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【题目】国内保险公司投资养老社区的研究
【第一章】保险企业建设养老社区的模式探究引言
【第二章】寿险公司投资养老社区及其存在的问题
【第三章】养老社区目前发展现状研究
【第四章】国内外养老社区模式分析
【第五章】寿险企业投资养老社区模式创新
【结语/参考文献】保险企业发展养老社区的方式探析结语与参考文献
第五章 保险企业投资养老社区模式创新
一、保险公司投资养老社区的现有模式分析
养老社区的投资模式有很多种，根据保险公司投资的具体特点和其参与程度，可分为直接和间接两种方式。在直接投资方式中，又可根据保险公司投入资金的占比不同，分为保险公司独立投资开发的独资模式和与其他合作方共同投资开发的股权合作模式。而在间接投资的主要方式为购买养老社区投资方发行的股票和债券或者不动产投资信托基金，其中购买不动产投资信托基金是间接投资的重要方式。
（一）保险公司直接投资养老社区
保险公司直接投资养老社区是指购置地块对养老社区进行开发配置的方式，完成项目建设。直接投资的前提条件是保险公司取得房地产所有权，由此可享受投资项目带来的以租金和持有收益为主的全部投资回报。
根据投入资金的比例不同，可以将直接投资分为全资模式和股权合作模式两种。全资模式是指养老社区所需要的全部资金都是由保险公司单独投入，股权合作模式则是指保险公司与其他机构各投入一定比例的资金，从而拥有养老社区的部分股权。
在上面我们提到，直接投资有分为独资模式和股权合作模式。独资模式是指保险公司独立提供建设养老社区所需的全部资金。股权合作模式是保险公司和其他合作方共同出资建设养老社区，共担风险，共享收益。独资模式的优点是保险公司可以独享养老社区的所有权和收益权，可以对养老社区进行完全独立的各项决策。但是这种方式也存在一些弊端，比如保险公司必须具有雄厚的资金实力，而且资金支出的时点要求也较高。同时独资模式下不可控因素较多，前期收益的稳定性不高。此外还有一不利因素是养老社区建设的专业性要求较高，而保险企业不具备这方面的优势，因此保险公司直接投资养老社区时也可采用招标方式将具体的养老社区建造承包给第三方建筑公司。
保险公司采用直接投资养老社区的典型例子是泰康人寿建设的“泰康之家”养老社区。泰康人寿成立了全资控股子公司--泰康之家投资有限公司，其专门负责泰康之家的开发建设。截至目前，泰康之家之北京燕园、上海申园、广州粤园已基本建设完成，三亚海棠湾也正在建设之中。保险公司直接投资养老社区建设的例子还有中国人寿打造的廊坊生态健康城等。
（二）寿险公司间接投资养老社区
保险企业间接投资养老社区的主要方式为购买养老社区投资方发行的股票、债券或者投资信托基金，其中购买投资信托基金是间接投资的重要方式。
1.购买债券或股票
保险公司采用购买债券和股票的方式间接投资养老社区，不用直接参与养老社区的开发、建设和运营，可以节省管理层时间精力，也有利于减少管理费用成本。同时，购买养老社区的债券和股票属于投资房地产的范畴，公开上市，安全性较高，而且地产股的收益往往较高。缺点是可能丧失一部分收益，这是由于直接投资较间接投资收益较高。
这种投资方式的前提是市场比较成熟、养老社区的建设比较规范，而且要有房地产金融市场和资本市场为依托。由此可以看出，这种投资方式在目前的中国普遍运行还尚需时日。
2.不动产投资信托基金（REITs）
不动产投资信托基金（REITs）是指以公司或信托（契约）基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，以发行收益凭证的方式将不特定多数人的资金汇集在一起，由专门的投资机构进行房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者的一种信托基金，是一种标准化可流通的金融产品。
