第二章房屋检验与房屋质量保障
房屋检验与房屋质量保障是两个彼此联系不可分割的概念。房屋检验是房屋质量保障的必要经过和手段，而房屋质量保障又是房屋检验的价值追求。二者紧密联系，对于保障房屋质量，保证人民群众生命财产安全，促进房地产市场健康快速发展具有重要意义。
2.1房屋检验的含义、主体和类型
2.1.1房屋检验的含义
房屋检验制度首先必须明确房屋检验的含义。房屋检验是指运用专业的技术方法、工具和手段，对在建或者既有房屋质量，包括主体、结构、材质、环境、功能等内容所进行的一个综合验收和评价活动。其通常被适用于各种新建房屋建设中、建成后，交付使用之前，或者既有房屋转让之前，以明确其是否满足交易或者使用条件，是否按照业主要求实施施工，是否符合了国家房屋质量验收标准的规定。
2.1.2房屋检验的主体
研究房屋质量检验，必须明确检验主体，即房屋质量到底由谁来检验。我国法律未明确规定房屋质量检验的主体，现行检验制度中主要包括政府、房屋建设参与主体、民间组织和消费者自身等。
（1）政府。此处政府即房屋建设的相关行政主管部门，在我国主要指房屋所在地县级以上人民政府建设行政主管部门，如住建局及下辖的建设工程质量监督站。对房屋质量的监管政府贯穿始终，房屋建设可谓起源于政府，又终了于政府。从建设单位资质的许可到工程规划、设计、施工，都必须经过政府建设主管部门的批准方能进行，随后，工程才得以开展，之后才会产生质量检验问题。政府建筑主管部门须参加房屋质量检验，对房屋建设全程进行质量监督和管理。具体而言，政府主管部门的职能包括对工程建设参与主体的资质进行审核；监督各方的质量行为；查处违法行为，并按要求上报；派专业技术人员到施工现场对工程质量进行实地监督，重视对地基、主体、材料设备等涉及安全和使用功能的工程质量的监督；监督工程竣工验收。工程梭工后，政府建设主管部门主要负责对其他部门出具的相关文件的审查和备案，包括施工单位出具的建设工程竣工验收报告、公安、消防、环保等部门出具的认可文件等。
（2）房屋建设参与主体。房屋建设参与主体众多，主要包括开发商（建设单位）、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位等，这些单位都会参加房屋梭工后最终的质量联检，是保障和检验房屋质量最核心的主体。
第一，开发商是房屋建设资金和土地的提供者，是整个工程建设中最重要的主体，对工程整体负责，其自身素质的高低对工程完成质量有较大的影响。成为幵发商的首要条件便是具备房地产开发的相关资质。我国有关法规规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员；2名以上持有资格证书的专职会计人员。符合上述条件后还应向工商部门申请登记并报房地产开发主管部门备案。开发商的资质有级别之分，其必须在相应资质级别允许范围内进行房地产开发活动。开发商对工程整体负责，从勘察、设计、施工、监理单位的选择到设备、材料的选取，再到日常施工质量监督以及最后的工程梭工质量验收，都离不开开发商的参与。开发商规范、积极地参与是保证其实现经济效益的前提，同时也是保证工程质量，实现社会价值的重要手段。
第二，勘察单位是指具备相关资质，从事路桥、水电等基础设施建设勘察活动的建设工程单位。勘察单位分为不同等级和方向。勘察单位由开发商选定，对房屋勘察质量负责，参与房屋竣工后的质量检验。
第三，设计单位是指通过相关资质审查，从事工程设计、研究和咨询等业务的基本工程单位，其资质分为甲、乙、两三级，在规定范围内从事建筑设计活动。设计-中位…建设单位选择，对房屋设计质量负责，参与房屋梭工质量验收。
第四，施工单位，简言之是指通过行政部门资质审查，从事各类建筑生产活动的施工承包的单位，是工程建设的直接实施者。施工单位的技术水平和业务能力直接关系到工程质量，因此对其他单位对其监督不可或缺。我国《建设工程质量管理条例》对施工单位的责任和义务做了明确规定。施工单位是房屋建设的直接实施者，是保障房屋质量的中坚力量，同时施工单位是房屋竣工后质量验收不可或缺的重要主体。
第五，监理单位是指经过行政部门的资质审查，受业主委托，依照法律和业主的要求，按照合同约定，在被委托的范围内对建设工程进行监督管理的建设工程基本单位。其资质条件同样分甲、乙、丙三等，各自承担相应资质的工程监理业务。我国《建筑法》第31条规定，建设工程中的监理单位须由建设单位委托产生。监理单位对于工程质量的保证意义重大，同时也是梭工验收制度中的参与单位。以上五个主体都是房屋建设的主要参与主体，同时也是我国现行梭工验收制度的参与主体。收到工程竣工报告后，建设单位组织其他四家单位组成验收组，制定验收方案，对工程进行质量验收。
（3）第二方质量检验主体验房师和验房机构
