3 国内保险公司投资养老社区案例研究
养老社区在我国已经取得了相当发展。根据相关统计，目前我国共有七家保险公司投资养老社区，总投资额在1000亿人民币左右。
单从投入资金的资规模来分析，中国平安保险投入的资金最多，投入资金已经达到270亿人民币。合众人寿紧追其后，投资额大约在200亿人民币。中国人寿和泰康人寿的投资额分别为100亿和90亿人民币。新华保险以及中国太平的投资较少，大约在20亿人民币；而中国人保目前仅有投资计划，还没有实际的养老社区建成。【1】
3.1 国内保险公司投资养老社区案例分析
3.1.1 泰康人寿——北京昌平泰康之家养老社区
2009年旗下养老社区投资与运营机构——泰康之家投资有限公司成立。2010年6月“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，泰康人寿斥资40亿元购置北京昌平2000亩地，规划总建筑面积达30万平方米的高级养老社区，项目于2012年6月动工，一期投入约40亿元。
（1）功能板块
根据不同老人的自理能力，泰康之家养老社区为老人提供不同贴心的服务。【2】
（2）运营管理
社区管理将由泰康之家成立管理公司进行管理采用押金+月服务费收费模式。服务费用包括租金、能源费、居家服务费、会所活动与服务、餐饮费、护理费、特约服务费。
（3）操作模式
该模式的主要内容是投资商、运营商为一个主体。“泰康之家”专业从事养老社区建设与投资运营。采用这种方式可控性较好，但也存在保险公司经营、管理经验不足的缺陷。
（4）商业模式
“直接入住+保险产品挂钩”形式，入住的门槛在200-300万元，或是购买保险获入住资格，投保收益直接用于支付每月房租和居家费用。
2012年4月，泰康人寿发布名为“幸福有约终身养老计划”的养老社区产品。
根据产品内容，购买了泰康人寿的相关养老产品，顾客以后就有资格入住泰康人寿的养老社区。这个产品保费高达200万元，若按十年期交，每年缴纳金额为20万元。客户达到条款规定的年龄后，就可以按月领取保险金，用于在社区内的日常消费等。
该产品将实体养老与虚拟金融产品进行结合，将养老消费与个人理财进行结合，将传统养老与先进的养老社区进行结合。这为顾客提供了养老生活、养老财务的较好的解决方案。同时，在保险的产品功能、资金运用以及产业链条等方面也是一种全新的积极的探索。
① 保险产品责任与功能根据合约条款，“乐享新生活”的投保人和被保险人要求为同一个人。由责任一以及责任二两部分组成，其中责任一是必选项目，责任二是可选项目。客户也可以同时选择拥有这两个责任项目。责任一和责任二的相同点是都向被保险人提供工作中的身故保障以及退休后的基本生存金提取。两种责任的不同之处在于：责任一规定客户到达年龄后按月领取生存金，而且是终身制；责任二规定客户到达年龄后需一次性领取全部的生存金。作为必需选项，责任一主要是为了和养老社区进行挂钩。责任一为客户提供终生按月领取的养老金，这是与生命等长的现金流，完全可以用来支付客户年老后在养老社区生活中的开销。
与此同时，“乐享新生活”在基础责任的基础上额外配置了很多重要的附加功能：一、分红功能。保单每年都会产生利润分红，并且存放在专门的红利账户。倘若客户没有领取已得的红利，则会以复利的形式按年产生并且累积利息。二、生存金生息。生存金会存放在每张保单的生存金账户，并且会以复利的形式按月累计利息。三、保单贷款功能。每张保单的最大贷款额度为账户总现金价值的八成，同时，最长的借款期限为 6 个月。