目前，我国养老社区采用 REITs 模式还存在一系列障碍。首先，养老社区在我国发展还不充分，正在运营并发展起来的养老社区为数不多。而 REITs 的资产包需要较多的不动产共同构成，便于分散风险。其次，我国目前缺乏 REITs 专项法律。REITs 属于共同所有制，组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制，受 REITs 专项法律规范。尽管 REITs 具有高回报低风险的特点，但在目前我国金融市场还未成熟、法律制度相对缺失的环境下，保险资金投资养老社区 REITs 还有一条很长的路要走。
综上所述，就目前而言，保险资金投资养老社区的最为可行的办法是直接投资，随着我国资本市场日益成熟、养老社区的发展日益显现需求、以及配套的法律制度不断完善，保险公司必要当下即可考虑进入养老社区不动产投资信托基金以及购买养老社区的债券、股票了。
二、保险企业投资养老社区模式创新对策
（一）开发符合养老社区特点的配套险种
本研究提出养老社区缴费和保险产品相结合的理论模型，对通过购买商业保险的方式，延长应对养老问题的财务准备时间、降低财务给付风险加以说明。
记养老社区总建筑面积为 S,包括购地费、建设费和装修设施费用在内的建设费用总和为 P,入住费按单位面积摊算，第一种出售模式下的单位面积入住费为 M1;第二种租赁模式下的单位面积入住费分别为 M2、M3,其中 M2 为较高的入住费，对应 M3 为较低入住费。社区养老服务的时间为 k 年，月服务费 X1 对应 M1和 M2 的入住费模式，月服务费 X3 对应 M3 的低入住费模式，则 M1>M2>M3 且X1<X2;假设资产要求的年回报率为 r,单位面积的产权价值为 h,每个月单位面积的租金为 q.
从社区建造的经济利润为等于零的角度分析各种费用与成本的关系如下：
未来支付的单位面积养老社区租金现值和当前支付的单位面积产权价值之和应等于单位面积的建造成本，即：
其中，k 为租借的期限。
对于第二种出租型方式中缴纳较少会费的模式 M3,由于需要相应地缴纳较高的月服务费，因此初期缴纳的较少入住费应等于月租费与其所高出的月服务费之差的现值之和，即：
综合分析以上养老社区缴费模型和保险产品模型，我们可以得到养老社区入住者根据寿险保险金额的高低选择不同的缴费方式，即保险费用（a1+a2）能否覆盖每期入住费用（X1+q）：如果 a1+a2=X1+q,那么入住者可以用一份寿险和一份长期护理险来支付养老社区的费用，此时养老社区入住者可以选择直接出售社区产权的模式或者出租方式下的较高入住费模式入住，入住后只要缴纳较低月服务费；如果 a1+a2= X2,那么入住者只能用一份寿险和一份长期护理险支付部分养老社区的费用，此时在入住的时候需要交纳较低 M3 会员费，入住后要缴纳较高月服务费。
对选择入住养老社区的老人来讲，通过购买商业养老保险，用有限的资金来锁定不可预见的老年风险，将未来的风险预期量化，充分利用了保险的大数法则原理实现风险转移，同时利用保险的规模经济效应，更好的为自己的资产实现保值增值，降低家庭的负担。
对投资养老社区的保险企业来讲，养老社区的盈利取决于运营的状况和销售的状况。盈利主要包括两部分，一是会员费和社区建设的对比，同时，养老社区作为不动产，会有增值溢价。如果政策支持，那么社区建设企业在购地时可能会有比较大的折扣，土地成本会比同等商业房产低。此外，会员费里包含了房租，也就是说社区的房产都能够产生稳定的现金流。另外一个盈利点就是服务费和社区运营的成本之间的对比。社区运营商通过集体议价和规模效应，在购买养老服务上能够压低价格并且降低单位成本。
（二）实现养老寿险盈利性和公益性的平衡
企业的一个重要经营目标是实现股东价值最大化，保险公司也不例外，但与之相对应的是，养老服务是一项具有公益性特点的社会产品，实现老有所依、老有所养是当代社会所追求的共同价值观，也是社会公民的一项基本责任。因此，保险公司介入养老服务市场，必须考虑盈利性和养老服务的公益性的平衡，公司的经营目标不仅要考虑股东价值最大化，还要考虑企业的社会责任，如何结合社会责任和股东利益实现二者的平衡，是保险公司开展养老保险服务、社区建设与运营需要首先解决的重要课题。
