4.2 采用公允价值计量投资性房地产对财务指标的影响
4.2.1 对企业偿债能力的影响
投资性房地产属于非流动资产，对其采用何种计量模式不会影响到流动资产，因此在对偿债能力进行分析时主要分析资产负债率。这一指标是衡量企业偿债能力的所有指标中最重要也是最有意义的指标。公允价值计量模式对上市公司负债没有影响，但会导致上市公司总资产发生变动，因此，笔者在进行此环节的分析时，首先将公司年度报告中的资产负债率作为调整前数据，此时该比率中包括了公允价值变动的影响；其次将投资性房地产的公允价值变动额从资产总额中扣除，得出调整后的资产总额，再用负债总额除以调整后的资产总额得出调整后的资产负债率，此时该比率剔除了公允价值变动的影响。将调整前后的资产负债率进行对比分析[31].具体分析情况如表 4.3 所示。【3】
通过表 4.3 可以看出，在投资性房地产应用公允价值计量前，其价值的变动不需调整入账，因此反映在资产负债表中不存在其公允价值变动部分，所以 2007 年调整前后无差别。泛海建设集团于 2009 年决定转换投资性房地产的后续计量模式，并对 2008 年财务数据进行追溯调整。使得自 2008 年开始，公司投资性房地产开始出现公允价值变动。通过将这部分变动额计入资产总额前后进行对比分析发现，将投资性房地产公允价值变动计入总资产前后公司的资产负债率虽有变化，但变化幅度不大；对本企业而言，大多数年份计入后比计入前资产负债率低。这说明在当前的房地产市场环境下，该公司采用公允价值计量投资性房地产，可以提高公司的偿债能力，上市公司在进行盈余管理时可以充分利用这一条件。但由于案例分析主体公司的投资性房地产总额在资产总额中所占比重较低，投资性房地产公允价值变动额在资产总额中所占比重自然会更低，所以采用公允价值计量投资性房地产对于其资产负债率的影响并不大。
4.2.2 对盈利能力的影响
衡量盈利状况的指标主要有两个：净资产收益率和营业利润率。净资产收益率是指净利润与净资产的比值，该指标主要反映净资产的收益水平；营业利润率是营业利润与营业收入的比值，反映企业营业收入的获利能力。在此主要分析泛海建设集团采用公允价值计量对其营业利润率和净资产收益率的影响。
（1）对营业利润率的影响
对于多数企业而言，利润表中的营业利润的主要来生产经营活动，但还有部分来自于企业资产或负债的价值的波动，其公允价值的变动会产生公允价值变动损益，从而影响营业利润率。笔者在这两种计量模式对营业利润率的影响时，将利润表中的营业利润扣除投资性房地产公允价值变动损益后的余额除以营业收入后得出营业利润率（即公允价值变动计入前的营业利润率）与公司财务报告中对外提供的营业利润率（即公允价值变动计入后的营业利润率）进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的营业利润率，具体分析情况如表 4.4 所示。【4】
从表 4.4 可以看出，从 2007-2012 年调整前后企业营业利润率相差不多，但公允价值计量下的营业利润率偏高，可见应用何种计量模式计量对该集团的营业利润率影响很小，但公允价值计量下仍会提高企业的营业利润率。究其原因，主要是泛海建设集团与投资性房地产相关的公允价值变动损益在该公司营业利润中所占比例较低，但尽管如此，仍会使营业利润率出现正方向的变动；而 2008 年受经济危机影响，投资性房地产的公允价值变动损益为负值，所以出现了计入后比计入前营业利润率更低的现象。
（2）对净资产收益率的影响根据新准则规定，在其他资产转换成以公允价值计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的部分计入资本公积，这项会计处理会影响企业的净资产数额；在投资性房地产后续计量过程中，公允价值变动计入当期损益，会影响净利润，而净利润最后又会反映到所有者权益下的未分配利润，所以计量方法的改变会对企业的净资产收益率产生影响，具体分析情况如表 4.5 所示。【5】
根据表 4.5 可以看出，自从 2008 年底，公允价值变动计入净利润和净资产之后比计入前的净资产收益率高，只有 2008 年当年由于受经济危机影响，计入之后比计入之前低些，但总的来说差额都不大。但仍然可以说，后续计量模式的变更对净资产收益率有影响，在房地产市场比较景气的情况下，采用公允价值计量模式会使净资产收益率更高。
4.2.3 对营运能力的影响
衡量运营能力指标的两个主要指标有总资产周转率和流动资产周转率。总资产周转率是营业收入占平均资产总额的比值。由于投资性房地产属于非流动资产，对营运能力而言它主要影响总资产周转率，再此主要分析其后续计量模式的变更对总资产周转率的影响。投资性房地产采用何种后续计量模式对营业收入没有影响，主要会影响资产总额，具体分析情况如表 4.6 所示。【6】
从表 4.6 可以看出，调整前后总资产周转率变动幅度不大，由于投资性房地产公允价值变动计入总资产本应导致总资产增加和总资产周转率降低，但由于公司投资性房地产占总资产规模不大，其公允价值变动在总资产中所占比例更小，所以其变动所引起总资产变动不大，也就使得总资产周转率变动幅度不大。2008 年至 2010年几乎没有体现出有区别，只有 2011、2012 两年反映出调整后的总资产周转率略高于调整前。
4.2.4 对企业成长能力的影响
成长能力是能反映出一个企业未来的发展前景，包括企业生产规模的壮大，企业经济效益的好转。评价企业成长能力的主要指标有：营业利润增长率和资本扩张率。针对投资性房地产公允价值计量对上市公司成长能力的影响的影响，笔者对营业理论增长率进行了深入分析。
对于投资性房地产不同计量模式的选择对营业利润增长率的影响主要来自于采用公允价值计量的公允价值变动和采用成本模式计提的折旧和摊销产生的差异，在这里也主要分析了公允价值变动计入营业利润前后营业利润增长率的差别，具体分析情况如表 4.7 所示。【7】
根据表 4.7 可以看出，泛海建设集团将投资性房地产公允价值变动计入营业利润与否，对企业营业利润增长率的影响极其微弱，甚至从图中看不出差距，这只能说明该公司投资性房地产的公允价值变动占营业利润的比例较小。
