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【题目】国内保险公司投资养老社区的研究
【第一章】保险企业建设养老社区的模式探究引言
【第二章】寿险公司投资养老社区及其存在的问题
【第三章】养老社区目前发展现状研究
【第四章】国内外养老社区模式分析
【第五章】寿险企业投资养老社区模式创新
【结语/参考文献】保险企业发展养老社区的方式探析结语与参考文献
第三章 养老社区目前发展现状
一、养老社区的相关概念
（一） 养老产业
有鉴于我国老龄化人口的数量迅速增长且业已拥有庞大的基数，同时社会经济发展使得社会对养老服务的要求不断提升，在可以预见的未来这些因素都将为养老产业创造巨大的市场空间。从定义上来说，养老产业是为满足老年人生理、生活、娱乐等各方面需求而产生的由数个产业组合而成的集合性新兴产业58.
养老产业核心内容是为老年人提供生理、生活、娱乐等各方面所需的服务，主要的实现手段是运用商业化模式实现服务的生产和销售59.同时，发达国家经验表明养老产业与其他关联产业亦有很强的联动性，养老产业的发展可以有效带动相关产业的共生共赢。
我国的养老产业受益于老龄人口的快速增长正处于发展的黄金期。市场需求的扩大将有力带动养老产业及关联产业的发展。有社会调查结果显示：随着老年人口的持续增长，到 2035 年将带动养老产业从业人员增加一千四百万，相关消费达到 GDP 的 5.7%,这势必对我国产业结构优化、服务业发展带来极为积极的影响60.
（二）养老社区
养老产业涵盖丰富，其中养老社区是养老产业的重要载体。西方成熟的养老社区业已经发展出多层次的产业结构以供不同层次的客户所需。例如在美国，老年住宅既包括独立式老年住宅，又包括涵盖自住类、陪护类、特护类等不同类别的老年公寓，同时还包括养老院、护理院以满足老年住户的特殊需求。
养老社区业作为房地产业与养老产业相结合的交叉产业， 将传统的房地产开发与新兴的养老服务业相结合，在为住户提供基础居住价值的同时，有效整合丰富的养老服务资源为老年住户创造并提供其生活所必须的优质服务以提升养老社区的商业内涵价值。因此，从产业发展的角度上来看，养老社区同时存在社会福利性与商品性的双重属性。
二、我国养老社区的发展阶段与问题剖析
（一）我国养老社区发展阶段与特点分析
养老社区业是养老服务业和房地产业融合的产业，我国的养老社区业在 2000年养老服务业社会化改革后开始发展，起步较晚，目前仍处于探索发展的阶段。
从发展历程上可以将我国的养老社区业划分为两个阶段：初步探索阶段（2000-2009 年）和起步发展阶段（2009 年至今）。
（二）我国养老社区存在的问题
当前，我国养老社区业发展面临的外部问题包括以下几个方面：
（1）由于我国没有专门规划的养老用地，养老社区用地受到极大限制。居住用地、工业用地、商业服务设施用地是主要来源。
（2）目前的政策制度仍然不能满足我国养老社区业发展的实际需求。现有的政策法规多从宏观层面进行支持，缺乏产业层面的支撑，尤其在政府补贴和税收优惠等方面缺乏支持，养老机构中出现的意外伤亡的风险分担机制并不健全，这些也使得许多开发商望而却步。
（3）养老社区业需要培养公众的消费观念和支付意愿。一方面，我国老年人有居家养老的传统，大部分老年人不会选择进入养老机构或社区。另一方面，养老资金供给仍然不能满足大部分老年人的养老需求，以房养老的支付模式目前仍难以推广。养老社区业的供给和需求市场都需要进一步的科学培育。
我国养老社区业的内部问题具体而言有：
（1）现阶段我国养老社区业的资金来源主要是企业自有资金、银行贷款、基金证券信托和国际投资。养老社区业的前期投资大、回报周期长，因此需要低成本资金的长期配合。
（2）产业标准和配套服务落实不到位，虽然已有相应的法律规范，但是在实际实施中由于养老社区项目成本高，住宅适老化和相关配套设施建设不完善，对整个产业的发展非常不利。
