第三章我国现行房屋质量检验法律制度的反思
目前，我国法律法规对于房屋质量检验制度的规定还不够明确和具体，现行房屋质量检验制度存在诸多漏洞和不足，难以满足市场发展需要。因此，我们必须充分反思我国现行的房屋质量检验法律制度，找到问题和原因，为完善我国房屋质量检验制度提供理论帮助。
3.1我国现行房屋检验法律制度
我国现行的房屋质量检验法律制度主要规定在《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》当中，《建设工程质量检测管理办法》主要针对检测机构的资质条件和业务范围做了规定，但未明确将其规定为一种房屋质量检验的法律制度。我国现行房屋质量检验法律制度主要体现在对狻工验收、质量认证等内容的规定。
3.1.1工程遂工验收备案制
工程竣工验收备案制是我国现行主要的房屋质量检验法律制度。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设单位应在工程验收合格后15日内，将验收报告和消防、环保等文件报行政主管部门备案。[13]同时我国《建筑法》还规定，交付竣工验收的建筑工程，必须具备梭工条件，符合质量标准，且相关资料手续齐全，经验收合格者，才可以交付使用。
该制度中，验收组由建设单位联合勘察、设计、施工、监理等五方单位组成，因而也被称为"五方验收".五个单位协商制定验收方案，对工程质量验收，并编制《建设工程狻工验收报告》。
3.1.2质量体系认证制度
质量体系认证制度是指工程建筑单位自愿向国家质量监督管理部门或其授权单位申请质量评定，最终获得质量认证证书的过程。其本质与第三方检验机构检验房屋并出具检验报告相同，不过质量认证机关属于国家行政部门或者受其授权的机构。该制度是在建筑单位自愿原则下实施的，对于保障房屋质量有一定的指导和实践意义。我国建筑法对该制度做了明确规定：国家推行质量体系认证制度，主要对象包括从事工程建筑活动的单位。在自愿原则下，建筑单位主动向国务院质量管理部门或其授权单位申请质量体系认证。认证合格者，将获得质量体系认证证书。
3.1.3关于第三方检验机构的规定
房屋质量第三方检验机构即建筑工程质量检验机构，其是利用专业知识和专业技能，接受社会各团体和个人的委托，对建筑工程进行实地检验，出具检验报告或发表专业技术意见，收取报酬并能够承担相应法律责任的独立机构，属技术鉴定类的社会中介机构。其成立必须通过相关行政部门的资质考察。
我国现行法律虽然未明确规定第三方专业检验机构在房屋质量检验中的主体地位和行为规范，但是第三方检验机构已然是目前房屋检验过程中炎手可热的重要主体，因此对它的行为规范不可或缺。目前国内的房屋质量检验机构主要分为两类类，第一类是具有独立法人资格的检验机构；第二类是无法人资格，无法独立承担法律责任，但却独立运行的设在科研院所内以及高校内的检测室。
例如，上海同济建设工程质量检测站，其成立于上世纪末端，主要从事房屋、路桥等建筑工程质量检验、疑难排查和技术咨询等业务，是上海市最大的第三方建筑工程质量检测机构，同时也是由上海同济大学全资控股的技术性企业。其具有较高的专业水准和技术水平，获得了国家和上海市质检监督部门的认可，在同行业中具有较高声誉。该企业依托同济大学在建筑工程方面的学科优势和专业队伍，注重企业管理和质量保证，不断吸纳高素质专业人才，目前已经发展壮大成为一支拥有200多人的专业质检团队，为社会、人民提交了不少科学、公正的质检报告和技术咨询报告。
此外，国联质检也是国内较为有名的第三方检测机构，主要从事产品的质量检验、现场检测等业务，其业务范围广，涉及食品、药品、生活物资、汽车零部件、建筑材料、电子产品等多种产品的质量检验，不局限于建筑工程行业，但却是建筑材料质量检验的一把利剑，具有出具高水准检验报告的能力。
3.2我国现行房屋检验法律制度存在的主要问题
建筑工程浚工验收备案制，明确了政府和各工程参与主体的责任分工，有助于保证政府部门的独立性和公正性，明确责任主体，调动各方积极性，保证工程质量。但其也有不可回避的缺点。至于第三方房屋质量检验机构，我国法律虽明确了其性质是具有独立法人的中介机构，但却缺乏对其必要性和行为细则的规范。
3.2.1现行验收机制不合理
建筑工程竣工验收备案制是我国现行的房屋质量检验制度。该制度由建设单位会同施工、监理、勘察和设计单位对待检房屋实行联合质量检验，也成"五方联检".我国《建筑法》对该制度做了原则性规定，而没有具体规定操作细则。根据《建设工程质量管理条例》规定，该联合检验是在工程竣工后由建筑单位组织其他四家单位进行的，其实质是建筑单位组织其他单位验收自己的工程，质量是否合格完全取决于其他四家单位。而现实中四家单位与开发商之间又有着层层利益关系，甚至受制于开发商，因此验收结果很难做到实事求是。此时，作为监督者的政府建设主管部门却没有参与到工程质量验收之中，"五方验收"实际上成了开发商的自我验收。在此制度下，极易产生腐败现象。