综上所述，“乐享新生活”养老保险拥有以下几个鲜明的亮点和创新点：一、基础责任和可选责任可以进行自由组合搭配。既能满足客户全面理财要求也兼具灵活性。举例来说，倘若客户在选择基础责任的同时也选择了责任二，那么就可以在入住养老社区的同时一次性领到大额的生存金。这部分生存金属于客户的自由财产，可以进行随意支配。二、根据责任一的条款，保险公司将为被保险人按月终身发放生存金。被保险人可以活到老一直取到老，大大降低了长寿带来的各种风险。同时，“乐享新生活”承诺月度生存金将足额发放到被保险人 85 周岁。
也就是说，倘若被保险人于 85 周岁前去世，则其受益人可以领取剩余的 85 周岁前的月度生存金。三、“乐享新生活”具有终生分红功能。被保险人无需自己投资，可以安逸的通过保险公司的相关资产运作，获取丰厚的红利回报。
②保险产品和养老社区的对接在购买了“乐享新生活”养老产品后，倘若客户退休后需要入住泰康人寿的养老社区，那么在入住前就要向泰康人寿提交正式的书面入住申请。在申请通过后，客户和公司将正式签署“入住养老社区确认函”。人房对接方式、相关客户权利以及行使条件等相关信息都将会在确认函中加以详细表述。倘若没有入住养老社区，对客户的其他保险利益不会产生任何影响。
通过对市场进行调研和相关分析，泰康人寿发现由于受经济能力、地域特征、生活习惯以及性情脾气等多方面原因的影响，不同人群对养老的需求以及规划也各不相同。为了能更好的适应不同客户的需求，在对接方式上，“幸福有约”终身养老计划制定了两种计划，即定制计划以及自选计划。这两种计划的基础都是客户所购买的“乐享新生活”养老产品。两者的主要不同点是对保险金的支配方式不同。根据“定制计划”的条款，被保险人将无法自由支配由“责任一”所产生的全部生存保险资金。这些资金将会全部纳入到养老社区的费用之中，同时这些费用具有“兜底功能”。这也就是说当账户中生存金的余额小于养老社区的要求费用时，被保险人也不用进行补交。另一方面，在“自选计划”中，被保险人可以自由支配由“责任一”保险产品产生的全部生存保险金。当然这也可用于也可缴纳养老社区的基本生活费用。但是对于这种情况，倘若发生养老社区费用不足的情况，被保险人需要自行补足。
上述两种计划各有自身的优缺点。选择“定制计划”，就提前 20 年对以后的养老生活的基本费用进行了保障。这样做可以非常有效的应对由于通货膨胀所带来的货币贬值，保障性比较大。但缺点也是非常明显的，即无法对自己以后养老资金进行自由支配，同时这也没法进行资金的其他投资，浪费了很多机会。对于很多保守、面对风险准备不足的客户来说，“定制计划”是一个很好的选择。同时，经济宽裕且不善于理财的客户也可以选择。而对于“自选计划”，被保险人能对以后的养老资金进行自由支配，但养老金没有保底保障。养老社区各项服务的价格是随着市场行情实时波动的，同时由于通货膨胀等各种因素的影响，被保险人可能会经常面对养老资金不足需要补交相关费用的风险。对于喜爱进行风险投资的客户来说，“自选计划”具有主动权，更为适合。
对于“定制计划”和“自选计划”，对接方案都为客户提供了相关权利和行使条件以及各种优惠条件等各项措施。具体来说主要有以下内容：一、在被保险人提交正式申请并且通过审核的条件下，保证被保险人在 18 个月内正式入住养老社区。二、被保险人以及其配偶的父母等人在其本人的入住申请通过审核起的一年半时间内，可以获得相对的优先入住养老社区的权利。当然，相关费用需要自行支付。在这种情况下，客户在自身养老被满足的同时，也能照顾父母，更加人性化。三、对于被保险人夫妻两人同时入住养老社区并且住在同一房间的情况，保险公司将会给予相关优惠，以此满足客户及其配偶一起养老、共享幸福晚年的要求。
