摘 要
近年来我国的贷款业务已逐渐从以信用贷款为主转变成以抵押贷款为主，其中经营性房地产因其将不动产的特性和稳定的收益性结合于一体，而在抵押物的比例中占据重要部分，对于以抵押为目的的经营性房地产的评估就成为了抵押贷款业务中关键的一步。由于我国房地产市场和评估行业都起步较晚，并且自从2007 年美国房地产市场引发的次贷危机后，大家也开始越来越重视对于金融风险的防范，故对房地产的抵押评估的讨论存在其必要性。
目前我国房地产的抵押评估通常使用传统的市场法、成本法、收益法，得出的评估值并不能够完全体现出抵押业务的风险性以及抵押这一特定评估目的对其价值产生的影响，或高估使得银行等金融机构承担了额外的损害其经济利益的风险，或低估使得资本无法进行最大化的利用，这极大的增加了金融行业的风险性，也阻碍了我国房地产市场和银行等金融行业的发展。
本文以经营性房地产中的酒店为例，先是对房地产抵押和房地产抵押评估逐一进行论述和分析，根据抵押房地产评估的特店，再从传统的三大评估方法入手，研究其适用性和局限性，并在原有的评估方法—收益法的基础上，对其进行了改进。本文首先论述了房地产抵押的概念和特点，以及房地产抵押评估依据和涉及到的理论，然后分析了房地产抵押评估的主要评估要素，包括以抵押作为评估目的、价值类型的选择、评估时点的确定和评估原则等，接着分析了抵押经营性房地产评估时的特点以及需要注意的问题，并针对现有的对抵押房地产评估的方法进行研究，发现其适用的情况以及对于抵押目的下的局限性，并以经营性房地产为例在收益法的基础上对其进行了改进，改进之处共分为两点；一是在对收益法中的未来收益额这一参数进行预测时，引入了特征价格模型，收集了同地区同时间同类型经营性房地产的收益额，分析各特征变量与收益额的价格之间存在的线性关系，分析得出特征变量与收益额的线性关系式，将被评估房地产的各变量值代入，可以使得对预期收益额的估算更加客观，减小主观因素的影响；二是针对“收益法得出的评估值就是抵押价值”这一结果进行了改进，引入了抵押风险系数这一概念，构建抵押风险指标体系，使用综合分析法得出抵押风险系数，最终得出抵押评估目的下经营性房地产的评估值。最后以经营性房地产中的酒店作为评估实例，基于整个改进思路对其进行具体估算，详述整个过程，论证了该改进方法具有一定的可行性和可操作性。
关键词： 房地产抵押评估；经营性房地产；收益法改进；特征价格模型；抵押风险系数。
Abstract
In recent years, the loan business in China has gradually changed from credit loan to mortgage loan, among which the operational real estate has become an important part of the mortgage loan due to its real property characteristics and stable profitability, and the evaluation of the mortgage operational real estate has become a key step in the mortgage loan business. Because our country real estate market and the appraisal industry started relatively late, and since 2007, when the us housing market triggered by the subprime crisis, people begin to pay more and more attention to for guard against financial risks, so the discussion of the real estate mortgage appraisal has its necessity, for the present our country real estate mortgage appraisal usually use the traditional market method and cost method and income method, the evaluation of market value does not reflect the risk of mortgage and mortgage this specific assessment purpose of the impact of its value, or overestimate that Banks and other financial institutions to undertake the risk of harm its economic interests, Or the undervaluation makes it impossible to maximize the use of capital, which greatly increases the risk of the financial industry and is not conducive to the healthy development of China's financial industry and real estate industry.
Based on business real estate as an example, this paper first to the real estate mortgage and real estate mortgage assessment one by one, discusses and analysis,found its differences with traditional real estate appraisal, again, from the perspective of the original three evaluation methods, to study the applicability and limitations, andon the basis of the original evaluation method and income method, on the improvement. This paper first discusses the concept and characteristics of real estate mortgage, and real estate mortgage assessment involves the theory, then analyzes the main factors of real estate mortgage appraisal, including the evaluation purpose,evaluation principles and evaluation point, and then analyzes the features of the mortgage business real estate appraisal, as well as the need to pay attention to problems, and in view of the existing study of mortgage of real estate appraisal method, found its applicable conditions and limitations for mortgage purposes under,and on the basis of the income method is improved to its, improvements will be divided into two points. First, the characteristic price model is introduced in the estimation of the parameter of future income in the income method to analyze the relationship between each characteristic variable and the price of operational real estate, so as to make the estimation of expected income more objective. Second, it improves the result that "the market value obtained by the income method is the mortgage value", introduces the concept of mortgage risk coefficient, constructs themortgage risk index system, and elaborates the whole evaluation process. Finally,through the evaluation of an example, based on the idea of improvement to its actual estimation, demonstrate its feasibility and operability.
