第2章 土地增值税清算制度与税收筹划相关理论
2.1土地增值税相关理论
2.1.1土地税收相关理论概述
十地增值税的标的物是十地以及地面建筑物，我们可以将其看成一种十地税收。就十地税收方面理论的历史而言，可以追溯至古典经济学创立之前，到威廉·配第时期。从经济学发展角度来看，那时正是由重商主义向古典经济学过度的一个时期，并且，配第关于十地税收的理论与古典十地税收理论有着明显的不同。因此，尽管从大的历史背景来看，配第属于古典经济学时期，但笔者还是将配第所处的时代看成独立于古典时期的时代，称之为“前古典期”13.配第的十地税收思想主要可以归纳为四点：首先是十地税收的税收依据，他认为依据是为政府筹集财政收入；其次是对于十地税收来源的思考，配第先生认为这个问题的答案应当是人们的剩余劳动；第三是对十地增值税计税依据的选取，对此，配第认为十地价格本身应该成为其纳税依据；最后，他还对地上建筑物即房屋的性质进行了探究，他认为房屋得来时需要成本，但取得之后又可以以此取得收益，因此是一种具有二重性的事物。
马歇尔的经济学巨着《经济学原理》14对十地税收的理论也有所涉及。具体内容主要包含三个方面。第一方面就十地税收的计税依据和税负归宿问题，马歇尔提出地产的价值是十地价值和其上房屋价值之和，并且认为房租的价格包括十地本身和地上建筑物的价值。第二方面为十地税收课税的理论依据。马歇尔认为，十地由于拥有供给的永久固定性特征，因此十地税负不能轻易转嫁；十地的价值并非源自十地拥有者个人的，而是源自于整个人类群体，因此对其课税能体现公平原则。第三方面讨论了地上建筑物价值税如何进行转嫁的问题。
这里的转嫁有两种手段，第一种发生在房屋用于出租时，这种情况下房屋所有者可以提高房租，那么十地税收便被转移到了租房者身上；第二种发生在房屋所有者会利用该房屋从事商业活动的情况下。比如该房屋所有者使用该建筑开设了一家商铺，那么作为商铺所有者他可以提高商铺内商品的价格，以此将十地税收转移出去。
马歇尔之后，关于十地问题的税收研究在经济学研究中的所受重视程度越来越低。从某种角度来说，这可能是由于十地税收研究所属的公共经济学从经济学中分离出来不无关系，但是换个角度来看，也许更为重要的原因是土地税收本身在所有税收中的地位越来越低。尽管如此，马歇尔之后的土地税收理论研究也没有完全停止，各国学者充分利用现代经济学分析工具，在新的假设下，对土地税收的研究也有了长足的进步。在这一时期，土地税收被作为一种要素税来看待，这与古典理论将土地税视为一般商品税的观点根本不同。以此假设为基础，经济学家们利用跨期经济增长模型对其进行动态均衡分析。尽管模型相同，却在假设不同的情况下却得到了两种完全不一样得观点：假设的不同主要集中在土地是够可以完全的被资本化，当土地被认为可以完全资本化时，分析认为土地税收可以进行转嫁，当土地税收不能被完全的资本化时，土地税收被认为是不具有进行税负转嫁的能力的。
2.1 .2土地增值税征收的理论依据
2 .1 .2.1土地增值
开征土地增值税是调节和合理分配土地增值收益的需要。城市土地增值是指由于城市经济发展和土地投资改良以及对土地的规划和管理等而形成的地价上涨。城市土地增值是社会、经济、政治等诸多因素综合作用的结果。土地增值形成的因素主要包括以下几种。
（1）供求变动增值随着社会的发展、经济的增长、人口的增加，人类对土地需求日益增大，从而造成土地的供不应求，引起的土地增值。
（2）用途转变增值由于城市规划变化，使土地利用条件、利用类型发生改变，由此引起地价上涨。在其他条件不变的情况下，某一地块由低收益用途转变为高收益用途时，土地上产生的收益会相应提高，收益还原后的地价也会相应增值。
（3）投资增值这部分增值可以区分为对土地直接投资产生的增值和对土地周围设施投资引起的土地间接增值两大类。前者实际上是级差地租的资本化，它是由于对土地增加投入以后，在较高生产率的土地上生产的超额利润，主要是房地产企业进行房地产开发，提高土地效用引起的土地增值；后者是指某一地带或某一宗地以外的一切基本建设对该地带或该宗地产生辐射作用因而使其价格增加，主要是政府对城市基础设施如交通、供电、供水、通讯和公共设施如学校、医院、文化及商业设施等进行投资改造，使城市土地开发利用能获得更高的开发收益，导致地价上涨。
2.1.2.2涨价归公理论