② 优势与不足“幸福有约”养老计划的设计具有较强的科学性。是在对养老市场进行了各种详细的调研之后设计出来的，产品具有很强的针对性，同时也具有很强的灵活性和覆盖性。在以人为本方面也做的很好：在为客户提供一整套养老解决方案的同时又为客户流出了自由操作的余地。这种保险产品与养老社区对接的商业养老模式，所针对的主要是远期养老客户，也就是中青年客户。这些客户目前的购买力强劲，提前为以后储备养老金是一个非常好的明智选择。同时，提前购买会享受优惠，节省资金成本。
必须认识到，这种模式也有很大的缺点，即不适合立即养老客户。这些客户大多数已经退休，面临养老问题。由于年龄较大，存在的生命风险也大大增加，保费将会很高，大大增加了客户的经济负担。
根据当前国情，我国的养老社区还处于起步阶段，绝大多数潜在客户还没有到达入住年龄。即期养老是一个很大的市场，保险企业应当在这方面多加努力，积极开发市场。
3.1.2 中国平安——桐乡养生养老综合服务社区
2012 年 9 月 23 日，由中国平安保险（集团）子公司深圳平安不动产有限公司投资的“平安养生养老综合服务社区”项目在桐乡正式启动。根据投资计划，项目包含“高桥”和“乌镇”两个区域，总投资 170 亿，总建筑面积在 150 万平方米左右。项目完工后，服务将辐射沪杭苏等城市，满足华东地区的养老需求。
（1）功能板块
养生养老休闲度假品牌旗下共分三大产品类型：租赁型养老公寓、销售型亲情社区、销售型度假休闲产品 。项目通过功能设置和完善的社区服务，特别是以养老服务为核心，提供包括娱乐以及健康在内的八大健康管家服务模块。
（2）品牌结构分析及核心特质
平安不动产养生养老休闲项目的目标客户以中高收入富裕人群为主，其产品定位是以养生为核心，以养老公寓、亲情社区、休闲度假为依托的创新生活方式产品。其核心特征是高端化、生态化、多元化、人文化。【3】
（3）操作模式
平安的170亿元人民币是自身资产以及融资得来，并不是保险金。同时，该项目由深圳平安不动产有限公司运营，与保险业务无关，不存在政策上的阻力。
由此可知，区别于一般养老社区的“只租不售”模式，“桐乡地产”项目在进行“出租”的同时，也可以进行“出售”。
（4）商业模式
由于平安养生养老项目投资资金并不涉及保险资金，所以其盈利模式可以突破险资投资养老地产“只租不售”的限制。其经营模式可以采取“租售并举”的形式，即与商业地产一样，可以进行产权的买卖。
（5）优势与创新
平安并不是国内“养老社区”的开创者，其发展却异常迅速。究其原因，除了依靠其品牌优势、资金优势以及人才、经验优势以外，不断的创新才是最为根本的原因。具体到“桐乡”项目，主要有以下两点创新：
首先，以人为本的思考问题，从老人的角度去理解养老市场并设计养老产品。“桐乡”项目可以使两代人甚至三代人共同生活在一起，从老人的角度讲，这是最希望见到的场景，自然打开了市场。
其次，以子公司深圳平安不动产有限公司进行项目运营，不存在政策问题。提出了养老社区“可租可售”的模式，为后续的发展获取了更多的主动权。
3.1.3 中国人寿——廊坊生态健康城
2010年两会期间，中国人寿董事长杨超表示，中国人寿计划在河北廊坊建设养老地产，总投资约100亿元。2010年12月17日，中国人寿、廊坊市国土土地开发建设投资有限公司，廊坊中冶寰泰生态城投资有限公司三方就合作开发建设国寿健康城项目正式签约。2011年11月，国寿在廊坊的 “高档养老地产项目生态健康城”正式开工，此项目约占用土地4平方千米，是河北省2011年的重点建设项目。
然而，2013年12月5日证券日报报道：中国人寿廊坊健康城合作方连年亏损 ，大股东撤资，项目搁置。公开信息显示，中国人寿廊坊生态健康城在2011年11月已经开工。但据实际调查，中国人寿健康城项目还未开工，只修建了一条公路，并预埋多处管网。据了解，中国人寿廊坊生态城进展缓慢与廊坊养老地产盈利模式不明朗有很大的关系。要分析项目搁置原因，需对中国人寿廊坊健康城的项目特点与运作模式做出分析。