Key words: Real estate mortgage appraisal;Operational real estate;Revenue method improvement;Characteristic price model;Mortgage risk factor。
第一章 绪 论
第一节 选题背景及研究意义。
一、选题背景。
从房地产市场发展方面来看，我国的房地产市场发展与西方国家相比起步较晚，但后续的发展较快。改革开放后，随着我国经济的快速发展，我国的房地产市场呈现出井喷式发展，也因房地产市场的快速发展，对于房地产评估的需求量大规模增多，评估业务的增加，也意味着对房地产评估从业人员的要求越来越高。
从金融行业来看，我国的贷款业务已经逐渐从以信用贷款为主转变成以抵押贷款为主，而由于房地产的价值量大、稳定性强等特点，故被广泛用来做抵押品，其中经营性房地产因有着相对稳定的收益现金流，价值量大，并且提供经营性房地产的企业通常融资需求较大，故在抵押贷款业务中，经营性房地产在所有抵押资产中占有重要部分。因此不管是对于金融行业还是房地产所有者，以抵押为目的的房地产评估的准确性以及合理性变得越来越重要。
从我国房地产评估行业的发展来看，我国的房地产评估行业起步晚，发展速度相较于西方发达国家也较缓慢，新中国成立时期才刚起步，改革开放后受苏联经济发展的影响，房地产评估行业的发展停滞不前，直到1989年，我国深圳成立了首家房地产评估事务所，标志着我国房地产评估行业的发展走上正轨。
从国际形势来看，2007年，美国房地产引发的次贷危机，导致了全球的经济危机，这让人们意识到防范金融风险的必要性。房地产估值在抵押贷款中是至关重要的，它不仅影响到贷款银行的资本稳定性、信用风险、金融风险等，还关系到贷款人的借款利益，这也让人们对房地产评估值的客观性有了更多要求。
从国家监管角度上看，针对我国房价增长过快的现象，为了控制房地产泡沫带来的风险，我国政府相关部门从2010年至今发布了《国十条》、《国五条》等关于房地产市场调控工作的政策，2016年年底时，习主席在某次会议中提出“房住不炒”的口号。会议之后，各相关部门依照会议精神相继出台了涉及到房地产市场、金融、信贷等方面的政策措施。除政府部门外，银监会也针对银行的贷款业务方面颁布了一些管理性的规范文件，范围针对固定资产贷款、流动资金贷款、项目融资等等。从政府相关部门和银监会等一系列的举措可以看出，我国非常重视防范房地产信贷引起的金融风险。
在实际的评估工作中，常见的评估方法（市场法、成本法、收益法）各有其适用的情况和局限性，而以抵押为目的的房地产评估因其特殊的评估目的，与传统评估相比，在确定一些评估要素，如评估时点、价值类型和评估方法时有些不同，尤其经营性房地产的价值量大，一个参数的不确定将会造成巨大的误差。因此，本文以经营性房地产中的酒店为例，研究对其进行抵押评估时的问题，分析现有的评估方法在抵押评估时的适用性和局限性，并在原有评估方法的基础上进行改进，使之更适合于用来评估在抵押目的下的经营性房地产的价值，研究房地产抵押评估方法的改进不仅能够有效的防范金融风险、保障贷款双方的合法权益、推动房地产市场的健康发展，还促进了我国的社会主义经济发展进程。
二、研究意义。
随着我国的房地产市场快速发展，房价一路飞升，导致了房地产泡沫的出现，使用房地产作为抵押物向银行贷款时将会给银行等金融机构带来风险，故银行对于抵押贷款业务也越来越谨慎。而现如今抵押贷款已成为我国银行贷款的主要组成部分，经营性房地产因其结合了不动产的固定性和稳定的收益性的特点，作为抵押物的贷款在其中占了一定比重，所以对于经营性房地产的抵押评估进行研究有着理论和实践意义。
在理论上，针对抵押房地产评估的特征，本文搜集整理了国内外文献资料，对抵押房地产评估的主要要素作出了具体分析和描述，并在原有评估方法的基础上，对抵押房地产的评估方法作出了改进，这在理论上为房地产评估提供了新思路，进一步推动我国的房地产评估行业往更客观、更具实践意义的方向发展，也推动了我国房地产市场和金融业向更完善更健康的方向发展。
在实践方面，随着房地产市场发展的迅猛，我国评估机构关于房地产抵押的评估业务也日益增多，对于抵押房地产的评估值客观性的要求也被更多人所关注，对于抵押房地产评估方法的改进，不仅能够防范金融方面的资金风险，也能够使我国的抵押业务得到更好的监督与发展，并且能够有效提高评估机构的公信力，改进后的评估方法在实际工作中也具有一定的可操作性和可参考性，可以拓展评估人员的评估思路。
