第四章 坪山正山甲片区改造案例研究
4.1 自主型改造案例研究
4.1.1 坪山新区简介
为了更好地推动深圳市的建设，深圳市政府将原来的坪山和坑梓两个区合并为坪山新区。坪山区的整体地形为丘陵和盆地，并且在中部有冲积平原，因此建筑用地相对比较充分。在深圳市发布的《土地利用总体规划（2006-2020）》当中，在深圳的各个城区当中可利用土地面积最大的是坪山区，约为30平方公里。根据深圳市的土地整备和城市更新规划，该地区还将整备出约6平方公里的建设用地，因此该地区将成为深圳市最具有发展前景的城区之一[24].2010年开始，坪山新区政府响应城市更新计划，开始将各个城市改造和建设项目纳入日程。目前坪山区内的可利用建筑面积主要有以下几个：大工业文化体育区、田心村（400公顷）、聚龙区（905公顷）、坪山新中心区（160公顷）、坪山马峦山（455公顷）、罗湖工业园（156公顷）、坑梓龙田村（152公顷）[25].
4.1.2 坪山中心区规划简介
坪山新区的中心城区就是坪山中心区，此地区将被作为深圳未来的主要地区进行开发，此地区的开发也将极大的带动坪山新区的发展。通过对区位优势和发展潜力的综合评估，深圳市规划和国土资源委员会及深圳市坪山新区管理委员会组织编制了《深圳市坪山中心区发展单元规划大纲（草案）》，在此规划大纲当中将坪山中心区规划成为了综合配套服务区，将为坪山新区提供包括高端生产加工、文化娱乐服务、医疗教育等公共服务、商业购物服务等在内的诸多服务。但是目前该地区还处于比较落后的状态，多年前的经济发展模式导致了本地区有大量落后的工业企业，而由于本地区存在多个城中村，所以在规划建设方面存在很大的困难，因此应当集中力量对本地区进行城市更新建设。目前对于该地区的规划愿景如下所示：
（1）构筑绿心之城。通过联通松子坑、三棵松与坪山河水系，构建新区绿道网系统，将休闲健身步道与自行车系统加入其中，配合地下商业、文化设施复合功能开发，构建出一个能够统领整个中心区空间结构的半月环主体公共空间。
（2）构筑动力之城。此部分规划主要是依托东站枢纽建设商务金融中心（主要针对高端制造业），打造产业新动力；依托12号线轨道站点建设商业服务中心，打造生活新动力；通过加强文化产业建设，打造深圳东部文化新动力，以此三个动力来带动本地区的发展。
（3）构建未来之城。通过设计高效低碳的绿色交通、应用生态设计学原理，建设光伏居住社区、结合产业发展，建设新技术新经济展示中心，应用低碳理念与技术打造创新之城。
（4）构建立体之城。通过开发半月环地下商业空间、建立立体步行网络，结合轨道站点，对地下空间综合利用，构建地下空间综合利用的立体之城。
4.1.3 正山甲片区规划简介
正山甲片区位于坪山中心区的中部，是该地区进行城市更新过程当中第一个启动的单元，目前该区定性为更新类子单元二，主要是由旧工业和旧村组成。该单元的规划和建设将会对坪山中心区和坪山新区的规划发展起到重要的示范作用。
本更新单元位于坪山新区中西部、坪山新城中心，处于深圳城市发展第二圈层的东部中心节点，将是坪山新区产业配套服务的一线区域和坪山中心区的重要组成部分。本更新单元积极落实坪山中心区为新区产业发展提供高端产业和生活服务的建设要求，通过城市更新，强化更新单元居住职能，促进地区整体结构完善优化、土地效益逐步提高、城市面貌大幅改善，将成为坪山新区重要的生活配套服务基地和坪山中心区主要的居住人口承载地。
4.2 正山甲片区改造案例介绍
4.2.1 改造背景
坪山新区是深圳重要的产业基地，从坪山新区层面看，更新单元周边聚集了众多有影响力的产业区。西侧是规划完善、以高新技术产业为主的宝龙工业城，南侧为迅速崛起的比亚迪汽车产业园，东侧分布了四个产业区：国家首批成立的以电子信息、精密机械为主的深圳出口加工区，以电子信息、精密制造为主的聚龙山制造基地，国家级的医药产业基地以及涵盖整车及零部件制造的新能源汽车产业基地。更新单元位于坪山产业住宅廊道和坪山新区生态休闲/商贸服务廊道交汇处，将是坪山产业配套服务的一线区域。
