摘 要
现在中国经济飞速发展，人均物质生活质量得到显着提升，对居住环境提出的标准变高，为房地产行业的进步带来了更大的空间。由于其自身的特征，中国房地产业在驱动上下游产业链和增加就业方面具有重要作用。特别是，房地产公司缴纳的增值税和所得税已成为税收和财务的主要来源。但是，由于眼下猛烈的市场竞争房地产公司的税收也存在着不同程度的税收风险。这就要求经过专业、完备的税收征管来减少税收管理风险。
为了更加有针对性地探究房地产公司的税收风险管理，本文以玉溪市房地产企业和税务局为研究对象，以风险管理、税收遵从、信息不对称等理论为指导，运用文献资料分析法、案例分析法、个案访谈法等研究方法，对房地产企业税收风险管理的现状及存在的问题进一步总结归纳，并对其存在的问题从房地产企业原因（纳税意识不强、办税人员业务能力弱、故意进行税收违法行为）、税务机关原因（税务机关权责划分不清、税务人员能力、水平有限，信息不对称）、房地产税制、法律法规、外部因素等五个方面展开了分析。以此为基础，从强化房地产行业的税收风险意识，提升税务部门风险管理能力，完善税收制度政策，优化税收风险管理外部环境等四个方面寻找相对可行的意见建议，结合实际情况，就其中存在的缺陷，寻求合理的应对手段。
关键词： 房地产业；内控机制；税收；风险管控。
ABSTRACT
With the rapid development of my country's economy, the per capita material standard of living has increased significantly, and correspondingly higher requirements have been placed on the living environment, which has brought greater space for the development of the real estate industry. Due to its own characteristics,my country's real estate industry plays an important role in driving the upstream and downstream industrial chain and increasing employment. In particular, the value-added tax and income tax paid by real estate enterprises have become the main source of taxation and finance. However, due to the current fierce market competition, the taxation of real estate enterprises is also facing different levels of tax risks. This requires strengthening tax risk management, and reducing tax management risks through professional and refined tax management.
In order to study the tax risk management of real estate enterprises in a more targeted manner, this article takes Yuxi real estate enterprises and the taxation bureau as the research object, guided by risk management theory, information asymmetry theory, and new public management theory, using literature materials Analytical method, case analysis method and other research methods, analyze and summarize the current situation and existing problems of real estate enterprise tax risk management, and analyze the existing problems from the real estate enterprise reasons(Poor taxation awareness, weak business ability of tax handlers, and deliberately committing tax violations), tax authorities (unclear pision of powers and responsibilities of tax authorities, limited capacity of tax personnel, and asymmetric information), real estate tax system, laws and regulations, Five aspects including external factors are analyzed. Based on this, from four aspects: strengthening the awareness of tax risks in the real estate industry, enhancing the risk management capabilities of the tax department, improving the tax system and policies, and optimizing the external environment of tax risk management, we are looking for relatively feasible opinions and suggestions. Deficiencies, seek reasonable countermeasure.