国内许多业内人士认为，中国的养老社区建设最适合由保险公司承担。一个重要的原因就在于养老社区的投资、建设、管理和运营需要大量的长期资金进行支持，那么保险公司拥有的大量长期资金和源源不断的现金流恰好满足了这一需求；再者，养老社区建设也为保险公司匹配和拓展了长期资产的投资渠道，并且养老社区服务是能够在未来预期获得稳定回报的投资产品，这恰恰匹配了保险公司对较长的投资期和稳定的投资回报的需求，显然这是一个双赢的局面。
保险公司所提供的养老与保险相结合的保险产品，为客户提供了一种提前准备养老服务的渠道。一方面通过这个投资渠道为客户获得投资收益，另一方面，这些被投资的养老服务社区获得稳定的回报，能够抵抗通胀的风险，提前锁定保险资产的价值。
养老社区投资与保险理财综合金融服务的结合，对于客户来讲，相当于未雨绸缪，提前准备了养老服务所需的资金，为客户延长了养老所需求的资产准备时间，很大程度上也就降低了客户的财务兑付风险。养老寿险本质上就是用定额的保险投资去锁定未来难以准确预测的养老风险，将未来养老支付的风险量化，通过保险的大数法则原理转移个体的养老风险，不仅如此，投资养老社区建设所带来的规模经济能够为养老保险投资者提供更高品质的养老生活和养老综合服务，从而降低家庭养老未来的支出负担。
（三）从传统到现代的养老观念转变
遵循传统养老观念的人通常认为，年老以后应与子女们一起生活，儿孙满堂、天伦之乐是他们老年后的梦想，然而，随着社会的发展，当代社会的经济结构使得这种颐养天年的梦想难以实现。从国外养老服务发展的历程来看，经济社会发展越成熟，就会有越多的人把父母送到养老社区，将一部分养老责任从子女身上转移出去，显然这与传统养老观念相去甚远，因此在中国养老市场，如何解决这种转移养老责任的需求与传统养老观念的冲突是一个巨大的工程和挑战。
中国自古以来的优良传统就包括了尊老、敬老、爱老和养老，经久不衰，从社会结构的角度来看，起到了维系民心的社会稳定作用，这是世代相传的传统民族文化--尊敬老年人是一种传统美德。
随着科技进步、经济发展和医疗卫生条件的改善，我国人均寿命不断延长，同时，实行“计划生育”以来，我国人口出生率不断下降。国务院办公厅发布的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015 年）》预测到 2015 年，老年人口将达到 2.21 亿，约占总人口的 16%;2020 年将达到 2.43 亿，约占总人口的 18%,我国已经逐步步入老龄化社会。65从我国老龄化的发展特点来看，呈现出高龄、高速，差异大、基数大，养老服务水平低、个人和社会养老意识低的“两高两大两低”的特征。66从国外社会老龄化的经验来看，我国人口的老龄化进程将对政治、经济、社会和文化的发展都带来巨大而深刻的影响，我国的养老服务体系建设工作将面临巨大挑战。67家庭是最原始的养老单位，中国传统家庭作为初始的养老组织是中国文化的特色之一。“孝”是支撑家庭养老的主要伦理观念，所谓“百善孝为先”,子女赡养父母已成为中国社会最为基本的道德准则。大家庭组成了中国式的社会结构，爱老、敬老、尊老和养老的优良传统在大家庭模式的社会结构中得到充分体现，大家庭中的老人通常也以子孙满堂为荣。因此，过去的老年人一般都生活在许多子女组成的大家庭中，生活问题和社会地位得到充分保障，日常照料和服务都由子女解决，子孙满堂的天伦之乐使得老年人的生活在物质和精神上都得到充分寄托。