（3）养老社区业缺乏市场细分，产业发展有同质化趋势，大部分项目集中在高收入老年人群体，缺乏针对对中等收入和低收入老年人的产品；针对健康活跃性老年人的项目多，对需要持续照料和护理型老年人的项目较少。
三、我国保险企业投资养老社区的环境分析
（一） 保险企业投资养老社区具有的优势
随着老龄化人口的不断增加，我国养老压力日益增大。主要体现在两方面，一方面 ,投资养老社区的资金严重不足；第二，投资收益率低，大量闲置寿险资金未得到有效运用。为了更好的解决以上两个问题，笔者认为不能将两个问题割裂开来，应该结合起来进行研究。寿险资金投资养老社区十分必要，且必将成为未来发展的趋势。接下来，笔者通过对当前市场条件、法律相关规定以及保险企业资金运用状况进行了研究，从而得出结论：保险企业资金投资养老社区已初步具备条件。
1.市场需求优势
在我国经济取得不断发展的同时，一个不可忽视的社会问题日益凸显--人口老龄化。2008 年末，我国 60 岁以上的老年人口有 1.6 亿，且以每年 3.2%的速度增长；中国的人口结构将在 2015 年提前出现拐点；到 2037 年，老年人口数量将突破 4 亿，占全国总人口的比例将突破 30%,占全世界老年人口总量的 20%,61引发“银发浪潮”.
我们要认识到“银发浪潮”的到来并非全是坏事，虽然它会给我国经济社会发展带来巨大挑战，但是从另一个角度讲也必然会促进养老产业的发展。有专家预测，我国的养老产业规模在未来 20 年会迅速扩大，将达到 20 万亿以上。但是，与这一巨大的需求趋势不相对应的是，投资养老产业的资金却严重不足。这一局面会使得资金源源不断地涌入养老社区的建设。泰康人寿领先涉足这一领域，2010年斥资 40 亿元成立泰康之家投资有限公司，4年的时间建成了富有大规模、全功能、高品质服务特色的“泰康之家养老社区”.紧接着，中国人寿斥资1000 亿进入养老社区建设领域。人保也不甘落后，正对“反按揭”这一养老模式是否可行进行积极、深入的论证。由此可见，养老供需的严重失衡为寿险资金投资该领域提供了良好的市场条件。
2.政策保障优势
为寿险资金投资不动产开创机遇的是 2009 年新《保险法》的出台，明确规定了保险公司资金可运用于投资不动产。《保险资金投资不动产细则》又进一步明确了保险资金投资不动产仅限于经济适用房等保障性住房和养老物业。《“十二五”时期老龄事业发展规划》首次提出“以房养老”的概念，这为寿险资金投资养老社区提供了更为明确的指导。这些相继实施的法律法规为寿险资金投资养老社区提供了坚实可靠的法律基础和保障。
3.自身优势
寿险资金具有大量性、长期性以及稳定性的特征，使得大量寿险资金在长时期内都处于闲置状态。2009 年，保险公司闲置的资金大约有 1.2 万亿以上。寿险资金这种大量、长期、稳定的特性正与不动产投资资金的要求相匹配。寿险公司除了有雄厚的资金力量可投资养老社区以外，还具有一些得天独厚的优势。
寿险公司投资养老社区的第一大天然优势是由寿险公司本身的特性所决定的。人寿保险是寿险公司的主营业务，而人寿保险具有时间长、持续性的特点。
这正符合养老社区为入住的老人提供长期、不间断的养老服务。
寿险公司投资养老社区的第二大天然优势来自于寿险公司的产品，如养老、医疗、护理保险。养老社区的兴建可为这些产品开辟一个新的、大规模且稳定的细分市场，这不仅会拓展新兴市场，而且会大大降低寿险公司的搜寻成本，提高寿险企业的利润。
寿险公司投资养老社区的第三大优势来自于其所拥有的护理服务，这也正是养老社区建设的一大重点。寿险公司所拥有的护理人才与技术较其他类型企业更为专业，可以更好地满足养老社区入住老人的综合需求，这在一定程度上增加了养老社区的附加值，让寿险公司投资建设的养老社区更具备吸引力。