并且对于银行等金融机构，其作为借款方，确定借款额度需要以评估机构提供的房地产的抵押价值为依据，故抵押房地产的评估值的确定非常重要，而对于贷款方来说，明确抵押房地产的市场价值以及抵押风险可能会造成的价值影响也能够使其据此判断和调整自身的资金安排和计划。本文对于抵押房地产的评估方法提出了两点改进，并在改进后的评估过程中，不仅得出了抵押房地产的市场价值，还通过引入抵押风险系数，将具体地对房地产在抵押目的下所面临的特有风险进行分析和量化，得出了抵押行为对房地产造成的风险所带来的价值变化以及最终抵押房地产的抵押价值，这一评估过程能够使得金融机构能借款方将这三个值进行对比分析，清晰的看出抵押风险对于房地产价值的影响程度，并作出最终的借贷决定，能够有效的防范金融风险和市场风险，并保障了银行等金融机构借款人的经济利益。
第二节 国内外文献综述。
一、国外文献综述。
纵观西方国家的房地产估价发展史，可以分为三个阶段；第一阶段的标志是土地经济学派，它的出现奠定了土地价值论的基础。英国是世界上最先提出房地产评估概念的国家，并于1884年首次出版了研究房地产评估的书目，书中提出，房地产的估值可以使用收益法。
1890年Marshall首次提出收益现值法的概念，并形成早期的评估体系，他提出的收益现值法的内涵是使用利率将房地产的收益与房地产价值连接起来。第二阶段的代表是Mosaic编写的《房地产估价过程》，此书首次提出评估理论，并结合了价值理论，将评估与价值论联系起来，这一理论不仅充实了Marshall形成的评估体系，更是有效促进了房地产评估业的发展。
书中的部分内容为今后的评估方法奠定了理论基础，例如此书提到，当处于均衡条件（完全竞争）时，正常价值等于长期成本，并等于资本收益价值。
Schmutz编写的《估价过程》代表了房地产估价发展史的第三阶段，此书进一步研究并构建了估值模型，推动了市场比较法、成本法及收益现值法下估值技术的发展。书中构建的估值模型在后续的理论研究中被广泛引用，最着名的就是美国房地产估价师协会出版的《房地产估价》。回顾评估行业的发展史，国际评估准则理事会出版的《国际评估准则》一书极大的推动了评估行业发展，它是国际化、专业化的评估准则，在书中首次明确的指出了在抵押评估中采用的价值类型主要是市场价值类型。
而对于抵押评估的研究，Bienert and Rehkugler(2005)阐述了在欧洲对抵押价值的研究发展情况,他们提出对抵押目的的确定的重要性，指出抵押价值与市场价值的不同。而对于抵押时价值类型的选取以及评估方法的使用，许多学者都提出了自己的看法。
Hilliard et al．(1998)，Chow et al．(2000)和Deng et al．(2002)等国外学者提出在评估不动产的抵押价值时，可以使用实物期权法，他们认为传统评估方法在对抵押目的下的不动产进行评估时有一定的局限性和不适用，因此他们借鉴了金融中的期权估价法，将不动产看作实物期权，提出了将实物期权法运用在不动产的抵押评估中。
JK Brueckner(2000)认为应该将期权定价模型作为抵押评估的基础，他认为造成房地产抵押评估值不准确的主要原因在于贷款双方的信息不对称，引用期权定价模型可以使得双方信息对称达到最大化，平衡借贷双方的风险。
Clayton et al．(2009)从抵押风险方面着手，研究商业房地产的定价，他认为将商业房地产用作抵押物向银行等金融机构获得融资这一行为，房地产市场环境所带来的风险对抵押行为带来的风险影响近乎于0。
Marcel arsenaultet．al(2013)搜集了美国自1991年起20年间，经营性地产作为抵押时的房价，运用数据对影响房地产价格和抵押贷款额之间的参数进行分析，认为抵押贷款额度的大小与房价的变化有关。
2004年通过的新巴塞尔协议中提到了将房地产作为抵押以此获得贷款属于长期融资，并提出了抵押贷款价值这一概念。
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二、国内文献综述.
三、文献评述
第三节 研究方法及结构安排.
一、研究方法.
(一)文献检索法.
(二)调查研究法.
(三)对比分析法
(四)案例分析法.
二、论文结构
第四节 可能的创新点与不足
一、可能的创新点
二、存在的不足
第二章 房地产抵押价值相关理论概述
第一节 房地产抵押及房地产抵押评估概述
一、抵押概念及特点要求
二、房地产抵押含义及特点
三、房地产抵押评估主要要素
(一)评估目的.