在过去，一般而言只有无劳动能力、无收入来源、无儿女、三五老人、五保户和孤寡老人等没有办法得到子女养老支持的老人才会进养老相关机构，也就是通常的敬老院，而有子女和家属的老人则都希望自己能够在儿女的家中安享晚年，不愿意进入养老社区。所以相当多的中国人认为只有不幸福的老人才会去敬老院，这些老人的子女肯定是不孝的，所以家庭养老的观念根深蒂固。然而，“计划生育”政策使得上世纪八十年代以来家庭规模迅速缩小，这对家庭养老的传统模式产生了巨大的冲击，特别是在城市中，大家庭模式的社会结构基本瓦解。
人口老龄化是人类社会发展过程中不可避免出现的问题，也是当前我国人口结构正在逐步经历的社会问题。因此，我们现在需要解决的社会养老问题，除了提供足够的基本生活保障之外，还要能够让老人参与到社会发展中，能够参与建设社会从而分享社会发展的果实，这是目前公认的最好的老龄化问题解决方案，这就需要建设高水平的养老社区，不仅要保障老人生活，还要让老人能够参与社会发展，体验医学、文化、网络、科技的新成果。在此背景下，我国社会的养老观念发生的变化应视为社会进步，建设养老社区来提供养老服务，需要全社会身体力行，在观念上做到与时俱进的更新和支持。
（四）养老社区建设的政策支持
首先，政府应提供配套完善的法律和监管制度，合理的法律和监管制度安排是养老社区和养老服务发展的重要前提。欧洲、美国和日本都发展了完善的老年人福利相关的法律制度，中国可以借鉴这些已有的制度安排，完善我国的养老社区和养老服务的法律法规，在具体的实施过程中，再结合中国养老事业发展的实践，不断修改和完善养老事业的相关法律法规，制定出符合中国社会主义特色的养老产业法律和监管制度。法律的保障应做到强制性，譬如养老金制度应确保对准入年龄的强制要求，发放的养老金应做好抗通胀的安排，采用物价联动机制，根据利率水平、通胀水平和物价水平综合动态地调整养老金数额和养老福利，保证老年人的生活水平不会因为经济波动而下滑。
合理完善的法律制度能够确保养老产业的市场机制成熟稳定，除此之外，有效的监管和公共政策支持也十分重要。在监管方面，首先要明确规定好行业准入的标准、监管标准和监管机构，只有设定了合理的准入标准和监管标准，才能确保合适的企业和资金进入养老产业，才能确保养老产业的健康发展。对于公共政策，政府必须对养老产业这一新兴产业提供支持，对先进入的企业要进行土地优先评估、补贴和税收优惠，建立起配套的养老社区投资和管理运营政策，完善相关法律制度安排。从具体的实践来看，长期护理保险制度是当前亟待引入的制度，我国的养老产业需要这样的制度创新来保障养老服务业的进一步健康发展。
（五）养老社区的产品设计
养老社区的基本功能是满足老年人生活的需求，同时保障一定的生活质量，不仅包括生理上需求的满足，还应当满足老年人在心理上的需求，这需要建设高水平的养老社区，提供情感归属、人际关系需求的满足服务。另一方面，对应不同程度的护理需求，还要能够提供差异化的养老服务，例如，生活可以自理的老年人和生活不能自理的老年人应区别护理，从国外的发展经验来看，一般应建立可以自理生活、需要辅助护理和需要完全护理三个层次的护理等级，这需要养老社区配套建立三个护理等级相对应的服务设施、服务体系和管理体系。
从经济发展和社会结构演变的现状来看，无劳动能力、无收入来源、无儿女、三五老人、五保户和孤寡老人等没有办法从儿女身上获得养老支持的群体，由政府或者具有公益性质的协会、机构提供基本的养老生活保障，目前，养老保障体系中的福利院和养老院已经能够提供这类最基本的养老需求保障；另一方面，对于高收入群体、家境富裕的老人，由于自身有较强的能力保证养老需求，譬如聘请私人医生和家政服务，这类人群的生活质量和收入水平普遍较高，对于社会认可的需求较大，通常不会选择进入养老社区生活。因此，从群体定位的角度来看，养老社区服务的目标人群应锁定中等或中等偏上收入的家庭，即中产阶级，一般而言以知识分子工作者居多，譬如公务员、白领、医生、设计师和教师。对于中等收入群体，还可以通过收入分级的方式继续细分护理级别，通过提供不同层次的养老社区产品体系实现差异化的养老服务，以此来覆盖尽可能广的目标群体。