2012年，湖北某高速公路管理企业经理，通过贿赂监理、虚假上报等方法，骗取国家建设资金上千万元，最终被刑事处罚。[19]此类受贿案件的发生，正凸显了当前我国实行的质量检验制度的不合理。
3.2.2监理制度难以真正发挥其监督作用
关于监理制度，我国建筑法做了明确规定。《建筑法》第30条规定："国家推行建筑工程监理制度。国务院可以规定实行强制监理的建筑工程的范围。"我国建筑工程监理制度因此而确立。《建筑法》第31条还规定："实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。"从此确立了建设单位与监理单位之间委托与被委托的法律关系。_此处我们看出，监理单位是由建设单位委托产生的，而非由建设主管部门决定或者委托产生。而在《合同法》中被委托人是要受制于委托人的，此时监理单位就处于被动地位。在利益的驱使下很难保证其监督工作正常进行，因此监理单位的作用就会大打折扣。
因监理的不合格和失职而发生的工程事故不在少数。2005年9月5日，北京西单西西工地发生坊塌事故，造成数人伤亡。事后查明，项目管理人员在施工方案尚未通过的情况下，为赶工期，违规让施工人员进行施工，而监理人员并未对其制止，最终导致了惨剧的发生。此案中监理没有行使其职能，担负其责任，其产生的方法和过程必存疑问。此案中的监理最终被刑事处罚。
3.2.3政府监督不到位
第一，监督主体职责行使不到位。行政机关作为质量监督主体，其职责和权限贯穿房屋建设全过程。我国实行建设工程竣工验收备案制，该制度明确了各个参建单位的职责，行政机关在此制度中主要发挥监督作用。然而在实践中，这种监督仅停留在相关文书的查阅和签字之上，对于"五方"在质量检验中如何操作和执行的，相关行政部门并不能真正了解，因而为舞弊留下可趁之机。
第二，监督程序履行不规范。行政机关是行政执法的主体，也是保障房屋质量检验的依法施行的监督机关，而现实中却存在部分行政机关绕开正当程序，为部分质量检验主体开绿灯的现象。例如，建设部令第141号《建设工程质量检测管理办法》中对检测机构的资质标准做了明确规定，在检验人员方面要求"有质量检测、施工、监理或设计经历，并接受了相关检测技术培训的专业技术人员不少于10人",而在现实情况中，1资质的机构获得了相应资质，从而给质量检验带来隐患。
第三，执法力度不强。政府质检部门在监督各个参建主体进行房屋质量检验的时候，经常是走过场，重形式，主要审查相关材料是否齐全，程序是否履行，而不实地认真监督，对检验机构究竟如何检验房屋，如何具体操作，并不熟悉。
第四，政府有推卸责任之嫌。我国实行的建设工程梭工备案制度，将行政机关的职能明确为对各方质量检验主体的监督以及最终的资料备案。这样看似减少了人力物力消耗，节约了行政成本，提高了质量检验效率，实则是政府将质量保障责任推卸给各个工程参建主体，难以从根本上保障房屋质量，有违为民服务的宗旨。
3.2.4缺乏对第三方检验机构的法律规范
第三方检验机构作为专业检验主体对房屋质量进行检验，在国外已经比较成熟，并获得了不错的成效。同样，该方法对于解决我国房屋数量多、工程量大、检验人员缺乏的现状也是一个较好的选择，目前在我国实践中已被采用。虽然我国《建设工程质量检测管理办法》对第三方检验机构的属性、资质要求和业务范围做了相关规定，但是对其主体地位和行为规范并没有具体规制。此外，此《办法》属于行政规章，法律效力层级较低，第三方检验机构尚缺乏法律的明确约束。
此外，我国房屋质量的第三方检验机构目前存在以下问题：首先，检测机构挂靠、附设现象严重，法人资格不具备，资质不可靠，对其所出具的检验报告不能承担相应民事法律责任，一旦出现法律问题，职能由其所挂靠的科研单位、高校、实验室来承担；其次，检验标准不统一，程序不规范并伴随着腐败现象发生，难以保证其检验结果；再次，现有检验机构行政背景浓厚，多为政府指定，易形成特权保护和地方保护，不利于房屋质量检验市场良性发展；这些问题若不能得到有效解决，必将会影响房屋质量检验最终效果，难以实现对房屋质量的充分保障。
3.2.5消费者的验房权利得不到保障
消费者作为房屋的购买者和使用者，对房屋质量自然非常重视。对于房屋这类重要的商品，消费者要求保证其质量，并参与到房屋质量的监督管理中并不为过。我国《合同法》、《商品房买卖合同司法解释》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章均是从消费者在合同关系出发，规定了消费者的权利以及权利受到侵害时的救济方法，但是没有在条文中明确在房屋质量检验中消费者的权利和义务。目前，消费者在房屋设计、施工过程中并不能真正实现对房屋质量的监督，只能被迫停留在检查书面材料是否完整阶段。如何让消费者真正参与到房屋质量检验过程中，是我们必须解决的问题。