（1）项目定位
第一，中国人寿养老养生旗舰店；第二，中国养老养生标准实验区；第三，中国养老服务业总部基地；第四，中国节能环保生活示范园；第五，中国青少年爱国文化基地。区域规划建设为养老养生居住区、医疗产业园区、养老养生产业总部经济区、体育休闲运动区四大功能。
（2）操作模式
与泰康人寿、中国平安的操作模式不同，中国人寿廊坊健康城采取保险公司与开发商合作模式。国寿（廊坊）生态健康城项目由中国人寿投资、由中冶集团与美国泰威集团主导设立的廊坊中冶寰泰生态城投资有限公司实施定向开发。
最新的企业年度审计报告显示，中冶寰泰2011年净利润-1017万元，营业收入0元。2012年前10个月，其净利润为-758万元，营业收入0元。中冶寰泰已连续两年亏损。另外，中冶寰泰的另一大股东中国二十二冶集团撤资，中冶寰泰30%股权被转让。国寿健康城的合作方连年亏损，大股东撤资是导致项目搁置的一个重要原因。
（3）优势与不足
中国人寿采用与开发商合作模式。这样不仅解决了企业技术匮乏以及融资困难的相关问题，同时也有效规避了盲目对房地产进行投资所带来的资金风险。对于刚开始涉足养老社区建设的保险企业，这种模式非常适合。特别重要的是，在与房地产运营商和开发商合作的过程中，保险企业可以非常快的学习到地产行业以及房地产管理等方面的专业知识，对自身的发展具有重大意义。
然而这种模式使得项目的可控性差，协调成本高。当开发商内部运营出现问题时，将会牵连到保险公司项目的开发，项目本身进展会受到很大影响。倘若在合作分工特别是利益方面双方没有签署明确的合作协议，那么双方在管理以及决策方面就可能出现分歧，影响合作的进一步进行。同时，由于合作方数目有限，一旦出现合作方资金撤股，将直接导致养老社区的开发运营资金链断裂，造成财务风险及经济损失。
中国人寿此次的项目进程受到开发商影响而搁置应该引起养老养生项目组的全面关注，并对项目进行反思总结。而且其他保险公司也应该从该项目中吸取经验教训，在进行养老地产项目开发之前，必须做好市场调研与项目研发工作，确定明确的养老地产模式。
3.1.4 多家保险公司积极进军养老社区项目
（1）合众人寿
2010 年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，项目总体建设用地约 2000 亩，供地在三年内分三期完成，总投资 120 亿。
2013年10月23日，合众人寿巨资打造的“合众优年生活养老社区”一期工程完工，该社区占地245亩，建筑面积18万平方米，拥有2005套房及4000张床位。
配套产品“合众优年生活实物养老保障计划”也同步发布。该养老社区项目第一期可提供有服务人员1300多人，按照统计的人数，平均一个服务人员对应照料三个老人。
合众人寿的操作模式与泰康人寿类似，在合众人寿下设100%控股项目公司，由项目公司参与健康谷地块的土地出让。项目由合众长期自持，以委托经营、合作经营为主，出租经营为辅，合众获取物业长期收益。引进国内外知名的养生、运动、休闲娱乐、养老、酒店品牌，进行有效的资源整合，各板块协同作战是项目运营的灵魂。
合众人寿与市场上其他公司只针对高端市场不同，“合众优年”养老社区把客户定位于中产阶层，有针对性地解决目前社会上高端养老“住不起”，低端养老“住不进”的问题。
合众人寿实物养老保障计划最大的突破就是锁定客户在未来养老社区租金方面的投入。在购买相关保险后，客户就可以入住养老社区。并且不管以后租金水平发生如何变化，客户都不用进行添补。
（2）新华人寿