从社区环境设施建设的角度来看，居家环境设计和管理运营应遵循以下原则：首先，提供现代的居住环境和生活氛围，传统的纯居住模式的养老社区难以迎合现在的养老需求，因此，现代化开放式的居住环境成为首选，即以居家生活为主体，提供生态型、体验型和休闲型相结合的居住环境，规划建设多层次的居住环境，通过住宅内部环境和外部社区环境的交互作用，提升养老社区整体的居住品质；其次是居住环境的信息化建设，包括完备的通信系统、有线电视、互联网系统、安全系统、广播系统、自动报警系统等；再者是提供生态化的居住环境，人与自然的和谐相处是社区建设永恒的主题，养老社区的环境建设应营造高雅的、充满活力和文化气息的居住氛围，充分利用地形地貌建设生态化的居住环境，同时满足节能减排、充分通气通风和日照环境的需求，做到因地制宜，建设融洽的建筑与环境格局，环境景观与人工建筑相互融合、相互映衬，建设花园式、生态化的居住体验；除此之外，居住环境还应适宜老年人居住，从美国养老社区居住环境的设计经验来看，居住环境整体应体现适宜老人居住的要求，特别是在社区道路、建筑内部结构和外部景观三个方面要充分体现爱老和适老；居住环境还应体现园林化的建设理念，从设计规划、景观设施到建筑结构三个层次来营造园林化的居住空间，起到为老年人陶冶情操、提升修养境界的作用，所谓“环境育人”,养老社区应建设具有艺术美感和层次感的园林化居住空间；养老社区环境设施建设还应遵循环保的理念，比如打造恒温恒湿、太阳能利用率高的产品形态，建设可持续发展的社区，体现节能减排的住宅和环境建设，一方面响应国家号召、降低环境运营负担和污染排放，另一方面为未来节省运营消耗带来的成本，体现可持续发展的原则。
（六）养老社区的运营模式
从美国和日本的养老社区运营经验来看，养老社区的运营应遵循三个原则：
首先，兼顾老年人差异化服务需求和养老社区共享公共设施的原则，针对不同收入层次的老年人提供差异化收费、差异化服务的养老资源，同时对于养老社区中的所有老年人提供同质的公共设施资源，包括公共的基础设备、设施和服务；第二，销售方式应采取多样化的原则，目前主流的销售方式主要包括出售房间产权、出租房间使用权和产权酒店的销售方式，其中产权酒店的销售方式最为流行，即将客房分别出售给投资者，而后投资者交由酒店管理公司统一出租经营的销售方式，投资者一般能拥有一定时限的免费入住权，多样化的销售方式能够适应不同收入阶层的老年人对养老社区居住形式的需求，满足多元化的发展要求；第三，养老社区要坚持进行品牌建设的原则，社区护理服务、医疗服务、娱乐服务和物业管理是养老社区的四大核心业务，也是打造养老社区品牌的着眼点，现代化的养老社区要具有独特的特色必须在这四个核心业务中开展特色服务，同时提供多层级的差异化服务，甚或吸引广大中青年和少年来社区做义工，建章立制给予积分，赢取将来一定时段的免费入住权，从而获得更多的人关注、参与并达到降低综合成本，唤醒民众的公益成就感，最终提高社区附加值，打造样板、雕刻业界第一联想品牌。
（七）养老社区产品的风险管控--资产证券化
资产证券化已为发达国家的金融机构，包括保险公司，所广泛采用，近年来资产证券化业务在我国也逐步开始开展。对于保险公司而言，所谓资产证券化是指集中打包具有现金流的性质相同或相近的保单作为基础资产，发行证券融入资金。由保险公司发行、运营和管理的养老社区产品具有期限长、收益稳定的特点，但是流动性很差，通过资产证券化，将养老社区这样的长期资产打包成证券出售，获取流动性更强的资产，一方面保留了保险公司对养老社区产品的运营和管理权力，另一方面能够补充保险公司的现有资产、增强赔付能力。从证券市场的角度而言，由于养老社区产品的期限较长，养老社区产品的资产证券化能够丰富证券市场的长期证券种类，有利于证券市场的健康发展。实际上，养老社区产品不仅可以进行资产证券化，还可以进行负债证券化，社区的不动产和收入可以作为资产证券化的标的资产，而向老人提供服务所需要的支出费用则可以作为负债证券化的标的资产，这也为保险公司调整自身现金流和资产水平拓宽了渠道。