更新单元地处以建成度较高的地区，基地北侧为坪山新区行政文化中心，新区中心公园位于其中，主要建筑包括体育中心、坪山管委会大楼、万科开发的金域东郡项目和具备娱乐功能的中心广场构成，是一个服务于周边办公和生活的综合性公园，也是片区内主要的公共开敞空间，基地更新应考虑对其景观的充分利用；基地东侧为坪山出口加工区，是由海关监管的特殊封闭区域，未来将成为外贸出口创汇的重要基地之一，更新单元城市更新后将为其提供部分配套服务；出口加工区以南为燕子岭公园和坪山老镇区，燕子岭公园与基地由金牛西路联通，坪山镇区是目前坪山地区生活服务中心，更新单元改造应保证与二者在景观和功能上联系的顺畅；基地西北部为新建居住楼盘和坪山实验学校，沿线生活及商业氛围浓厚；基地西南大片区域目前均为旧村，现状与基地内部整体风貌一致，未来将全面改造为中心区的生活、商业及站前商务功能区。
4.2.2 正山甲片区村现状
4.2.2.1地理现状更新单元位于坪山新区中西部、坪山中心区东部，坪山出口加工区西侧，距离深圳市中心约33公里，距龙岗中心区约7公里，距惠州市约16公里。坪山新城中心作为深圳城市发展第二圈层的东部中心节点，位于其中的更新单元将是未来发展的重要地区之一。更新单元周边交通区位条件优越。规划厦深铁路、轨道14号线（东部快线）、轨道12号线从基地北部和西部穿过，并设有坪山新城高铁站和3个轨道站点。其中，厦深高铁坪山新城站距更新单元仅1.3公里，坪山新城高铁站距深圳北站37.7公里，通车后只需15分钟即可到达；轨道12号线连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和轨道14号线，是龙岗区内各片区间联系的局域线，可通过换乘3号线约70分钟到达特区内中心区，其六联村站与本地块距离仅300米；轨道14号线联系福田中心区到坑梓，并预留向东延伸与惠州市轨道线共轨空间。同时，更新单元紧邻深汕公路，周边分布有在建的干线性主干路丹梓大道和交通性主干路龙坪大道、生活性主干路兰竹西路，整体对外交通便利。
4.2.2.2人口现状更新单元包括正山甲社区（正坑、山吓、甲片三个自然村的联合社区）以及飞东村、新和村的一部分，其中正山甲社区覆盖了更新单元90%左右的范围。更新单元内部现状总人口约1.73万人，其中，户籍人口约210人，其余均为外来租住人口。主要分布于基地东部旧村区，居住用地面积16.69公顷，居住人口密度为1037人/hm2.从职业构成来看，外来人口主要为龙岗大工业区中就业的中层及低层青年员工。年龄上多为未婚青年。
4.2.2.3土地使用现状根据深圳市规划与国土资源委员会坪山管理局更新科对本更新单元的土地核查成果进行统计，本项目共涉及30宗用地，土地权属分为6类，分别为国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地、老屋村用地、已按照历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地及非农建设用地范围外形成的建成区域。其中国有已出让用地7宗，共19819.8平方米，占总用地面积的4.04%,均为私有工业区；国有未出让用地29186.9平方米，占总用地面积的5.94%,主要沿长安一街和兰竹西路分布；非农建设用地7宗，56397.3平方米，占总用地面积的11.48%,零散分布于更新单元内；老屋村用地1宗，集中于更新单元东南至中部一带，104128.5平方米，占总用地面积的21.20%;已按照历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地13宗，86115.7平方米，占总用地面积的17.54%,;非农建设用地范围外形成的建成区域195414.2平方米，占总用地面积的39.79%.