KEY WORDS: Real Estate Business;Internal Control Mechanism;Tax; Risk Control。
绪 论
一、研究背景和研究意义。
（一）研究背景。
随着中国社会经济进一步发展，各地纳税人数量也随之增长，经济全球化进程加快，经济实体跨越了国家、地区、行业，并且企业的组织形式和运营方法全球化，也互不相同，税务部门正面临越来越多的矛盾，例如税务人员不足但管户增多，税企双方信息不对称等。税收来源征管的繁杂性、艰难性和风险正在增加，已很难顺应以前的税收管理模式。国家税务总局在《2002-2006年中国税收征管战略规划纲要》里开始明确“预防税收风险”，以此确立了信息化管理的目标，强化了税收风险管理，促进了税收征管质效。现阶段，税收风险管理成为一个新概念，在本国的重视程度越来越高。
近年来，随着国家经济的提高和城市化继续深入，成为国民经济支撑重要因素的房地产业也得到了快速壮大。房地产业税收在各个地方税务机关的收入亮点和收入源头中扮演着重要角色。作为中国的重要产业，房地产行业在我国经济增长的各个方面都饰演着非常重要的角色，因此，房地产业所涉及的产业众多，一旦出现问题，波及范围之广，影响程度之大都将是前所未有的。在这个大背景下，玉溪市房地产行业也得到了长足发展。
2016年玉溪市房地产开发投资增长50.5%，2017年增速逐渐回落至-18.1%，2018年年初扭负为正后全年保持快速增长，至年底增长60.0%，2019年则一直快速增长，截止2019年7月增长47.5%。然而，由于整个房地产行业具有的一系列特点，例如建造周期长，涉及环节众多，资金较为密集，复杂的会计程序与税收制度有着巨大不同等①，出现了房地产企业税收流失严重的现象。作为税收风险十分密集的重点行业，它的会计程序和税收申报环节都很复杂。这引起了玉溪市税务部门的高度重视和反思，因此，在玉溪市原国、地税期间已将税收风险管理放在至关重要的位置，国、地税合并后，更是单独成立了风险管理部门对日常税收风险进行监管、控制。在日常税收征管中，如何有效、高质地加强对多家房地产公司的税收监督管理，快速调查和发现与税收有关的潜在风险，预警和寻找最容易发生在房地产企业的各种与税收有关的风险，科学有序地识别此类风险点，然后系统地进行分类分析，并制定针对性的税收风险预防措施，通过一定的惩罚机制，最大程度地控制房地产行业可能存在的各方面税收风险，提高行业总体的纳税遵从度，玉溪市房地产业目前的税收征管工作已成为值得深入研究的热点领域。
本文以玉溪市的房地产业的一些特性作为切入点，发现税务工作中有什么不足，再探索一些能够弥足这些不足的方法，能够让玉溪市内的房地产企业发展得更加持续、平稳、规范，为我家的财政收入贡献一份力量。
（二）研究意义。
1. 理论意义。
税务部门在房地产行业进行税收风险管理，对持续稳定税收来源，确保财政收入，降低纳税不遵从现象，提高税收征管质量，顺应社会经济发展的需求具有正面效果。
（1）社会经济的发展迫切需要进行税收风险管理伴随着中国社会经济的进步，纳税人越来越多样，对税收风险管理的标准也越来越严格，同时也带来了很多税收遵从风险。国家税务总局在《2019年税收重点工作任务》中强调：要进一步强化税收风险管理，既提升风险防控的精准性，又降低对纳税人不必要的干扰；要持续加大与有关部门的联合，聚“假企业”“假出口”深入开展打虚打骗两年专项行动，严厉打击涉税违法行为。
（2）降低税收管理成本要求实施税收风险管理公共行政的根本问题是成本和效率，以较低的成本得到最高的效率和收益是政府的重要课题①。政府想要通过最低的税收成本来获得平稳地扩大财政收入。因此，减小税收成本、提升税收质效是税务机关想要达到的状态。在整个管理过程中，税收风险管理可以对税务行为带来的后果进行预判，尽可能地减少一些未依法纳税的纳税人所造成的不稳定性因素，确保稳定的税收增长。
（3）进行税收风险管理是适应税源变化和提升税收遵从的现实需求由于我们国家的税收管理模式越来越完善，改革力度不断加强，税收征管的质效也越来越得到提高，从而造成的损失也慢慢下降。然而，与此同时，税收来源遍布逐渐变得广泛，且具有很强变动性和隐藏性，很多税收损失都是由于理论上的税源与现实中的税源有很大的不同，而且现阶段税务机关在税收管理模式和方式方法上都有一定程度的提高，但却面对有限的资源该如何利用、分配给税务部门带来了很大的挑战，税务部门必须高效地去配置它们，以实现最佳分配目的。税收风险管理可以更全面、精确地促进税务机关进行风险防控，将资源优先分配于高风险或已经发生风险的地方，采取适当的规避风险的方法，并通过有效的执法手段来提高纳税遵从。
2. 实践意义。
房地产行业蓬勃地发展，房地产的税收收入就持续增长，征税管理风险的难度随之变大，因此需要从理论和实践层面分析玉溪市房地产企业现行税收征管风险，并提出针对性的对策建议。在目前实际工作中，玉溪税务系统的税收风险管理工作一直走在全省税收风险管理的前沿，从 2013 年开始，按照上级的相关部署，玉溪市原国税、地税系统已经在尝试将征收管理模式从注重前期申报征收阶段转换为更加重视后期评估管理，开启了税收风险管理的序幕。当然，在发挥了一定的效果的同时，也出现了“以票控税”方法失灵等的一些问题，征管方式疲软，涉税风险增加，双方难以获得匹配的数据资料；税务人员风险防范意识不高，难以应对和及时辨别一些风险，缺乏一定的业务素养，因此，玉溪市税务系统征管工作的发展都被这些问题所限制。在此情形下，对房地产行业强化税收风险管理理论与应用研究，提高税收征管的优化配置资源，对提高玉溪市房地产行业的税收征管的效率和有效性产生很大的现实意义。
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二、国内外研究现状
（一）国外研究现状
（二）国内研究现状
（三）国内外研究述评
三、研究方法与研究内容
（一）研究方法
（二）研究内容
第一章 核心概念及基础理论
第一节 核心概念
一、房地产业.