随着房地产市场的不断繁荣以及房屋质量问题不断出现，加之消费者对房屋质量的重视，专门从事房屋质量检验的产业在我国悄然兴起，验房师和验房机构随之产生。验房机构是受消费者委托，依据国家相关法律、法规、规范，与消费者订立房屋检验劳务合同，运用专业知识、工具和技能，对新建或者二手民用建设工程进行质量检测检验，并制作检验报告，对消费者提出整改建议和提供咨询服务的第三方质量检验机构。而验房师的概念2006年传入我国，从开始阶段的个人独立工作发展至今已经有专业注册的验房公司诞生，为消费者进行房屋质量检验，消除质量忧患提供了一条重要途径，已然成为房屋质量检验的一个主体，可谓前景光明。验房师和验房机构的产生、兴起和发展，同时也催生了房屋质量检验这种全新的产业。然而，第三方验房产业目前还处于起步阶段，政府相关部门尚未对此有统一的规定和要求，加上成本因素，第三方质量检验尚未得到全面认可，仍处于民间自发状态。但其作为第三方，立足消费者，监督开发商和监理单位，是一个可行的发展方向。
（4）消费者
消费者是房屋的买受人，自然最为重视房屋质量。很多消费者用手中积蓄甚至是毕生心血买来一套住房，对其质量重视程度可想而知。在交房之前消费者都要亲自去看看房子，检查一下是否有质量瑕疵，因而消费者自然是房屋质量检验的重要主体之一。然而受制于专业知识、工具、技术的缺失，消费者对房屋的检查往往只能靠肉眼观察，对于一些内在问题很难观察到位，因此其质检效果较差，仍有待借助于专业人员和机构帮助检验。
2.1.3房屋检验的类型
依据不同的分类标准，房屋质量检验可以分为不同的类型，具体如下：（1）依照同批次检验对象范围的不同，可分为抽检和分户全检。我国目前主要采用抽检的方法，局部地区采用分户全检。而分户全检在国外较为流行。抽检即为了保证房屋质量而对其按批次、按比例进行的抽样检验。通常抽样比例为每批次不低于百分之一,不少于三户。鉴于我国建筑工程数量巨大，而质检人数有限，因此抽样检查是适合我国国情的一种快捷有效的房屋质量检验办法。但其检验范围毕竟有限，容易留下质量隐患。分户全检是质量检查机构按照国家建设工程质量验收标准对每一户住宅或者房屋进行专业检查，以确保没有主体、结构和功能性缺陷，确保房屋符合设计要求。分户全检验涉及面广，参与人数人数多，让消费者对房屋质量放心，不过成本亦相对较高。该制度目前在我国北京、上海、广州等多地已相继推行。（2）按照检验主体的寡众，可以分为独立检验和联合检验。独立检验即一个检验主体单独对房屋质量进行的检验，如第三方检验机构的检验，消费者的自检等。而联合检验就是多个检验主体联合，组成一个质检小组，对房屋质量进行检验。联合检验中最典型的代表就是我国实行的工程梭工验收备案制。它由建设、施工、监理、勘察、设计五个单位组成联合检验小组，对房屋质量进行集中检验。它分为验收和备案两个部分。（3）依据第三方检验机构是否参与，可分为有第三方检验机构参与的房屋质量检验和无第三方检验机构参与的检验。
有第三方检验机构参与的房屋质量检验即在房屋质量检验时，第三方质量检验机构在消费者或者相关部门的委托下，运用其专业知识和工具对房屋质量进行检验，并制作归纳出相关质量检验意见和报告的行为。相反则是无第三方检验机构参与的检验，此类质量检验的参与者主要是政府相关部门和消费者本人。我国法律目前尚未明确规定在房屋质量检验过程中必须有第三方检验机构参与，不过专业的质量检验机构当前发展迅猛，已成为一种不可忽视的房屋质量检验模式，为消费者房屋质量的保障提供了较大帮助。此模式目前在国外已较为盛行。如德国，政府会委托专业的验房师和验房机构来保障房屋质量安全。[14]（4）依照房屋质量检验的时间不同，可以分为在建房屋检验和既有房屋检验。在建房屋质量检验即在房屋建造过程中，浚工之前，由相关质检人员对房屋设计、施工、材料等进行的质量检查，其实保证房屋建设前期质量的重要措施。既有房屋检验就是对新竣工的、竣工已久需要交易亦或另有他用的房屋进行的质量检验。
2.2房屋检验与房屋质量保障
从实践来看，房屋检验与房屋质量保障具有难议分割的必然联系。一方面，房屋检验是房屋质量保障的必要手段和经过，同时也是其前提条件。要想保障好房屋质量，在保证施工质量的同时，必须将房屋质量检验工作做扎实，做细致。在房屋建造过程中，做好图纸设计、勘察、材料购买、施工安装的工作的质量检验，将为保障房屋质量打下坚实基础。房屋建设梭工后，由相关部门组织专业人员，严格按照程序和操作方法对房屋质量进行仔细检验，对查出问题由相关等负责整改，最终为房屋质量的保障排除障碍。另一方面，房屋质量保障又是房屋检验的最终目的和发展动力。我们投入大量的人力物力财力去做好房屋质量检验工作，直接目的就是保障房屋质量，以实现保障人民生命财产安全的价值追求。房屋质量保障的实现，是保证人民安居乐业的前提，同时也是对房屋质量检验工作的充分肯定。随着房屋质量保障的不断发展，将对房屋质量检验提出新的要求和挑战，为房屋质量检验制度的完善提供动力。