新华保险公司于2012年2月发布消息称，其已决定建立“延庆养老项目”公司和“密云养老项目”公司。新华家园尚谷（北京）置业公司作为延庆养老住区前期建设工作的开发主体，其注册资本为1500万元。同时，新华保险还与北京尚尊投资公司合资设立北京新华家园檀州置业公司，作为其密云养老住区前期建设的开发主体。2012年6月18日，新华保险的新华家园养老社区项目举行了奠基仪式。新华家园共分三种户型，保证金从240万元到406万元不等。新华家园采用 “服务费+1住满期限后，保证金将原额返回住户，该项目将于2015年正式入住。
目前，新华保险在养老地产方面正处于发展阶段。新华养老社区创新产品”新华家园“仍在讨论中。在养老社区创新产品的审批进展上，与准备多年的泰康人寿相比，新华的优势并不明显。但”新华家园“也具有自己的特色，那就是将地产和终身寿险结合在一起，而不是年金险。
3.2 案例总结
3.2.1 保险公司投资养老社区的运营模式
根据国内养老社区的发展现状，其运营模式主要有3种。
（1）全资模式：主要的方法是建立全资子公司，自己负责建设与运营。例如泰康人寿的”泰康之家“平台。这种模式的可控性很强，对于保险公司相关战略的制定以及实施是非常有利的。但这种模式也存在缺点，例如保险公司在房地产开发方面缺乏经验；投资也将占用大量资金，回收时间长，面临的风险较大。
(2）同房地产开发商合作模式：引入开发商，共同承担。最为典型的是中国人寿旗下的”河北廊坊养老社区项目“。这种模式下，投资方和运营方以及开发商为一个合作整体，有利于分散风险和发挥各自优势。但可控性差，协调成本高。
(3)养老产业股权投资基金模式：发起或认购不动产投资基金产品。例如”平安养老产业股权投资基金“，由平安集团主导，社保基金和其他投资者共同出资。
这可以突破养老地产”只租不售“的限制，将有利于拓宽险企盈利模式，减少不确定性，但对具体项目的可控性较弱。【4】
3.2.2 保险挂钩养老社区的商业模式
2012 年 6 月，泰康人寿在国内首推与养老社区挂钩的保险产品──”幸福有约终身养老计划“。同年 11 月，合众人寿也推出了类似产品，将保单与养老社区挂钩。
泰康、合众这两家的养老社区模式与产品特色各有不同。泰康模式将养老居家与保险联系的最为紧密，提前锁定居住成本，泰康将以保险方式承受房租涨价的风险。合众通过被保险人入住社区后保险金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，其特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛较低，偏向于中端养老。【5】
3.2.3 保险公司进军养老社区的特点
（1）进程各异2012年12月6日，新华人寿拿到保监会批复的允许股权和不动产投资的两张牌照，中国人保才向监管层递交上述两项投资牌照申请。与此同时，泰康、合众等率先获得不动产投资牌照的公司已经开卖与养老社区相关的产品。
（2）大手笔全国扩张目前，国内已经有7 家寿险公司进军养老地产行业，投入资金规模超过千亿元。养老地产的分布遍及全国主要城市。【6】
（3）分布在城市边缘从保险公司投资的养老地产的分布来看，多位于城市边缘地带，如北京的昌平和延庆、河北的廊坊离北京市中心大约60km，沈阳棋盘山距离沈阳市区40km，浙江桐乡距上海市中心120km。
（4）针对高端需求为主要获得泰康养老社区的入住资格，需要购买”幸福有约“高端养老年金产品，缴费起点为200 万元人民币；合众人寿在武汉的”合众健康社区“首期宣传是针对中端客户，但不排除后期发展也是针对高端客户。
（5）以只租不售模式为主从保险资金的投资来看，建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租式。不过中国平安另辟蹊径，以深圳平安不动产有限公司旗下的自有资金投资养老社区模式，有效地避免了不能出售的政策障碍。