二、房地产税收
三、税务风险管理
第二节 基础理论
一、风险管理理论.
二、税收遵从理论
三、信息不对称理论
第二章 玉溪市房地产企业发展及税收风险管理现状
第一节 玉溪市房地产企业税收基本情况
一、玉溪房地产企业概况.
二、玉溪房地产企业税收收入情况
第二节 玉溪税务系统税收风险管理现状
一、玉溪市税收风险管理机构人员构成现状.
二、玉溪市税收风险管理基础状况
三、玉溪市构建税收风险管理机制
第三节 玉溪市税收风险管理运行支撑体系
一、数据采集运用.
二、第三方数据共享
第三章 玉溪市房地产企业税收风险管理存在问题及成因
第一节 房地产企业税收风险管理存在的问题
一、房地产企业避税动因强烈，税收风险意识淡薄.
二、税务业务人员管理不到位
三、涉税信息真实性难以保证
四、税务风险管理制度缺失，管理方式落后
第二节 房地产企业税收风险管理存在问题的成因分析
一、房地产企业缺乏风控意识.
二、税务机关内部征管不力
三、房地产税制不完善
四、法律法规不健全
五、外部因素
第四章 国外房地产企业税收风险管理的经验借鉴
第一节 国外税收风险管理体系
一、房地产各阶段税收征管模式.
二、各国税收风险管理模式
第二节 国外房地产税收征管借鉴
一、宽税基、少税种.
二、较为完善的风险管理制度
第五章 完善房地产企业税收风险管理的对策建议
第一节 强化房地产企业税收风险意识
一、坚持自觉维护税收法律法规.
二、健全企业财务会计核算体系，完善内部风险控制
第二节 提升税务部门风险管理能力.
一、加大税务机关内部控制和监督，明晰权责.
二、增强税务人员业务素养，合理人员配置.
三、加强第三方数据共享，推进风险监控管理平台运行.
四、促进提升纳税遵从度.
第三节 完善税收制度政策.
一、优化税种设置，减少税费交叉.
二、确保税收法律法规的科学性.
三、完善税收法规,增加违法成本
第四节 优化税收风险管理外部环境.
一、持续进行税收信息的获取.
二、加强外部门协同合作.
三、改进房地产企业税收管理其他手段.
结束语
一、研究的结论。
关于房地产行业的税收风险管理不是一项片面、短暂性的工作。现阶段，房地产企业的税收风险管理还需要进一步探究来进行补充、改进。税务部门要树立风险管控意识，把风险管理放在前位，要知道进行税收风险管理对税务人员来说是极为重要的，不仅能促使企业消除涉税风险，还能非常好地去保护税务干部。当然，除了继续提升业务能力，规范税收执法水平外，也要在税务机关内部进行资源优化，明晰相关工作职责和按照税收法律程序规范执法流程，推进内控机制建设。从企业角度出发，使服务的质量效果进一步得到改善，，加大征收体制改革力度，优化营商环境，使税务机关和纳税人之间更加融合，完善税收法治，从根本上强化税收风险管理，降低房地产企业税收执法风险。
二、研究的限制与不足。
房地产企业税收风险管理涉及多方面的研究，在不同的领域仍然有许多问题还要我们继续研究、改进：首先，应该怎样从内控的角度防范风险，在制度、系统、业务流程上要如何进行任务的分解，税收征管的各个系统之间如何联通，如何进行内控内生化的研究建立，以使税务风险管理任务更加具体、可操作，真正提高风险防控能力；其次，要加强部门合作部门间相互协同，设置税收风险管理工作团队，组织开展相关工作，各级税务部门要进行各层级的上下联动，分级落实好该项工作，确保联动实施；再次，针对纳税人关注度较高与公众密切相关的房地产行业问题进行定期解答、公示，将纳税人的难题快速解决。积极推进行政事务公开和税收执法全过程记录，最大限度地限制公权力；最后，还要加强税务机关的风险控制中心，充实调整管理团队，真正提高房地产企业税收风险管理的效果。
参考文献
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