拆迁范围内国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地、老屋村用地、已按照历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地五类用地共计269874.24平方米，通过购买非农建设用地指标（53242.63㎡）后五类权属用地合计达323116.87平方米，占拆迁用地比例为71.29%.拆迁范围内现状用地以工业用地和四类居住用地次之，其余为少量商业服务业用地和交通设施用地，总用地面积为45.32公顷。
现状二类工业用地24.27公顷，占总用地的53.55%,集中于金丰大道以东地区，包含建材、家具、塑胶、低端电子材料等门类；四类居住用地16.69公顷，占总用地的36.83%,集中于金丰大道以西地区，现状建筑密度较高；商业服务业用地分为两部分，一部分为村属市场，集中在新和路与甲片南路交叉口区域，以生活类用品批发、零售为主，用地面积0.68公顷；另有旅馆业用地六联酒店，位于深汕路与山吓路交叉口处，用地面积0.44公顷；现状道路交通设施用地3.24公顷，占总用地的7.15%,包括2处交通场站用地（0.4公顷）和道路用地（2.84公顷）。
4.2.2.4整体环境现状现状整体空间环境品质较差，基地内部居住建筑与新和路以南的旧村区相连，形成连片多层高密度的空间肌理，住宅建筑以密集规整的行列式布局，同质化特征明显，表现为典型的旧村风貌，东侧的工业区建筑体量相对较大，建筑布局较为混乱。
更新单元内部街道纵横交错，主要道路为甲片路，其街道尺度宜人，道路路面质量较好，两侧行道树栽植良好；沿街商铺连续，包含餐饮、日用百货、批发商行、美容美发等多种服务业态，商业氛围浓厚，成为更新单位内部最重要的生活性街道。
现状公共绿地缺乏，公共活动空间仅有一处：山吓村老祠堂前的活动场地，设有健身器械、篮球运动场等设施，作为更新单元内唯一的公共活动空间目前具有一定的吸引力，但其绿化景观环境、设施配套水平均有待提高。
4.2.2.5交通现状内部主要道路包括东西向的甲片路、南北向金丰大道和甲片南路，均为人车混行、双向两车道断面，可基本满足现状的交通需求，路边停车现象较多；其余以各片区的小支路为主，以甲片路为东西向骨架连接各纵向支路，均为人车混行，纵向支路道路宽度较窄，多为断头路，不成网络。
4.2.2.6内部公共服务设施现状更新单元现状居住人口约1.73万人，现有公共配套设施主要分布在更新单元东部甲片路两侧，总量上基本能满足现状的居住人群需求，但功能整体上偏低端，在服务设施的软环境配置、服务质量方面尚有所欠缺。其中：
（1）教育设施更新单元内部教育设施仅有10班幼儿园一所，位于山吓路中段北侧，占地面积0.29公顷。
（2）医疗卫生设施更新单元内部现状医疗卫生设施为坪山人民医院六联社区健康服务中心，位于甲片路与山吓路交汇处，建筑面积800m2,医护人员10人。
（3）行政管理与社区服务设施行政管理与社区服务设施现有正山甲小区物业服务中心、六联社区山吓居委会、六联社区甲片居委会、六联社区正坑居委会及一处宝山派出所执勤点。
（4）商业服务设施商业服务设施主要为三星级商务酒店六联酒店和以日常生活用品批发、零售为主的飞东市场，用地面积共1.2ha;其余商业均为沿街底层商铺，总体上能够满足现状的生活服务需求，但停留在小商品、小门市、小流通的规模和档次。
4.2.2.7市政工程现状现状污水检查井更新单元内没有污水厂站设施，更新单元地处上洋污水处理厂服务范围，现状规模为4万立方米/日，规划规模为40万立方米/日。更新单元周边现状道路下只有长安一街和深汕路敷设有d400污水管道，现状排水体制为雨污合流制。现状评价：
由于更新单元属于上洋污水处理厂污水管网的起始端，现状周边市政污水管已经基本上满负荷使用，余量不大。现状排水管道敷设比较凌乱，管径偏小，可用价值不大。污水管道敷设不够完善，不能满足污水排放要求；排水基本上为合流制，更新单元内及周边水体污染比较严重。
更新单元内现没有雨水厂站设施。周边现状道路下污水管道不够完善，现状只有长安一街和长安二街敷设有d500~1000雨水管道，以及深汕路敷设有2跟d1000~d1500的雨水主干管，更新单元内有部分排水边沟。现状排水体制为雨污合流制。现状评价：现状周边市政雨水主干管渠管径较大，可以满足更新单元使用要求；现状排水管道敷设比较凌乱，管径偏小，不能满足雨水排放要求；更新单元内部现状为旧村，排水基本上为合流制，对更新单元内及周边水体污染较大。