3.3房屋质量检验问题的主要根源分析
3.3.1立法方面的原因
（1）房屋质量检验相关法律不健全
关于房屋质量检验，我国法律、法规有所规定，但不全面。首先，《建筑法》规定了质量体系ya正制度，用国家质量监督管现部门及其授权机构对工程质量予以检验和评定，但是其实在自愿原则进行的，且需要？定的时间和经济成本，因此检验范围有限。
其次，《建设工程质量管理条例》对工程梭工验收制度做了相应规定。根据该条例规定，工程梭工后，建设单位以主人角色，邀请其他四方为其所建项目进行质量评估。条例中并未明确各方检验主体如何相互监督以保障检验结果真实有效，从而经常导致各方主体在利益的诱惑下，相互串通，徇私舞弊，使得检验结果大打折扣。此外，我国法律、法规未明确规定第三方质量检验机构的主体地位。虽然我国有关规章规定"检测机构是具有独立法人资格的中介机构".但对于第三方检验机构在房屋质量检验中的必要性并未明确规定，对于是否采用第三方检验机构，同样适用自愿原则。这样一来会导致有的工程接受了专业机构检验，而有的却没有，很难保证房屋检验市场的规范性和有序性，房屋质量也将参差不齐。
（2）现行规范效力层级较低
根据《中华人民共和国立法法》第88条规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。我国法对于房屋质量检验的规定主要有《建设工程质量管理条例》、《建设工程质量检测管理办法》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理条例暂行办法》等，其中《建设工程质量管理条例》属于行政法规，由国务院制定；《建设工程质量检测管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程狻工验收备案管理条例暂行办法》则属于部门规章，由建设部制定。这些法规和规章效力层级较低，实施效果有限。因此，从我国房屋质量法律制度现状出发，急需提升相关法律规范的效力层级，由国家出台专门的法律统一调整建设工程质量相关问题，对房屋质量检验规范做出明确规定。
（3）现有法律制度规定过于原则化，可操作性不强
我国目前法律、法规对房屋质量检验制度的规定过于原则化，可操作性不强。例如《建筑法》规定，施工单位必须按照合同内容检验建筑材料，不能使用不合格产品。此规定中并未明确约束施工单位的操作细则，存在随意性，对施工单位的约束并不能达到预期效果。因此，关于房屋质量检验的法律制度规定，还应更加细化，更具可操作性。
3.3.2社会经济方面的原因
（1）房地产市场过快发展，法律制度相对滞后。随着我国经济的迅速发展，城镇化比重越来越大，人们对于房屋的需求愈发强烈，这就极大刺激了我国房地产业的迅猛发展。但是脚步迈的过大，速度发展过快，而相关规定和制度难以到位，这必然会引起房屋质量的下降。
例如，近年来一次次被刷新的盖楼速度，使我们在感慨建筑技术不断提升的同时，又对房屋质量忧心忡仲。近日有媒体报道，长沙市用时19天建成一座57层的高楼，如此速度堪比堆积木。[23]而反观欧美发达国家，其建筑技术不言而喻，劳动力素质也不低，但他们的建筑工程相对耗时要比我们长得多，这其中的根本原因大概就是价值和利益追求了。当前，我国房屋建筑市场竞争激烈，各个建筑主体为了追逐利益，最直接有效的方法就是加快工程进度，使其尽快投入市场，带来价值，如此一来，质量问题在所难免。
（2）聘用第三方检验机构成本过高。第三方检验机构是专业从事建筑工程质量检测业务、具有独立法人资格的中介机构，其本质属性具有营利性，多存在于经济发达地区。其检验费用不菲，并非所有建设单位都能接受。多数建设单位为了节约成本，在整体影响不大的情况下，是不愿意再请第三方检验机构进行检验的。因此，多数房屋没有被第三方检验机构检验的机会。
3.3.3其他方面原因
造成房屋质量检验制度缺失，问题重重的原因还有很多。例如，检验主体职业水平参差不齐。"五方"联检汇集了五家参建单位的多名工作人员，对同一个房屋质量进行检验，由于各单位、各个工作人员受教育背景，业务能力等各有差别，因此在同一问题上很容易产生不同反应，影响质量检验效果。此外，检验主体自身价值追求不同，其检验结果也会不同。在房屋质量检验过程中，各个检验主体的价值追求往往也能左右其检验结果。就建设单位、施工单位等工程参建方而言，尽快通过检查，获得相应的经济效益是他们的最大追求，因此在检验过程中难免会走走过场，流于形式，但是对于消费者而言，他们是在为自己的利益负责，他们在验收房子的时候，态度肯定截然不同。