“涨价归公”思想最早在1848年由约翰·穆勒在他的专着中提出。他在书中指出，地主们获得了巨额的地租收入，而他们为此所付出的劳动则可忽略不计。可以说，地主“抢劫”了其劳动阶级所创造的价值。他主张应当将全国范围内的土地进行重新价值评估，并将土地价值分割为两部分，一部分是现有价值，另一部分为社会进步所增加的价值。前者允许由地主合法占有，而后者则属于整个国家社会，应通过赋税的形式上缴国家。
到1870年，美国的亨利·乔治所编撰的《进步与贫困》继承并系统的阐述了“涨价归公”思想，被认为是影响最为广泛的土地增值管理理论，也是涨价归公理论成型的标志。在欧美经济危机中游历多国后，他发现贫穷并没有随着经济发展而消除，并导致这种情况的重要原因就是土地私有。在这本着作里，他提出土地的两种独特属性：其一，土地是有限且不可再生的资源。其二，土地价值的提高来自全社会的努力。他认为土地是有限的资源，随着社会发展、人口集聚，价值必然上涨，导致人们对土地增值收益的预期也水涨船高，掌握土地的人不愿意让出土地，加剧土地的被少数人垄断。更重要的是，“土地的价值不依赖于某个土地所有者的努力，它受无数人的合作努力的影响。修路、建工厂，以及供应给水系统、警察保护，等等，使得一块土地比其他块土地更令人期待。”基于此，他提出国家并不需要获得所有的土地所有权，而应该通过改革税收制度征收所有地租。他认为“在形式上，土地所有人一点不变。不需剥夺一个土地所有人，也不需对任何人拥有土地的数量施加限制。土地成为真正的公有财产，社会上每个成员将分享土地增值的好处。”
土地增值税是体现涨价归公思想的政策工具之一。开征土地增值税的目的在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享。
2.2税收筹划的基本理论
2.2.1税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人站在企业战略管理的高度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最大化的纳税方案，处理生产、经营和投资、理财活动的一种企业涉税管理活动。
税收筹划与偷税、避税在实践中很容易混淆。要正确理解税收筹划，首先必须搞清楚它与偷税、漏税、逃税、抗税的区别。
偷税是纳税人有意识地违犯税收法令规定，以欺骗、隐瞒等方式逃避纳税义务的行为，如伪造凭证、少报应纳税项目、虚增成本费用、制造假账或搞账外账等。漏税是纳税人无意识地发生漏税或少缴税款的行为，是由于纳税人不熟悉税法规定或工作粗心，再加上征收人员业务知识水平能力有限而引起的。
逃税是指纳税人有意逃避纳税义务的行为。抗税是指纳税人抗拒按照税法规定履行纳税义务的违法行为。而税收筹划则是在符合法律规定的前提下进行的，是合理又合法的“节税”行为。
偷漏税行为对国家和企业的危害巨大，是国家严厉打击的对象。在税收征管体制日益完善的今天，一旦企业的偷漏税行为暴露，企业除了补交税款外，还将面临高额的罚金，甚至受到法律的制裁。
避税是指纳税人利用合法的手段，在税法的许可范围内，采取一定的形式、方法或手段，通过经营和财务活动的安排，逃避纳税义务的行为。从法律角度讲，避税可分为顺法性避税和逆法性避税。从严格意义上讲，川页法性避税不属于真正的避税范围，因为它与税法设置的初衷相吻合，是对税法的承认和遵守，它利用的是节税，也即税收筹划，并不影响与削弱税法的法律地位与税收的职能作用。如引进某具有节税功能的设备与普通设备相比，成本较高些，但企业考虑到税收因素，采用了税收法规引导下的具有节税功能的设备，同时也为企业获得了更大的收益，这就是顺法性避税，也就是税收筹划。而逆法性避税是指与税法的意向相悖，利用税法不及的缺点进行反制约、反控制的行为的活动，它对国家税法的作用与税收的收入有一定的影响。例如某人为了给其继承人留下尽可能多的财富，设法通过各种手段分割其财产，并将产业转化为不同类型的财产，以便达到避税的目的。而财产转移税的立法精神是从控制收入和资产转让等方面考虑的，所以这种避税行为是违背法律意图的，成为反避税的目标。虽然税收筹划和避税都是在不触犯法律的前提下实现少纳税的效果，但两者还是有本质区别的。
2.2.2税收筹划的理论依据
2 .2 .2.1税收调控理论与税收筹划