4.2.3 改造规划方案简介
4.2.3.1上层次规划要求本次规划以二次公示的《深圳市坪山中心区发展单元规划大纲（草案）》为依据。
《深圳市坪山中心区发展单元规划大纲（草案）》（以下简称发展单元大纲）由深圳市规划和国土资源委员会及深圳市坪山新区管理委员会委托编制，并于2012年4月9日至2012年4月23进行了公示。发展单元大纲是在坪山中心区概念规划国际咨询方案的基础上，吸取“半月环公共开放空间”、“动力岛多级平衡布局结构”、“低碳生态”的理念和思路，形成空间结构方案，发展单元大纲对坪山新区中心区的定位为：“深圳市的城市副中心，是坪山新区的动力引擎，是实现新区跨越式发展的关键地区。将为新区产业发展提供高端生产性服务，为新区市民提供商业、文化娱乐、教育、医疗等生活性服务和公共配套服务。”
发展单元大纲结合主次道路、功能分区、权属、村界、实施开放主体意愿等因素将坪山中心区划分为6个子单元，本城市更新单元位于坪山中心区东部，紧邻深汕公路，为其中更新类的子单元2,发展单元大纲所确定的控制要求对本更新单元具有很强的指导作用。
规划对本更新单元的要求如下：用地规模：49.11公顷；主导功能：居住；建设规模：总建筑面积：106.05~164.56万平方米（不含学校、市政设施、“半月环”地下商业，以及现状保留建筑）；居住建筑面积：74.24~115.19万平方米。根据实际情况和管理需求，允许大纲提出的各类分项建筑规模在子单元规划中有±10%的浮动。配套设施：1所36班小学（独立占地、2015年前完成）；1处110kv变电站（结合“半月环”）；1处文化设施用地（用地面积11849平方米，可兼容商业）。
4.2.3.2项目规划内容项目规划内容如下：本项目拆除用地面积为453215.3平方米，用于开发建设用地面积304566.5平方米，腾挪国有未出让及未建设用地23199.7平方米，项目贡献用地152652.9平方米，土地贡献率达到33.7%;改造后开发建设范围内计容建筑面积1807950平方米，容积率为5.94,拆建比为1:2.79.本次规划地上建筑共有6部分。（1）住宅1151600平方米，为更新单元内居民回迁及周边产业人群提供高品质配套服务；（2）商业服务空间134475平方米，为更新单元提供配套商业设施；（3）高层商务公寓417400平方米，酒店57000平方米，进一步完善更新单元配套服务功能；（4）配建高层办公楼34100平方米，为旧改主体提供办公及集中服务空间；（5）配建9班幼儿园2所、6班幼儿园4所，建筑面积11200平方米；其他配套设施建筑面积2075平方米，为更新单元内部居民服务。项目提供40940平方米保障性住房（占住宅建筑面积3.6%），为坪山新区保障性住房建设做出一定贡献；规划在落实上位规划要求的公共服务设施及市政基础设施的基础上，新增27班九年一贯制学校一所，进一步完善其教育配套设施；规划新增公共绿地425平方米，与周边绿化景观进行更好地衔接，共提供60080.9平方米的公共开放空间。
4.2.4 改造的实施情况
本次改造在进行规划之前就已经开始向更新单元内村民做好了宣传工作，因此在正式开展拆迁和建设工作的过程当中基本没有遇到阻力，各项工作都顺利进行。村委会召开了全体村民进行拆迁表决得到了全票通过，远远高于深圳市城市更新政策要求的三分之二的通过率。目前整个更新单元内的拆迁工作已经基本完成，下一步的建设工作将分为三期进行，第一期是建设居民回迁房，带建设好之后居民随即回迁；第二期是建设各种商业建筑；第三期主要是进行公共建筑，由于此地区主要的功能是居住承载区，所以公共设施和绿化面积比较大。目前各项工程正在建设过程当中。
4.2.5 用地腾挪说明
根据《深圳市城市更新办法实施细则》第十四条：“未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让用的边角地、夹心地、插花地的，总面积超出3000平方米的部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换”,“未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换”.本次规划更新单元范围内包含未建设的国有储备用地29186.9平方米和未建设用地12433.9平方米，共计41620.8平方米，按照《深圳市城市更新办法实施细则》要求，需进行更新单元范围内土地腾挪。
