第四章结论与研究展望
4.1主要研究结论
本文主要结论如下:
1.目前房地产行业税费名目偏多。我国房地产税收体系中共有11个相关税种,可以分为专为房地产而设的税种和房地产相关税种。在实践管理中,由于投资金额巨大,产开发过程复杂,建设周期长等特点,房地产开发建设过程中就需要更多去监管约束,由此便产生了充斥房地产投资各个环节涉及多个部门的行政事业性收费。
2.房地产企业的税负率、税费负担率因其特殊性相较于其他行业较高。
3.房地产开发项目税负水平基本一致,而费负水平因项目不同而不同。而房地产项目的税负水平受项目性质的影响较小,不论商业地产还是住宅、不论是普通住宅还是公租房,若没有较大范围的税收减免与优惠,项目税负水平差别也不大。但各项目费负率千差万别,各项目会因为地域、政策、项目规划、销售价格、计算方法等因素的不同导致税费负担率有所差别。
4.在房地产项目税费成本中,土地出让金在税费负担中所占比重最大,税收次之。行政事业性收费比例虽然最低,但也超过20%,对企业税费负担影响较大,不容忽视。
5.在所有行政性收费中,防空地下室异地建设费、城市基础设施配套费、建筑企业养老保障金以及规划设计费等所占比重较高。在税收方面,营业税、土地增值税、契税和城建税所占比例较高。
6.在房地产开发的各个阶段,建设前期税费所占比重最大,销售环节所占比例次之,建设环节税费所占比重最低。从税负率来看,企业在房地产幵发前期要负担大量的土地成本及收费,税负负担最重,销售阶段虽然负有较高的税收,但收费项目大量减少,且税款缴纳都以销售收入为基础,此时企业的税收负担较前期减小。在房地产建设阶段,需缴纳的税费较少,此时企业的税负最轻。
通过对甲企业的税费负担调查研究,可以发现在房地产行业税费存在以下问题。
1.房地产行业税费名目纷繁芜杂,收费标准不一。
税收种类共有11种,收费名录有上百种之多,且不同地区、不同时期、不同项目又千差万别,对于税费征收机关来说征收难度大,对房地产企业来申报过程繁琐,手续繁杂,缴费难度大。我国现阶段实际征收的房地产税收有十几种,重复征税现象突出。如对土地课税设置土地使用税和耕地占用税;对个人房屋租金收入既征收1.5%的营业税,又征收4%的房产税,单位房屋租金收入既征收5%的营业税,又征收12%的房产税,还要征收个人所得税、企业所得税和城市维护建设税等;对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税,又要按转让的增值额征收土地增值税等。这些都不符合公平税负、合理负担的原则。
2.房地产行业税费负担普遍较重。
一方面,税费作为房地产价格的重要组成部分,高额的税费负担,意味着房价的提高,最终税费由普通购房者买单,不利于房地产行业的良性发展。另一方面,因为税费收入高,为控制成本,提高利润,房地产开发企业容易出现以次充好等现象,房屋质量面临考验。
3.房地产行业难以对各项收费进行筹划。
相比费用制度,我国的税收制度较为健全,设立较多免税或减税条款,企业可以据此进行税收筹划。而费用制度相对不完善,行政事业性收费难以避免,企业难以做到对各项收费进行来降低成本。这些行政事业性收费看似微乎其微,实则名目繁多,牵涉颇广,叠加起来也将会给房地产开发带来巨大负担,为居民购房能力形成巨大威胁。
4.税目、费目难以合并和取消。
由于投资金额巨大,产开发过程复杂,建设周期长等特点,房地产开发建设过程中就需要更多去监管约束,各类税费盘根错节,层层征缴,重重监查,涉及利益群体较多,造成了税目、费目难以合并和取消的现状。每项税费的开征都有一定的目的性与必要性,相关部门在征收的同时等同于对房地产开发的监查、督导,有利于保证房屋质量,维护人民利益,如果盲目简化取消就是对房地产开发管理的放松,可能导致许多问题。
5.税费结构不合理,行政事业性收费比例较高。
房地产行业行政事业性收费过多、过高,所占比重过大,导致税收调节杠杆的作用降低。税收本可以对经济发展起到调节杠杆的作用,通过税收的多征、少征与免征,可以从多方面作用于行业发展。而房地产行业费用的存在压缩了税收的调整空间,导致税收调节作用下降。
4.2政策建议
针对以上问题,建议如下:
1.简化税费制度,优化税费结构。对于房地产税制改革总体规划而言,在税制设计上注意分清各税种属性与课税范围,简化规范税制,有效克服重复课税问题。通过改革调整,建立起以房地产税为主,所得税、营业税等税种为辅的主体税种,以及纳税环节分布合理的房地产税制结构。同时也应注意,简化税制应防范税收流失,做到简税与增税并举。
对于费用改革,建议有关部门梳理全国范围内必要的行政事业性收费,各地方政府梳理适用于各地区的收费,通过法律条文或条例的形式公之于众。取缔不必要、重复的收费,降低防空地下室异地建设费、城市基础设施配套费等费用的收费标准。
优化税费结构,降低费用比例。可以将一些具有调节作用的费用如新型墙材专项基金、水利建设基金等类型的收费转化成税收,增强税收的调节作用。
2.建立完善的征管体系,提高征管效率在当前税费体制中,一般房地产企业都会涉及20-40个税费科目,对政府部门而言,这些税费征收管理难度大;对企业而言核算、申报过程繁琐,缴费难度大。建立完善的征管体系一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是对于房地产价值评估机构的选择应以税务机构内部评估为主,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。三是要注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。
4.3研究展望
房地产业作为国民支柱型产业其税费征收情况具有一般行业难比的复杂性,其投资开发过程中涉及多个部门的监管,与其相关的税费更是所涉者巨。其中税费金额之庞大,收费项目之繁多,征收管理难度之大,都是当前房地产行业中显而易见的问题。
本文仅是对甲企业的实地调查研究,得到能够反应当前部分房地产企业税费负担的数据、指标,通过指标发现了一些问题并提出了解决建议。未来可通过多个角度进行深一步的研究,提出具体可以优化的税费种类。本文的样本包含普通住宅、公共租赁房、酒店、写字楼、购物广场项目,未有工业地产项目入选,未来可增加样本种类与数量,进行更丰富的研究比对。
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