(二)评估原则.
(三)评估基准日
(四)价值类型.
第二节 房地产抵押评估的理论基础
一、效用价值论
二、区位理论.
三、预期理论.
四、供给需求理论.
第三节 传统方法在经营性房地产抵押评估中的局限性分析
一、经营性房地产抵押评估的特点
二、市场法及其局限性.
三、成本法及其局限性.
四、收益法及其局限性.
第三章 基于特征价格模型的预期收益额确定
第一节 特征价格模型及基本假设
一、特征模型概述
二、特征模型基本假设.
(一)研究市场具有同质性，酒店具有异质性.
(二)特征市场的隐含性.
(三)市场是完全竞争市场.
第二节 特征变量的选取.
一、因变量的选择
二、自变量的选择.
(一)建筑物自身因素
(二)区位因素
(三)社会因素
第三节 特征方程的确定.
第四章 抵押风险系数法的引用
第一节 抵押风险 系数法概述.
一、抵押风险系数法的提出
二、抵押风险系数的确定.
(一)抵押风险系数.
(二)抵押风险系数引入的可行性.
第二节 抵押风险 系数法的评估思路
一、抵押经营性房地产的市场价值
二、抵押风险系数的测算.
三、抵押价值的计算.
第五章 案例分析
第一节 案例背景
一、估价对象权益状况
二、估价对象实物状况
(一)土地实物状况
(二)房屋建筑物实物状况.
三、估价对象区位状况
(一)地理位置
(二)交通状况
(三)环境状况及外部配套设施状况
(四)商业聚集状况
四、市场背景描述与分析.
第二节 案例评估要素
一、评估对象
二、评估时点和价值类型.
三、估价原则
第三节 抵押风险 系数法评估过程
一、计算抵押房地产的市场价值
(一)选择评估方法
(二)估价技术路线.
二、抵押价值风险系数的计算
(一)构建出评价指标体系
(二)专家确定各因素的权重
(三)各指标进行评分
三、计算抵押价值
第四节 抵押评估结 果分析.
第六章 结论
随着我国房地产市场的快速发展，以及金融行业贷款业务的转型，房地产抵押是其重要环节，经营性房地产因其不动产的性质和收益性，成为抵押贷款中的主要抵押对象，经营性房地产的抵押评估业务也随之增多，而我国的评估行业目前发展还不太完善，评估机构能够提供一个客观公正、科学的抵押价值是抵押贷款业务顺利进行的前提，也是保障抵押相关各方合法利益的一道墙。而我国评估行业目前对于经营性房地产用作抵押的价值评估，还没有一个明确的标准和规范，故对此进行研究不仅对于我国评估行业，还有银行等金融行业都有非常重要的意义。本文通过对抵押房地产现有的评估方法进行分析，在收益法的基础上以酒店为例进行改进，并对论述和案例进行了分析和估算，总结本文做了以下论述：
一、在对抵押经营性房地产进行评估时，要先在基础的房地产评估前提下，在采用抵押风险系数法对经营性房地产进行评估时，也要先遵循房地产评估的原则、程序和标准，本文是在收益法的基础上对其进行改进和评估的，故也要遵循收益法评估的前提和限制。
二、目前我国对经营性房地产评估时常用的传统评估方法分析发现，其各有其局限性，本文分析了其各自的局限性与适用情况，并以酒店为例在收益法的基础上对预期收益额的确定上做出了改进，引入了特征价格模型，通过搜集同区域相同类型的酒店房间的价格，以及影响房间价格的各特征变量，通过数据分析，计算各特征变量对房间价格的影响程度，得出特征方程，这一改进能够更加客观的评价各因素对房间价格的影响程度，也使得在未来收益额的预测上更加客观，减小了主观性，使得最后的评估值更具有客观性和科学性，并通过实际案例证明了这一改进在实践中具有一定的可操作性。
三、本文通过对原有评估方法的分析，得出收益法相较于其他传统评估方法更适合评估经营性房地产这一结论，但对于抵押这一特定目的，还是存在一定的局限，故在收益法的基础上，以酒店为例提出了改进，充分考虑了抵押行为对酒店房地产带来的风险，搭建抵押风险体系表，采用综合评价法对各风险指标进行量化，测算抵押风险系数，在收益法评估出的市场价值的基础上，减去因抵押带来的风险对抵押经营性房地产价值造成的影响，最终得出酒店房地产的抵押价值，使得评估结果更加科学和谨慎，为评估机构在抵押经营性房地产评估方面提供了理论依据，并通过案例证明了引入抵押风险系数这种方法的可行性。
参考文献
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