国有未出让用地腾挪。更新单元内国有未出让用地主要沿长安一街和兰竹西路分布，龙坪大道沿线零星分布小部分国有未出让用地，面积共29186.9平方米。首先，根据《深圳市城市更新办法实施细则》第十四条要求，出让零星国有未出让用地3000平方米；其次，结合《坪山新区中心区发展单元规划大纲》（草案），国有未出让用地中用于公共服务设施及基础设施用地面积共11936.6平方米。其中，用于规划市政道路用地面积2959.4平方米；用于规划文化设施用地面积2443.0平方米；用于规划公共绿地面积6534.2平方米。扣除以上用地，需要腾挪整合的国有未出让用地面积为14250.3平方米。按照腾挪原则，腾挪用地指标优先考虑用于城市公共服务设施、市政基础设施等公共利益项目并保证置换土地面积不小于原土地面积，本次规划将需腾挪的国有未出让用地指标用于30班小学（10805.8平方米）和文化设施用地（3444.5平方米）。
未建设用地腾挪。更新单元未建设用地包括集体未建设用地和未征未建设用地两部分，集中在长安一街和深汕路交汇处，面积12433.9平方米。结合《坪山新区中心区发展单元规划大纲》（草案），未建设用地中用于公共服务设施及基础设施用地面积共3484.4平方米。其中，用于规划市政道路用地面积24.7平方米；用于规划公共绿地面积为3459.7平方米。则需要腾挪的未建设用地面积为8949.5平方米。本次规划将其腾挪指标用于文化设施扣除国有未出让用地腾挪之后的用地（9406.2-3444.5=5961.7平方米），及供电设施用地（2987.8平方米）。
4.3 自主改造城中村的综合分析
4.3.1 确定开发主体时的法律问题分析
虽然在深圳市的城市更新政策当中，对于这种城中村的改造属于城市更新行为，但是从国家法律层面上来讲，这种行为实质上是一种房地产开发行为，而我国的城市房地产管理法对于这种行为的规定是，所用来开发的土地必须是国有土地。这就意味着作为集体土地的更新单元是不能进行房地产开发的，但是在本地区的规划当中，又将此地区规划成为了居住承载区。解决这一问题的途径有两种，一种是村委会自己成立房地产开发公司，以此进行房地产开发建造，另一种是通过与房地产开发商签订开发合同进行[26].
在深圳市的城市更新规划当中，实际上已经为这种行为做好了解决方式，那就是可以在地方政府的帮助之下，让更新单元内的村委会组建了城市开发公司，获得了合法开发的地位。因此村委会在城市更新过程当中遇到的合法性问题就此被规避过去。但是其他地区在进行这种自主型城中村开发的时候，应当首先解决村委会在开发项目当中的合法性问题。
4.3.2 确定土地所有权时的制度问题分析
对于目前的土地开发来说，不仅仅要考虑土地的所有权和使用权，同时还要考虑土地作为一种商品所具备的经济属性，而我国的土地管理制度就包括了土地使用制、管理制两种，由于我国的土地均属国家，所谓的土地拥有者其实是土地使用权的拥有者。这就赋予了我国土地独有的二元制情况，也就是土地的所有制和使用制是完全分开的。在本文当中的城市更新单元当中，如果要实现村集体作为开发主体进行建设，那么首先就要将村集体的集体土地变为国有土地，但是这种转变并不容易，更新单元在进行自主开发的过程当中会因为二元化的土地制度面临多重问题和困难[27].深圳市在进行土地整备的过程当中，虽然考虑到了村民作为集体经济的实际拥有者应当在城市更新的过程当中获得足够的收益，因此在土地置换之后会给予相应的房产，但是这种房产和原有的集体土地的房产是不一样的。这种处理方式可以降低更新单元建设主体的经济成本，不过由于在土地的属性上还存在一定的问题，也会导致相应的后续问题出现。更新单元村集体在进行开发的时候，如何筹集到足够的资金也是其中一个问题，根据相关测算，本地区的城市更新花费将高达21亿元，如果村集体进行投资势必要进行融资，但是由于建设土地并不是国有土地，也就不能进行抵押，这就会给村集体的建设带来了麻烦。土地的产权问题还不仅如此，对于村民来说，原有的宅基地本质上是集体所有的土地，虽然可以使用但是却没有土地产权，这就意味着城中村原有的出租屋是没有产权的，村民可以用这种形式的建筑来进行收益，但是从法律上来说这种是不能继承和转让的，更重要的是这个现象到现在也没有解决的方式。对于自主开发的情况，土地产权的不清晰会影响到商业化的进程，对于开发的主体来说也是非常不利的[28].