（二）保险企业投资养老社区面临的风险
1.市场风险
在我国，养老社区行业主要的市场风险是购买力风险，是指消费者由于购买力的制约，不能将市场上的房地产全部消化掉，从而造成房地产商品供过于求给开发商和投资者造成损失的可能性。
购买力风险的原因有两个：一是传统思想的束缚，在我国“老有所养，老有所依”的养老方式主要还是家庭养老，对机构养老这一养老方式的接受程度还不高，这就造成了消费者具备购买能力但并不积极消费的尴尬局面。改变这一现状需要较长时间的思想和观念培育和引导；二是有房地产的自身特性决定的，房地产商品不可移动，具有区域性限制，而各地区、城市之间的经济发展水平、市场状况和消费水平是不平衡的，这就会产生众多的不确定因素，这些不确定因素会引起供求关系的变化，供求关系的变化会导致养老社区价格或租金等的变化，价格、租金的变化会使养老社区开发商和投资者相应收益偏离预期，市场风险就由是而生。
2.金融风险
养老社区行业面临的主要金融风险为利率风险和流动性风险。市场利率的波动导致利率风险的产生，市场利率的波动性越大，利率风险越高。养老社区的投资属于资金密集型投资，长时间占用大量资金，所以利率变动产生的风险对养老社区业的影响非常显着。首先，养老社区投资成本不可避免地受到利率波动的影响。一旦银行贷款的利率提高，投资成本会加大，投资者的债务资本压力会随之水涨船高。而且利率提高的作用还会延伸到需求领域，利率提高会降低需求，过低的需求压力又会迫使开发商降低价格，这样养老社区投资者的收益会更低。其次，由于投资者一般用现金流量现值法估计养老社区的价值和收益，利率的微小变动就会引起养老社区现值的较大变动，这增加了养老社区价值与收益的不确定性。
流动性风险可以理解为养老社区商品的变现能力，变现能力越强流动性风险越小，反之亦然。由于养老社区的投资大、周期长，其流动性不可避免地受经济形势、法律政策、相关行业、市场需求等多种不可控因素的影响，而且资金投入的集中性和投资的专业性也会对流动性产生影响，这些都决定了养老社区流动性具有较高的不确定性，因此寿险公司在投资养老社区时，须采取相应防范措施，降低流动性风险。
3.经营风险与财务风险
养老社区投资的固有风险指房地产开发商和投资者面临的行业固有风险，即经营风险和财务风险。经营风险是指投资者由于各种内外部因素造成的实际收益低于预期的风险，这些因素主要有经营决策失误、经营管理不善、经济环境骤变，出售率或出租率低于预期、价格水平下降等。总体来讲，管理失误造成的经验风险占主要比重。
由于寿险公司缺乏房地产开发的基本经验，对房地产环境不熟悉，没有具有实操经验的管理团队，在实际的操作过程中不可避免的会面临很多的经验决策失误，而一旦经验出现较严重的偏差和失误，对寿险公司的影响很可能就是巨大的。
财务风险是指在企业日常财务运营中，由于不可预期、不可控制因素的作用，使企业某阶段的财务收益未达成预期目标的可能性。大多数寿险企业投资房地产都需要负债经营，由于债务的存在，产生财务风险是必然的。财务杠杆一方面提高了投资者的收益水平，一方面又给投资者带来了财务风险。因此，养老社区的开发商在充分利用贷款享有财务杠杆带来收益的同时，要尽可能扩大自有资金的比例和投资产出，降低财务风险。
4.政治法律风险
房地产行业的政治法律性风险主要指政策性风险，是指国家政策的变化对房地产投资者带来的各种经济性损失。由于房地产的开发周期较长，一般会持续数年，在这一过程中，政府施行的各项政策如土地、地价、金融、财政等方面都有可能产生变化，这些变化很可能改变房地产开发商、投资者的预期收益率，给其造成较大损失。
我国养老社区建设或养生养老地产正处于起步阶段，存在较大不确定性，如各项法律、法规、政策均不完善，落实情况也参差不齐，而且监管体系、税收政策等也不明确。因此，养老社区等地产商品面临的政治法律风险仍然较大。