税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。从纵向看，在不同经济时期，国家选择实施扩张性或紧缩性税收政策，使不同时期的税收负担具有弹性；从横向看，国家在地区之间、行业之间、产品之间乃至行为之间，实施不同的税收政策，也使税收负担具有弹性。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。
2.2.2.2税收价格理论和税收筹划。
现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。
2. 2. 2. 3企业契约理论与税收筹划
科斯的企业契约理论认为：“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。“企业逐利性和契约的可策划行下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税前利润最大化的目标。
2. 2. 2. 4税收法定原则和税收筹划
税收法定主义原则要求纳税人依法纳税，征税方依法征税。纳税人只根据税法的明确要求负担其法定的税收义务。没有法律明确规定，国民不承担纳税义务。税收是以法律的规定执行，国家不能超越法律的规定以道德的名义要求纳税人承担纳税义务。税收筹划是税收法定原则的要求，是纳税人维护自身财产权的表现，是纳税人在履行自己应尽的法律义务时，运用法律给予的权利保护既得利益的手段。税务机关对纳税人的税收筹划活动或者税收违法活动的判定只能以现行税收法律、行政法规为依据，只要不违背现行税收法律、行政法规，纳税人的税收筹划方案应该是允许的。
2.2.3税收筹划的基本方法
2 .2 .3.1免税法
免税方式有法定免税、特定免税和临时免税三种，其中后两种免税方式带有不公平性和随意性。免税筹划法就是利用税法规定的免税条件，尽量争取免税额最大、免税期最长。比如，国家对新办企业和高新技术企业都给予一定的免税期，企业可以合理加以利用。
2.2.3.2 减税法
减税筹划法就是尽量争取获得减税待遇使其减税额最大、减税期最长。这就需要企业仔细研究所处行业的减税政策以及各地区的减税优惠政策，从而使企业可以利用这些优惠政策获得减税。
2.2.3.3 税率差异法
税率差异法利用税率之间的差异进行税收筹划。例如房地产企业建筑安装业适用 3%的税率，房地产销售适用 5%的税率，所以房地产企业要分清核算对象，分别适用不同税率。
2.2.3.4 扣除法
扣除法就是使税前扣除最大化，这样在收入相同的情况下，税前扣除额越大，计税基础就越小，应纳税额也就越少。
2.2.3.5 成本、费用调整法
成本、费用调整法是通过对成本、费用的合理调整或分配，抵消收益，减少利润，以达到规避纳税义务的税收筹划方法19.应该指出，合理的成本、费用调整和分摊，应是根据现行税法、会计准则和制度等，在允许的范围内所作的一些技术处理，它不是违反有关税收法规进行乱摊成本或乱计费用。
2.2.3.6 临界点筹划法
临界点的筹划，就是利用税法规定中的有关数字等规定寻找筹划点，比如其它应收款股东借款只要超过年底不还款，就要征收 20%的个人所得税，企业只要想办法绕过年底的临界点即可规避 20%的个税，具体就是年底还款，年初再借出。
2.2.3.7 利用税收优惠法
充分利用国家现行的税收优惠政策进行纳税筹划是纳税筹划方法中最重要的一种。税收优惠政策指国家为鼓励某些产业、地区、产品的发展，特别制订一些优惠条款以达到从税收方面对资源配置进行调控的目的。如果企业运用优惠政策得当，就会带来客观的税收利益。我国的税收优惠政策涉及范围非常广泛，包括对产品的优惠、对地区的优惠、对行业的优惠、对人员的优惠等。对于房地产企业来讲，税收优惠政策相对较少。
2.2.4 税收筹划的目标
税收筹划应定位于以下目标：实现涉税零风险；纳税成本最低化；获取资金的时间价值。
2.2.4.1 实现涉税零风险
涉税零风险是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会遭受任何关于税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险绩效可以忽略不计的一种状态20.