在进行自主改造的时候，还面临着收益如何分配的困境，因为如果村委会作为主体进行城市更新的开发，那么村民作为村集体的实际成员，将会享受到大部分的土地出让收益，但是政府在整个城市更新的过程当中一直处于主导地位，而且在相关规划、改造以及公共基础设施建设上，政府作为投资者和参与者也应当享受到这中利益分配，问题在于到目前为止，我国也没有出台相关的法令或指导政策。在政策的盲区之下如何在市政府、区政府、村委会、村民之间做好利益的划分工作，也是目前在城中村自主改造过程当中面临的困境之一。要做好利益在不同主体之间的划分，既要保证村民在城市更新过程当中的既得利益，同时还要避免部分集体或个人借机侵占国家资产，甚至产生社会性问题，所以最好的方式是组织村民、村委和政府进行协商[29].
更新单元内的城中村如何进行土地资源置换或安置也存在一定的问题，因为在置换之前的土地或许价值相差不多，而且在公共设施上也有一定的平衡性，但是在置换之后，不同地块的土地升值能力和空间不同，这也会导致潜在的利益划分不均衡的问题。
除去土地问题之外，在自主改造的过程当中还有一个重要的问题需要进行解决，那就是到底谁来做改造的主体。村民是不可行的，因为这种改造是面向集体进行的，村民在这种情况下只能作为个体出现，而不能作为集体的代表者出现，但是如果以村委会作为主体又会陷入困境，因为我国的村委会在本质上并不是国家的政府机关，也不是法人，这种不能清晰判定主体的情况会在极大程度上影响自主开发的进程[30].当然在实际操作的过程当中，基本上都会以村委会这个不是非常清晰明了的概念来作为开发主体，这种做法可以有效的推动自主改造项目的进程，但是同样会遭遇到由于主体不清晰而带来的各种矛盾和隐患。
4.3.3 确定改造方式时的安置问题分析
既然是城中村的改造，那么必然会涉及到村民的拆迁补偿和拆迁安置的问题。在更新单元内主要采用如下方式进行处理。在更新规划之前，对该村的建筑情况进行测量，确定建筑的质量、面积等等信息。同时市政府要求在村委会的协助下对现有的建筑进行记录确权，严禁在规划改造之前随意建造新的建筑或胡乱搭建。由于本村的房屋建造数量比较多，而且很杂乱，因此对于不同的建筑进行定性，并在后续的补偿过程当中按照这个定性进行补偿，房产的定性分为三类，分别是合法房产、违法房产和遗留房产[31].
在进行拆迁的过程当中，采用最普遍的方式进行，村民自己解决住房问题，但是开发主体给予村民一定的经济补偿，对于本地区来说，由于周边没有廉价的房源，因此补偿标准定得相对较高。待相关回迁建筑完工之后，村民可以直接回迁到楼房当中。在此过程当中没有发生大的纠纷和矛盾，一些小的矛盾也很快解决完毕，可以说这个过程是相当顺利的。通过补偿和回迁安置的事情就可以发现进行自主改造具有其他方式难以比拟的优势，不仅成本较低，而且可以有效的解决利益分配和补偿安置的问题。但是对于发达地区来说，订好补偿标准同样是非常重要的，不仅要避免补偿标准过低的问题，还要避免补偿标准过高，或者是补偿不平均的问题。
4.3.4 改造过程中的投资问题分析
历来在城中村的改造过程当中，建设资金都是一个难以解决的问题。一方面是政府很难直接投资，因为这会造成很大的地方财政负担；另一方面如果引入商业资本进行建设，那么大多数的利益将会被商业资本所获取，而土地的拥有者村集体和村民将会损失过大。最好的方式就是采用自主改造的方式，让村集体筹集足够的资金进行开发，因此通过何种方式来凑集自主改造的资金就是一个重要的问题。传统的资金筹集方式并不多，银行贷款、社会借款、资产顶账基本上就是所有的筹集资金的方式[32].但是对于更新单元内的城中村来说，进行资本的筹集并没有过于困难，因为深圳的商业资本是非常多，而且活跃度也是非常大的，作为开发主体的村委会可以方便的筹集到足够的社会资本，另外对于深圳市政府大力推进的城市更新项目，在进行银行贷款的时候也是非常方便的。实际上更新单元村委会在进行资金筹备的时候，大部分资金是利用房屋期权的形式筹集的，然后引入了2亿元的银行贷款和1亿元的社会资本，整体成本相对比较低，有利于城市更新项目的进展。
