开发商合作模式，不仅解决了保险企业技术匮乏以及开发商融资困难的相关问题，同时也有效规避了盲目对房地产进行投资所带来的资金风险。
（三）中国平安--桐乡养生养老综合服务社区
2012 年 9 月 23 同，由中国平安保险（集团）子公司深圳平安不动产有限公司投资的“平安养生养老综合服务社区”项目在桐乡正式启动。根据投资计划，项目包含“高桥”和“乌镇”两个区域，总投资 170 亿，总建筑面积在 150 万平方米左右。这一项目的服务范围包含沪杭苏等城市，华东地区的养老需求将得到满足。
养生养老休闲度假品牌旗下共分三大产品类型：租赁型养老公寓、销售型亲情社区、销售型度假休闲产品。项目通过功能设置和完善的社区服务，特别是以养老服务为核心，提供包括娱乐以及健康在内的八大健康管家服务模块。
由于平安养生养老项目投资资金来自于自身资产以及融资资金，并不涉及保险资金，所以其盈利模式可以突破险资投资养老地产“只租不售”的限制。其经营模式可以采取“租售并举”的形式，即与商业地产一样，可以进行产权的买卖。
（四）合众人寿--健康养老社区
合众人寿开发建设的“合众优年生活养老社区”占地 245 亩，建筑面积 18万平方米，拥有 2005 套房及 4000 张床位，拥有服务人员 1300 多人。
合众人寿建设养老社区的操作模式是下设全资控股子公司，由子公司参与养老社区的地块出让。合众人寿完全持有该项目，经营模式以委托和合作为主、出租经营为辅。通过对多种资源（如养生项目、运动项目、休闲娱乐项目等）进行整合，获得协同效应。
合作人寿的目标群体是中产阶级这一细分市场，避免了和其他公司、其它项目的高端竞争。这一方面有利于养老地产项目的运营和盈利，另一方面也解决了中产阶层的高端养老“住不起”,低端养老“住不进”的养老难题。
三、国内外先进经验借鉴
基于以上的养老社区运行模式分析，得出国内外养老社区运行经验对探索我国保险企业投资新型养老社区的借鉴之处：
（1）首先，相对于国外养老社区的发展情况，我国养老社区的运营具有品质高、人性化的特点，但同时存在目标客户集中在高收入人群，入住门槛过高不能实现大部分养老客户需求的缺陷。针对国内保险公司投资养老社区都以高端人群为服务对象，结合广泛调研，本研究认为随着我国保险企业的全球化战略，以及未来全牌照的综合金融服务，将出现环绕老百姓生活，为广大客户及入住者提供更人性化和温馨的、有尊严，人人住的起的保险企业投资的养老社区。同时本研究建议保险企业应以广覆盖为策略，采取差异化经营，购买、租赁、甚至是公益服务置换积分抵折天数入住等，让更多的人享受到保险企业经营利润带来的惠及。保险企业应致力于此类项目的发展，众筹智慧，积极听取老年群体和专家、社会的建议和意见，把握机遇、散发能量、快速成长，以加快该伟业工作进程。
（2）必须确保养老保险体系的法律法规制度保障。目前，欧洲、美国和日本的养老保险体系发展较为先进，中国可以借鉴他们在综合养老方面的法律制度，完善我国养老体系的法律法规。同时，在立法支持下，经过实践的反馈不断地改革和完善现有的法律法规，建立起适合中国实际的养老体系配套法制。
（3）我国的处于不同收入阶层的老年人数量迅速增加，新建设的养老社区要能够提供差异化的服务。传统的养老产业以服务低收入的老年人为目标，只提供最基础的服务项目，属于福利养老体系，这不符合当前的国情，因此必须建设盈利型的养老体系，提供具有高质量、分级收费、分级服务、差异化护理的多层次养老服务，以弥补传统养老产业的不足。中国的养老服务业是一个巨大的市场，随着老年人数量的快速增加，是具有高成长性的新兴产业。对于与养老产业相关的人才队伍建设、信息系统建设和管理机构培育，政府要鼓励发展；培育和引导社会资本大力开展社区化的养老服务，建设养老社区和相应的各类护理服务，形成针对老年人群体的服务网络智能化体系。
（4）我国的养老服务水平亟待提升，养老服务水平的建设关系到整个养老产业的健康持续发展。从日本的经验来看，完善的“护理保险法”是保证养老服务水平建设的重要制度安排，中国也应该尝试建立相应的法律法规，促进老年人护理体系日臻完善的建设，尤其应关注老年人长期护理的费用问题。日本的养老体系主要分为三个层次，首先，对于无法自理的老年人，通常采用上门护理的服务模式，从日常的洗涤、吃饭、购物到医疗健康、心理咨询、临终关怀等各个领域的全方位服务；其次，对于可以自理的老年人，主要通过结合社区服务和上门护理来满足服务需求，此外，可以让低龄老年人参与到社会活动中，为老年人开辟第二职业，同时鼓励这些老年人结伴参与一些有意义的体育、文化和教育活动，让他们融入社会，获得自我认同感和归属感；最后，对于那些有一定自理能力但又不能完全自理的老年人，则通过护理中心、老年康复站和托老所服务站等社区服务来解决他们的老年护理需求。