2.2.4.2 纳税成本最低化
纳税成本最低化与恰当履行纳税义务也是最基本税收筹划目标。纳税人为履行纳税义务，必然会发生相应的纳税成本，包括直接纳税成本和间接纳税成本。前者是纳税人为履行纳税义务而付出的人力、物力和财力，后者是纳税人在履行纳税义务过程中承受的精神负担和心理压力。直接纳税成本容易确认和计量，间接纳税成本则需要估算或测算。纳税人在进行税收筹划时要尽可能控制纳税成本。
2.2.4.3 获取资金的时间价值
资金的时间价值是指资金在经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
所以纳税人应在税法允许的范围内将当期税款延缓到以后期间缴纳，来获取资金的时间价值。（2）土地增值税的计算依据土地增值税是以增值额为计算依据的，纳税人转让房地产所取得的收入减除土地增值税规定的可扣除项目金额后的余额为增值额。即增值额=收入-可扣除项目金额。
a.收入的定义纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。
实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。
其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、着作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。
由于本文定位于房地产开发企业进行正常项目开发的研究，其开发的商品房一般是用于向普通消费者出售。面向普通消费者出售所获得的收入一般只有货币收入。所以，后文所述收入主要指的是货币收入。
b.土地增值税的扣除项目土地增值税的征税对象为土地及地上建筑的增值额，所谓对增值额征税即并不是直接对房地产的全部收入进行课税，而是允许有成本方面的扣除，只针对增值的部分进行征税。对于房地产开发企业来说，在计算房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，有部分金额是可以直接在收入中进行扣除的，主要有以下四种：房地产企业为了土地，在土地转让或土地受让时所付出的金额，包括以出让方式取得支付的土地出让金以及以转让方式取得土地使用权的地价款；房地产开发企业对土地进行开发，并建设新房以及相应设施所支付的成本；房地产开发企业对土地进行开发，并建设新房以及相应设施所支付的费用；房地产开发企业从事新项目开发时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计 20%扣除。
扣除项目是决定增值额的重要因素，从而也是决定土地增值税使用税率的重要因素。从房地产开发企业可以扣除的项目中我们也能发现房地产企业在开发过程中需要注意的事项。首先，在获得土地时必须取得真实合法的凭证以达成扣除目的。其次，在财务处理过程中需要分清开发成本和开发费用，两者性质相仿，但税负意义截然不同，必须分清。最后，需要注意财务处理和税务处理不同之处。
（3）土地增值税的特点a.以转让房地产取得的增值额为征税对象我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。
b.征税面比较广凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。
c.采用扣除法和评估法计算增值额土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产去的的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。
d.实行超率累进税率土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，使用的税率高、多纳税；增值率低的，使用的税率低、少纳税。
e.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让请况定。
2.3.1.2 土地增值税清算制度
土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并办理土地增值税清算手续，结清房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为22.对于房地产开发企业而言，土地增值税由于改预征为清算，其主要纳税环节便集中在所开发地产达到清算条件之时。
按照我国相关税收法律规定，房地产开发项目如满足以下三种条件任意一条，则应立即进行土地增值税清算：a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；b.房地产项目未竣工，但已被整体转让的；c.直接将土地使用权进行转让的。
上述条件皆不符合，但是满足以下条件的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或者该比例未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用了的；b.取得销售或者预售许可证满三年以上但仍未销售完毕的；c.纳税人申请注销税务登记却未办理土地增值税清算手续的；d.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的特殊情况。
土地增值税清算政策进一步体现了政府调控房地产行业的思路：一方面增加普通商品房、中低价、中小户型商品房的供应量；另一方面，抑制高档商品房的供应和需求。此项政策的出台就是对高利润商品房项目的利润进行调整，减少开发商的利润，提高政府的税收收入。