4.3.5 更新单元规划与城市整体规划接轨问题分析
在大范围内的城中村改造过程当中，一个重要的问题一直在困扰着各个地方政府，这就是城中村的规划与城市规划的问题。因为为了有效的解决村民的回迁问题，多数的选择都是直接在集体用地当中预留出一部分土地用来安置村民，但是这种简单的规划毫无疑问会和城市的整体规划发生冲突，这就出现了如何使城中村的规划和城市整体规划衔接的问题。但是这一问题对于更新单元内的城中村来说并不存在，因为目前深圳市的城市更新理念和政策都是比较先进的，在规划的时候就已经是政府主导，将整个更新单元纳入了城市的整体规划当中，因此这个城中村改造规划和城市规划的衔接问题也就不存在了。
4.3.6 改造主体在管理和技术上的问题分析
对城市的更新建设的本质就是一个完整的房地产开发流程，但是这个领域的专业性非常强，对于没有公司运营管理理念的村委会来说，虽然已经成立了房地产开发公司，但是如果直接进行房地产开发显然是不合适的，因为村委会严重缺乏相关的建设管理专业能力。不管是在房屋设计、房屋建造上，还是在房地产监理、销售上，每一个决策都会严重影响整体更新建设的进度[33].解决这个问题的途径在于，应当让开发主体积极的利用市场服务，将相关的专业化内容外包给具有资质的公司或服务商，以此来弥补自身的专业技术差距，同时还可以积累管理经验。更新单元内城中村的开发主体在面临这一问题的时候，采用了两个方式进行解决，一是引进专业管理人才，尤其是从自己村子当中走出的企业家、高学历人才等，另一个是将自己不具备能力的项目完全外包给相关企业，开发主体只进行监督工作。为了完成本更新单元的项目建设，仅仅是建筑公司就找了接近10家，得益于该村委会领导者，村委书记的优良管理经验，本次自主改造的过程当中，对于专业管理问题处理的相当好。
4.3.7 开发主体、政府和村民之间权利关系的变化
对于城市改造来说，其主要的权利主体包括开发主体、地方政府和村民，相对于传统的改造方式来说，这三者之间的关系发生了较大的变化。在传统的城市改造过程当中，开发主体大部分是开发商，他们通过购买政府回收的土地或者是直接和村委会签订合同进行开发，是利益的最大受益者，但是其承担的义务却仅仅是商业性质的，不能很好的保证村民的利益；地方政府则是扮演了组织开发和中间商的角色，此时的地方政府需要面对多种难以协调的矛盾；村民则是开发的弱势群体，很难通过合理的途径表达自己的利益诉求。在进行自主改造之后，这三者之间的关系变得更加合理，村民和村委会合作扮演了开发商的角色，一方面村民的既得利益可以得到有效合理的分配，另一方面地方政府也不必投入过大的精力来化解矛盾和冲突，可以更好的对城市进行规划。
4.3.8 改造对城市记忆的影响
在进行城市改造的过程当中，一方面自主城市改造的工作可以取得多方的良好效益，例如可以让城市功能更加完善灵活，可以让城中村改造更加顺利，可以保证城市用地的高效率等等，但是另一方面我们也必须考虑这种改造会不会对城市记忆产生不利影响。每一个城市都有自己的记忆和文化，这些无形的东西会随着固定建筑的消失而被破坏，像是北京小胡同等就是典型的代表。同样对于城中村来说，虽然其在一定程度上影响了城市的建设，但是同样也承载了城市的历史文化和记忆，在进行改造的时候不得不考虑，这种改造是否会对城市记忆造成不可逆转的破坏，导致居民的精神家园不复存在，甚至陷入城市建设变成水泥建筑盲目生长的恶性循环。
4.4 影响自主改造的社会因素分析
4.4.1 村落结构和村民凝聚力因素分析