从政府的调控思路来看，土地增值税进行清算是一项通过税收手段达到调控目的的有力措施，从当前环境来判断，该政策必将被严格执行下去。
2.3.1.3 我国土地增值税收入增长
在过去的 5 年内，我国土地增值税一直在稳健的增长，且占国家总收入的比重不断升高。从 2009 年的 719.56 亿元，经过短短 5 年的时间，到 2013 年时，已经达到了 3293.91 亿元，翻了将近 5 翻。而在 2009 年，土地增值税收入仅占我国全部财政收入的 1.05%,2013 年时这个数据已经达到了 2.55%,这些都说明土地增值税在国家和地方财政收入中扮演的角色越来越重要。
2.3.2 我国土地增值税清算制度对房地产企业的影响
2.3.2.1 土地增值税清算制度对房地产企业的直接影响
（1）土地增值税清算制度对房地产企业利润的影响对土地增值税进行清算会极大的增加房地产企业的税负，这一点是毋庸置疑的，在税收负担增加，其他条件又基本不变的情况下，其利润则必定收到影响23.在此之前，房地产行业的利润相对于其他行业来说较高。之所以房地产行业利润高，在一定程度上来源于对土地这一公共资源的垄断24.正是由于垄断，致使房价不断飙升。而这种由垄断带来的超额利润，也在破坏着经济的正常运行，同时损害人民群众的经济利益，而通过土地增值税清算这种方式可以削弱房地厂行业的利润，如此一来便可以在一定程度上减少这种垄断方式对经济运行的破坏。
（2）土地增值税清算制度对房地产企业融资的影响土地增值税的清算制改革使得房地产企业在融资时不再似清算前那般容易。由于长期以来房地产市场的火爆，致使房地产企业在融资问题上遇到的问题并不多25.无论是通过银行贷款亦或是发行信托等理财产品，都可以快速的获得大量较低利息的融资。而房地产企业融资的简单又进一步促使房地产企业的发展，致使房地产的泡沫越吹越大，影响了正常的经济运行。土地增值税清算制度的出台，让广大群众看到了国家希望控制房地产市场爆炸式发展的愿景，因此对房地产开发的投资热情不似从前高涨，使得房地产企业融资变得困难。
（3）土地增值税清算制度对房地产企业资金链运转的影响房地产企业的资金链变得紧张的一个重要原因是资金的回笼出现问题26.过去，由于社会普遍看好房地产市场，房价也确实在不停攀升，这导致大量的资金涌入房地产投资市场，即所谓的”炒房“.这种现象在超过一个正常的限度之后，必然导致一种病态的经济运行体系。而土地增值税清算的出现，则正如在这种”炒房热“的现象上浇了一壶冷水，使原先一股脑涌向房地产市场的资金在进入之前有了顾虑，这就使得房地产开发企业销售情况大不如前，资金的回笼也受到影响。
2.3.2.2 我国土地增值税清算对房地产企业的间接影响
（1）土地增值税清算对房地产企业投资方式的影响土地增值税由预征改为清算之后，使得原本可以长期进行纳税递延的投资方式必须要进行土地增值税清算，这就影响了房地产企业的投资收益，必然迫使房地产企业改变某些原有的投资方式27.在进行土地增值税清算制改革之前，许多房地产企业会选择这样一种投资方式：通过自身独有的渠道在一级市场上获得政府出让的土地，但是在获得土地之后，并不对土地进行处理，只是单纯将土地买来，然后等待土地的升值。直到升值到一个他们认为合适的价格时，便直接将土地卖出，获取利益。而由于土地增值税是预征制，因此在企业持有这些土地的过程中是无法对其征税的，而显然这样一种投资方式会导致资源的大量浪费，也不利于经济的健康发展，但在土地增值税进行清算之后，这种情况便有所改观，使得房地产企业更加倾向于将自身的土地尽快出手或者进行开发。因此，清算制的引进对于房地产企业投资方式的选择有正确并且积极的引导作用。
（2）土地增值税清算对房地产企业内部运营的影响由于土地增值税原采用的预征制，房地产企业的新建房项目只需要在建设初期预缴一定的土地增值税税款，后续的土地增值税缴纳遥遥无期，因此其在整个项目开发的过程中对于涉及土地增值税问题的处理并不那么重视。如涉及土地增值税可扣除项目的相关凭证的获取，在比较难以获取时企业财务人员便没有及时的取得，以致在进行土地增值税清算时影响可扣除项目。但在引入土地增值税清算制度之后，情况则有所改观。由于土地增值税采用超率累进税率，可扣除项目的金额十分重要，不仅直接影响应纳税增值额的大小，更是和税率的划分相关，因此企业在对涉及土地增值税相关项目的处理上会变得十分慎重，这有利于企业建立更完善的内部运营体系。
（3）土地增值税清算对房地产开发市场投资氛围的影响在房地产市场异常火爆的时期，大量中小投资资产集体涌入房地产市场。
但就房地厂开发这部分市场来说，是否能够容纳如此多的投资，这些投资是否可以获得满意的回报，答案是偏向于否定的。然而正是由于这部分投资者较为不理性的投资，导致了房地产开发企业也良莠不齐，许多二三线城市的房地产开发企业的生产项目，不仅销路成问题，甚至连房子的质量都无法保证28.以上种种问题的出现，最重要的原因便是房地产投资氛围的火热，而这种火热来源于房地产投资的高收益和低风险。土地增值税清算制度的出现，使得部分经营不善的房地产开发企业无法再经营下去，令广大投资者认识到一个问题，那便是房地产投资是有风险的，而收益随着房地产企业利润的减少也开始降低。
如此一来，房地产开发市场的投资氛围便会趋于理性29.
综上所述，土地增值税清算制度改革对房地产企业影响最大得一点便在于直接使其税前利润大大缩水。而这一点更是使得房地产企业进行土地增值税税收筹划的心愿更加迫切。与此同时，也使得其在资金链的运转方面会不如从前那般同意，对内部运营管理也将更加重视，更是会令整个房地产市场投资氛围趋于理性。