城中村在管理上还是村落的结构，尤其是村落当中相互之间存在血缘、亲情和家族关系，使得村民具有一定的凝结力，这种凝结力也就是村民的自治能力，这种能力对于城中村的自主改造来说并不完全是有利的。在城中村进行改造的过程当中，城中村的村民依旧是社会当中的弱势群体，并没有获得较高的社会地位，而此时在进行各种利益问题处理的时候，比较容易因为受到外界的压力而团结起来，这种团结可以帮助村民更加高效的处理一定的问题，对于一些具有风险的事情或决定，村民也可以团结起来进行拒绝或抗争。但是如果在遇到这类问题的时候出现了反映过于激烈的情况时，也容易对改造过程产生不好的影响[34].作为利益共同体，村民可以有效地组织起来进行城中村的自主改造，这种形式要比政府或开发公司进行开发更加有效。但是也应当看到，这种自我组织的能力也是具有一定危害性的，应当及时的给与引导和疏通，才能让城中村的改造快速推进。
4.4.2 自主改造的稳定性因素分析
自主改造的另外一个优势就是执行力强，这是因为包括村委成员在内的所有村民在面对拆迁和开发的过程当中，是一个完全的利益共同体，所以村民会给予村委成员足够的信任。这种信任会将所有城中村成员和管理人员凝聚成一个整体，避免了因为利益而产生猜疑、纠纷的情况，这不仅会降低改造的难度，还会在很大程度上降低城中村改造的成本。在必要的时候村里党员和干部可以做出表率，有效推动改造的进行。
4.4.3 改造主体的领导因素分析
对于成立开发主体的村委会来说，如何运行是一个非常具有挑战性的问题，尤其是原有的村委成员基本都没有企业管理经验的情况下。此时“村落精英”作为一个解决的方1非常强的精英阶层，这些人通过自己的影响力可以做出影响全村的决定，但是这种决定的对错就会对城中村的开发产生很重要的影响[35].可以说如果该村的管理者是真正的精英，那么一定可以带领该村做好城中村的改造，相反的将会降低改造的质量。对于更新单元内部，由于当地具备一些集体经济，因此村委成员大多具有企业管理经验，因此可以有序的管理开发主体企业，有效推动城中村建设。
4.5 基于正三甲片区改造项目的总结
4.5.1 优势
目前城中村的自主改造已经成为了一种最有力的改造方式，这种方式相对于原有的政府为主体或者是企业为主体的改造来说，优势是比较明显的，主要有三点：（1）城中村改造的动力更强。由于城中村在改造的时候最基本的动力其实是村民可以通过这种改造获得大量的收入，而城中村的自主改造无疑可以让村民获得更多的收入，相对于其他的改造方式，村民会以更大的动力来进行城中村的改造，因此可以有效的提高改造的动力。（2）降低了改造的成本。在城中村的改造过程当中，一个重要问题就是改造成本过高，例如以开发商为主体进行改造，那么必须要在原有收益的基础上，去掉开发商必须保留的收益，所以开发成本会相应的上升。但是如果是以村委为主体进行改造，那么村委会的收益就是该项目本身的收益，这些收益原则上是属于全体村民的，那么将会有更多的收入分配给村民，虽然在实际过程当中会留下相当一部分用来维持企业的运转，但是村民可以获得的收益依旧非常多。（3）改造更加顺利。城中村的改造经常会爆发很多利益冲突，有时会因为不够信任导致村民拒绝改造。但是如果使用自主改造的方式进行，那么由于是自主的进行改造，所以村民对于很多决定是有信心而且可理解的，原来由政府为主体或企业为主体的改造容易遇到的问题，采用自主改造都可以比较好的进行解决。由此可以看出，城中村的自主改造是值得在大范围内进行推广的，对于正山甲片区的改造来说，也正是充分发挥了自主改造的优势才得以顺利推进。
4.5.2 不足
虽然正山甲片区的改造顺利的进行了，但是在改造的过程当中依旧发现了这种方式存在的问题，总的来说分为三个方面，一方面是由于我国土地性质的法律所导致的，开发主体缺乏相应的法律地位，给改造带来了一定的困扰；一方面是在进行专业的房地产开发的过程当中，存在专业知识缺乏、管理能力缺乏的问题，这会很大程度上影响自主改造的进程；第三方面是受到村落精英现象影响而存在的隐患，当然在正山甲片区的改造过程当中并没有遇到这种问题，但是如果大范围的推广必然要出现因为品行恶劣的“村落精英”而影响改造进度的情况。对于这三种缺陷和问题，以后在进行自主的城中村改造的时候，一定要进行有意规避。
